原編：中國指數(shù)研究院西南分院
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原標(biāo)題：當(dāng)我們談?wù)摮捎宄鞘腥簳r，我們在談?wù)撔┦裁?
前言
未來，城市群將為中國主導(dǎo)性的空間載體
2015年3月5日，《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要（草案）》提出，要優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)，加快構(gòu)建以陸橋通道、沿長江通道為橫軸，以沿海、京哈京廣、包昆通道為縱軸，大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分布、協(xié)調(diào)發(fā)展的“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局?！恫莅浮诽峒暗某鞘腥簲?shù)量達到19個，城市群成為了未來中國主導(dǎo)性的空間載體。
城市群為何能取代巨型城市，是城鎮(zhèn)化的主要發(fā)展趨勢？
大都市帶這個概念最先由法國地理學(xué)家戈特曼提出，他認為大都市帶是國家的核心區(qū)域，它集外貿(mào)門戶職能、現(xiàn)代化工業(yè)職能、商業(yè)金融職能、文化先導(dǎo)職能于一體，成為國家社會經(jīng)濟最發(fā)達、經(jīng)濟效益最高的地區(qū)。同時法國經(jīng)濟學(xué)家佩魯提出了增長極戰(zhàn)略，該戰(zhàn)略通常用于經(jīng)濟落后地區(qū)的開發(fā)，通過對增長極的密集投資進而對周邊地區(qū)形成涓滴效應(yīng)來促進區(qū)域的均衡發(fā)展。
城市群的發(fā)展可以為中國當(dāng)前出現(xiàn)的眾多城市病提供一個新的解決思路，其一，實現(xiàn)大中小城市和小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)城市和農(nóng)村的融合、城市經(jīng)濟和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的互動；其二，分流特大中心城市的人口和產(chǎn)業(yè)，以解決城市綜合承載能力的問題。從國際經(jīng)驗看，去中心化、郊區(qū)化也符合市場規(guī)律；其三，可以在中西部形成一個新興的增長極，平衡區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)的矛盾，同時未來也將成為一支帶動經(jīng)濟增長的新力量。
成渝城市群的提出由來已久，2011年1月《成渝城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》（簡稱《協(xié)調(diào)規(guī)劃》）發(fā)布；2011年5月《成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)域規(guī)劃》（簡稱《區(qū)域規(guī)劃》）發(fā)布；2015年5月《關(guān)于加強兩省市合作共筑成渝城市群工作備忘錄》（簡稱《備忘錄》）簽訂；2016年4月12日，《國務(wù)院關(guān)于成渝城市群發(fā)展規(guī)劃的批復(fù)》）公布，原則同意《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》（簡稱《發(fā)展規(guī)劃》）；4月27日，國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于印發(fā)成渝城市群發(fā)展規(guī)劃的通知》。至此，成渝城市群上升發(fā)展到國家高度。
談范圍
《發(fā)展規(guī)劃》規(guī)劃成渝城市群總面積18.5萬平方公里，涉及重慶市29 個區(qū)（縣）和四川省15個市。其中重慶市包括主城區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)全域，渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)的萬州、梁平、豐都、墊江、忠縣全域和開縣、云陽的部分地區(qū)，渝東南生態(tài)保護發(fā)展區(qū)的黔江。四川省包括成都、自貢、瀘州、德陽、綿陽（除北川縣、平武縣）、遂寧、內(nèi)江、樂山、南充、眉山、宜賓、廣安、達州（除萬源市）、雅安（除天全縣、寶興縣）、資陽。
從《發(fā)展規(guī)劃》的規(guī)劃范圍來看，可以發(fā)現(xiàn)兩大亮點：
第一，規(guī)劃范圍最小，范圍減少了農(nóng)村面積和渝東北、渝東南部分偏遠地區(qū)。
本次規(guī)劃更具針對性地指出了成渝兩地共謀協(xié)同發(fā)展的重點工作區(qū)域，目前成渝城市群覆蓋范圍占據(jù)四川和重慶面積的30%，人口密集度是兩地的75%，經(jīng)濟總量更是占到了70%以上?！栋l(fā)展規(guī)劃》與之前兩次規(guī)劃的不同點在于：《協(xié)調(diào)規(guī)劃》規(guī)劃范圍最大，為重慶市、四川省全域，總面積56.84萬平方公里；《區(qū)域規(guī)劃》規(guī)劃總面積20.6萬平方公里，城市變動1個，由黔江代替石柱；重慶市開縣、云陽以及四川省綿陽、雅安、達州5個市（縣）由全域調(diào)整為部分地區(qū)。
第二，規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)更突出城市群的地位，強調(diào)不同規(guī)模的城市和諧共生。
重慶、成都“雙核心”需要腹地，但規(guī)模要適宜。《發(fā)展規(guī)劃》與《區(qū)域規(guī)劃》相比擴展了腹地，重慶由主城九區(qū)擴大為大都市區(qū)，成都加快與德陽、資陽、眉山等周邊城市的同城化進程。與《協(xié)調(diào)規(guī)劃》相比縮小了腹地，重慶不變，成都周邊減少綿陽、樂山兩市。
次級城市不能孤軍奮戰(zhàn)，要連成軸帶發(fā)展。《發(fā)展規(guī)劃》提出打造成渝發(fā)展主軸，培育“兩帶三區(qū)”（即培育沿江城市帶、成德綿樂城市帶，培育川南城鎮(zhèn)密集區(qū)、南遂廣城鎮(zhèn)密集區(qū)、達萬城鎮(zhèn)密集區(qū)）取代《協(xié)調(diào)規(guī)劃》提出的地市級的區(qū)域中心城市“多極”發(fā)展。
小城市、小城鎮(zhèn)發(fā)展統(tǒng)籌考慮。《發(fā)展規(guī)劃》不僅同樣關(guān)注了成渝雙核、重要節(jié)點城市，還關(guān)注了小城市和小城鎮(zhèn)，形成完整的城鎮(zhèn)體系。推動具備行政區(qū)劃調(diào)整條件的縣有序改市，重點鎮(zhèn)加強與周邊城市的統(tǒng)籌規(guī)劃、功能配套，有效分擔(dān)城市功能。
談規(guī)劃
2015年4月至2016年5月，我國陸續(xù)通過《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，批復(fù)同意《哈長城市群發(fā)展規(guī)劃》、《長江中游城市群發(fā)展規(guī)劃》、《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》、《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》。京津冀、中三角、長三角、成渝城市群在區(qū)域級城市群中具有戰(zhàn)略主導(dǎo)地位，可上升發(fā)展到國家高度，可是這四大城市群的發(fā)展?fàn)顩r以及未來規(guī)劃都不盡相同。
四大城市群發(fā)展基礎(chǔ)不同，其中成渝城市群總面積18.5萬平方公里，占全國的1.92%；2014年常住人口9094萬人，占全國的6.65%；地區(qū)生產(chǎn)總值3.76萬億元，占全國的5.49%。成渝城市群無論是國土面積、生產(chǎn)總值還是人口總量，較其余三大城市群都有一定差距，這種差距不但體現(xiàn)在經(jīng)濟體量數(shù)據(jù)上，同時還存在產(chǎn)業(yè)布局缺乏差異性、向次級城市輻射鏈條的淺短柔弱等諸多挑戰(zhàn)。
但是成渝城市群仍有著自身的發(fā)展優(yōu)勢：首先，區(qū)位優(yōu)勢明顯，成渝城市群處于全國“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局沿長江通道橫軸和包昆通道縱軸的交匯地帶，是全國重要的城鎮(zhèn)化區(qū)域，具有承東啟西、連接南北的區(qū)位優(yōu)勢，自然稟賦優(yōu)良，綜合承載力較強；其次，城鎮(zhèn)體系相對健全，縣城（區(qū)）和建制鎮(zhèn)分布密集，每萬平方公里擁有城鎮(zhèn)113 個，遠高于西部的12 個/萬平方公里和全國的23 個/萬平方公里；最后，政策機遇突顯，成渝城市群的發(fā)展既具有西部大開發(fā)戰(zhàn)略深入實施的強力支撐，也具有“一帶一路”、長江經(jīng)濟帶戰(zhàn)略實施帶來的新機遇。
基于這種優(yōu)勢，成渝城市群針對各自的發(fā)展階段提出了相應(yīng)的規(guī)劃定位、目標(biāo)和戰(zhàn)略，力爭到2020 年，基本建成經(jīng)濟充滿活力、生活品質(zhì)優(yōu)良、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的國家級城市群。遠期展望到2030 年，實現(xiàn)由國家級城市群向世界級城市群的歷史性跨越。
談影響
城市群的建立，最核心的作用是形成各個層面的協(xié)同創(chuàng)新機制，從而實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展，其協(xié)同機制包括微觀層面的要素“新組合”、中觀層面的結(jié)構(gòu)優(yōu)化、宏觀層面的制度創(chuàng)新在內(nèi)的多層次協(xié)同創(chuàng)新：
微觀層面的協(xié)同創(chuàng)新，本質(zhì)是配置優(yōu)化、提高效率。通過市場開放（對內(nèi)對外），打破各種影響要素流動的人為障礙，促進勞動力、技術(shù)、資本、土地、信息等要素流動，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，實現(xiàn)資源利用效率最大化。
中觀層面的協(xié)同創(chuàng)新，本質(zhì)是結(jié)構(gòu)優(yōu)化、和諧共生。在明確區(qū)域內(nèi)各主體功能分工、優(yōu)勢互補的前提下，通過彌補“短板”，促進人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通、公共服務(wù)、生態(tài)等布局優(yōu)化，形成和諧共生、互動發(fā)展的良好格局。
宏觀層面的協(xié)同創(chuàng)新，本質(zhì)是制度優(yōu)化，釋放潛能。通過觀念創(chuàng)新、模式創(chuàng)新、機制創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、政策創(chuàng)新等，為微觀層面、中觀層面的協(xié)同創(chuàng)新掃清道路、保駕護航，實現(xiàn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展、合作共贏。
當(dāng)然，要真正實現(xiàn)協(xié)同機制必將面臨著嚴(yán)峻的考驗，對于成渝城市群來講，主要的挑戰(zhàn)來源于兩個方面：
第一、能否肩負起“中部塌陷”到“中部崛起”之重任？在成都與重慶兩個特大城市極化效應(yīng)影響下，成渝城市群其他中小城市受到擠壓，出現(xiàn)了“兩頭大、中間小”的“啞鈴式”發(fā)展結(jié)構(gòu)，也即典型的“中部塌陷”現(xiàn)象，成渝城市群的中間地帶，至今也未能形成可以支撐的戰(zhàn)略性隆起帶?！栋l(fā)展規(guī)劃》將“促進川渝毗鄰地區(qū)合作發(fā)展”作為單獨章節(jié)，突出其在推動成渝城市群協(xié)作發(fā)展中的關(guān)鍵作用。
第二、成都重慶老大之爭何時休？兄弟鬩于墻，成渝同城競爭問題不斷，在產(chǎn)業(yè)分工上，迄今成渝兩地在多個方面仍有直接競爭；在跨區(qū)域合作上，行政壁壘是“無形的墻”，地方保護主義導(dǎo)致生產(chǎn)要素?zé)o法自由流動；在體制機制上，圍繞著自己的“一畝三分地”，各自為政的現(xiàn)象也仍然存在。在實現(xiàn)真正的協(xié)同機制之后，希望“史上最拖沓高速”這種情況將不再有，希望為中新合作爭得面紅耳赤之事不再有，希望為示好迪斯尼而暗暗較勁之事不再有。
論人口的聚集
新型城鎮(zhèn)化下，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立城市群戰(zhàn)略思維，而不能再以簡單的一二三四線城市劃分標(biāo)準(zhǔn)作為區(qū)域擴張戰(zhàn)略選擇進入指標(biāo)。人口和產(chǎn)業(yè)是評判城市進入的兩大重要指標(biāo)，城市群的建立對兩大指標(biāo)都有不同程度的影響。
在新的城市化階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立城市群戰(zhàn)略思維，而不能再以簡單的一二三四線城市劃分標(biāo)準(zhǔn)作為區(qū)域擴張戰(zhàn)略選擇進入指標(biāo)，而人口流向成為判斷未來房地產(chǎn)市場走向的重要依據(jù)。
現(xiàn)狀一：人口向成渝兩地聚集
通過收集成渝城市群內(nèi)各城市的常住人口、戶籍人口和城鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)，得到常住人口/戶籍人口以及城鎮(zhèn)化率兩大指標(biāo)(如下圖所示)，從常住人口和戶籍人口比例來看，僅重慶主城區(qū)、成都市和璧山區(qū)人口凈流入，其余各城均人口凈流出，其中有1/6的城市常住人口不足戶籍人口數(shù)量的七成，人口外流現(xiàn)象嚴(yán)重。從城鎮(zhèn)化率來看，整體城市化水平較低，約三成城市城鎮(zhèn)化率超過50%，其余七成城鎮(zhèn)化率不足50%。按兩大指標(biāo)可以將各城市劃分為三大類：
第一類：人口凈流入且城鎮(zhèn)化水平較高，這類城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的人口優(yōu)勢較為突出，重慶主城區(qū)和成都市處于此類。
第二類：常住人口與戶籍人口之比在0.9左右同時城鎮(zhèn)化率超過55%，這類城市房地產(chǎn)市場發(fā)展有一定人口潛力，以永川、涪陵等城市為代表。
第三類：人口外流現(xiàn)象較為嚴(yán)重且城鎮(zhèn)化水平不高，這類城市房地產(chǎn)市場發(fā)展或受到人口因素的制約，該類城市以云陽、廣安、忠縣和達州為代表。
現(xiàn)狀二：成渝兩地外來人口規(guī)模仍然較低
重慶外來人口流入量并不高。根據(jù)十大城市統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，我們將2009-2014年這五年時間內(nèi)各城市外來人口的平均值統(tǒng)計如下：上海每年平均有近一千萬外來人口，成為外來人口數(shù)量最大的城市；北京和深圳外來人口超過700萬人，分列二三位；成都外來人口數(shù)量位于第六位，平均每年進入200余萬人；而重慶在十大城市中排名末尾，平均每年有159萬外來人口進入重慶主城區(qū)。
成渝外來人口占比相對較低。從十大城市外來人口占常住人口的占比來看，成渝兩地外來人口占比均未超過兩成，在十大城市中處于末尾位置；其余城市中深圳外來人口占比超過七成，上海、北京、廣州和天津占比均超過三成。
成都近五年外來人口呈現(xiàn)負增長。通過對2010-2014年十大城市外來人口的復(fù)合增長率進行研究，發(fā)現(xiàn)成都、深圳、杭州和廣州四大城市外來人口數(shù)量不增反降，其中成都2010年外來人口為256萬人，2014年不足200萬人，復(fù)合增長率為-7%；另一面，天津、武漢、重慶、北京、上海和南京外來人口不同程度增長，其中天津外來人口復(fù)合增長率達到12.3%，是十大城市中增長最快的，重慶從2010年134萬外來人口逐年遞增，至2014年為175萬人，復(fù)合增長率也達到了6.9%。
發(fā)展階段預(yù)示未來人口繼續(xù)向成渝兩地聚集
房地產(chǎn)市場與城市群的不同發(fā)展階段呈現(xiàn)出高度相關(guān)性：在人口流入城市為主的時期，人口增長帶動房地產(chǎn)市場繁榮，后期的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和交通發(fā)展又促進郊區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展；當(dāng)城鎮(zhèn)化水平提高和穩(wěn)定后，房地產(chǎn)逐漸步入存量房時代；當(dāng)城市群成熟后，房地產(chǎn)供需關(guān)系在不同城市間出現(xiàn)溢出與承接效應(yīng)，此時的房地產(chǎn)市場特征與城市形態(tài)密切相關(guān)。結(jié)合此前研究院對我國城市群發(fā)展階段及特征的研究成果，我們將城市群的發(fā)展階段劃分為雛形發(fā)育、快速發(fā)育、趨于成熟和成熟發(fā)展四大類。
成渝城市群目前處于快速發(fā)育階段，主要基于以下三點判斷：首先，成都重慶為雙核心，次級城市發(fā)育不足，人口經(jīng)濟集聚能力不強；其二，基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通程度不高，重慶、成都與其他城市間的快速軌道交通仍在建設(shè)中，城際高速網(wǎng)絡(luò)尚未形成，沿江港口建設(shè)缺乏統(tǒng)籌；其三，協(xié)同發(fā)展機制不健全，地方保護和市場分割現(xiàn)象嚴(yán)重，行政壁壘未完全破除。
通過當(dāng)前成渝兩地人口現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢綜合推斷：未來城市群人口將繼續(xù)向成渝兩地聚集，這種聚集不僅是周邊區(qū)縣人口的聚集，還包括外來人口的聚集；這種聚集不僅是人口數(shù)量的增加，還包括人口質(zhì)量的提高，在人口聚集的推動下，未來成渝兩地房地產(chǎn)市場將迎來利好，不僅是高成交量穩(wěn)定的保障，更是改善型需求逐漸釋放的重要來源。
論產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移
除了人口的集聚或者溢出，城市群還通過產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移升級來影響房地產(chǎn)。具體來看，城市群借助發(fā)達的軌道交通網(wǎng)絡(luò)推進城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)移和升級，從而優(yōu)化產(chǎn)業(yè)的空間布局，提高城市化率迅速增長，進一步帶動房地產(chǎn)行業(yè)。
地處戰(zhàn)略高地，利于產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移
成渝城市群處于國家西向開放戰(zhàn)略和一帶一路的結(jié)合部，是內(nèi)陸開放型經(jīng)濟的戰(zhàn)略高地，具備獨一無二的區(qū)位優(yōu)勢。一方面，“一帶一路”戰(zhàn)略實施使西部地區(qū)成為新時期對外開放的前沿，有利于成渝城市群充分利用國際國內(nèi)兩個市場、兩種資源，深化內(nèi)陸開放高地建設(shè)；另一方面，長江經(jīng)濟帶戰(zhàn)略實施有利于發(fā)揮長江黃金水道支撐引領(lǐng)作用，提高成渝城市群對外交通網(wǎng)絡(luò)通暢水平，密切與東部發(fā)達地區(qū)、中部潛力地區(qū)的經(jīng)濟聯(lián)系，促進先進產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)要素集聚，為形成新的經(jīng)濟增長極提供有利條件。
隨著長江經(jīng)濟帶上升為國家戰(zhàn)略，長江經(jīng)濟帶的建立可以促進產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，壁壘打破有助于產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群的形成，基建、港口、綜合交通體系將催生大量的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資機會，尤其是航運能力的提高將極大的刺激物流地產(chǎn)的需求。
《發(fā)展規(guī)劃》提出：將依托長江黃金水道和渝新歐、蓉歐國際大通道，支持交通區(qū)位條件好的工業(yè)園區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，建設(shè)沿海加工貿(mào)易轉(zhuǎn)移的重點承接地。深入推進重慶沿江承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)和四川廣安承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)。
成渝城市群開放通道示意圖
承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)存需求缺口
從我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來看，處于工業(yè)地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期，東部進行產(chǎn)業(yè)升級，中西部承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。產(chǎn)業(yè)升級是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的直接推動力，目前我國第三次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和第四次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移同時進行。一方面，東部沿海地區(qū)開始進行新一輪產(chǎn)業(yè)升級，逐步發(fā)展知識密集型、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，建立以精密機械、精細化工、電子信息、光機電一體化等高端工業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。另一方面，東部地區(qū)開始將如化工、機械、建材等勞動密集型和資本密集型傳統(tǒng)制造業(yè)向西南地區(qū)轉(zhuǎn)移，規(guī)劃了多個以傳統(tǒng)工業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。隨著長江經(jīng)濟帶上升為國家戰(zhàn)略，長江經(jīng)濟帶的建立可以促進產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，壁壘打破有助于產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群的形成，基建、港口、綜合交通體系將催生大量的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資機會，尤其是航運能力的提高將極大的刺激物流地產(chǎn)的需求。
目前東部地區(qū)土地資源稀缺，拿地成本高，未來國家發(fā)力中部地區(qū)經(jīng)濟崛起，產(chǎn)業(yè)引入更有勢頭，因此企業(yè)可以適當(dāng)考慮在中部地區(qū)和川渝地區(qū)拿地。再者，中部地區(qū)當(dāng)前的城鎮(zhèn)化水平比較低，政府已經(jīng)意識到城鎮(zhèn)化需要靠產(chǎn)業(yè)來提高，未來更多的政策將指向產(chǎn)城融合，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)存需求缺口。
《發(fā)展規(guī)劃》提出：按照集群化、鏈條化、循環(huán)化的模式，依托現(xiàn)有特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，引進協(xié)作配套產(chǎn)業(yè)，打造新的產(chǎn)業(yè)集群。建立產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移跨區(qū)域合作機制，鼓勵以連鎖經(jīng)營、委托管理、投資合作等多種形式與東部沿海地區(qū)合作共建產(chǎn)業(yè)園區(qū)，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、互利共贏。
成渝擬打造三大產(chǎn)業(yè)走廊示意圖
34個千億產(chǎn)值園區(qū)規(guī)劃，華夏幸福兩度落子四川
《發(fā)展規(guī)劃》提出“控制園區(qū)數(shù)量、提升園區(qū)質(zhì)量，做大做強國家級和省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、綜合保稅區(qū)、出口加工區(qū)等重點園區(qū)，建設(shè)一批產(chǎn)值千億百億級園區(qū)?！睋?jù)統(tǒng)計，百億級園區(qū)共規(guī)劃有數(shù)十個，千億級園區(qū)成渝分別有17個，其中重慶主城區(qū)規(guī)劃有9個，萬州、涪陵、長壽、江津、合川、永川、璧山和銅梁各有1個，成都市規(guī)劃有6個，另外德陽和綿陽各2個，南充、達州、資陽、內(nèi)江、自貢、廣安和遂寧各有1個。
同時規(guī)劃提出，支持川渝間和各城市間合作共建產(chǎn)業(yè)園區(qū)，優(yōu)化資源配置，壯大園區(qū)經(jīng)濟。同時鼓勵與東部沿海地區(qū)、海外戰(zhàn)略投資者共建產(chǎn)業(yè)園區(qū)，鼓勵通過聯(lián)合出資、項目合作、資源互補、技術(shù)支持等多種方式參與合作產(chǎn)業(yè)園區(qū)。探索建立相匹配的利益共享和持續(xù)發(fā)展的長效機制。合作共建方式的提出為未來PPP等市場化運作模式的探索提供了可能性。
不僅政府開始著力培育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，諸多房企也開始探索新興產(chǎn)業(yè)模式。2015年4月，華夏幸福基業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司將與四川省眉山市仁壽縣人民政府合作開發(fā)建設(shè)經(jīng)營該縣行政區(qū)劃內(nèi)的約定區(qū)域；2016年1月，華夏幸福基業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，以四川省眉山市彭山區(qū)行政區(qū)劃內(nèi)約定區(qū)域的整體開發(fā)各事項，與彭山區(qū)人民政府形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，華夏幸福將為所在區(qū)域的新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)提供一攬子的規(guī)劃、建設(shè)、運營綜合解決方案。華夏幸福兩度落子四川眉山，主要基于國家著力發(fā)展長江上游城市群的政策導(dǎo)向，戰(zhàn)略布局環(huán)成都仁壽園區(qū)是其布局成渝城市群的重要舉措，同時也符合公司環(huán)繞特大城市發(fā)展衛(wèi)星城市群的核心戰(zhàn)略模式。
除了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)也是逐漸涌現(xiàn)出來的一個重要機會點，2016年5月，魯能地產(chǎn)結(jié)合旅游、養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)等綠色發(fā)展理念，斥資一百億在重慶江津打造“美麗鄉(xiāng)村產(chǎn)品系列”——江津領(lǐng)秀莊園項目，欲將江津農(nóng)業(yè)園區(qū)打造成一個集生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游觀光、經(jīng)濟、地產(chǎn)于一身的綜合性莊園。
結(jié)語
無論是人口的聚集還是產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移都不是立竿見影的，都是建立在持續(xù)的長期的基礎(chǔ)之上，對房地產(chǎn)的傳導(dǎo)影響也主要著眼于未來。就目前來看，成都和重慶樓盤成交量都達到了兩三千萬級別，其體量在全國范圍來看也是名列前茅，短期的推動作用較小；同時人口吸附在中心城市周圍，對于三四線的川渝兩地城市，中短期來看房地產(chǎn)市場依然嚴(yán)峻，大力去庫存仍是主基調(diào)，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等新興地產(chǎn)模式將是重要的機會點。
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