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　　評估是國有土地上房屋征收的必經(jīng)程序，集體土地上的房屋法律并未明確規(guī)定必須評估，即便如此，只要進行評估就必須合法合理。下面，我們一起來學習一下，評估報告必須具有哪些要素才符合法律規(guī)定。

　　實踐中，很多被拆遷人會問：“我們可以自己請評估公司么，拆遷方請的給我們評估的太少了!”提到評估報告，首先就是評估公司的選定問題，法律上是如何規(guī)定的?真的是拆遷方說了算么?

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條、《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定可知：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)首先要由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。實踐中，拆遷方不讓被拆遷人選定，直接“硬塞”評估機構(gòu)的做法，是明顯不合法的。

　　在拆遷中對我們房屋進行評估的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，是依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，并從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機構(gòu)。在評估報告里，也應(yīng)該列明估價人員和估價機構(gòu)的資格證明。如果這個單位根本沒有取得法定的資質(zhì)，那么他就沒有評估的資格，作出的評估報告是不受法律保護的。

　　被拆遷房屋的價值是評估來定的，評估對之后的拆遷補償有重要的影響。評估應(yīng)該選用哪些方法才能使評估價格公平合理呢?總的來講，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當選用假設(shè)開發(fā)法評估。

　　在拆遷過程中，大部分評估使用的是市場評估法。因此，大家可以根據(jù)同地段類似房地產(chǎn)的市場價來衡量一下自己的房屋價值。

　　《房地產(chǎn)估價規(guī)范》：自接受估價委托至完成估價報告期間，房地產(chǎn)估價應(yīng)按下列程序進行：1明確估價基本事項;2擬定估價作業(yè)方案;3搜集估價所需資料;4實地查勘估價對象;5選定估價方法計算;6確定估價結(jié)果;7撰寫估價報告;8估價資料歸檔。

　　評估是實地考察得出的，不是想象構(gòu)思出來的。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。

　　完整的估價報告應(yīng)包括下列部分：1封面;2目錄;3致委托方函;4估價師聲明;5估價的假設(shè)和限制條件;6估價結(jié)果報告;7估價技術(shù)報告;8附件。

　　在實踐中，大部分被拆遷人收到的只是寫有價格的結(jié)果報告，但是法律規(guī)定的評估報告，應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論。

1、評估時點

　　被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。主要是對房屋的價值、裝飾裝修以及停產(chǎn)停業(yè)損失的評估等。被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素;被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，征收當事人協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。

2、無產(chǎn)權(quán)證或者與實際面積不符

　　在實踐中，存在很多沒有房產(chǎn)證或者房產(chǎn)證與實際面積不符的情況，沒有證或者超出的部分真的是拆遷方所說的違建，沒有補償么?《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定：對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。

3、分戶評估報告

　　經(jīng)過一系列的評估過程，被征收人的房屋評估結(jié)果體現(xiàn)為分戶評估報告，該分戶評估報告應(yīng)當由房屋征收部門轉(zhuǎn)交。整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章，不得以印章代替簽字。

　　如果對評估報告不滿意，法律賦予了我們維權(quán)的機會，因篇幅有限，將在下篇為您講述。

　　在評估過程中，每一個步驟都關(guān)系到評估結(jié)果，關(guān)系到后續(xù)的拆遷補償，關(guān)系到以后的生活居住水平。在評估機構(gòu)入戶評估前，被拆遷人一定要對合法的評估進行了解，才能對評估報告準確分辨。如果大家在收到評估報告后有疑問，可以咨詢專業(yè)的征地拆遷律師，以免錯過復核期限，陷入被動的地位。