作者：何明亞（西政地產(chǎn)金融研究院高級(jí)研究員，北京市君澤君（深圳）律師事務(wù)所律師，專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域：新三板、IPO、并購(gòu)重組、私募、初創(chuàng)企業(yè)法律服務(wù)、企業(yè)常年法律顧問(wèn)服務(wù)等）
一 、地產(chǎn)公司融資渠道概覽
融資渠道1：
融資渠道2：
融資渠道3：
二、常見(jiàn)的融資產(chǎn)品模型及其投資范圍、投資限制
（一）銀行融資
1.銀行貸款
（1）自營(yíng)貸款
（2）委托貸款
A.委托貸款屬于金融機(jī)構(gòu)的中間業(yè)務(wù)，既不反應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，也不包含在金融管理部門(mén)定義的各項(xiàng)貸款中，受到監(jiān)管的力度較小，不會(huì)占用銀行的表內(nèi)額度，但是，委貸的不良率也會(huì)涉及到對(duì)銀行的業(yè)績(jī)考核。
B.費(fèi)率：3‰,0.5‰,0.8‰，工農(nóng)中建委貸費(fèi)率相對(duì)高。
C.委貸的抵押登記問(wèn)題
一般而言，多數(shù)地房地產(chǎn)登記部門(mén)僅接受銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)登記為土地或在建工程的抵押權(quán)人，所以，一般將房產(chǎn)抵押在銀行或信托名下。但，在訴訟技巧上，被告可以通過(guò)提管轄權(quán)異議的方式，拖延訴訟時(shí)間。
D.訴訟主體資格問(wèn)題
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于如何確定委托貸款協(xié)議糾紛訴訟主體資格的批復(fù)》（法復(fù)[1996]6號(hào)）“在履行委托貸款協(xié)議過(guò)程中，由于借款人不按期歸還貸款而發(fā)生糾紛的，貸款人（受托人）可以借款合同糾紛為由向人民法院提起訴訟；貸款人不起訴的，委托人可以委托貸款協(xié)議的受托人為被告、以借款人為第三人向人民法院提起訴訟。”
2013年最高法一例判決“山東啟德置業(yè)有限公司與山東鑫海投資有限公司等委托貸款糾紛上訴案[（2012）民二終字第131號(hào)]，認(rèn)為‘如果委托人、貸款人（受托人）與借款人之間沒(méi)有關(guān)于回收貸款權(quán)利由誰(shuí)行使的特殊約定，則委托人有權(quán)依據(jù)合同法的規(guī)定直接起訴借款人’。”
實(shí)踐中，多數(shù)銀行會(huì)在其制定的委貸合同中直接約定“對(duì)于借款人違反本合同約定的，委托人有權(quán)自行根據(jù)實(shí)際需要直接對(duì)借款人提起訴訟或仲裁”。
（3）跨境貸款——前海人民幣跨境貸款、內(nèi)保外代
A.前海人民幣跨境貸款
B.內(nèi)保外貸（具體參見(jiàn)《地產(chǎn)跨境投資、跨境融資、結(jié)匯最新政策解讀及實(shí)操攻略（上）》）
定義：境內(nèi)反擔(dān)保人（通常為境外借款人的母公司）向境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)（境內(nèi)擔(dān)保銀行）提出開(kāi)立備用信用證申請(qǐng)，由境內(nèi)擔(dān)保銀行向境外金融機(jī)構(gòu)（境外貸款行）開(kāi)立備用信用證，為境外借款人提供融資。
交易結(jié)構(gòu)圖：
結(jié)構(gòu)分解：
（a）擔(dān)保人將現(xiàn)金直接存在境內(nèi)分行后（或提供其他擔(dān)保物），境內(nèi)分行向境外分行提供保函或者備用信用證，境外分行向借款人提供借款。
（b）擔(dān)保人和借款人需具備關(guān)聯(lián)關(guān)系，最好是100%控股。但是，目前事實(shí)上有些操作是不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，通過(guò)簽訂代持協(xié)議的方式來(lái)產(chǎn)生表面的關(guān)聯(lián)關(guān)系。
（c）匯率風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：遠(yuǎn)期鎖匯
補(bǔ)充知識(shí)點(diǎn)：
境外融資成本舉例：香港：年化3-5個(gè)點(diǎn)；臺(tái)灣：年化1-2個(gè)點(diǎn)；新加坡：年化3-6個(gè)點(diǎn)；其中：
境外利息：240bp+3個(gè)月libor=2.4%+約0.6%=3%；
保函費(fèi)用：低的千分之一（如廈門(mén)銀行），高的2%（如工行）
服務(wù)費(fèi)：有的銀行無(wú)，有的銀行1%-2%
資金入境費(fèi)用（通道費(fèi)）：1%-5%
匯差及鎖匯：匯差按離岸人民幣匯率計(jì)算，遠(yuǎn)期購(gòu)匯成本3%左右。
2.理財(cái)產(chǎn)品
根據(jù)客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)承受能力不同的分類(lèi)：
補(bǔ)充
（1）《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》的合格投資人
第六條 前條所稱(chēng)合格投資者，是指符合下列條件之一，能夠識(shí)別、判斷和承擔(dān)信托計(jì)劃相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的人：（一）投資一個(gè)信托計(jì)劃的最低金額不少于100萬(wàn)元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；（二）個(gè)人或家庭金融資產(chǎn)總計(jì)在其認(rèn)購(gòu)時(shí)超過(guò)100萬(wàn)元人民幣，且能提供相關(guān)財(cái)產(chǎn)證明的自然人；（三）個(gè)人收入在最近3年內(nèi)每年收入超過(guò)20萬(wàn)元人民幣或者夫妻雙方合計(jì)收入在最近3年內(nèi)每年收入超過(guò)30萬(wàn)元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然人。
（2）銀行理財(cái)產(chǎn)品的分類(lèi)
A.按收益類(lèi)型（來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)資料）
B.按投資方向（來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)資料）
（二）房地產(chǎn)信托融資
補(bǔ)充：賣(mài)出回購(gòu)指信托公司在金融市場(chǎng)上按照回購(gòu)協(xié)議的約定，先行賣(mài)出可以作為回購(gòu)交易的特定信托資產(chǎn)（國(guó)債、股票等），再按固定的價(jià)格在到期日從交易對(duì)手處買(mǎi)回的經(jīng)濟(jì)行為，其本質(zhì)是交易對(duì)手向信托財(cái)產(chǎn)融資，屬于為信托財(cái)產(chǎn)借入資金。
1.資金端分類(lèi)
2.項(xiàng)目端分類(lèi)
補(bǔ)充：
（1）《關(guān)于加強(qiáng)信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀監(jiān)通[2010]2號(hào)）“結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)是指信托公司根據(jù)投資者不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好對(duì)信托受益權(quán)進(jìn)行分層配置，按照分層配置中的優(yōu)先與劣后安排進(jìn)行收益分配，使具有不同風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和意愿的投資者通過(guò)投資不同層級(jí)的受益權(quán)來(lái)獲取不同的收益并承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的集合資金信托業(yè)務(wù)?！?/p>
（2）集合信托受益權(quán)進(jìn)行拆分轉(zhuǎn)讓的，受讓人不得為自然人；機(jī)構(gòu)所持有的信托受益權(quán)，不得向自然人轉(zhuǎn)讓或拆分轉(zhuǎn)讓。
限制目的：防止信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給合格投資者以外的人
（三）資管計(jì)劃
1.基金專(zhuān)戶(hù)及其子公司專(zhuān)項(xiàng)資管計(jì)劃
（1）投資范圍
根據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》，基金子公司可從事資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。
（2）投資限制
（3）特定客戶(hù)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)分類(lèi)——基金公司或者其子公司的專(zhuān)戶(hù)理財(cái)
基金子公司資管業(yè)務(wù)也可分為“一對(duì)一業(yè)務(wù)”和“一對(duì)多業(yè)務(wù)”，類(lèi)似于信托計(jì)劃中的“單一資金信托計(jì)劃”和“集合資金信托計(jì)劃”，而個(gè)人投資者一般接觸到的是“一對(duì)多業(yè)務(wù)”。
2.券商資管計(jì)劃
補(bǔ)充：
（1）2015年1月16日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》第十一條明確提出，要求商業(yè)銀行不得接受以“籌集的他人資金”對(duì)外發(fā)放委托貸款。按此規(guī)定，大致有三類(lèi)今后將無(wú)法作為委托人發(fā)放委托貸款。一是基金子公司、證券公司發(fā)起設(shè)立的資管計(jì)劃；二是有限合伙基金；三是契約型私募基金。這三類(lèi)私募投資機(jī)構(gòu)原有債權(quán)投資通常采用銀行委托貸款的模式，對(duì)此，銀行委貸的方式被堵，可考慮以下方式解決：
A.信托計(jì)劃進(jìn)行委貸：證券公司、基金子公司的資管計(jì)劃以及私募基金仍然可以通過(guò)嵌套一層信托計(jì)劃，認(rèn)購(gòu)單一信托計(jì)劃并發(fā)放信托貸款的方式將募集的資金向融資方發(fā)放。
B.“股+債”的夾層融資：證券公司、基金子公司、基金管理人用資管計(jì)劃或基金的少部分投資款受讓持有融資方的部分股權(quán)，再將剩余投資款通過(guò)向公司提供股東借款的方式注入融資方。
C.假股真?zhèn)Ｊ剑和顿Y資金全部用于認(rèn)購(gòu)融資方的增資，在融資期間完全成為融資方的股東，并通過(guò)安排對(duì)賭條款、簽署原股東回購(gòu)協(xié)議、設(shè)置減資安排等方式，在融資期屆滿時(shí)實(shí)現(xiàn)股權(quán)投資的溢價(jià)回購(gòu)或退出。
D.收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購(gòu)：融資方通過(guò)將其自身的收益權(quán)以類(lèi)資產(chǎn)證券化的方式轉(zhuǎn)讓予資管計(jì)劃或私募基金，并同時(shí)約定滿足一定期限或條件的情況下，由融資方以約定價(jià)格向投資方實(shí)現(xiàn)溢價(jià)回購(gòu)的融資安排。
（2）結(jié)構(gòu)示意圖（來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)）
A.集合資管計(jì)劃
B.專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃
C.定向資產(chǎn)管理計(jì)劃
3.保險(xiǎn)
(1)投資范圍、投資限制概覽
（2）保險(xiǎn)資金投資方式解析
根據(jù)上圖，保險(xiǎn)資金的投資方式有如下三種：
A.保險(xiǎn)資金直接投資
B. 保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金年金等合格投資者委托保險(xiǎn)公司或者是保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司進(jìn)行投資
C.募集投資：保險(xiǎn)資管公司或保險(xiǎn)公司發(fā)起設(shè)立保險(xiǎn)資管產(chǎn)品，由委托人投資這些產(chǎn)品,最終實(shí)現(xiàn)對(duì)底層資產(chǎn)的投資
保險(xiǎn)資管產(chǎn)品有兩大類(lèi)
A.各種計(jì)劃：如基礎(chǔ)設(shè)施、債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、項(xiàng)目支持計(jì)劃等;
B.組合類(lèi)保險(xiǎn)資管產(chǎn)品：具體分為定向產(chǎn)品和集合產(chǎn)品
4.期貨
（四）地產(chǎn)基金
1.投資范圍及投資限制
投資范圍：根據(jù)《私募投資基金監(jiān)督管理辦法》的規(guī)定，“私募基金財(cái)產(chǎn)的投資包括買(mǎi)賣(mài)股票、股權(quán)、債券、期貨、期權(quán)、基金份額及投資合同約定的其他投資標(biāo)的?！?/p>
私募基金可投資新三板企業(yè)，但需穿透核查人數(shù)。
投資限制：私募基金債權(quán)投資受限，目前通過(guò)銀行委貸進(jìn)行債權(quán)投資也存在一定的難度，但仍可通過(guò)信托進(jìn)行債權(quán)投資。
2.地產(chǎn)基金的基本結(jié)構(gòu)及幾種常見(jiàn)的嵌套結(jié)構(gòu)
（五）其他注意事項(xiàng)
1.關(guān)聯(lián)交易禁止事項(xiàng)
2.穿透核查要求
（1）投資人不得違規(guī)匯集他人資金購(gòu)買(mǎi)信托產(chǎn)品；
（2）投資新三板掛牌前股權(quán)投資而言，信托計(jì)劃和有限合伙私募基金可以投資但需要穿透識(shí)別準(zhǔn)掛牌企業(yè)的人數(shù)；
（3）以合伙企業(yè)、契約等非法人形式，通過(guò)匯集多數(shù)投資者的資金直接或者間接投資于私募基金的，需穿透核查。
三、資管產(chǎn)品嵌套組合規(guī)則
（一）銀信合作
傳統(tǒng)銀信合作模式目的在于將信貸資產(chǎn)移出表內(nèi)，隱藏貸款規(guī)模
為避免商業(yè)銀行借助銀信合作業(yè)務(wù)將信貸資產(chǎn)移出表內(nèi)，隱藏貸款規(guī)模，自2009年開(kāi)始，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了一系列規(guī)范銀信合作業(yè)務(wù)的通知（銀監(jiān)發(fā)[2009]111號(hào)、銀監(jiān)發(fā)[2010]72號(hào)和銀監(jiān)發(fā)[2011]7號(hào)），銀信合作業(yè)務(wù)逐漸被叫停。
“銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)”界定為“商業(yè)銀行將客戶(hù)理財(cái)資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為”，即信托計(jì)劃委托人僅限定為商業(yè)銀行，以第三方非銀行機(jī)構(gòu)為主體發(fā)起設(shè)立信托計(jì)劃的操作模式（如券商資管）則不在監(jiān)管范圍之內(nèi)；其次，要求將理財(cái)資金通過(guò)信托計(jì)劃發(fā)放信托貸款、受讓信貸資產(chǎn)和票據(jù)資產(chǎn)三類(lèi)表外資產(chǎn)轉(zhuǎn)入表內(nèi)，而銀行受讓信托受益權(quán)并不在上述要求轉(zhuǎn)表的資產(chǎn)范圍之內(nèi)。在傳統(tǒng)銀信合作產(chǎn)品中引入更多的過(guò)橋方和改變理財(cái)計(jì)劃投資標(biāo)的設(shè)計(jì)形成了銀行對(duì)銀信合作規(guī)定的監(jiān)管套利。
（二）銀證信合作
1.銀證信合作——信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)禁股令的變通，實(shí)現(xiàn)避饒監(jiān)管套利
案例背景：甲公司為A 銀行的高端授信客戶(hù)，甲公司向A銀行申請(qǐng)28 億元人民幣貸款。A 銀行決定滿足其資金需求，但A銀行的貸款總量不足300 億元。
A銀行的放貸的考量：
（a）《商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管核心指標(biāo)（試行）》規(guī)定：“單一客戶(hù)貸款集中度為最大一家客戶(hù)貸款總額與資本凈額之比，不應(yīng)高于10%?！盇銀行若直接放貸28億元，則觸犯該紅線；
（b）貸款資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重高，直接發(fā)放貸款將大幅降低資本充足率；
（c）表內(nèi)貸款移至表外的需要，實(shí)現(xiàn)避饒監(jiān)管套利；
各方角色：A 銀行：形式上投資，實(shí)際上貸款；B 銀行：形式上理財(cái)，實(shí)際上過(guò)橋；券商：形式上資產(chǎn)管理，實(shí)際上過(guò)橋；信托公司：形式上信托，實(shí)際上過(guò)橋甲公司：形式上使用信托資金，實(shí)際上使用銀行資金。
補(bǔ)充：規(guī)避監(jiān)管套利的方式
（1）買(mǎi)入返售模式
A.過(guò)橋企業(yè)與信托公司簽訂《資金信托合同》，委托信托公司向融資企業(yè)發(fā)放信托貸款，過(guò)橋企業(yè)獲得信托受益權(quán)。
B.過(guò)橋企業(yè)與銀行A、銀行B簽訂《三方合作協(xié)議》，約定將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行A，銀行B以買(mǎi)入返售方式買(mǎi)入銀行A的信托受益權(quán)，銀行A承諾在信托受益權(quán)到期前無(wú)條件回購(gòu)；
該模式下，銀行A為信托貸款的出資方。
（2）銀行理財(cái)計(jì)劃對(duì)接過(guò)橋企業(yè)模式
A.過(guò)橋企業(yè)與信托公司簽訂《資金信托合同》，委托信托公司向融資企業(yè)發(fā)放信托貸款，過(guò)橋企業(yè)獲得信托受益權(quán)；
B.過(guò)橋企業(yè)將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行A，A將該信托受益權(quán)包裝成保本型理財(cái)產(chǎn)品；
C.銀行B與銀行A簽訂《資產(chǎn)管理協(xié)議》，購(gòu)買(mǎi)銀行A發(fā)行的上述保本理財(cái)產(chǎn)品。
在該模式下，銀行A為過(guò)橋方，銀行B是信托貸款的實(shí)際出資方。
（3）銀行理財(cái)計(jì)劃對(duì)接融資企業(yè)
A.融資企業(yè)將自有財(cái)產(chǎn)權(quán)（如正在出租的商業(yè)物業(yè)）委托給信托公司，設(shè)立受益人是自身的財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃;
B.銀行成立理財(cái)產(chǎn)品，向個(gè)人或機(jī)構(gòu)投資者募集資金用于購(gòu)買(mǎi)融資企業(yè)的信托受益權(quán)。
2.銀證信合作——委托貸款，對(duì)資管計(jì)劃不得放貸的變通
（三）銀證合作
目前監(jiān)管要求：
A.銀行理財(cái)?shù)那短滋颖芑蛘哒{(diào)劑監(jiān)管指標(biāo),銀行自營(yíng)可以購(gòu)買(mǎi)另一家銀行的理財(cái)，但銀行理財(cái)不能購(gòu)買(mǎi)其他銀行的理財(cái)。
B.銀行理財(cái)嵌套其他資管計(jì)劃目前無(wú)明確限制。
監(jiān)管趨勢(shì)：
（1）根據(jù)《商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》，有放開(kāi)銀行理財(cái)產(chǎn)品嵌套趨勢(shì)。
（2）未來(lái)可能禁止非標(biāo)銀行理財(cái)嵌套除信托外的其他資管計(jì)劃。
√非標(biāo)銀行理財(cái)產(chǎn)品+信托計(jì)劃——投資非標(biāo)：允許
×非標(biāo)銀行理財(cái)產(chǎn)品+信托計(jì)劃外的資管——投資非標(biāo)：禁止
補(bǔ)充：
A.非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)是指未在銀行間市場(chǎng)或者證券交易所市場(chǎng)交易的債權(quán)性資產(chǎn)，包括但不限于信貸資產(chǎn)、信托貸款、委托債權(quán)、承兌匯票、信用證、應(yīng)收賬款、各類(lèi)受(收)益權(quán)、帶回購(gòu)條款的股權(quán)性融資等。
B.《商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》第三十九條(特定目的載體投資要求)商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品投資特定目的載體的，應(yīng)當(dāng)符合以下要求：“(四)所投資的特定目的載體不得直接或間接投資于非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)，符合銀監(jiān)會(huì)關(guān)于銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)相關(guān)監(jiān)管規(guī)定的信托公司發(fā)行的信托投資計(jì)劃除外；前款所稱(chēng)特定目的載體包括但不限于其他商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品、信托投資計(jì)劃、除貨幣市場(chǎng)基金和債券型基金之外的證券投資基金、證券公司及其子公司資產(chǎn)管理計(jì)劃、基金管理公司及其子公司資產(chǎn)管理計(jì)劃、期貨公司及其子公司資產(chǎn)管理計(jì)劃和保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理產(chǎn)品等?！?/p>
1.銀行+券商定向資管計(jì)劃
（1）禁止性規(guī)定
A.禁止分公司、營(yíng)業(yè)部獨(dú)立開(kāi)展定向資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；
B.禁止開(kāi)展資金池業(yè)務(wù)；
C.禁止將委托資金投資于高污染、高能耗等國(guó)家禁止投資的行業(yè)；
D.對(duì)合作銀行要求最近一年年末資產(chǎn)規(guī)模不低于300億元，且資本充足率不低于10%；
（2）銀行+券商定向資管計(jì)劃的具體模式：信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)；信貸資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)；票據(jù)業(yè)務(wù)；委托貸款業(yè)務(wù)；信托貸款業(yè)務(wù)；轉(zhuǎn)存業(yè)務(wù)；福費(fèi)廷業(yè)務(wù)。以下為幾種模式的列舉：
2.銀行理財(cái)產(chǎn)品+券商資管計(jì)劃
（四）銀基合作
（1）銀行表內(nèi)資產(chǎn)表外化——銀行理財(cái)產(chǎn)品+基金子公司專(zhuān)項(xiàng)資管計(jì)劃——購(gòu)買(mǎi)自有信貸資產(chǎn)
（2）銀行表內(nèi)資產(chǎn)表外化——銀行理財(cái)產(chǎn)品+信托計(jì)劃+基金子公司專(zhuān)項(xiàng)資管計(jì)劃——購(gòu)買(mǎi)他行的信貸資產(chǎn)并回售
（五）信基合作（詳見(jiàn)上文地產(chǎn)基金部分）
（六）券商資管產(chǎn)品
1.券商資管內(nèi)部投資問(wèn)題：
2.券商資管+基金資管/信托計(jì)劃
3.變通規(guī)則（見(jiàn)上文結(jié)構(gòu)圖）
（1）券商資管+信托——放貸
（2）券商專(zhuān)項(xiàng)資管通過(guò)資產(chǎn)收益權(quán)售后回購(gòu)——變相放貸
（3）通過(guò)集合信托計(jì)劃對(duì)接券商定向資管的方式來(lái)間接實(shí)現(xiàn)拆分轉(zhuǎn)讓定向資管收益權(quán)
（七）其他金融產(chǎn)品的嵌套問(wèn)題
1.基+證/信
2.信+證/基/信
3.期貨資管和券商、基金、信托相互投資
4.保險(xiǎn)資產(chǎn)管理計(jì)劃、信托計(jì)劃、銀行理財(cái)資產(chǎn)管理計(jì)劃、證券公司及其子公司的資產(chǎn)管理計(jì)劃、基金公司專(zhuān)戶(hù)及其子公司的資產(chǎn)管理計(jì)劃，期貨公司及其子公司的資產(chǎn)管理計(jì)劃、契約性私募基金+私募基金
《私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》下列投資者視為合格投資者：“（二）依法設(shè)立并在基金業(yè)協(xié)會(huì)備案的投資計(jì)劃”；《私募基金登記備案系統(tǒng)——產(chǎn)品備案》，明確了投資計(jì)劃包括保險(xiǎn)資產(chǎn)管理計(jì)劃、信托計(jì)劃、銀行理財(cái)資產(chǎn)管理計(jì)劃、證券公司及其子公司的資產(chǎn)管理計(jì)劃、基金公司專(zhuān)戶(hù)及其子公司的資產(chǎn)管理計(jì)劃，期貨公司及其子公司的資產(chǎn)管理計(jì)劃、契約性私募基金。
四、新規(guī)解讀及對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的要求分析
（一）近期新規(guī)
（二）新規(guī)對(duì)房地產(chǎn)融資的影響及產(chǎn)品設(shè)計(jì)
1.銀行理財(cái)
根據(jù)《商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》，目前銀行理財(cái)?shù)谋O(jiān)管趨勢(shì)如下：
2.證監(jiān)系資管八條底線
根據(jù)《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)運(yùn)作管理暫行規(guī)定》、《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第1-3號(hào)》
3.保險(xiǎn)系資管八條底線
（1）禁止如下八種行為：
第一，具有資金池性質(zhì)的產(chǎn)品；
第二，具有嵌套交易結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品；
第三，向非機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行分級(jí)產(chǎn)品；
第四，向機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行超杠桿的分級(jí)產(chǎn)品；
第五，在產(chǎn)品下設(shè)立子賬戶(hù)形式進(jìn)行運(yùn)作；
第六，未明確產(chǎn)品投資的基礎(chǔ)資產(chǎn)具體種類(lèi)和比例，籠統(tǒng)規(guī)定相關(guān)資產(chǎn)的投資比例為0至100%；
第七，以外部投資顧問(wèn)形式將產(chǎn)品轉(zhuǎn)委托；
第八，委托托管銀行分支機(jī)構(gòu)作為產(chǎn)品托管人。
（2）保險(xiǎn)系資管八條底線與證券系資管八條底線的對(duì)比
上市公司、地產(chǎn)基金、百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商收一線城市的寫(xiě)字樓，要求年租金在5%以上、地段較好、價(jià)格適當(dāng)有優(yōu)惠、單一項(xiàng)目總額在30億以?xún)?nèi)、賣(mài)方能出傭金，有一手項(xiàng)目請(qǐng)聯(lián)系我。
求上市公司定增或并購(gòu)項(xiàng)目、單票投資金額6000萬(wàn)-2.5億、期限最好一年、行業(yè)不限、基本面良好、大股東有兜底最好并且大股東實(shí)際參與認(rèn)購(gòu)、不做優(yōu)先級(jí)、原則上不認(rèn)購(gòu)理財(cái)產(chǎn)品。
房地產(chǎn)投資融資俱樂(lè)部：微信公眾號(hào)：fdctz888
投融資俱樂(lè)部：微信號(hào)（tzrz888）
----管理員微信號(hào)fdctz888 QQ:290143182
加我QQ或微信請(qǐng)注明姓名、事項(xiàng)、身份，請(qǐng)互相理解支持。
文章如有侵權(quán)，請(qǐng)及時(shí)聯(lián)系QQ:838355301刪除或支付稿費(fèi)。
長(zhǎng)按二維碼，識(shí)別二維碼，一鍵關(guān)注！
聯(lián)系客服
