2019年3月29日，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）（下稱“融創(chuàng)”）上交了2018年的業(yè)績(jī)答卷。比起大家對(duì)掌舵這家地產(chǎn)巨頭的孫宏斌又有何金句的期待，更多投資者由衷地感嘆一句：孫宏斌果然誠(chéng)不我欺啊！
此感嘆何來(lái)？關(guān)注融創(chuàng)的投資者一定記得在去年8月底融創(chuàng)公布半年報(bào)的時(shí)候，孫宏斌有一句關(guān)于房市的金句：剛需可以買，投資就算了，買房的收益還不如買融創(chuàng)的股票。
彼時(shí)，融創(chuàng)的股價(jià)在26元每股一線，如今，融創(chuàng)股價(jià)已經(jīng)達(dá)到39元每股附近，如果那時(shí)買入，收益已達(dá)到50%。孫宏斌的話兌現(xiàn)了！
孫宏斌之所以在去年半年報(bào)時(shí)底氣十足，在于他對(duì)融創(chuàng)的精細(xì)運(yùn)籌，對(duì)融創(chuàng)發(fā)展戰(zhàn)略的自信。從融創(chuàng)交出的年報(bào)答卷可以看出，這家已經(jīng)成為行業(yè)第四的巨頭更加注重高質(zhì)量的發(fā)展。船大，需要篤定的航向和穩(wěn)健的戰(zhàn)略。
目睹了孫宏斌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的觀點(diǎn)，無(wú)論是關(guān)于拿地中“錢貴”與“地貴”的邏輯，還是關(guān)于未來(lái)戰(zhàn)略的研判，越來(lái)越多的投資人感嘆，孫宏斌越來(lái)越精細(xì)了。事實(shí)上，這也是融創(chuàng)發(fā)展到如今體量的必然要求。
精致的財(cái)報(bào)：業(yè)績(jī)大增杠桿穩(wěn)降
關(guān)于什么是好公司，一位投資人曾這樣概括：好公司的發(fā)展就像一艘船行駛在大海中，業(yè)績(jī)的不斷增長(zhǎng)是驅(qū)使船遠(yuǎn)行的動(dòng)力，在險(xiǎn)灘及暗流面前的過(guò)關(guān)能力則是持續(xù)遠(yuǎn)行的保證。做投資，就是要找到業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)又安全穩(wěn)健的公司。
從這個(gè)角度而言，也許今年的孫宏斌在發(fā)布年報(bào)時(shí)內(nèi)心是最安寧的，因?yàn)槿趧?chuàng)交出了一份足夠優(yōu)秀又足夠安全穩(wěn)健的年報(bào)。
對(duì)于地產(chǎn)業(yè)而言，天然地需要資金的周轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流是企業(yè)的生命線，而杠桿又是硬幣的兩面，有的時(shí)候需要利用杠桿去博取更高收益，但用得好則利潤(rùn)大增，用得不好則危及安全。
最理想的財(cái)務(wù)表現(xiàn)是：強(qiáng)勁的利潤(rùn)增長(zhǎng)、寬裕的現(xiàn)金流、風(fēng)險(xiǎn)可控的杠桿率。大多數(shù)企業(yè)很難三者兼具。
然而，2018年融創(chuàng)的公布的年報(bào)卻做到了。
數(shù)據(jù)顯示，2018年，融創(chuàng)公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)為165.7億元，同比上漲50.6%；融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)收入1247.5億元，同比增長(zhǎng)89.4%；在手現(xiàn)金高達(dá)1202億元。
在衡量杠桿水平的凈負(fù)債率上，2018年同比大幅下降了53個(gè)百分點(diǎn)，且連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)同比下降。
這意味著，在降低杠桿的基礎(chǔ)上，已經(jīng)是大體量的融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)了收入和利潤(rùn)的大幅度增長(zhǎng)，且保持充裕的現(xiàn)金流。
融創(chuàng)是如何做到的？這也成為在融創(chuàng)的年報(bào)發(fā)布之后，投資者和地產(chǎn)從業(yè)者意欲了解的，在他們看來(lái)，融創(chuàng)的年報(bào)具有標(biāo)桿意義。
對(duì)于地產(chǎn)業(yè)而言，成本端的最大投入是拿地，拿地的成本和時(shí)機(jī)基本決定了利潤(rùn)表現(xiàn)。在德林社此前的文章《孫宏斌的周期策》中，我們?cè)敿?xì)講述了孫宏斌和融創(chuàng)是如何把握土地市場(chǎng)調(diào)控節(jié)奏，進(jìn)而儲(chǔ)備了大量?jī)?yōu)質(zhì)土地的。
以2015、2016年為例，彼時(shí)，關(guān)于房地產(chǎn)由增量時(shí)代轉(zhuǎn)入到存量時(shí)代的論調(diào)成為主流，2015年股市異常波動(dòng)，更是讓房地產(chǎn)企業(yè)“惜金如命”，拿地速度紛紛放緩。
然而，融創(chuàng)卻較為進(jìn)取，連續(xù)在一二線城市拿地。2015年和2016年拿地面積分別為 1015 萬(wàn)方、4773 萬(wàn)方，分別同比增長(zhǎng)+191%、+370%。速度遠(yuǎn)超于同期的萬(wàn)科、保利等龍頭房企。事實(shí)證明，上一輪房地產(chǎn)大周期正式發(fā)軔于融創(chuàng)“彪悍”拿地之時(shí)。
通過(guò)連續(xù)兩年的快速拿地之后，融創(chuàng)迅速完成了全國(guó)核心城市的布局，在2016年10月后，融創(chuàng)開始控制拿地節(jié)奏，基本停止了公開市場(chǎng)拿地，有效規(guī)避了拿地貴的風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)而抓住并購(gòu)機(jī)會(huì)拿下了大量成本合理的優(yōu)質(zhì)土地，2017年又拿地6764萬(wàn)方。
截至2018年，融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備約4820萬(wàn)平方米，總土地儲(chǔ)備約2.56億平方米，總貨值約3.55萬(wàn)億元。這樣驚人的土地儲(chǔ)備，保證了未來(lái)幾年融創(chuàng)業(yè)績(jī)的持續(xù)釋放。
業(yè)界評(píng)價(jià)，2014年之后，房地產(chǎn)的調(diào)控顯著增強(qiáng)，這其中周期變化非?？欤玫氐臅r(shí)間窗口也很短，融創(chuàng)通過(guò)迅速切入和并購(gòu)的方式完成順周期拿地布局，顯示了孫宏斌的決斷能力和強(qiáng)悍執(zhí)行力。
正是因?yàn)閷?duì)周期的節(jié)奏把握的很好，融創(chuàng)的成本端才得以精細(xì)化的管理，以2018年獲取的土地為例，其平均土地成本3723元/平方米，對(duì)應(yīng)同期超過(guò)15000元/平方米的銷售均價(jià)，有較大的可運(yùn)作的利潤(rùn)空間。這也就能理解為何融創(chuàng)的2018年毛利率能達(dá)到25%。
對(duì)于拿地，孫宏斌有了最新的研判，他說(shuō)：錢便宜、地便宜是最好的，但是地貴了、錢便宜的時(shí)候一堆人會(huì)死的，再往下走就是地也貴了，錢也貴了。
孫宏斌的表述看似有點(diǎn)像繞口令，實(shí)際上是他對(duì)當(dāng)前土地市場(chǎng)周期的思考，他在精打著融創(chuàng)的算盤。
在成本端有了良好的管控之后，融創(chuàng)深化運(yùn)營(yíng)端，在強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)的同時(shí)，堅(jiān)持產(chǎn)品領(lǐng)先戰(zhàn)略和堅(jiān)持客戶視角、營(yíng)造服務(wù)。
如打造融創(chuàng)“歸心社區(qū)”，推出九府系、宜和系等新產(chǎn)品線，建立全面、系統(tǒng)性的質(zhì)量管控和測(cè)評(píng)體系等。據(jù)賽惟咨詢發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年，融創(chuàng)的客戶滿意度高達(dá)90分，較2017年提高了5分之多，遠(yuǎn)高于行業(yè)前十84分和行業(yè)平均71分的滿意度。
事實(shí)上，運(yùn)營(yíng)端品質(zhì)的提升，是融創(chuàng)要打造的企業(yè)護(hù)城河，正如孫宏斌所說(shuō)，這幾年融創(chuàng)高端精品以及品質(zhì)服務(wù)的定位，別人很難學(xué)得來(lái)。“誰(shuí)現(xiàn)在要開始做到我們現(xiàn)在水平估計(jì)，我要退休了?！睂O宏斌說(shuō)。
如今，成本端的精細(xì)管控和收入端的精細(xì)運(yùn)營(yíng)共同成為融創(chuàng)精致財(cái)報(bào)的核心要素。
融創(chuàng)的未來(lái)：中國(guó)家庭美好生活整合服務(wù)商
巴菲特說(shuō)，投資就像滾雪球，你要足夠長(zhǎng)的坡，還要有足夠濕的雪，這樣雪球就會(huì)越滾越大。企業(yè)發(fā)展也是如此，要在足夠大的賽道上。
截至2018年，融創(chuàng)總資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到了7166.60億，融創(chuàng)及其聯(lián)屬公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約4608.3億元，穩(wěn)居行業(yè)第四名。
如此快的發(fā)展速度和龐大的體量來(lái)源于近20年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展疊加融創(chuàng)本身的企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，這是一個(gè)足夠大的賽道。
（融創(chuàng)上市以來(lái)的股價(jià)走勢(shì)）
未來(lái)，就地產(chǎn)主業(yè)而言，融創(chuàng)還能不能保持穩(wěn)健的增長(zhǎng)？這需要結(jié)合個(gè)體和大勢(shì)。
就個(gè)體而言，如上文所說(shuō)，融創(chuàng)通過(guò)把控節(jié)奏的拿地，目前總土地儲(chǔ)備約2.56億平方米，總貨值約3.55萬(wàn)億元。即使未來(lái)不考慮新增拿地，依舊可以支撐業(yè)績(jī)的持續(xù)爆發(fā)。
大勢(shì)上，融創(chuàng)的管理層在年報(bào)中表示，由于不同城市供求關(guān)系的差異，市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯的分化，尤其是過(guò)去兩年積累需求比較多、而供給相對(duì)較少的一、二線核心城市和強(qiáng)三線城市，市場(chǎng)將可能率先得到恢復(fù)，成交量逐步改善，但預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上升的空間不大，總體將保持穩(wěn)定。
對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的公司而言，穩(wěn)定的大勢(shì)即意味著穩(wěn)定的空間。融創(chuàng)預(yù)計(jì)2019年總可售資源超過(guò)7800億元。
地產(chǎn)主業(yè)奠定了融創(chuàng)未來(lái)發(fā)展的基本盤。但優(yōu)秀的企業(yè)要想基業(yè)長(zhǎng)青，必須要根據(jù)時(shí)代的發(fā)展變化，對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行迭代變革。
孫宏斌掌舵下的融創(chuàng)，選擇的變革方向是融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅以及聚焦內(nèi)容環(huán)節(jié)、布局文化行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈的融創(chuàng)文化，再加上絕對(duì)核心主業(yè)融創(chuàng)地產(chǎn)，融創(chuàng)構(gòu)建了“中國(guó)家庭美好生活整合服務(wù)商”的戰(zhàn)略。
其完整的商業(yè)閉環(huán)在于，融創(chuàng)地產(chǎn)是融創(chuàng)中國(guó)的核心主業(yè)，為美好生活打造最好的房子與社區(qū)；融創(chuàng)服務(wù)則是為美好生活提供極致的社區(qū)服務(wù)。在硬件與服務(wù)的基礎(chǔ)上，融創(chuàng)文旅與融創(chuàng)文化以“內(nèi)容+平臺(tái)+實(shí)景娛樂(lè)”整體戰(zhàn)略，為中國(guó)家庭提供歡樂(lè)度假一體化解決方案，提供優(yōu)質(zhì)內(nèi)容與家庭娛樂(lè)平臺(tái)。
毋庸置疑，文旅和文化是十萬(wàn)億量級(jí)的產(chǎn)業(yè)，落地需要大量的錢和資源，真正進(jìn)入的“玩兒家”且玩兒得轉(zhuǎn)的很少。但一旦做成，撬動(dòng)的市場(chǎng)將是巨大的。
據(jù)了解，在三年時(shí)間內(nèi)，融創(chuàng)涉及文化、文旅產(chǎn)業(yè)從收購(gòu)樂(lè)視影業(yè)和大屏業(yè)務(wù)開始，到如今已經(jīng)發(fā)展到10座文旅城、4大旅游度假區(qū)、9個(gè)文旅小鎮(zhèn)的規(guī)模。
孫宏斌說(shuō)：“文旅文娛基本大錢都投完了，后面就不需要大投入了。文旅服務(wù)集團(tuán)我們會(huì)在5-10年后做出來(lái)，現(xiàn)在看肯定是不賺錢的，但5-10年后會(huì)有百億利潤(rùn)，這個(gè)資產(chǎn)價(jià)值可以到5000億，2%的利潤(rùn)就100億了?！?/p>
如果真如孫宏斌所說(shuō)，文旅服務(wù)方向5至10年后會(huì)有百億利潤(rùn)，那么，“中國(guó)家庭美好生活整合服務(wù)商”的戰(zhàn)略將會(huì)推動(dòng)融創(chuàng)進(jìn)入更高的一個(gè)層次。在孫宏斌精打的算盤中，融創(chuàng)正朝著這個(gè)路徑邁步。
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