之前《武漢房子到底有無投資價值？獨(dú)家風(fēng)險房產(chǎn)投資六脈神劍》一文，介紹了房產(chǎn)投資的大體事項(xiàng)，今天就分門別類的梳理一下。
特約撰稿：權(quán)哥
房產(chǎn)投資六脈神劍之二：右手食指—商陽劍
特點(diǎn)：巧妙靈活，難以捉摸。
住宅投資關(guān)鍵詞：小、長、精
為什么用商陽劍來形容住宅投資呢？主要是因?yàn)樽≌悄壳胺康禺a(chǎn)市場上的最主流產(chǎn)品，品種之復(fù)雜、地域跨度之廣、政策變化之快，讓人眼花繚亂。從兩江四岸核心區(qū)到城市邊緣山野之中，從半地下類別墅到超高層百米空中，從不到30多平米到300平米以上，還有什么學(xué)區(qū)、地鐵、快速路、環(huán)線、醫(yī)院、商圈、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、科技等講得人頭暈的概念，就更不談變來變?nèi)サ南拶徴?、稅費(fèi)政策、貸款政策、利率政策……。
權(quán)哥15年來的房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，主要集中在小戶型、做長線和精算賬三個主要方面。
問題一
為什么要選住宅作為投資品？
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優(yōu)點(diǎn)：最常見的房產(chǎn)產(chǎn)品，選擇余地大，需求量最大，轉(zhuǎn)手出租都容易，受經(jīng)濟(jì)形勢影響較小，貸款時限長、利率低。
缺點(diǎn)：住宅面積中等以上的較多導(dǎo)致總價較高，價格尤其是較商鋪和寫字樓的租金漲幅小，裝修損耗大。
適合人群：較為保守的投資者，不需要大量流動資金者，以穩(wěn)定工資收入為主的階層（需要償還長期貸款）。
不適合人群：對投資回報要求較高者（比如經(jīng)常拿租金回報與炒股、金融理財產(chǎn)品相比者）、對現(xiàn)金周轉(zhuǎn)有較高要求者、擔(dān)心房產(chǎn)稅的人、財務(wù)極端保守的人（比如認(rèn)為把錢存銀行甚至放家里最保險的人）。
問題二
住宅投資總原則
一個總體原則：永遠(yuǎn)投資優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并不是越貴越好，而是在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)中挑最便宜的。
主要推薦的點(diǎn)位有：三環(huán)內(nèi)陸鐵站旁、漢口金融街、武昌大學(xué)城、光谷科技園區(qū)周邊中小戶型，大開發(fā)商開發(fā)的江景、湖景大戶型。三環(huán)外規(guī)劃變數(shù)較大，無法把握，暫不推薦，需要根據(jù)具體點(diǎn)位進(jìn)行分析，尤其是沒有地鐵的區(qū)域，要慎重。
問題三
抓大抓小 不要抓中間
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從目前市場上的漲勢看，較好的是兩頭的產(chǎn)品，即市中心的大戶型或小戶型。
原因主要是：買得起前者的不在乎價格，而后者在出租市場非常緊俏且轉(zhuǎn)手難度較小。
從北上廣深的實(shí)際情況看，在那些地方一室一廳基本在市場上找不到，因?yàn)樘瘟?，每年涌入一線城市的新興人口最希望住小戶型的白領(lǐng)公寓，這股風(fēng)潮在武漢這樣的以自住為主的城市不太流行，但卻是租賃市場上的緊俏品，起碼能避免空置。
再就是大戶型豪宅了，比如三環(huán)以內(nèi)150平米以上的大平層、200平米左右的復(fù)式樓，是為各類土豪們準(zhǔn)備的，因?yàn)閿?shù)量也不多，且買家對價格不是那么敏感，或者是家里人口太多必須大房子，總之是稀缺產(chǎn)品。
但是，買大戶型一定要注意，開發(fā)商一定要大、物業(yè)一定要是自管、一定要位于市中心，目前武漢郊區(qū)豪宅市場尚不成熟，沒有北京、上海那樣專門開發(fā)頂級別墅的開發(fā)商，建議還是不要買來投資，自住倒是不錯，環(huán)境好的還是不少。多說一句，這類豪宅自住必須要有專用車位，男女主人、同住的老人、保姆等，至少需要4個車位。
作為投資品，120平米三房的最為夾生，出租的話單房租金不如一房和兩房的，轉(zhuǎn)賣又無法吸引實(shí)力較強(qiáng)的改善型住戶。
問題四
長線投資 抓雙重收益 不要空著
房子是放垮的，不是住垮的。投資住宅，一定要抓出租回報和房價上漲雙重收益。如果你打算投資的房子3~5年都找不到租戶，說得天花亂墜、再便宜也不要買，因?yàn)椴粌H租金有損失，而且是極大的浪費(fèi)。
問題五
超大戶型不必裝修
資料圖
那種買200平米復(fù)式樓的投資的土豪，毛坯房也行，轉(zhuǎn)賣時可能更好一些。因?yàn)檫@類大戶型不僅裝修耗資不菲，出租時因面積太大只能合租，會導(dǎo)致裝修損耗較大。同時，買這類大戶型的房主，個性化要求也很多，你的裝修只會被他砸掉，浪費(fèi)太大。
問題六
戶型、地鐵、學(xué)區(qū)的幾個投資細(xì)節(jié)
住宅投資第一是小戶型，第二是地鐵，第三是學(xué)區(qū)，第四是品牌開發(fā)商的頂級產(chǎn)品。
關(guān)于小戶型，前面講了很多了，這里面講的是一定要長線持有，越到后面越稀缺租金越高，剛開始可能因?yàn)閱蝺r偏高而很痛苦，但一定要堅持，因?yàn)檫@種小戶型即使轉(zhuǎn)賣，也對于改善個人資產(chǎn)流動性上面用處不大，主要的價值在出租，所以不要舍本逐末。最適合轉(zhuǎn)賣的是90平米左右的中戶型，總價不高可以吸引小青年當(dāng)婚房，出租也不錯的。超過90平米就不要考慮了，偏自住且總價過高。
地鐵概念的優(yōu)勢在于：比公交站更不會移動。將來出行主流還是地鐵，可以看看北上廣深地鐵里的盛況。既然是投資，租戶大部分都需要上班，這時快捷交通放在首選。
因此，自己要實(shí)地步行一下，從下樓到到達(dá)地鐵站口，時間不能超過5分鐘，否則就是偽地鐵房，超過10分鐘的絕不能接受，因?yàn)橄碌降罔F站里還要走啊。
學(xué)區(qū)房，主打陪讀尤其是高中陪讀，這個更關(guān)鍵更剛需。比如說漢飛青年城、常陽永清城（二中）、京華時代（一中）、人信奧林花園（外校）。
義務(wù)教育階段的學(xué)區(qū)房最關(guān)鍵的點(diǎn)是，到底學(xué)區(qū)變不變。拿小學(xué)來說，有兩種，一種配建小學(xué)是民建公辦，即開發(fā)商代建，建成后交給政府，政府付建設(shè)費(fèi)給開發(fā)商，兩者兩清，這種搞不好就存在變數(shù)，尤其是學(xué)校租賃場地辦學(xué)的，幼兒園較常見，更不靠譜；二是開發(fā)商與政府或?qū)W校簽了學(xué)位固定協(xié)議，即開發(fā)商提供了土地、資金建設(shè)成了，政府沒有贖回，同意開發(fā)商小區(qū)在若干年內(nèi)業(yè)主擁有優(yōu)先權(quán)（最好是永久），這樣就能夠確保了。
此外，即使是固定學(xué)區(qū)，也還是有一次性使用的風(fēng)險。比如江漢和江岸區(qū)的一些學(xué)校，已經(jīng)出臺政策，對口上學(xué)每套房子只有一次機(jī)會，如你所在的房子里前任房主已經(jīng)使用過學(xué)位了，你將不能再次使用。規(guī)定合理性不去討論，因?yàn)橹贫ㄒ?guī)則的永遠(yuǎn)是被需求的那一方。所以這個存在變數(shù)。
還有一種變數(shù)，就是學(xué)區(qū)雖然是好學(xué)校，但學(xué)校本身拆遷了，這就麻煩，最好學(xué)校也是新的，協(xié)議又是死的，就最靠譜了。
最不靠譜的就是學(xué)校在紙上。比如小區(qū)外面規(guī)劃有一個學(xué)校，由政府建設(shè)，時間沒定，這就要了老命了。比如媒體非常關(guān)心的保利心語小區(qū)，學(xué)校由區(qū)政府建，結(jié)果上萬戶的小區(qū)到現(xiàn)在都沒有穩(wěn)定學(xué)區(qū)，也是很悲催的。
問題七
適時的調(diào)倉換股
在上一文中講到了10年考察法。當(dāng)你的房子在5年后，在二手房市場上的價格明顯低于周邊小區(qū)的時候 ，就要考察一下具體原因。
舉例子說明：
曾有一套位于江漢開發(fā)區(qū)旁的房子，當(dāng)時買價3300元一平米，但到2015年時，周邊萬科城甚至常青花園的房子都在1萬以上，而這個只能賣8000元。原因有以下幾點(diǎn)：周邊是工廠區(qū)，人口流動頻率過大且層次不高，租價難上漲且買房安家需求較少，很多人甚至不知道這里面有住宅賣；隔壁一塊空地已空置10年未開發(fā)，沒有新興人群進(jìn)駐，配套條件沒有改變；小區(qū)建成時間較久（超過15年），各項(xiàng)設(shè)施老化，看上去看相不好，與周邊小區(qū)相比競爭力較差；無地鐵；同小區(qū)有大量福利房，成本僅2000元左右，形成壓價。
所以，此小區(qū)主要的問題是買后周邊環(huán)境沒有大的改善，房價只是隨著市場自然增長，久而久之就與管理良好、配套大幅提升的小區(qū)就拉開了差距。
問題八
關(guān)于公攤和贈送面積
權(quán)哥見過公攤非常大的住宅，超過35%，因?yàn)楦邔有^(qū)需要多部電梯和至少兩部消防樓梯，所以幾乎所有高層房的公攤都超過20%，一些設(shè)計不合理的小區(qū)甚至可以高達(dá)35%，這會導(dǎo)致你在買房時的實(shí)用面積大大減少。
另外一種是贈送面積，較有代表性的有漢飛青年城、人信奧林花園、天下城市星座等，都是買一層送一層住宅的鼻祖，平層送面積較有代表性的馬場路的萬科圓方，45平米通過陽臺及外墻擴(kuò)展可以達(dá)到60平米的使用面積，做成小兩房。所以最好有贈送面積，出租是很好的。
盤龍城曾有一個小區(qū)，推出了8米層高的頂樓，可以隔成三層。需要提醒的是，贈送面積很多是無法辦理產(chǎn)權(quán)證的。極端的例子，有將平層帶坡頂?shù)姆孔臃指畛蓛商壮鲎馍踔脸鍪鄣模@種出租還好說，進(jìn)不同的門，分拆出售肯定是不行的，違反了當(dāng)初房子的設(shè)計規(guī)劃，無法交易。
問題九
住宅投資的幾大忌諱
定位不明。盡量不要有“自住兼顧投資”的想法。自住就會精裝、會很在意房子的損耗，這樣提高了成本和影響心情，最好開始就明確投資屬性，“不要投入感情因素”。權(quán)哥見過有的房東，把自己的房子當(dāng)成無價之寶，跟每任房客都要大吵一架，這就沒有必要了。
短線投資。房產(chǎn)作為大宗價值商品，稅費(fèi)也是較貴的，兩年以內(nèi)交易的稅費(fèi)通常在5萬左右，而超過5年一般可以減少三分之二，所以盡量不要短期交易，否則一來漲幅有限，二來利潤都交給有關(guān)部門了，買賣雙方都沒有得到實(shí)惠。
小開發(fā)商一定要遠(yuǎn)離。住宅投資最大的風(fēng)險就是交不了房。不要去買還建房、村民房、以前從未開發(fā)過的開發(fā)商，小心掉入圈套或成為試驗(yàn)品。
問題十
重要的事：精算賬
3%年租金回報率是道坎
可以說，三環(huán)以內(nèi)面積在90平米以下的，是住宅投資的首選，基本上可以岔著買，目前市場行情下，除了那些暴漲的存在泡沫外，基本都是靠譜的。
不過，有一個指標(biāo)非常重要，就是年租金回報比。即當(dāng)前同地段同產(chǎn)品租金與買房總成本的比值。如房屋總價是90萬（含裝修），月租在2500元，即(0.25*12)/90=0.033，3.3%基本等同于當(dāng)前的定期存款利率，如果跑不贏這個，特別是還有要按5%左右的利率償還貸款的話，這筆投資算靜態(tài)賬就可能虧，雖然動態(tài)上房價在漲可以抵消一部分房貸利息，但當(dāng)房價處于滯漲期甚至下跌周期時，就比較麻煩了。
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