貸款買房是現(xiàn)在很多人選擇的付款方式，但很多人卻并不懂如何省錢，尤其是二手房交易過程中，房貸問題還蠻多的!下面為大家介紹貸款買房你一定不知道的秘密。
一、全款買還是貸款買，貸款多少合適?
這個(gè)問題，還是比較好回答的，當(dāng)然是貸款買啦，用銀行的錢。自己的現(xiàn)金可以投資別的地方。
建議：
貸款買! 能用公積金貸款買是最好的，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買房，租房都可以用，對買房最利好的就是貸款的上限又提高了不少，家庭可以貸款90萬元。如果你房子總額多，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸，更加人性化。公積金貸款現(xiàn)在的利率是3.25%，商業(yè)貸款在4.9%。貸款建議就按照最低要求付的首付款來貸就可以。
二、如果貸款，貸多長時(shí)間合適，要提前還款嗎?
舉個(gè)例子，首付30%，公積金和商業(yè)貸款混合貸款。公積金：3.25%商業(yè)貸款：4.9%，公積金貸款120萬，商業(yè)貸款280萬，貸款400萬。
很多朋友看到30年，等額本息的總利息是323萬，等額本金265萬，原來銀行收了我們這么多利息。
但是我們換位思考，投資的利息只要大于4.9%，假如現(xiàn)在主流P2P平臺(tái)7-10%，那么如果不還銀行的錢，而是用于投資，那我們的資金又多創(chuàng)造4%左右的利息，比我們現(xiàn)在的一年期定期存款都高，你說合算不合算。
建議：
按最長的時(shí)間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高于4.9%的投資，不用著急還銀行貸款的。
提前還款，就看你想不想在用銀行的錢投資?自由選擇權(quán)在你們手上。
三、等額本息or等額本金
首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。
等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限，但是利息支出會(huì)高出很多。所以，如果選擇了等額本息還款方式，就感覺自己吃了很大的虧似得。
但是，真的是這樣嗎?
其實(shí)無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計(jì)算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應(yīng)的月利率(約定的年化利率/12個(gè)月)，計(jì)算出自己當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息的。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實(shí)是一樣的。之所以計(jì)算出的利息不同，其實(shí)是因?yàn)槟悴煌路萁栌玫谋窘鸩煌斐傻?。借的本金多，要還的利息就多;借的本金少，要還的利息就少。
舉個(gè)例子：
如果借款100萬，20年還清，年利率6.15%，則月利率為0.5125%。
假設(shè)等額本金，則月還款本金為：100萬/240個(gè)月，即每月為4167元;
(1)第一個(gè)月還款利息為：100萬*0.5125%=5125元，則第一個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+5125=9625元。
(2)第二個(gè)月剩余本金為100萬-4167=995833元，則第二個(gè)月要還的利息為：995833*0.5125%=5103.64元，則第二個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+5103.64=9270.64元
以此類推，等額本金下20年共還款約161.7萬元，共支付利息61.7萬元。
2. 如果是等額本息，借款100萬元，20年還清，年利率6.15%，月利率0.5125%，則每月還款額(含本、息)為7251.12元。
(1) 第一個(gè)月計(jì)算出的利息同樣為5125元，第一個(gè)月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元;
(2) 第二個(gè)月計(jì)息的基礎(chǔ)是上個(gè)月的本金余額，即100萬-2126.12=997873.8元，則第二個(gè)月應(yīng)還的利息是5114.10元，即第二個(gè)月歸還的本金為2137.01元
以此類推，等額本息下，20年共還款約174萬元，共支付利息74萬元。
通過上面的計(jì)算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個(gè)更合算的問題。
等額本金與等額本息相比，因?yàn)橹霸路菝總€(gè)月都比等額本息的還款金額大，所以其實(shí)就類似于每個(gè)月都有部分提前還款，通過這種每個(gè)月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。
其實(shí)如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時(shí)候?qū)ｉT做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你最終利息高，是因?yàn)槟忝總€(gè)月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設(shè)計(jì)要多賺你的利息。
所以，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會(huì)小。
等什么時(shí)候有資金的時(shí)候適當(dāng)做些提前還款，同樣能夠達(dá)到降低利息支出的效果。
等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大;等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。
借用銀行的錢，我們把結(jié)余下來的錢，投資利息只要比銀行高，其實(shí)就是賺的，個(gè)人比較偏好等額本息，投資收益大于銀行利息，就是劃算的，所以相當(dāng)于在利用銀行錢做投資了。
結(jié)論：
建議選擇等額本息的還款方式，理由一，買房前期已經(jīng)拿出了大額的現(xiàn)金，還款初期還款壓力較大，等額本金前期還款數(shù)值多。隨著生活水平提高，可支配現(xiàn)金會(huì)越充沛，這個(gè)時(shí)候無論提前還款還是投資都會(huì)比較從容滴哦。
四、哪類人適合提前還款vs不用提前還款
提前還款三類人：
1.傳統(tǒng)保守黨：錢只存銀行，不做任何投資，不學(xué)習(xí)，不了解，不愿意承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)的朋友，還是提前還了吧，為了生活更踏實(shí)的明智選擇。
2.不想要任何的負(fù)責(zé)，覺得欠錢很有負(fù)擔(dān)，心里壓力超級(jí)大的朋友，為了你更好的睡眠質(zhì)量，請你還了吧。
3.這一類是高人，還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非?？孔V的投資渠道，并且肯定高于抵押貸款的利率。
建議不用提前還款的類型：
1.公積金貸款，商貸7折，8折，公積金貸款利率才3.25%，余額寶的投資你就已經(jīng)平了，這么低的成本，你就偷著樂吧。
2.等額本金還款期限已經(jīng)超過三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來越少，不用選擇提前還款了，本金都已經(jīng)還了大半了，每個(gè)月還的利息部分已經(jīng)比較少了哦。
等額本息還款期已經(jīng)超過二分之一，可以提前還款，但是看準(zhǔn)時(shí)間，節(jié)省的利息會(huì)比較多，其實(shí)節(jié)省的利息已經(jīng)沒有多少了。
最后說上一句，其實(shí)思路很簡單，找到年利率大于房貸的投資產(chǎn)品就可以，你就在用銀行的錢掙錢。
現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，是降息通道，借的錢越長越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率。
總結(jié)：
首先，如果能借到銀行的錢，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。為什么?因?yàn)橹袊鴮?shí)際上長期是高通脹、低利率，甚至長期是負(fù)利率。你借到銀行的錢，其實(shí)就是等于賺到了。
也因?yàn)樨?fù)利率的這個(gè)原因，所以等額本息還款要比等額本金還款好。等額本息確實(shí)最后還給銀行的利息要多一些，但是一開始的壓力要小一些。很多人買房一開始就是借了債的，很多人一開始的壓力都非常大。
這個(gè)時(shí)候，能減輕一點(diǎn)是一點(diǎn)。更重要的是，現(xiàn)在中經(jīng)濟(jì)學(xué)家和政府官員都相信“通脹比通縮好”。所以，美國量化寬松，歐洲日本量化寬松，中國也是。所以，負(fù)利率有可能長期存在。
用等額本息還款你現(xiàn)在一個(gè)月還3000，30年之后還是還3000;等額本金現(xiàn)在一個(gè)月還4500，30年后還1000。可是，現(xiàn)在的錢要比30年后的錢要值錢呀。現(xiàn)在每個(gè)月月供多1500，可能會(huì)讓很多人吃不消。
以上就是二手房簽約貸款的一些小知識(shí)，希望能幫助大家更加清晰的了解貸款流程和技巧。
聯(lián)系客服
