房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》,上市公司自2007年1月1日起施行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則---基本準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則---具體準(zhǔn)則》。在稅務(wù)稽查中,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下三個(gè)方面的財(cái)務(wù)核算。
1.銷售收入的確認(rèn)
按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中有關(guān)商品銷售收入的確認(rèn)原則進(jìn)行確認(rèn)。在實(shí)際操作中,開發(fā)企業(yè)主要在開發(fā)產(chǎn)品交付使用,并將發(fā)票賬單交付給買受人時(shí)確認(rèn)銷售收入。
2.成本費(fèi)用的構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本按成本計(jì)算對(duì)象計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等;費(fèi)用按其與項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)系分為開發(fā)成本和期間費(fèi)用。期間費(fèi)用可直接進(jìn)行稅前扣除,包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用,具體內(nèi)容見下表。
產(chǎn)開發(fā)業(yè)成本費(fèi)用明細(xì)一覽表
項(xiàng)目
內(nèi)容
土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi)
指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用(如耕地占用稅)。
前期工
程 費(fèi)
指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、測(cè)繪、勘察、設(shè)計(jì)、各項(xiàng)臨時(shí)工程、“七通一平” 等費(fèi)用。
基礎(chǔ)設(shè)
施 費(fèi)
指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供熱、供水、供電、供氣、通訊、照明以及綠化(包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi))等設(shè)施費(fèi)用。
建筑安裝工程費(fèi)
指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。
配套設(shè)
施 費(fèi)
指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的、可計(jì)入土地和房屋開發(fā)成本的、不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用,如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院等應(yīng)在“配套設(shè)施成本”中單獨(dú)核算。
開發(fā)間
接 費(fèi)
指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出,包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用不在此列,應(yīng)在“管理費(fèi)用”中核算。
3.開發(fā)成本的核算
開發(fā)項(xiàng)目成本的核算實(shí)行制造成本法,可分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本和代建工程開發(fā)成本。其基本核算程序:
(1)確定成本核算對(duì)象
開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中,為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。其基本原則是: ①一般的開發(fā)項(xiàng)目,以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。 ②同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體項(xiàng)目,開、竣工時(shí)間相近且由同一施工單位施工的,可并為一個(gè)成本核算對(duì)象。 ③對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目,可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要,按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位,劃分成本核算對(duì)象。
成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定,一經(jīng)確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。
(2)確定開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目是歸集生產(chǎn)費(fèi)用的明細(xì)科目,具體反映計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的生產(chǎn)費(fèi)用的用途和開發(fā)產(chǎn)品成本構(gòu)成。
(3)審核開發(fā)成本的真實(shí)性與合法性。
(4)歸集與分配開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本,應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。其中,直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,直接計(jì)入成本對(duì)象中;共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象(項(xiàng)目)占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。
(5)編制成本計(jì)算單,結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本。計(jì)算已完工開發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)成本,結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品” 科目。
(6)結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。按對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。