新版《商品房買賣合同示范文本》解讀
市房產(chǎn)局
（2018年12月14日）
我國自2000年推行使用《商品房買賣合同示范文本（GF-2000-0171）》以來，對規(guī)范和保障商品房買賣雙方的合法權(quán)益、促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了極大的作用。但是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟和群眾維權(quán)意識的升高，2000年版的《商品房買賣合同》已無法滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，住房消費(fèi)者對商品房銷售投訴增多，行業(yè)、企業(yè)聲譽(yù)受到影響，企業(yè)為處理投訴糾紛，也投入了很多人力、物力、財(cái)力，拖延了正常發(fā)展。為適應(yīng)新形勢，進(jìn)一步規(guī)范商品房交易行為，國家住建部和工商總局于2014年聯(lián)合推出了新版《商品房買賣合同示范文本（GF-2014-0171）》。
新版《合同》充分結(jié)合《合同法》、《物權(quán)法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等法律法規(guī)和最新的房地產(chǎn)市場形勢，與2000年版《合同》相比，修改幅度較大，條款內(nèi)容較細(xì)，增加了商品房抵押情況、預(yù)售資金監(jiān)管、商品房交付條件、商品房質(zhì)量、前期物業(yè)管理、建筑物區(qū)分所有權(quán)、買受人信息保護(hù)等條款和內(nèi)容。針對商品房交易中容易發(fā)生的糾紛，特別是在商品房交付、商品房質(zhì)量、違約責(zé)任等方面，均作了進(jìn)一步明確和細(xì)化，為減少和有效解決買賣合同糾紛，保障買賣雙方的合法權(quán)益，減少涉房投訴提供了依據(jù)。
從形式方式上看，新版《合同》采取章節(jié)式體例形式，包括了封面、章節(jié)目錄、說明、專業(yè)術(shù)語解釋和合同主條款及附件，并對合同相關(guān)條款進(jìn)行了歸類，合同文本整體框架更為清晰，并根據(jù)商品房預(yù)售、現(xiàn)售交易的不同特點(diǎn)，設(shè)置了更多更細(xì)的提示性條款，提示買賣雙方簽訂合同并履約。
從內(nèi)容方面看，新版《（預(yù)售）合同》共10章29條主條款，并設(shè)立了11個(gè)合同附件。10章的內(nèi)容分別為：合同當(dāng)事人、商品房基本狀況、商品房價(jià)款、商品房交付條件與交付手續(xù)、面積差異處理方式、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、商品房質(zhì)量及保修責(zé)任、合同備案與房屋登記、前期物業(yè)管理和其它事項(xiàng)?！叮ìF(xiàn)售）合同》共8章26條主條款，設(shè)立了12個(gè)合同附件?，F(xiàn)售與預(yù)售合同條款相比，因現(xiàn)售備案的商品房項(xiàng)目，已竣工驗(yàn)收備案，商品房面積已完成實(shí)測、規(guī)劃設(shè)計(jì)不會(huì)再有變化，所以現(xiàn)售合同比預(yù)售合同少了面積差異處理方式、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更兩章，主條款內(nèi)容略有不同。
一名話而言，新版《合同》的核心要義是：更加突出平等維護(hù)買賣雙方的合法權(quán)利，在明確雙方義務(wù)的基礎(chǔ)上，更加注重買受人權(quán)益的保障。這既是房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)階段的必然要求，也是企業(yè)尊重顧客、敬畏“上帝”、實(shí)現(xiàn)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求，還是房產(chǎn)行業(yè)落實(shí)“人民對美好生活的向往就是我們的奮斗目標(biāo)”的直接追求。
新版《合同》出現(xiàn)了很多新規(guī)則、新特點(diǎn)，需要企業(yè)加緊學(xué)習(xí)、適應(yīng)、落實(shí)：
新規(guī)則一：開發(fā)商違反合同承諾，買受人最高可拿到雙倍的總房價(jià)款
新版《合同》第五條要求開發(fā)商對房屋產(chǎn)權(quán)的合法性、不存在一房兩賣、不存在司法查封和限制轉(zhuǎn)讓等情形進(jìn)行承諾，如果開發(fā)商違反這些承諾，導(dǎo)致購房者合同無法備案或無法辦證的，業(yè)主就可以要求退房、退利息，然后最高還可獲得“已付房價(jià)款一倍”的賠償。舉個(gè)例子，一套商品房售價(jià)50萬元，如果開發(fā)商一房兩賣導(dǎo)致購房者辦不了房產(chǎn)證，購房者可以依據(jù)此條款主張退房、要求開發(fā)商支付100萬元和50萬元不低于人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率的利息。這條規(guī)定在最高人民法院此前的司法解釋中已經(jīng)出現(xiàn)過，但因推出時(shí)間不長、責(zé)任較重，在此前的司法審判實(shí)踐中判決的案例還比較少，隨著新版《合同》在全國的推行啟用，判例將會(huì)增多。因此，開發(fā)企業(yè)要避免觸及這條“高壓線”。
新規(guī)則二：交房必備測繪報(bào)告，水電暖氣要實(shí)際可用
新版《合同》第九條、第十條，約定了商品房的交付使用要達(dá)到的條件，這是在原版本基礎(chǔ)上提出的更高要求。尤其是要求取得房屋測繪報(bào)告這條，在以往的實(shí)踐中，往往是被排除和忽略的，所以應(yīng)當(dāng)引起重視。另外，在交付時(shí)必須具備的配套設(shè)施設(shè)備的約定中，提出了比原來更明確、更高的要求，要求開發(fā)商不但要把自己項(xiàng)目內(nèi)的水、電、暖、氣設(shè)施設(shè)備建設(shè)好，還要實(shí)際與市政管網(wǎng)連接、確保供應(yīng)。而且開發(fā)商需負(fù)責(zé)辦理水、電、暖的開通手續(xù)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。
新規(guī)則三：交房通知至少提前10日，查驗(yàn)交付不得有前提
新版《合同》第十一條，對于交付通知發(fā)送的時(shí)間明確為不得少于提前10日，同時(shí)開發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為購房者查驗(yàn)房屋和辦理交付手續(xù)的前提條件，如果違反，開發(fā)商將需承擔(dān)逾期交房責(zé)任。同時(shí)，還明確了交付的房屋如果出現(xiàn)屋面、墻面、地面滲漏或開裂、管道堵塞、門窗翹裂、五金件損壞、燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用等質(zhì)量問題，必須要自查驗(yàn)次日起若干日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，修復(fù)后再行交付，這一條意味著在修復(fù)期間，房屋的物業(yè)管理費(fèi)仍由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
新規(guī)則四：空氣質(zhì)量、建筑隔聲、節(jié)能措施明確列入合同
新版《合同》除強(qiáng)化了開發(fā)商的質(zhì)量維修責(zé)任外，還要求將空氣質(zhì)量、建筑隔聲、節(jié)能措施三項(xiàng)內(nèi)容明確披露在合同中，而且前兩項(xiàng)如果不達(dá)標(biāo)，給開發(fā)商一次整改的機(jī)會(huì)，再不達(dá)標(biāo)的，購房者有權(quán)退房。這三項(xiàng)要求，是2000年版《合同》沒有約定過的，也是開發(fā)商容易忽略、構(gòu)成違約的內(nèi)容，要引起重視。
新規(guī)則五：質(zhì)量擔(dān)保措施首次列入買賣合同
新版《（預(yù)售）合同》笫十八條及附件八特別約定了如果開發(fā)商不承擔(dān)質(zhì)量保修義務(wù)，必須由另一家單位來承擔(dān)連帶責(zé)任，這另一家單位可以是開發(fā)商的股東或者關(guān)聯(lián)的公司，這一方面是為了強(qiáng)化開發(fā)商的企業(yè)責(zé)任、質(zhì)量責(zé)任，另一方面非常具有現(xiàn)實(shí)意義：目前國內(nèi)很多房地產(chǎn)開發(fā)采用項(xiàng)目公司開發(fā)制，項(xiàng)目一旦開發(fā)完公司就注銷，造成商品房“有人賣、無人修”，短期開發(fā)、投機(jī)開發(fā)大行其道，所以該條款著重解決商品房的“養(yǎng)老問題”，即使項(xiàng)目公司注銷后，商品房的質(zhì)量也依然要“責(zé)任有人負(fù)，事情有人管”。
新規(guī)則六：增加前期物業(yè)管理約定，明確建筑物區(qū)分所有權(quán)、稅費(fèi)、銷售和使用承諾
新版《合同》第二十一至二十四條新增了對前期物業(yè)管理、建筑物所有權(quán)的區(qū)分、稅費(fèi)以及銷售和使用的承諾等事項(xiàng)的約定，這是充分總結(jié)近年房地產(chǎn)矛盾糾紛頻發(fā)所涉及的問題，例如物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題、停車位權(quán)屬糾紛問題等等，在合同中加以約定，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，避免因認(rèn)知差異引發(fā)爭議繼而產(chǎn)生矛盾糾紛。這對開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)而言都是件好事，可以大量減少當(dāng)前出現(xiàn)的“兩爭”（即停車位產(chǎn)權(quán)之爭、物業(yè)費(fèi)高低之爭）。同時(shí)，新版《合同》還要求出賣人對其銷售行為、買受人對其使用行為作出明確承諾，加強(qiáng)對出買賣人和買受人雙方的義務(wù)告知，這將減少今后雙方矛盾糾紛的產(chǎn)生。
新規(guī)則七：購房者信息保密義務(wù)的明確提出
新版《（預(yù)售）合同》第二十六條明確提出開發(fā)商對在賣房過程中收集到的購房者信息負(fù)有保密義務(wù)，除非法律法規(guī)有規(guī)定和公檢法及紀(jì)檢部門執(zhí)行公務(wù)需要或者購房者書面同意，開發(fā)商不得對外披露和越權(quán)使用購房者的信息，否則就構(gòu)成侵權(quán)行為和違約責(zé)任，購房者可以進(jìn)行追溯。這個(gè)條款是對當(dāng)下一些購房者的隱私信息被泄露、濫用的強(qiáng)烈回應(yīng)。實(shí)際中，購房者的信息被泄露，源頭很多，未必一定是開發(fā)商，但開發(fā)商也要主動(dòng)高度自律，采取有效措施切實(shí)保障購房客戶的信息安全。
新規(guī)則八：補(bǔ)充協(xié)議的約定要更謹(jǐn)慎
以往，開發(fā)商通過增加補(bǔ)充協(xié)議條款來減輕自身在某些方面的責(zé)任，幾乎是房地產(chǎn)市場中的潛規(guī)則，所以市場中所謂的“房地產(chǎn)霸王合同”的呼聲、報(bào)道不絕于耳。針對這種狀況，新版《合同》第二十八條特別強(qiáng)調(diào)了“補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買受人的責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同（主合同）為準(zhǔn)”。這一條款，對守法誠信的開發(fā)商而言，正常不過；對不法無良商家而言，就是一把利劍?，F(xiàn)實(shí)中也確實(shí)出現(xiàn)了不少這樣的情況，據(jù)調(diào)查，一些不良開發(fā)企業(yè)利用補(bǔ)充協(xié)議，設(shè)立了一些排除業(yè)主合法權(quán)益的條款內(nèi)容，例如約定開發(fā)商對小區(qū)屋頂、墻面、架空層等公共部位享有使用權(quán)和收益權(quán)；出賣人和買受人雙方的權(quán)利和義務(wù)、責(zé)任嚴(yán)重失衡，不對等、不公平；甚至直接違法相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，等等不一而足。因此，開發(fā)企業(yè)要對補(bǔ)充協(xié)議的約定做到更加嚴(yán)謹(jǐn)、更加慎重、更加公平合理。
新規(guī)則九：要求開發(fā)商在附件中重點(diǎn)披露遮擋或妨礙房屋正常使用的情況
新版《合同》專門設(shè)了一個(gè)附件十，用于要求開發(fā)企業(yè)披露說明樓盤中存在哪些可能遮擋或妨礙購房者所購房屋正常使用的情況，并舉了例子載明如商品房公共管道檢修口、柱子、變電箱等的遮擋或妨礙情形。在日常管理接到的群眾投訴中，這類問題非常多，與一些開發(fā)商沒有及時(shí)向業(yè)主披露這類信息、甚至為了賣房故意隱瞞了這類信息有很大的關(guān)系。例如有些樓盤變電箱設(shè)在樓道內(nèi)或者某戶房屋外墻上，產(chǎn)生躁音影響業(yè)主生活，或者體積過大影響業(yè)主出行等等，業(yè)主買的時(shí)候并不知悉這種情況，住進(jìn)去后才發(fā)現(xiàn)。希望我們的企業(yè)以后在這一塊引起重視，做實(shí)做好。
對于新版《合同》的最大變化和核心條款，個(gè)人的理解是“四句話，四個(gè)不字”：第一句話是“一房兩賣”等違法行為“碰不得”；第二句話是交房前水、電等必須具備的配套設(shè)施設(shè)備建設(shè)并開通“少不了”；第三句話是對房屋質(zhì)量負(fù)責(zé)，履行質(zhì)量保修義務(wù)“跑不脫”；第四句話是通過補(bǔ)充協(xié)議減輕或免除自己責(zé)任的做法“行不通”。
總的來說，新版《合同》條款內(nèi)容約定更加細(xì)致、更加全面，是認(rèn)真總結(jié)了近年房地產(chǎn)市場糾紛和問題所作出的調(diào)整和完善，不但對出賣人的權(quán)利義務(wù)要求更加明確嚴(yán)謹(jǐn)，同時(shí)對買受人的履約和使用行為也作了明確約定，更能充分體現(xiàn)《合同法》、《民法通則》所倡導(dǎo)的民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則，啟用新版《合同》將促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場不斷規(guī)范、行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
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