商品房交付條件及面積差異導致房款補差事宜如何約定
——馬某與杭州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案
文/費立峰 劉珂
案情簡介：
2002年6月24日，馬某與杭州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱：房產(chǎn)公司）簽訂了編號為（2002）1974的《商品房買賣合同》（以下簡稱合同）一份。該合同約定，馬某向房產(chǎn)公司購買某商廈一層10-3號，建筑面積為143.852平方米，該房產(chǎn)總價為人民幣2641416元的營業(yè)房一套。合同簽訂后，馬某支付了首付款并辦理了銀行按揭手續(xù)。根據(jù)合同第八條交付期限的約定，房產(chǎn)應當在2002年8月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將驗收合格并符合本合同約定的商品房交付馬某使用。同時合同第九條也約定了“出賣人逾期交房的違約責任”以及第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的“逾期辦證”的約定。同時雙方約定對于房屋面積以房屋測繪部門最終測繪的成果為準。2002年9月3日，房產(chǎn)公司通知馬某辦理交房手續(xù)，雙方予以交接。而根據(jù)相關(guān)行政部門出具的材料得知所涉房產(chǎn)直至2004年7月9日才符合國家和地方政府規(guī)定的驗收合格條件。馬某認為，房產(chǎn)公司當初在交房時通過隱瞞的方式向其交付未經(jīng)驗收合格的房屋，違反了國家和地方相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及合同條款的約定，應當承擔商品房違法交付的違約責任。隨即，馬某即向法院提起訴訟。房產(chǎn)公司在收到訴狀后，向法院提起反訴，要求馬某根據(jù)2005年6月房產(chǎn)測繪部門的實際測繪結(jié)果向其交付面積補差款。
爭議焦點：
一、房產(chǎn)公司2002年9月3日的交房行為是否違法，是否應當向馬某承擔相應的違約責任？
二、房產(chǎn)公司要求馬某向其支付補差房款的主張是否合法、合理？馬某是否需要向房產(chǎn)公司支付補差房款？
案件判決：
一審法院經(jīng)過多次的開庭審理及調(diào)查取證，就主要問題認定如下：
1、 馬某與房產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》合法、有效，雙方應當按照合同約定全面履行各自的義務。根據(jù)合同約定房產(chǎn)公司應當在2002年8月31日之前，將驗收合格的涉案房產(chǎn)交付馬某使用。
2、 合同約定房屋面積以房管部門實測面積為準，執(zhí)行多增少補以及在交房結(jié)算聯(lián)系單上明確載明房款按照房管測繪部門的測繪面積結(jié)算，表明面積差異應當以房管測繪部門的測繪為準，而雙方對這個測繪的真實意思應當是售房時的面積計算依據(jù)基礎上進行。但房產(chǎn)公司經(jīng)房管測繪部門測繪涉案房產(chǎn)后即一次為據(jù)通知馬某補交房差款，并未對售房時建筑面積143.852平方米（其中套內(nèi)建筑面積110.655平方米，公共部位和公用房屋分攤建筑面積33.197平方米）和測繪時建筑面積154.85平方米（其中套內(nèi)建筑面積108.59平方米，公共部位和公用房屋分攤建筑面積46.26平方米）的公用建筑面積分攤系數(shù)存在的顯著差異進行說明，而且在本案訴訟中，房產(chǎn)公司也未能提供證據(jù)證明其在售房時的面積計算依據(jù)與其提交給房管測繪部門測繪的依據(jù)具有同一性。故房產(chǎn)公司以房管測繪部門測繪的數(shù)據(jù)為依據(jù)直接主張馬某補交房差款屬單方意思表示，缺乏合意，因此，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條“出賣人交付使用的房屋建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同約定不明確的，面積誤差比絕對值超出３％，買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人?！钡囊?guī)定，并結(jié)合馬某的答辯意見，對房產(chǎn)公司要求馬某補繳面積誤差比絕對值3%以內(nèi)部分即79242.485元的訴訟請求，本院予以支持，超出3%部分不予支持。
3、 判決如下：第一、房產(chǎn)公司將辦理權(quán)屬登記所需的材料報至產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。第二、房產(chǎn)公司支付馬某逾期交付違約金792元，逾期辦證違約金2641元。第三、馬某向房產(chǎn)公司支付房款79242.485元，并支付相應違約金。
在一審法院的判決基礎下，二審法院組織雙方進行調(diào)解，雙方最終調(diào)解結(jié)案。
案件評析：
筆者認為：
一、房產(chǎn)公司2002年9月3日的交房行為應當認定為違法交付行為。房產(chǎn)公司將未驗收合格的商品房直接交付給消費者（即馬某等多人），違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、建設部《商品房銷售管理辦法》、建設部《房屋建設工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定，相關(guān)行政執(zhí)法部門應當根據(jù)我國的法律法規(guī)對房產(chǎn)公司的行為進行處罰。至于是否要支付逾期交房的違約金給馬某的問題，筆者認為如果馬某有證據(jù)證明其實際損失，也應當?shù)玫街С?。理由如下?/p>
1、首先要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及合同的規(guī)定，對本案所涉商品房交付條件進行明確定義。
（1）合同第八條交付期限“出賣人應當在2002年8月31日前，依據(jù)國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第一種條件（該商品房經(jīng)驗收合格），并符合本合同約定的商品房交付買受人使用?！奔暗谑粭l交接“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單?！?/p>
（2）、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定房地產(chǎn)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條進一步明確了：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收?！?/p>
（3）、《房屋建設工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第五條也規(guī)定了“建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：（一）工程竣工驗收備案表；（二）工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機關(guān)認為需要提供的有關(guān)資料；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；（四）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（五）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。”
上述（2）、（3）點均說明，商品房的驗收合格需要工程質(zhì)量監(jiān)督（即單位工程的竣工驗收）、規(guī)劃、消防、人防進行驗收合格后，才視為商品房的驗收合格。”
（4）、《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于權(quán)屬登記。”
《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定》第21條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用前，應當由房產(chǎn)行政主管部門認可的，具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的獨立的測繪中介機構(gòu)進行商品房的面積測繪；測繪成果表應當標明商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積和分攤公用建筑面積。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應以測繪機構(gòu)測定的面積作為商品房交付計價的面積，并向購房人提供商品房面積測繪成果表。房產(chǎn)行政主管部門應當根據(jù)測繪機構(gòu)測定并經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人共同認定的建筑面積核發(fā)商品房房屋所有權(quán)證。”
說明，商品房在交付使用前必須進行房屋面積測繪，并在交房時向買受人提供商品房面積測繪成果表。
（5）建設部《商品房銷售管理辦法》第三十條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。
（6）《商品房銷售管理辦法》第四十條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。
通過對我國法律法規(guī)“關(guān)于商品房交付條件”規(guī)定及合同約定的的解讀，筆者認為，房產(chǎn)公司只有在本案所涉商品房不僅僅建設工程的單位工程竣工驗收合格，還要規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件，本案所涉商品房達到交付使用條件后，通知馬某進行交付，交付的同時，必須向馬某提供商品房面積測繪成果表。房產(chǎn)公司認為商品房的交付僅需要建設工程的單位工程竣工驗收合格（即工程質(zhì)量監(jiān)督這一單一部門認可）即可，無需規(guī)劃、消防、環(huán)保的驗收合格即可進行商品房的交付系錯誤的，2002年9月3日交付行為系違法交付行為。
同時需要強調(diào)說明的是，2008年12月8日浙江省建設廳及浙江省工商行政管理局聯(lián)合制定的《浙江省商品房買賣合同示范文本》第九條“交付期限及條件：出賣人應當在 年 月 日前，將符合下列各項條件的商品房交付買受人使用：
1、建設工程經(jīng)竣工驗收合格，并取得建設工程竣工驗收備案證明；
2、取得法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或準許使用文件；
3、用水、用電、用氣、道路、 等，具備商品房正常使用的基本條件；
4、 ————————————————————?！?/p>
上述條款根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)并結(jié)合近年來由于綜合驗收取消后，對商品房要具備何種條件才視為驗收合格進行了明確的約定。從而進一步保護了消費者的權(quán)益，同時也讓房產(chǎn)公司的規(guī)范經(jīng)營指明方向。
二、房產(chǎn)公司要求馬某向其支付補差房款的主張是否合法、合理？馬某是否需要向房產(chǎn)公司支付補差房款？
1、房產(chǎn)公司從未向馬某提供過商品房面積測繪成果表，筆者認為，在未收到商品房面積測繪成果表之前，根據(jù)現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》、《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定》，馬某完全無需理會房產(chǎn)公司的無理要求。理由如下：
（1）、《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于權(quán)屬登記?！?/p>
說明，商品房交付使用前，必須進行房產(chǎn)測繪，并向房地產(chǎn)行政主管部門上報房產(chǎn)測繪成果。
（2）、《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定》第21條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用前，應當由房產(chǎn)行政主管部門認可的，具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的獨立的測繪中介機構(gòu)進行商品房的面積測繪；測繪成果表應當標明商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積和分攤公用建筑面積。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應以測繪機構(gòu)測定的面積作為商品房交付計價的面積，并向購房人提供商品房面積測繪成果表。房產(chǎn)行政主管部門應當根據(jù)測繪機構(gòu)測定并經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人共同認定的建筑面積核發(fā)商品房房屋所有權(quán)證?！?/span>
說明，商品房交付使用前，必須進行房產(chǎn)測繪，并向房地產(chǎn)行政主管部門上報房產(chǎn)測繪成果。同時在交房時，房產(chǎn)公司必須向馬某提供商品房面積測繪成果表。
（3）、根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》第十七條當事人對房產(chǎn)測繪成果有異議的，可以委托國家認定的房產(chǎn)測繪成果鑒定機構(gòu)鑒定。
《杭州市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房管局關(guān)于杭州市房產(chǎn)測繪管理實施細則的通知》十、房產(chǎn)測繪成果的檢查驗收 , 按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定實行二級檢查一級驗收制。第一級檢查是指房產(chǎn)測繪過程中由作業(yè)組的專職或兼職檢查人員進行的自查互查 ; 第二級檢查是指由房產(chǎn)測繪單位的質(zhì)量檢查機構(gòu)和專職檢查人員在一級檢查的基礎上進行的檢查。房產(chǎn)測繪成果驗收由房產(chǎn)測繪委托人進行 , 并簽署驗收書。房產(chǎn)測繪單位應當向委托人解釋測繪的依據(jù)、方法和結(jié)果的產(chǎn)生過程。商品房面積測繪由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一委托 , 房產(chǎn)測繪成果經(jīng)其驗收合格后 , 在房屋售樓處予以公告 , 接受購房人監(jiān)督。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向購房人解釋測繪的依據(jù)、方法和結(jié)果的產(chǎn)生過程 , 并由購房人簽署認可書。十一、房產(chǎn)測繪委托人、商品房購買人或其他利害關(guān)系人對房產(chǎn)測繪成果有異議的 , 可以按照省建設廳、省測繪局《關(guān)于貫徹執(zhí)行國家建設部、測繪局〈房產(chǎn)測繪管理辦法〉的通知》 ( 建房發(fā)〔 2002 〕 220 號 ) 的規(guī)定申請鑒定。
說明，商品房交付使用前，必須進行房產(chǎn)測繪，同時在交房時，房產(chǎn)公司必須向馬某提供商品房面積測繪成果表，并接受馬某等購房人的監(jiān)督。房產(chǎn)公司同時應當向馬某解釋測繪的依據(jù)、方法和結(jié)果的產(chǎn)生過程，并由馬某簽署認可書。如果馬某對測繪成果有異議的，可以申請鑒定。
（4）、馬某至今從未收到商品房面積測繪成果表，也未收到過過房產(chǎn)公司的補繳房款的書面材料。
綜上，筆者認為，根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，房產(chǎn)公司在交付本案所涉商品房之前，必須做好房屋的測繪工作并在房屋交付時向馬某提供商品房面積測繪成果表。房產(chǎn)公司同時應當向馬某解釋測繪的依據(jù)、方法和結(jié)果的產(chǎn)生過程，并由馬某簽署認可書。如果馬某對測繪成果有異議的，還可以申請鑒定。仍而至今為止，房產(chǎn)公司也未向馬某出具房屋交付前（即2002年8月31日之前）的商品房面積測繪成果表，所以房產(chǎn)公司要求馬某支付差價款的請求證據(jù)不足。
2、為什么要求房產(chǎn)公司提供2002年8月31日之前的商品房面積測繪成果表，需要注意的是本案所涉的房屋預售時及房產(chǎn)公司提供的2005年5月26日房產(chǎn)分證面積對比：
建筑面積（平方米）
套內(nèi)面積（平方米）
公攤面積（平方米）
得房率
預售合同
143.852
110.655
33.197
76.92%
證據(jù)二（聯(lián)升提供）
154.85
108.59
46.26
70.12%
可以明顯看出，房產(chǎn)分證的建筑面積比預售合同增大了9平方米，但套內(nèi)面積房產(chǎn)分證反而比預售合同減少了2個多平方米，公攤面積房產(chǎn)分證比預售合同增加了13個多平方米，所以實際上本案所涉商品房的實際使用率（即得房率）從76.92%劇降至70.12%，將近7個百分點，作為馬某可以要求房產(chǎn)公司就該情況提供商品房面積測繪成果表，并向馬某解釋測繪的依據(jù)、方法和結(jié)果的產(chǎn)生過程的要求合法、合理。
2、根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭所編著的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解和使用》一書的觀點：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十一條“按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式?！本唧w講，包括兩層意思：一是商品房買賣合同約定的建筑面積是固定不變的，而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差，包括套內(nèi)建筑面積增加而分攤的共有建筑面積減少和套內(nèi)建筑面積減少而分攤的共有建筑面積增加兩種情況。本案是后一種情況，實際上降低了交付商品房的實際使用率，同時在合同中并未約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式，所以根據(jù)該書的觀點，可比照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第十四條中實際交付房屋面積小于合同約定面積的規(guī)定處理。所以，筆者認為，一審法院對于面積補差款的處理方式是合理的。
同時，筆者再次結(jié)合2008年12月8日版的《浙江省商品房買賣合同示范文本》第六條 面積確認及面積差異處理：“合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記為準。1、當事人選擇【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）作為計價方式時，商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異， 雙方同意按以下方式處理：①面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款。②面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起 日內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按 利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人?！?，從上述條款可以看出，現(xiàn)行的示范文本已經(jīng)取消了買賣雙方可以自行約定以測繪面積為準的計算方式。從而進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，對房產(chǎn)公司的專業(yè)化程度進一步提高，同時也保護了消費者的合法權(quán)益。
綜上，筆者認為，房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟和城市發(fā)展的產(chǎn)物。隨著我國經(jīng)濟體制改革的深化進行，房地產(chǎn)業(yè)日益成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，成為基礎性、先導性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展有助于推動城鎮(zhèn)建設，促進社會生產(chǎn)力發(fā)展，改善人們居住條件以及完善市場體制和機制等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。本案是一起典型的因為當初合同約定不清以及當事人對于合同條款以及相關(guān)法律的不同理解導致的糾紛案件，所以，進一步完善商品房買賣的相關(guān)法律法規(guī)以及對相關(guān)焦點問題的合理規(guī)范及解釋就顯得尤為重要。
作者簡介：
費立峰律師，男，法學本科畢業(yè)，從事建筑房地產(chǎn)及公司證券法律業(yè)務，六和律師事務所合伙人。
劉 珂律師，男，浙江大學法學學士，從事建筑房地產(chǎn)及公司證券法律業(yè)務，六和律師事務所專職律師。http://www.liuhelaw.com/DesktopModule/BulletinMdl/BulContentView.aspx?Bu開發(fā)商交房要具備哪些條件?需要哪些手續(xù)?
超詳細的收房流程及攻略！一、注意及時接收入住通知書 二、確定房屋是否達到交付條件1. 《竣工驗收備案表》 ――最重要《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應該注意的文件。該表是建設部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監(jiān)理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內(nèi)到建設行政主管部門竣工備案。《竣工驗收備案表》中的項目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權(quán)拒絕收房。2. 《住宅質(zhì)量保證書》《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3. 《住宅使用說明書》《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項。4. 《建設工程質(zhì)量認定證書》5. 《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》6. 實測面積登記表特別提示：1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關(guān)文件，確認房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。2. 《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權(quán)拒絕收房。3. 對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。5. 提醒您：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。
6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。
三、房屋檢驗收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），確認無誤后再簽署收房文件?！跋闰灪笫铡辈粌H是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發(fā)商就應該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗收房屋：1. 檢測房屋面積：要求開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。2. 檢驗房屋質(zhì)量： 3. 購房者應了解公攤面積及相關(guān)知識，防止開發(fā)商侵占。4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應限期維修，購房者應要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應承擔違約責任。5. 只要付清房款，按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務，開發(fā)商就應該無條件交房，否則應視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費用”等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標準作為現(xiàn)實標準，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。
四、新房驗收的最終結(jié)果
注意事項以下問題，購房者在買房、收房過程中會經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題，把關(guān)鍵注意事項列出，提醒消費者予以重視，以維護自己的權(quán)益。一、買房相關(guān)稅費（一）商品房買賣應繳以下稅費：1、契稅2、房屋買賣交易手續(xù)費3、買賣合同印花稅4、公共維修基金5、房屋所有權(quán)登記費6、房屋所有權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費（二）稅費問題特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。1. 契稅契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。繳納時間：契稅只能在過戶時交納特別提示：除稅務機關(guān)，任何單位無權(quán)代收。實施：業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務局直接辦理。2. 公共維修基金此項基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價 的2%。特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。3、面積測繪費面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務，故此費用應由開發(fā)商交納。4、物業(yè)費一年物業(yè)管理費、物業(yè)管理費和水電保證金特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)。物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。5. 產(chǎn)權(quán)代辦費業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強行向業(yè)主收取該筆費用。
二、面積問題面積問題是消費者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。（一） 存在的問題：1. 商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問題。消費者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面，建議購房人在購房合同中對相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細進行約定，以維護自己的權(quán)益。2. 開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避免，一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費者相關(guān)知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。（二）如何解決面積誤差？面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內(nèi)面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算房款；（二）面積誤差比絕對值超出3％，購房人可要求退房。開發(fā)商應在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發(fā)商承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對值超過3％部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。特別提示：1. 想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據(jù)圖紙進行計算。2. 簽定合同時應該細化條款，應該約定實際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3％時，購房人有權(quán)退房。
（三）關(guān)于分攤面積公用建筑面積分攤原則：1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。2、為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。分攤的公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。不應入的公用建筑空間：1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。4、對于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計入建筑面積。特別提示：1. 簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。2. 售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協(xié)議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。3. 其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。三、審查銷售廣告（一）出現(xiàn)問題 （二）解決辦法
四、法定退房條件：在房屋驗收過程中，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量問題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種：1. 購房合同無效： 3. 面積誤差導致退房：房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3％（不含3％）的。4. 變更規(guī)劃、設計導致退房：開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的；開發(fā)商經(jīng)批準改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認可的。5. 質(zhì)量不合格導致退房：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗確實的，買受人有權(quán)退房。特別提示：1. 由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，未取得“三書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。2. 出現(xiàn)上述法定退房條件時，購房人在以上情況之一出現(xiàn)時選擇退房，相關(guān)違約賠償責任由發(fā)展商承擔，如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。3. 如果不具備上述條件，但是房屋確實出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求開發(fā)商進行維修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償。
五、特別建議：可以考慮集體收房。買房過程中，常常會涉及到很多專業(yè)問題，只靠消費者個人的力量有時很難解決問題，在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力量大，結(jié)合專家的力量解決遇到的所有難題!收房需要帶的工具：1)1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道2)1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓3)1只塞尺--用于測裂縫的寬度4)1只5米卷尺--用于測量房子的凈高5)1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通6)1只計算器---用于計算數(shù)據(jù)7)1只水筆--用于簽字8)1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生9)1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。
最佳收房流程:核驗業(yè)主材料業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明交納剩余房款業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》業(yè)主做綜合驗收業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協(xié)議業(yè)主簽署《入住交接單》對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。【提示】：開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。驗房、填寫驗收記錄和做房屋交接：驗完樓后，業(yè)主應按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一般附在《驗房交接表》中)；符合政府規(guī)定和合同約定的，通過驗收；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準備有關(guān)表格，業(yè)主應另以書面形式將意見送交開發(fā)商。根據(jù)業(yè)主意見，合同雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間(一般不超過天)。不能整改的，應給予經(jīng)濟補償；問題嚴重，對房屋使用功能影響重大的，可依法追究開發(fā)商相應責任，甚至退房。
普通的購房者不具備相關(guān)的專業(yè)知識，即使有疑問也找不出什么好的解決辦法，只能叫辦手續(xù)就辦手續(xù)。商品房收房注意事項有哪些呢?收房如何測量面積?商品房收房時應該注意什么呢?
一、注意接收入住通知書
這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出30天內(nèi)，所以購房者要安排好時間。接到入住通知書后，首先應判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。
二、書面審查交付的文件是否符合交付條件
接到收房通知，就可以開始收房了，在開發(fā)商交付房屋鑰匙同時，您應該要求其提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，也就是我們通常說的“兩書”，另外還應該有《建筑工程竣工驗收備案表》、《實測面積數(shù)據(jù)》等相應文件，如果雙方在合同中有約定其他的房屋交付條件，也應該由開發(fā)商按合同約定提供。
三、檢驗房屋狀況
實地收房，要認真查驗房屋的實際功能和細節(jié)。一般是讓開發(fā)商或物業(yè)的人帶您查看房屋實際狀況驗收。收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋(包括驗收交房必須的文件)，確認無誤后再簽署收房文件。
收房如何測量面積?要求開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大;若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質(zhì)量，主要可從房屋本身的質(zhì)量，景觀綠化、小區(qū)配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定，裝修質(zhì)量入手。
四、新房驗收的最終結(jié)果
房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關(guān)文件。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。
聯(lián)系客服
