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一、定義
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體所有土地上建設(shè)的、向本集體經(jīng)濟組織以外居民銷售的住宅。其特點有五個方面：
一是小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地為農(nóng)村集體土地，而非經(jīng)過招標、拍賣、掛牌等方式取得的城市國有土地。
二是小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)未經(jīng)土地、規(guī)劃、建設(shè)等主管部門許可，項目未經(jīng)投資主管部門核準或備案，也沒有經(jīng)過農(nóng)村土地征用為國有土地以及國有土地“招、拍、掛”等建設(shè)環(huán)節(jié)，因而不符合國家相關(guān)建設(shè)程序。
三是小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)未繳納國有土地出讓金和相關(guān)稅費，無法獲得國家土地、房屋管理部門頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。
四是小產(chǎn)權(quán)房僅指出售給非本地農(nóng)村居民包括城鎮(zhèn)居民和外地進城務(wù)工人員的房屋。
五是“小產(chǎn)權(quán)”房沒有真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。購買小產(chǎn)權(quán)房只能獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的集體土地使用權(quán)證或村民委員會的蓋章證明。
二、分類
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，我國土地的分類分為三種：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。小產(chǎn)權(quán)房也分為三種：一是建設(shè)在農(nóng)用地（耕地）上的小產(chǎn)權(quán)房；二是建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，其可細分為建設(shè)在宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房，建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，以及建設(shè)在公共設(shè)施和公益事業(yè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房等；三是建設(shè)在未利用地上的小產(chǎn)權(quán)房。
三、相關(guān)國家政策
1999年5月6日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?/p>
2004年10月21日，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）指出，農(nóng)村集體建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，并納入土地利用年度計劃，凡占用農(nóng)用地的必須依法辦理審批手續(xù)。禁止擅自通過“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。
2004年11月2日，《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004]234號）指出，嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。
2006年8月31日，《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號）強調(diào)指出，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用計劃，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)?！r(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。
2007年6月18日，《建設(shè)部關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險提示》明確指出：“城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。目前，有些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟組織成員，但在安置過程中，擅自擴大銷售對象，以較低的價格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護?！?/p>
2007年12月30日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007]71號）指出：（1）嚴格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進行建設(shè)。農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)?！魏螁挝缓蛡€人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或個人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。（2）嚴格控制農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍。農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！渌r(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設(shè)用地，并不得用于商品住宅開發(fā)。
2007年12月31日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于切實加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》明確指出，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
2008年1月 國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。
2008年7月8日，《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2008]146號）指出，嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。
2008年12月3日，《最高人民法院關(guān)于為推進農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見》指出，（1）對改變土地集體所有性質(zhì)、改變土地用途、損害農(nóng)民土地承包權(quán)益的流轉(zhuǎn)行為，要依法確認無效。（2）對違反法律、行政法規(guī)以及相關(guān)國家政策的宅基地轉(zhuǎn)讓行為，以及其他變相導(dǎo)致農(nóng)民喪失宅基地使用權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)依法確認無效。
2009年8月11日，《國土資源部關(guān)于嚴格建設(shè)用地管理促進批而未用土地利用的通知》指出，嚴肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場項目用地。……對在建在售的以新農(nóng)村建設(shè)、村莊改造、農(nóng)民新居建設(shè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等名義占用農(nóng)村集體土地興建商品住宅，在地方政府統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下，必須采取強力措施，堅決叫停管住并予以嚴肅查處。
2010年1月28日，全國國土資源工作會議明確了國務(wù)院對處理小產(chǎn)權(quán)房的要求：一是所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售；二是將以地方為主體組織摸底，對小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進行普查；三是責(zé)成領(lǐng)導(dǎo)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問題，拿出相關(guān)處理意見和辦法。2010年5月4日，在國土部掛牌督辦違法案件及2009年土地例行督察公告新聞發(fā)布會上，國土部針對小產(chǎn)權(quán)房的明確表態(tài)是：對尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除；對2007年12月30日以前銷售的已建成房屋，待全國小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺后一并處理。
2011年5月，國土部出臺《關(guān)于加強保障性安居工程用地管理有關(guān)問題的通知》，明確提出要防范和杜絕擅自利用農(nóng)村集體土地興建公租房，嚴肅查處“小產(chǎn)權(quán)”房，維護良好的管地用地秩序。
2011年11月10日，《國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》明確指出，違法宅基地和集體建設(shè)用地必須依法依規(guī)處理后方可登記。對于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。
按照上述國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體組織以外的成員銷售的商品住宅。國家法律已明確，城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村宅基地建房，也不得購買“小產(chǎn)權(quán)房”。國家要求對農(nóng)村集體土地進行確權(quán)發(fā)證，但對“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地不允許確權(quán)發(fā)證。
四、 購買風(fēng)險
按照國家的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)房”不能確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。故小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)。如果購買了“小產(chǎn)權(quán)房”，購房人的權(quán)益很難得到維護。同時，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
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