文/破局三板斧

【破局三板斧】死磕問題，三招破局；以目標為終點，以問題為起點。

在2021年上半年，中國高速發(fā)展的房地產行業(yè)終于降溫，排名前列的房企如泰禾、華夏幸福、藍光發(fā)展等均出現(xiàn)資本市場嚴重的債務違約現(xiàn)象；

恒大等企業(yè)也在忙著調整拿地的速度；

有一個奇怪的現(xiàn)象，房地產“貴圈”彷佛只剩下融創(chuàng)的孫宏斌還在不斷“買”“買”“買”。

問題：孫宏斌為什么沒有遇到許家印等房地產大佬的問題？

中國房地產行業(yè)的傳奇人物孫宏斌

財經作家吳曉波曾這樣評價孫宏斌：“他在25歲時成為中國最大計算機公司的接班人，30歲時在牢獄中度過生日，40歲時則成為房地產業(yè)最讓人敬畏的人物之一。他以速度擊垮一切競爭對手，然后，自己也被速度擊垮?！?/p>

孫宏斌是房地產開發(fā)商融創(chuàng)的老板，目前融創(chuàng)地產的銷售金額在中國房地產行業(yè)排名第三（2020年銷售排名，前兩位分別是恒大與萬科），超過碧桂園。

孫宏斌為外界廣為人知，原因并不僅僅因為他是中國排名第三的房地產企業(yè)老板，而是孫宏斌“有很多錢”，被人戲稱為“白衣騎士”，但凡是缺錢的公司的身邊都會出現(xiàn)孫宏斌的身影。

在樂視賈躍亭出現(xiàn)資金鏈危機的時候，是孫宏斌出現(xiàn)在他身邊，并豪氣地向樂視投資150億元。150億元絕不是小數(shù)字，孫宏斌就這樣眼睛都不眨投資了。

中國前首富王健林的萬達資金鏈出現(xiàn)問題，又是這個孫宏斌出資了436億元收購萬達的文旅項目。

孫宏斌還出資153億元收購云南城投控股的成都環(huán)球中心，32億元收購成都國嘉置地都屬于小項目。

收購地產公司佳兆業(yè)和綠城只能算是小小的插曲，孫宏斌在動輒幾十億元的收購業(yè)務中談笑風生，進退自如。

很多人質疑：在包括王健林在內的房地產大佬人人都缺錢的時代，孫宏斌哪里來的2000多億元收購資金？被收購的開發(fā)商老板個個都是人精，把項目賣掉肯定自己感覺也是一件劃算的交易（雖然有實際困難，也是被迫把項目賣掉），老孫看到問題的角度有什么不一樣？老孫是如何認識問題的？

孫宏斌其實有過一次悲慘的經歷，就是在即將超過萬科成為中國房地產行業(yè)第一的時候（順馳時代），遭遇國家宏觀調控資金鏈斷裂，老孫被迫以區(qū)區(qū)12億元就失去了順馳的控股權（把控股權轉讓給路勁基建）。

10多億元就難倒了英雄好漢，這時候揮淚別順馳的老孫，與十多年后動用2000多億資金大肆收購的老孫相比，其間發(fā)生了什么變化？

可能取代楊元慶成為聯(lián)想柳傳志的接班人

孫宏斌是個傳奇人物，清華大學研究生畢業(yè)進入聯(lián)想集團，幾乎妥妥地成為柳傳志的接班人，不料由于年輕氣盛犯了職場大忌，被柳傳志送進監(jiān)獄，30歲生日就是在獄中度過。出獄后孫宏斌主動找柳傳志認錯，獲得柳傳志諒解，相逢一笑泯恩仇，柳傳志支持50萬元讓小孫創(chuàng)辦了順馳。

順馳中介VS鏈家中介

今天我們比較“順馳”與“鏈家”，頗有點關公戰(zhàn)秦瓊的味道；需要說明的是在鏈家走出北京之前，孫宏斌旗下的順馳已經布遍全國。

看到今天遍地的房屋中介是鏈家，但是20年前順馳中介是老大，孫宏斌一手做順馳房地產中介，一手做順馳地產進行房地產開發(fā)，雙輪驅動的順馳一時成為中國房地產效率最高的開發(fā)商，順馳的速度與孫宏斌略帶口吃的語速形成強烈反差。

孫宏斌能夠看到中介對于房地產行業(yè)的價值，比其他人早了十多年，孫宏斌更厲害的地方在于對房地產行業(yè)問題的認識。

發(fā)現(xiàn)房地產行業(yè)問題本質

房地產的特點是開發(fā)周期長，開發(fā)商在購買土地之后，開始項目的設計、報建、施工，等到獲得預售許可證后，才能銷售回款。

從取得土地到開始銷售，行業(yè)內公認的時間超過12個月。

雖然開發(fā)商也意識到如果能縮短“從購買土地到取證銷售”的時間，對于開發(fā)商現(xiàn)金流的影響會發(fā)生顯著的改變，但是房地產行業(yè)的特點決定了這一階段的時間就是要如此漫長。

孫宏斌決定挑戰(zhàn)這一假設：為什么從拿到銷售的時間不能做到10個月？6個月？甚至3個月？為什么方案設計不能提前進行要耽誤寶貴的報建時間？為什么不能多項工作齊頭并進？

孫宏斌決定通過加快從拿地到銷售的進程獲得寶貴的現(xiàn)金流，用“7個鍋蓋要蓋10口鍋”的方式，集中調動資金全國一盤棋。

孫宏斌與王石之爭

在2003年中城聯(lián)盟重慶會議上，孫宏斌豪情壯志地表示順馳要成為“中國第一家銷售超過100億元”的開發(fā)商，言下之意要超過萬科。

萬科的董事長王石當時就規(guī)勸他不要激進，孫宏斌“委屈”地說，“難道我們還不能有理想嗎？”

孫宏斌掌控的順馳地產，不斷縮短從拿地到銷售的時間，項目越做越多，順馳超過萬科的目標希望越來越大，可惜在2007年順馳遭遇國家經濟的宏觀調控，順馳倒在距離終端不遠的地方。

孫宏斌對于市場的敏感度非常強，他洞察出房地產行業(yè)的秘密在于“高周轉”：房地產開發(fā)企業(yè)能夠做大規(guī)模，不是因為項目的利潤率有多高，而是能否快進快出，在同樣資金的條件下，傳統(tǒng)開發(fā)商只能做一個200畝的項目，你能夠通過“高周轉”已經做了3個項目（600畝）且同時取得了1000畝的土地儲備。

在2000年時候，包括王石在內的房地產大佬一直都感慨：中國什么時候能夠出現(xiàn)銷售額超過100億元的開發(fā)商。因為按照傳統(tǒng)的模式，周轉速度太慢了，從拿地到銷售需要12個月，清盤只需要12個月，2年時間才能完成一個周轉。

孫宏斌認為房地產的本質是“高周轉”，一語驚醒夢中人，從此王健林、王石、許家印、楊國強等大佬開始狠抓“高周轉”，到2007年已經有萬科、碧桂園、恒大等地產公司銷售額突破100億元，2010年萬科成為中國首家銷售金額突破1000億元的開發(fā)商。

如果沒有孫宏斌的“高周轉”認知與冒險，萬科、恒大、碧桂園等企業(yè)的銷售金額不可能早早突破5000億元。

思考：

1、你是如何理解孫宏斌關于房地產行業(yè)高周轉的價值？

2、你能舉一個其他行業(yè)打破傳統(tǒng)認知的例子嗎？

3、你所在的行業(yè)如何有突破性的認知？