甲、乙及案外人經(jīng)紀(jì)公司2019年3月25日簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定乙將房屋兩間出售給甲，該公司作為居間方在合同上蓋章。簽訂協(xié)議時(shí)，甲交付給購房定金20萬元，由經(jīng)紀(jì)公司保管。居間服務(wù)費(fèi)18700元，由甲承擔(dān)，在簽合同時(shí)支付給經(jīng)紀(jì)公司，合同還約定甲、乙雙方于2019年4月30日前到產(chǎn)權(quán)處簽署上述房地產(chǎn)備案合同，并約定違約方賠償給守約方違約金20萬元，另外賠償給守約方直接和間接的經(jīng)濟(jì)損失等內(nèi)容。
當(dāng)日，甲通過銀行向經(jīng)紀(jì)公司轉(zhuǎn)賬256000元，乙給甲出具收到定金20萬元的“收條”，并載明由經(jīng)紀(jì)公司保管，經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)辦人在“收條”上書寫“收到服務(wù)費(fèi)56000元、包過戶”等字樣，經(jīng)紀(jì)公司另給甲出具收取服務(wù)費(fèi)16000元的“收款收據(jù)”，并加蓋財(cái)務(wù)章。
因甲發(fā)現(xiàn)涉案房產(chǎn)被有關(guān)部門查封，涉案合同無法繼續(xù)履行，甲故訴至法院，甲并在一審?fù)徶忻鞔_要求解除涉案買賣合同。
乙上訴，主要事實(shí)與理由：一、一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，涉案房屋買賣合同系無權(quán)處分，合同相對(duì)方存在惡意，權(quán)屬共有人拒絕追認(rèn)，屬于無效合同。甲明知有共有人，在房產(chǎn)共有人沒有對(duì)涉案買賣合同效力進(jìn)行追認(rèn)且合同相對(duì)方存在惡意的情況下，應(yīng)依法認(rèn)定涉案合同無效。
二、一審判決超出甲訴訟請(qǐng)求，審判程序違法，應(yīng)當(dāng)發(fā)回重審。甲起訴狀中沒有明確要求“解除合同”，一審法院判決解除合同，違反了不告不理的原則。涉案合同屬于無效合同，沒有法律效力，不能判令解除。甲一審?fù)徶幸蠼獬斗康禺a(chǎn)買賣合同》，屬于提出了新的訴訟請(qǐng)求，一審法院應(yīng)將該訴訟請(qǐng)求重新送達(dá)乙，才能進(jìn)行審理。一審審判程序違法，應(yīng)將本案發(fā)回重審。
三、即便涉案合同有效，乙亦愿意繼續(xù)履行合同。一審因涉案房產(chǎn)被查封就認(rèn)定“涉案合同不能履行”，違反法律規(guī)定，沒有法律依據(jù)。涉案房屋進(jìn)行買賣時(shí)，并沒有被查封。買賣合同簽訂后，在他人民間借貸糾紛一案中被人民法院查封，該案目前正在審理中。涉案房產(chǎn)雖然被保全，并不影響甲要求“繼續(xù)履行合同”。一審認(rèn)定涉案合同由于被查封而不能履行，沒有法律依據(jù)。涉案合同不能履行的真實(shí)原因是共有人不愿出售，如果條件允許，乙本人愿意繼續(xù)履行合同。
四、乙沒有違約行為，也無違約的故意，涉案合同屬于無效合同，合同中違約條款屬于無效合同條款，一審判決乙承擔(dān)違約責(zé)任，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。
綜上，一審審判程序違法、認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求撤銷原判，改判或發(fā)回重審。
被上訴人甲答辯稱：乙的上訴沒有事實(shí)及法律依據(jù)。
1、甲購買房屋時(shí)不存在惡意，乙有關(guān)合同無效的理由不成立。甲給付了乙20萬元定金，甲主動(dòng)履行了合同。
2、乙以共有財(cái)產(chǎn)人不同意為由，否認(rèn)涉案合同的效力，其主張不能成立。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，涉案合同有效成立。
3、乙一審放棄答辯，視為對(duì)甲陳述的事實(shí)認(rèn)可，乙二審對(duì)甲解除合同等提出異議，該異議不能成立。
4、由于乙嚴(yán)重違約，甲不同意乙繼續(xù)履行合同的主張，甲要求解除合同，于法有據(jù)。
綜上，涉案合同合法有效，乙應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，合同約定的定金20萬元，甲已經(jīng)實(shí)際交付，乙應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。一審認(rèn)定事實(shí)和適用法律正確，請(qǐng)求依法予以維持。
本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、乙以涉案房產(chǎn)共有為由主張其無權(quán)處分的理由能否成立；涉案合同效力如何認(rèn)定，甲解除合同的請(qǐng)求是否應(yīng)予支持；2、甲有關(guān)乙承擔(dān)違約責(zé)任及居間費(fèi)的主張能否成立；3、乙有關(guān)一審超出訴請(qǐng)等程序問題的主張能否成立。
二審另查明：
1、2019年3月25日，乙（甲方）、甲（乙方）、經(jīng)紀(jì)公司（居間方，丙方）簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》相關(guān)內(nèi)容，除一審查明的內(nèi)容之外，本院另查明相關(guān)條款內(nèi)容如下：
第四條約定：該房屋的成交價(jià)為人民幣78萬元整，此價(jià)款除包括房地產(chǎn)本身外，還包括房屋內(nèi)的以下設(shè)施，兩臺(tái)掛機(jī)，一臺(tái)柜機(jī)、固定裝修。
第五條約定：甲方保證向乙方出售的房屋擁有完全所有權(quán)和使用權(quán)，如果房屋是共有，甲方保證已經(jīng)經(jīng)共有人同意，并保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚，并具有處置權(quán)，若發(fā)生與房屋所有權(quán)有關(guān)的債務(wù)債權(quán)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)處理，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失及違約金、服務(wù)費(fèi)等，甲方負(fù)責(zé)賠償，與丙方無關(guān)。
第六條約定：在簽訂本合同時(shí)，乙方交付給甲方購房定金20萬元整，由丙方保管，在購房時(shí)該定金抵購房款或服務(wù)費(fèi)。甲方將兩套不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件交由丙方保管。
第十四條約定：如任何一方拖延簽署備案合同日期、付款日期、領(lǐng)證日期、交房日期及戶籍遷出日期，由違約方支付給守約方違約金。按每日總房款的3‰計(jì)算。
第十六條約定，除本協(xié)議另有約定外，違反本協(xié)議的任一條款均視為違約，違約方賠償給守約方違約金20萬元，另外賠償給守約方直接和間接的經(jīng)濟(jì)損失。違約方另行支付居間方第十二條所約定的服務(wù)費(fèi)，違約方還須承擔(dān)守約方為實(shí)現(xiàn)債權(quán)所發(fā)生的訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、律師費(fèi)、催告費(fèi)、抵押物處置費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。
第十九條“雙方約定的其他事項(xiàng)”：此房在雙方交易中如被查封，甲方承擔(dān)一切給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，并由甲方承擔(dān)一切法律責(zé)任。
2、2019年5月14日，甲收到經(jīng)紀(jì)公司退還的20萬元定金。
3、2019年8月12日，法院就共有人丁與乙離婚糾紛一案作出民事判決，該判決“準(zhǔn)予丁與乙離婚，并判決涉案房產(chǎn)歸丁所有…?！?/span>
一、關(guān)于涉案合同效力認(rèn)定問題
涉案房產(chǎn)為乙與其妻子丁共有，乙作為共有權(quán)人之一，對(duì)涉案房產(chǎn)也具有處分權(quán)。另雙方合同約定“出賣人乙保證其對(duì)房屋擁有所有權(quán)和使用權(quán)，且保證經(jīng)共有人同意出售涉案房屋，否則發(fā)生的有關(guān)債權(quán)債務(wù)糾紛由乙負(fù)責(zé)處理。”根據(jù)上述條款，正常情況下，應(yīng)視為乙簽署涉案房屋買賣合同時(shí)，已經(jīng)征得其共有權(quán)人的同意。此外，即使如乙所述，簽訂買賣合同時(shí)未征得其妻子丁同意，涉案房產(chǎn)為無權(quán)處分。根據(jù)法律規(guī)定，無權(quán)處分也并不必然導(dǎo)致合同無效。綜上所述，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同為有效合同。
雙方合同第十九條約定“此房在交易中如被查封，甲方（乙）承擔(dān)一切給乙方（甲）造成的經(jīng)濟(jì)損失，并由甲方承擔(dān)一切法律責(zé)任?！?/span>現(xiàn)該房產(chǎn)在另案中被法院查封保全，且在乙離婚糾紛案件中，涉案房產(chǎn)被法院判決給其妻子丁所有。另外，乙未按該合同約定的時(shí)間去產(chǎn)權(quán)處簽署備案登記合同，乙已經(jīng)違反合同相關(guān)約定。
綜上，涉案房屋買賣合同客觀上無法履行，甲要求解除合同，依法應(yīng)予準(zhǔn)許。
二、乙有關(guān)一審超出訴請(qǐng)等程序問題的主張問題
雖然甲在一審訴狀中并未明確涉及合同解除事宜，但甲在一審中要求支付違約金，合同解除為支付違約金的必然前提。后在一審?fù)忂^程中，甲當(dāng)庭要求判決解除涉案房屋買賣合同，一審法院就有關(guān)解除合同的主張予以處理，并無不當(dāng)。
三、甲有關(guān)乙承擔(dān)違約責(zé)任（定金）及居間費(fèi)的主張問題
二審中，甲明確提出定金賠償?shù)闹鲝?。按照法律?guī)定，甲有權(quán)選擇要求乙承擔(dān)違約責(zé)任或者按照定金處罰條款進(jìn)行賠償。根據(jù)法律規(guī)定，定金的數(shù)額不超過合同總價(jià)的20%，本案雙方合同約定的購房款總價(jià)為78萬元，則定金數(shù)額不應(yīng)超過15.6萬元。雙方在合同中約定的定金數(shù)額20萬元，超過法律規(guī)定的定金數(shù)額的上限。甲主張乙按照定金罰則進(jìn)行賠償，故本案應(yīng)改判乙承擔(dān)的定金賠償數(shù)額為15.6萬元。
至于居間費(fèi)的數(shù)額，雙方在合同中約定由違約方承擔(dān)，故一審判決居間服務(wù)費(fèi)18700元由乙承擔(dān)，并無不當(dāng)。
甲二審提出要求乙支付律師費(fèi)的訴訟主張，因甲并未在一審中提出有關(guān)律師費(fèi)的主張，故該主張本案不予審涉。
綜上所述，上訴人乙的上訴理由部分成立。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條、第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
一、維持一審民事判決第一項(xiàng)，即“解除乙與甲2019年3月25日簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》”。
二、變更一審民事判決第二項(xiàng)為：“乙于本判決生效后十日內(nèi)一次性賠償甲156000元及居間服務(wù)費(fèi)18700元?！?/span>
三、駁回甲的其他訴訟請(qǐng)求。
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