【案情簡介】
A公司是位于重慶市九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)利苑小區(qū)的開發(fā)商。利苑小區(qū)項目在規(guī)劃審查方案中包括停車位地上393個，地下243個，共計636個，后實際建成的地面停車位為270個左右，均不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
2015年3月27日，因A公司擬將小區(qū)地面停車位出租，利苑小區(qū)業(yè)主委員會在小區(qū)張貼通告，聲明小區(qū)地面停車位是利用小區(qū)公共用地設(shè)立的，屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，開發(fā)商和物業(yè)公司均無權(quán)擅自出租或出售。雙方協(xié)商未果，A公司遂向法院提起訴訟，請求依法確認(rèn)利苑小區(qū)小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的地上停車位393個的權(quán)屬歸其所有。
【觀點分歧】
針對本案物業(yè)小區(qū)地上停車位的權(quán)屬爭議，有兩種不同的處理意見：
第一種意見認(rèn)為，小區(qū)地上停車位應(yīng)該歸屬于開發(fā)商A公司。依據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，以及A公司在與小區(qū)業(yè)主簽訂購房合同補充協(xié)議第九條第3點的約定：規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫、幼兒園、醫(yī)務(wù)所和服務(wù)會所等歸A公司所有，A公司有權(quán)通過出售、附贈或者出租等方式進(jìn)行處理。
第二種意見認(rèn)為，小區(qū)地面車位應(yīng)屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有。小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，設(shè)立在業(yè)主共有土地之上的地面車位理應(yīng)屬全體業(yè)主共有；小區(qū)地面車位未納入容積率計算，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有；小區(qū)地面車位是利用小區(qū)道路用地、綠化用地及其他公共用地設(shè)立的，其權(quán)屬歸全體業(yè)主共有。
【法官說法】
筆者同意第二種意見，理由如下：
一、不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的地面停車位本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)范疇
本案所涉及停車位是地面停車位，并無建筑物，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，其本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。地面停車位屬于業(yè)主行使土地使用權(quán)的形式之一。開發(fā)商將開發(fā)商品房向業(yè)主出售后，建設(shè)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主。因此地面停車位的權(quán)益應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主共同享有。開發(fā)商按照規(guī)劃建設(shè)的地面停車位屬于開發(fā)商建設(shè)的附屬設(shè)施。該附屬設(shè)施歸屬于全體業(yè)主，其性質(zhì)與其他公共附屬設(shè)施性質(zhì)并無不同。
A公司和利苑小區(qū)小區(qū)業(yè)主所簽訂的《商品房買賣合同補充協(xié)議》第九條第3點約定，如果規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫、幼兒園、醫(yī)務(wù)所和服務(wù)會所等歸甲方所有，甲方有權(quán)通過出售、附贈或者出租等方式進(jìn)行處理。此類約定并不能改變地面停車位與小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的游泳池、羽毛球場等公共場的及其公共設(shè)施的所有權(quán)歸全體業(yè)主所有的相同性質(zhì)。
規(guī)劃從行政要求的角度確定了開發(fā)商的建設(shè)義務(wù)，開發(fā)商有義務(wù)按照規(guī)劃修建小區(qū)附屬設(shè)施，但并非依據(jù)規(guī)劃建設(shè)的附屬設(shè)施都?xì)w開發(fā)商，如小區(qū)崗?fù)さ雀綄僭O(shè)施都納入了規(guī)劃，歸物業(yè)使用公司并不屬于開發(fā)商，且也不能辦理產(chǎn)權(quán)證。因此，本案地面停車位是由開發(fā)商依照行政規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施，無論對該補充協(xié)議作何種解釋，都無法改變地面停車位納入了規(guī)劃卻無法取得產(chǎn)權(quán)的客觀事實，其性質(zhì)屬于業(yè)主共有的土地使用權(quán)的范疇，其權(quán)益歸屬于全體業(yè)主。
二、開發(fā)商對于訴爭物業(yè)小區(qū)地面停車位享有所有權(quán)并無直接的法律法規(guī)作為依據(jù)
《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。但法律與行政法規(guī)并未對原始規(guī)劃建設(shè)的、不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的地面停車位的歸屬作出具體的規(guī)定，未明確規(guī)定如果雙方?jīng)]有約定或者約定不明時，該車位應(yīng)當(dāng)歸誰所有。
《重慶市物業(yè)管理條例》第六十三條第二款規(guī)定，建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后，可以向業(yè)主出售車位、車庫。根據(jù)該地方法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商能夠以自己的名義處分停車位，應(yīng)當(dāng)以其享有車位所有權(quán)為前提。本案中，雖然利苑小區(qū)小區(qū)的地面停車位確系建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位，但地面停車位并未計入建筑面積，也未納入容積率計算；已建成的地面停車位不屬于能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)和能夠通過登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體范疇，當(dāng)然也不屬于開發(fā)商可以取得產(chǎn)權(quán)登記的物業(yè)。
三、不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的小區(qū)地面停車位權(quán)屬應(yīng)歸全體業(yè)主共有
建筑物能否辦理產(chǎn)權(quán)登記與是否納入容積率計算有關(guān)。本案并無相關(guān)證據(jù)證實，訴爭393個地上停車位所占面積計入建筑面積，或是地上停車位所占面積納入計容積率地上建筑面積。因此訴爭地上停車位不屬于計容積率的地上建筑面積，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，該部分停車位應(yīng)屬于《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定的“占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位”。因涉案地面停車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，與專有權(quán)屬客體的地下停車位有本質(zhì)區(qū)別，屬于業(yè)主共有的土地使用權(quán)范疇，開發(fā)商以售房合同約定方式在銷售商品房后仍保留該部分土地使用權(quán)，并無法律依據(jù)。地面停車位的實質(zhì)是業(yè)主的共有土地使用權(quán)行使方式。因此，開發(fā)商無權(quán)對涉案爭議無產(chǎn)權(quán)的地面停車位進(jìn)行處分，而訴爭地面停車位因使用共有的土地使用權(quán)，其權(quán)屬應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所共有。
（撰稿人：重慶市第五中級人民法院 郝紹彬 劉德寶）
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