律師辦理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)操作指引
第一章 總則
第二章 律師辦理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓方案設(shè)計業(yè)務(wù)的操作指引
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 轉(zhuǎn)讓模式
第三節(jié) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式
第四節(jié) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式
第五節(jié) 方案設(shè)計的原則和注意事項
第三章 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的操作指引
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 律師辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向階段的法律業(yè)務(wù)
第三節(jié) 律師在盡職調(diào)查階段提供的法律服務(wù)
第一部分 盡職調(diào)查基本規(guī)范
第二部分 盡職調(diào)查前的準(zhǔn)備
第三部分 盡職調(diào)查的方法
第四部分 盡職調(diào)查內(nèi)容
第五部分 盡職調(diào)查報告
第六部分 律師從事盡職調(diào)查工作應(yīng)注意的事項
第四節(jié) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同起草、談判、簽署階段法律業(yè)務(wù)的操作指引
第一部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的起草
第二部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的談判
第三部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽署
第四部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的政府審批
第五節(jié) 律師辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同履行階段法律業(yè)務(wù)的操作指引
第四章 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的操作指引
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 律師辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓意向階段法律業(yè)務(wù)的操作指引
第三節(jié) 律師在盡職調(diào)查階段提供的法律服務(wù)
第四節(jié) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同起草、談判、簽署階段法律業(yè)務(wù)的操作指引
第一部分 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的起草
第二部分 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的談判
第三部分 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的簽署
第五節(jié) 律師辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同履行階段法律業(yè)務(wù)的操作指引
第五章 律師防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險的注意事項
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 律師在意向階段的注意事項
第三節(jié) 律師在盡職調(diào)查階段的注意事項
第四節(jié) 在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計階段的注意事項
第五節(jié) 在合同草擬、談判階段的注意事項
第六節(jié) 在合同履行、交割階段的注意事項
第六章 附則
第一節(jié) 聲明
第二節(jié) 特別說明事項
第三節(jié) 附件
附件一：股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職調(diào)查詳細(xì)內(nèi)容
附件二：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職調(diào)查詳細(xì)內(nèi)容
附件三：股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的納稅說明
附件四：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的納稅說明
附件五：國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序
附件六：外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)問題
第一章 總則
第一條 為規(guī)范本省律師辦理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的服務(wù)行為并提高服務(wù)質(zhì)量，特別是為
年輕律師熟悉、參與該業(yè)務(wù)提供指導(dǎo)，經(jīng)山東省律師協(xié)會授權(quán)，房地產(chǎn)專業(yè)委員會在總結(jié)相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上制定本指引，供本省律師在辦理該類業(yè)務(wù)時參考。
第二條 本指引中所涉及的名詞解釋：
?。ㄒ唬胺康禺a(chǎn)項目”指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出讓、轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用權(quán)和/或在該土地上開發(fā)建設(shè)的住宅、商業(yè)（含辦公）、酒店等物業(yè)及其配套設(shè)施等。但不包括劃撥土地使用權(quán)和/或在該等土地上建設(shè)的建筑物及配套設(shè)施，亦不包括公有房屋、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等政府限制交易的物業(yè)和/或該等物業(yè)占用的土地。
?。ǘ胺康禺a(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓”指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓其名下的房地產(chǎn)項目（或直接受讓其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的房地產(chǎn)項目）和/或通過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)的方式間接實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓目的的行為。
（三）“目標(biāo)項目”指交易雙方擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目。
（四）“目標(biāo)公司”指擁有目標(biāo)項目的公司。
第三條 鑒于房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和對律師業(yè)務(wù)能力要求較高的特點，律師辦理該類業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則：
?。ㄒ唬I(yè)負(fù)責(zé)原則：律師應(yīng)刻苦鉆研專業(yè)法律問題，熟悉該專業(yè)的法律規(guī)定，具備與該行業(yè)相匹配的能力，為當(dāng)事人提供準(zhǔn)確的專業(yè)服務(wù)。
?。ǘ┲艺\守信原則：律師應(yīng)對當(dāng)事人盡到忠誠義務(wù)，在轉(zhuǎn)讓方和受讓方之間，只接受其中一方的委托。服務(wù)過程中，律師不應(yīng)受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，貫徹落實國家相關(guān)法律法規(guī)。
?。ㄈ┣诿惚M責(zé)原則：考慮到本業(yè)務(wù)涉及法律領(lǐng)域多、情況復(fù)雜的特點，律師應(yīng)結(jié)合當(dāng)事人的要求恪盡職守、勤勉敬業(yè)，在其承諾的期限內(nèi)完成各項具體的法律服務(wù)。
第四條 律師辦理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，應(yīng)依據(jù)與當(dāng)事人所簽訂的委托協(xié)議，在委托權(quán)限內(nèi)依法、依約履行職責(zé)，不得損害當(dāng)事人的合法權(quán)益，并應(yīng)保守當(dāng)事人的商業(yè)秘密及個人隱私。
第五條 本指引主要適用于律師從事房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的非訴訟服務(wù)，重點在于指導(dǎo)律師向其當(dāng)事人提供盡職調(diào)查、方案設(shè)計、合同起草、協(xié)商、談判、簽約以及項目交割等方面的法律服務(wù)。律師在辦理有關(guān)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的訴訟案件時，也可以有選擇地參考本指引的相關(guān)內(nèi)容。
第二章 律師辦理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓方案設(shè)計業(yè)務(wù)的操作指引
第一節(jié) 一般規(guī)定
第六條 律師辦理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)時，主要依據(jù)《土地管理法》、《物權(quán)法》、《公司法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等法律、法規(guī)。
第七條 律師對房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)進(jìn)行方案設(shè)計和論證時可以參考本章的規(guī)定。
第二節(jié) 轉(zhuǎn)讓模式
第八條 房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓主要有兩種模式：一種是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，另一種是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式是通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式間接實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的目的；而資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式則是通過直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的方式實現(xiàn)其目的。
第九條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓兩種模式相比，雖然目的相同，但涉及的直接交易標(biāo)的不同，法律關(guān)系和交易成本也各不相同。因此在交易模式的選擇和設(shè)計上，律師應(yīng)根據(jù)擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的具體情況，作出適當(dāng)?shù)倪x擇，以便盡可能地降低交易風(fēng)險與交易成本。
第三節(jié) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式
第十條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式可分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式和增資擴(kuò)股方式。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式是指轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，完成股權(quán)交割，并辦理工商變更登記。
增資擴(kuò)股方式是指增資方以現(xiàn)金或其他資產(chǎn)對目標(biāo)公司進(jìn)行增資，從而持有目標(biāo)公司一定比例的股權(quán)，再進(jìn)一步受讓目標(biāo)公司的股權(quán)。
第十一條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易主體為轉(zhuǎn)讓方（目標(biāo)公司的股東）和受讓方。股權(quán)交易不需要征得目標(biāo)公司的同意。
第十二條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的操作步驟如下：
?。ㄒ唬┎扇」蓹?quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓的，受讓方受讓目標(biāo)公司原股東的全部或部分股權(quán)，雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，然后到工商部門辦理相應(yīng)的變更登記，再或同時進(jìn)行董事、監(jiān)事改選，并到工商部門辦理相應(yīng)的變更登記。
?。ǘ┎扇≡鲑Y擴(kuò)股方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，由增資方與目標(biāo)公司原股東簽訂增資協(xié)議，對增資額和增資后各方所占股權(quán)比例作出約定，然后由會計師事務(wù)所出具《驗資報告》，并到工商部門辦理變更登記，再或同時進(jìn)行董事、監(jiān)事改選，并到工商部門辦理相應(yīng)的變更登記。
如果目標(biāo)公司是外商投資企業(yè)，或增資后目標(biāo)公司由內(nèi)資企業(yè)變更為外商投資企業(yè)，則需要經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，然后再辦理工商變更登記。
第十三條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的優(yōu)勢：
?。ㄒ唬┰撃Ｊ讲皇堋冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第39條關(guān)于轉(zhuǎn)讓時必須完成開發(fā)投資總額25%的條件限制，可以在目標(biāo)公司取得土地使用權(quán)后的任何時點進(jìn)行。
?。ǘ┒愗?fù)成本相對較低，有利于降低受讓的總體成本。
采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，在滿足一定條件時，一般各項資產(chǎn)無須作為銷售處理，房屋、土地等無須辦理過戶手續(xù)，避免因資產(chǎn)流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生所得稅、營業(yè)稅、契稅等稅費，從而可獲得更為優(yōu)惠的股權(quán)受讓價格，降低了受讓總體價格。受讓前開發(fā)成本和資金占用利息可以全額計入此后項目總成本，對受讓方而言有利于降低今后項目處置的土地增值稅。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下需要繳納的稅費見本指引附件三。
?。ㄈ┎僮鞒绦蜉^簡單。
第十四條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的不利因素：
?。ㄒ唬┠繕?biāo)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，往往是在同一地塊上建設(shè)多個項目（如寫字樓、住宅、酒店、商貿(mào)等）。如果無法將盈利前景不佳的項目進(jìn)行剝離，不僅會增加受讓成本，而且還面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險，項目的資金回報無法獲得保障。
?。ǘ┕蓹?quán)轉(zhuǎn)讓模式下，受讓方在受讓時對目標(biāo)公司的或有債務(wù)往往難以預(yù)測。
（三）交易完成后，轉(zhuǎn)讓方的義務(wù)及由此產(chǎn)生的法律責(zé)任均由受讓方承擔(dān)。受讓方面臨轉(zhuǎn)讓方未盡信息披露義務(wù)的風(fēng)險。
第四節(jié) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式
第十五條 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易主體為轉(zhuǎn)讓方（目標(biāo)公司）和受讓方。
第十六條 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的操作步驟為：交易雙方簽訂《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后，到國土資源和房屋管理局辦理土地使用權(quán)變更登記，并辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》等項目有關(guān)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)的更名。
第十七條 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的優(yōu)勢：
（一）項目權(quán)屬清晰，可操作性較強(qiáng)，法律規(guī)定明確，只要符合法定條件，即可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
?。ǘ┦茏尫綗o需考慮目標(biāo)公司的或有負(fù)債風(fēng)險。因受讓的僅為目標(biāo)項目，不涉及公司債權(quán)債務(wù)，對受讓方而言交易較為簡便、透明。
?。ㄈ┬枰U納的稅費種類清晰，稅務(wù)風(fēng)險較小。
第十八條 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的不利因素：
?。ㄒ唬└鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條的規(guī)定，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓時必須完成開發(fā)投資總額的25%。若采用資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式，項目權(quán)屬變更登記手續(xù)必須在目標(biāo)項目投資總額達(dá)到25%后方可辦理。
?。ǘ┰谫Y產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下，如有專屬于轉(zhuǎn)讓方（目標(biāo)公司）的稅收優(yōu)惠，受讓方在受讓目標(biāo)項目后無法繼續(xù)享有。但是如果采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，由于變動的只是轉(zhuǎn)讓方（目標(biāo)公司）的股東，則稅收優(yōu)惠將會得到保留。
?。ㄈ┒愘M較高。通常情況下，采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式需繳納的稅費包括：契稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加等，相對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式而言稅費較高。
資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下需要繳納的稅費見本指引附件四。
第五節(jié) 方案設(shè)計的原則和注意事項
第十九條 方案設(shè)計的原則：
?。ㄒ唬┮阅繕?biāo)項目和目標(biāo)公司的具體情況為基礎(chǔ)，以法律為依據(jù)。
?。ǘ┳鹬禺?dāng)事人意愿、維護(hù)當(dāng)事人利益。
?。ㄈ┍Ｕ辖灰装踩M量使操作路徑簡捷易行。
?。ㄋ模┍M量降低交易成本。
第二十條 方案設(shè)計注意事項：
?。ㄒ唬┓桨冈O(shè)計與當(dāng)事人的商業(yè)目的息息相關(guān)，涉及到行業(yè)、管理、商務(wù)、財稅、法律等多方面知識，需要具備一定的統(tǒng)籌能力。律師應(yīng)謹(jǐn)慎地?fù)?dān)任總協(xié)調(diào)人。
?。ǘ┞蓭煋?dān)任方案設(shè)計的總協(xié)調(diào)人時應(yīng)充分發(fā)揮各專業(yè)團(tuán)隊的業(yè)務(wù)專長，注意整合各方力量，為當(dāng)事人提供多個方案供其選擇，并分析利弊。單一方案的提交更須慎重。
?。ㄈ┞蓭熆梢耘c相關(guān)專業(yè)人員聯(lián)合提供方案設(shè)計服務(wù)，在聯(lián)合服務(wù)時應(yīng)注意適當(dāng)劃分工作邊界，區(qū)分工作責(zé)任。
第三章 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的操作指引
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二十一條 律師就股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)提供法律服務(wù)，主要應(yīng)當(dāng)依據(jù)《公司法》、《公司登記管理條例》、《
最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國公司法若干問題的規(guī)定（一）、（二）》等法律法規(guī)和
司法解釋。
第二十二條 律師以股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式提供法律服務(wù)可以參考本章的規(guī)定。
第二十三條 本章涉及的名詞解釋：
?。ㄒ唬笆茏尫健敝笖M受讓目標(biāo)公司股權(quán)的自然人或法人。
?。ǘ稗D(zhuǎn)讓方”指持有目標(biāo)公司股權(quán)并擬轉(zhuǎn)讓給受讓方的自然人或法人。
?。ㄈ耙庀驎敝甘茏尫胶娃D(zhuǎn)讓方就目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜初步達(dá)成的轉(zhuǎn)讓意向書或框架協(xié)議。
?。ㄋ模肮蓹?quán)轉(zhuǎn)讓合同”指受讓方和轉(zhuǎn)讓方就轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司股權(quán)事宜達(dá)成的正式合同。
?。ㄎ澹肮蓹?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”指由受讓方與轉(zhuǎn)讓方為辦理股權(quán)的工商登記變更而簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
第二十四條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的基本程序：
?。ㄒ唬┝私饽繕?biāo)公司、目標(biāo)項目的情況。
（二）達(dá)成初步轉(zhuǎn)讓意向，簽訂意向書，由受讓方向轉(zhuǎn)讓方支付一定數(shù)額的定金（視情況而定）。
（三）受讓方對目標(biāo)公司和目標(biāo)項目進(jìn)行盡職調(diào)查。
（四）受讓方根據(jù)調(diào)查情況決定是否繼續(xù)受讓。若決定繼續(xù)受讓，則需設(shè)計并論證受讓方案。
?。ㄎ澹┢鸩莨蓹?quán)轉(zhuǎn)讓合同，就合同內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商、談判。
?。┖炇鸸蓹?quán)轉(zhuǎn)讓合同。
?。ㄆ撸┞男泄蓹?quán)轉(zhuǎn)讓合同（不分先后順序）：
1.受讓方按約定向轉(zhuǎn)讓方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款；
2.按約定更換公司法定代表人、董事、監(jiān)事、總經(jīng)理及其他高級管理人員；
3.按約定進(jìn)行公司印鑒、財務(wù)賬冊、賬戶、資料等的交接；
4.按規(guī)定辦理完稅手續(xù)；
5.辦理工商變更登記手續(xù)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成。
第二節(jié) 律師辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向階段的法律業(yè)務(wù)
第二十五條 意向書達(dá)成前，受讓方應(yīng)與轉(zhuǎn)讓方接洽，了解目標(biāo)公司的設(shè)立時間、注冊資本、股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債狀況、開發(fā)資質(zhì)、經(jīng)營范圍，公司除目標(biāo)項目外是否還有其他經(jīng)營性資產(chǎn)，公司有無債權(quán)債務(wù)糾紛，有無已發(fā)生的或潛在的訴訟、仲裁或行政處理案件，擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)是否有權(quán)利負(fù)擔(dān)等情況。
此外，受讓方還應(yīng)了解目標(biāo)項目的來源、土地性質(zhì)、權(quán)屬情況、規(guī)劃情況、開發(fā)進(jìn)展情況、已取得的開發(fā)建設(shè)手續(xù)、就該項目已簽訂的合同及履行情況、項目（實物或權(quán)利）有無瑕疵等。
第二十六條 根據(jù)了解到的情況，對可能存在的法律問題、風(fēng)險進(jìn)行預(yù)判，并書面提示當(dāng)事人，建議轉(zhuǎn)讓操作方案，根據(jù)目標(biāo)公司和目標(biāo)項目的具體情況設(shè)計、起草意向書。
第二十七條 意向書旨在為整個交易做出綱領(lǐng)性的計劃和安排，為轉(zhuǎn)讓方配合受讓方進(jìn)行盡職調(diào)查提出要求，為受讓方根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果決定是否繼續(xù)進(jìn)行受讓設(shè)定條件，也為受讓方按照轉(zhuǎn)讓方要求支付定金提供合同依據(jù)。
第二十八條 意向書所包含的主要內(nèi)容有：
1.轉(zhuǎn)讓標(biāo)的
2.轉(zhuǎn)讓方式及主體
3.轉(zhuǎn)讓價款及價格確定方式
4.付款方式
5.進(jìn)度安排條款（工作步驟、時間表等事項）
6.陳述保證條款（主體資格、項目基本情況等）
7.權(quán)利義務(wù)條款（如協(xié)同配合義務(wù)、提供必要資料信息的義務(wù)、各方負(fù)責(zé)事項的劃分等）
8.排他協(xié)商條款（獨家談判權(quán)）
9.誠意金條款
10.意向書終止（解除）條款
11.違約責(zé)任條款
12.保密條款
13.爭議解決條款
14.法律適用條款（適用于涉外的情形）
15.其他條款（費用承擔(dān)條款、彈性條款等）
16.生效條款
第二十九條 意向書的起草、談判及簽訂應(yīng)注意的問題：
（一）受讓時，受讓方可能基于某種考慮，不想或不能直接以自己的名義去受讓，而是先設(shè)立一家殼公司，然后再以殼公司的名義去受讓項目公司。所以，建議意向書中為受讓方將來可能以其指定的其他公司進(jìn)行受讓做好鋪墊。
（二）意向書是否設(shè)計誠意金/定金條款（以下均稱“定金”）應(yīng)視轉(zhuǎn)讓方的意愿而定。該條款主要是為降低受讓方惡意磋商或其他不誠信行為的風(fēng)險，并擔(dān)保下列事項：
1.轉(zhuǎn)讓方積極配合受讓方的盡職調(diào)查，提供目標(biāo)公司和目標(biāo)項目詳實的資料；
2.轉(zhuǎn)讓方介紹的情況與目標(biāo)公司和目標(biāo)項目實際情況一致；
3.受讓方能夠按期完成盡職調(diào)查并按意向書約定條件做出是否繼續(xù)受讓的決定；
4.轉(zhuǎn)讓方遵守對其在排他期內(nèi)的限制性約定；
5.雙方均對轉(zhuǎn)讓事宜以及獲取的對方資料、信息、商業(yè)秘密進(jìn)行保密，并在終止轉(zhuǎn)讓時返還從對方獲取的全部資料等。
?。ㄈ┦茏尫接袡?quán)根據(jù)盡職調(diào)查情況，提出修改受讓方案、調(diào)整交易價款、要求轉(zhuǎn)讓方處理不利事項等合理要求；亦可決定終止或繼續(xù)交易。但為防止受讓方濫用其權(quán)利，建議在意向書中設(shè)置繼續(xù)受讓或不再受讓的條件。
?。ㄋ模┍M職調(diào)查結(jié)果與轉(zhuǎn)讓方披露情況一致的，受讓方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)受讓，進(jìn)入?yún)f(xié)議起草、談判、簽署階段；受讓方拒絕繼續(xù)受讓的，定金不予返還。
若調(diào)查結(jié)果與轉(zhuǎn)讓方披露的情況不一致（細(xì)微不一致在所難免，一般指重大不一致，但對何謂“重大不一致”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方意思在意向書中明確約定），受讓方有權(quán)放棄受讓，且轉(zhuǎn)讓方應(yīng)雙倍返還定金。
第三節(jié) 律師在盡職調(diào)查階段提供的法律服務(wù)
第一部分 盡職調(diào)查基本規(guī)范
第三十條 律師應(yīng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)及規(guī)范性文件的規(guī)定，遵守律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)范，誠實守信、勤勉盡職、審慎嚴(yán)謹(jǐn)。
第三十一條 律師應(yīng)嚴(yán)守所知悉的當(dāng)事人、目標(biāo)公司及其他相關(guān)方的商業(yè)秘密，不得利用所知悉的商業(yè)秘密為律師本人、律師事務(wù)所及其他人謀取利益。
第三十二條 律師應(yīng)在當(dāng)事人授權(quán)范圍內(nèi)從事盡職調(diào)查法律業(yè)務(wù)；律師在授權(quán)范圍內(nèi)的工作，不受其他單位或個人的影響和干預(yù)，獨立工作，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
第三十三條 律師事務(wù)所接受委托后應(yīng)指派具備相應(yīng)專業(yè)能力的律師承辦，實習(xí)律師（含律師助理或其他輔助人員）不得獨立承辦，只能協(xié)助律師完成相關(guān)工作。
第三十四條 律師從事盡職調(diào)查法律業(yè)務(wù)，嚴(yán)禁下列行為：
?。ㄒ唬﹪?yán)禁建議或協(xié)助當(dāng)事人或目標(biāo)公司從事違法活動。律師只能對當(dāng)事人要求解決的法律問題進(jìn)行分析和評估，并提出合法的解決方案。
?。ǘ﹪?yán)禁弄虛作假，偽造、變造文件、資料、證明等材料或協(xié)助、誘導(dǎo)當(dāng)事人弄虛作假，偽造、變造文件、資料、證明等材料。
（三）若律師經(jīng)合理謹(jǐn)慎判斷，懷疑委托人提供的文件、資料、證明等材料是偽造或虛假的，則嚴(yán)禁向?qū)Ψ疆?dāng)事人或其他相關(guān)方提供。
第三十五條 若當(dāng)事人要求律師提供違反法律、法規(guī)、規(guī)范性文件及律師執(zhí)業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律的服務(wù)，律師事務(wù)所及律師應(yīng)當(dāng)拒絕并向當(dāng)事人說明情況。
第三十六條 律師事務(wù)所和律師應(yīng)如實、準(zhǔn)確、完整地向當(dāng)事人披露盡職調(diào)查所獲信息，并作出適當(dāng)?shù)姆煞治雠c評估，不得故意隱瞞、遺漏影響當(dāng)事人決策的重要信息或做虛假陳述。
第三十七條 律師應(yīng)與注冊會計師、資產(chǎn)評估師等專業(yè)人士密切配合，通過專業(yè)分工協(xié)作和業(yè)務(wù)溝通，共同保障受托調(diào)查業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行。
第三十八條 倡導(dǎo)律師事務(wù)所建立健全項目管理制度，對調(diào)查取得的文件、資料、證明等材料可建立分類歸檔及查閱制度，對盡職調(diào)查報告、法律意見書等法律文件建立內(nèi)部審核制度及內(nèi)部質(zhì)量保障制度。
第三十九條 建議律師及時、準(zhǔn)確、真實、完整地就工作過程中形成的工作記錄、工作中獲得的相關(guān)文件、會議紀(jì)要、談話等資料制作工作底稿（或保留相關(guān)記錄文件）。
第四十條 建議律師對承辦盡職調(diào)查業(yè)務(wù)過程中重要的往來電子郵件和電子版式的法律文件進(jìn)行備份。
第二部分 盡職調(diào)查前的準(zhǔn)備
第四十一條 律師事務(wù)所接受委托后及時組成盡職調(diào)查工作小組，明確分工和責(zé)任，保證在委托合同約定的時間內(nèi)展開工作。
第四十二條 律師根據(jù)委托合同的約定、目標(biāo)公司的具體情況制定工作方案，并及時向當(dāng)事人通報。
第四十三條 在正式開始工作前根據(jù)委托合同的約定及目標(biāo)公司的具體情況擬定調(diào)查清單。
第四十四條 了解交易目的、基本要求、目標(biāo)公司轉(zhuǎn)讓的原因及基本情況。
第三部分 盡職調(diào)查的方法
第四十五條 取得目標(biāo)公司的配合，調(diào)閱目標(biāo)公司的檔案資料及其他文件、文字材料。
第四十六條 約見目標(biāo)公司的管理層或業(yè)務(wù)人員配合調(diào)查有關(guān)情況，并制作談話筆錄。
第四十七條 通過互聯(lián)網(wǎng)、紙質(zhì)媒介等公開披露目標(biāo)公司信息的渠道進(jìn)行了解。
第四十八條 向目標(biāo)公司提交適宜的《盡職調(diào)查清單》或《問卷清單》。
第四十九條 根據(jù)目標(biāo)公司提供的線索、信息以及其他渠道進(jìn)行調(diào)查。
第五十條 通過目標(biāo)公司注冊登記機(jī)關(guān)調(diào)查目標(biāo)公司的成立、變更、
年檢、注銷、吊銷等情況。
第五十一條 通過相應(yīng)的主管登記機(jī)關(guān)調(diào)查不動產(chǎn)的權(quán)屬、轉(zhuǎn)讓、抵押等情況。
第五十二條 通過目標(biāo)公司所在地政府及所屬相關(guān)職能部門調(diào)查相關(guān)信息。
第五十三條 通過目標(biāo)公司的債權(quán)人、債務(wù)人調(diào)查有關(guān)情況。
第五十四條 可依法通過收集文字資料、約談、記錄、走訪等方式查閱政府相關(guān)職能部門的檔案。
第五十五條 與其他中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)方核對事實。
第五十六條 實地考察并核實目標(biāo)公司資產(chǎn)及經(jīng)營狀況，對與項目有關(guān)的土地、地上建筑物等資產(chǎn)情況，可采用拍照等方式取得證據(jù)。
第五十七條 委托其他律師事務(wù)所、相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查。
第四部分 盡職調(diào)查內(nèi)容
第五十八條 對受讓方而言，盡職調(diào)查的目的是充分了解和掌握目標(biāo)公司和目標(biāo)項目的狀況，以便綜合考慮是否繼續(xù)進(jìn)行受讓。鑒于此，律師起草盡職調(diào)查提綱、實際進(jìn)行盡職調(diào)查應(yīng)關(guān)注以下方面：
1.目標(biāo)公司股東持有、處分目標(biāo)公司股權(quán)的合法性和完全性；
2.目標(biāo)公司設(shè)立、存續(xù)的合法性和從事經(jīng)營活動的有效性；
3.目標(biāo)公司目前資產(chǎn)、負(fù)債和或有債務(wù)的真實狀況，包括一般債權(quán)債務(wù)、擔(dān)保責(zé)任、欠繳稅費、社會保險等；
4.目標(biāo)公司已經(jīng)簽訂但尚未履行完畢的合同及其履行情況；
5.目標(biāo)公司涉及的尚未執(zhí)行終結(jié)的行政處罰和訴訟、仲裁案件；
6.目標(biāo)公司目前已經(jīng)取得和正在開發(fā)、經(jīng)營的項目，項目具體情況以及正在經(jīng)營的其他業(yè)務(wù)的真實情況。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職調(diào)查詳細(xì)內(nèi)容見本指引附件一。
第五部分 盡職調(diào)查報告
第五十九條 盡職調(diào)查報告的范圍及深度應(yīng)滿足受讓方據(jù)以判斷目標(biāo)公司股權(quán)、目標(biāo)項目有無瑕疵、繼續(xù)受讓有無法律風(fēng)險之需要。這意味著盡職調(diào)查報告應(yīng)對目標(biāo)公司的概況及歷史沿革、股東及各自持股比例、公司治理結(jié)構(gòu)及有關(guān)情況、主要資產(chǎn)及重大債權(quán)債務(wù)情況、公司涉及的訴訟、仲裁或行政處罰情況等進(jìn)行詳細(xì)陳述，并對盡職調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的可能影響股權(quán)轉(zhuǎn)讓、影響目標(biāo)項目的取得、開發(fā)、建設(shè)或銷售等的問題進(jìn)行法律分析和論證、提示法律風(fēng)險。
第六十條 盡職調(diào)查報告應(yīng)當(dāng)包括四個部分，每部分具體內(nèi)容如下：
?。ㄒ唬┮?。該部分陳述律師盡職調(diào)查權(quán)利來源、盡職調(diào)查的任務(wù)與目的、調(diào)查獲取文件資料的采信原則和調(diào)查報告的事實陳述方式。
?。ǘ┒x。該部分就盡職調(diào)查報告中所提到的有關(guān)主體、客體、簡稱及其他詞語的含義進(jìn)行定義，以使后文中有關(guān)詞語指代清楚。
?。ㄈ┱?。主要陳述盡職調(diào)查了解到的事實情況，可對以下內(nèi)容逐一陳述：
1.目標(biāo)公司的設(shè)立及歷史沿革、股東和股權(quán)架構(gòu)；
2.目標(biāo)公司的公司治理及董事、監(jiān)事、高級管理人員；
3.目標(biāo)公司員工及各項保險的辦理；
4.目標(biāo)公司擁有的主要財產(chǎn)；
5.目標(biāo)公司的重大債權(quán)、債務(wù)；
6.目標(biāo)公司的對外投資情況；
7.目標(biāo)項目的情況；
8.目標(biāo)公司涉及的訴訟、仲裁或行政處罰情況。
?。ㄋ模┞蓭熅椭匾蓡栴}發(fā)表的法律意見。該部分主要為律師依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定就盡職調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)的問題（如股權(quán)權(quán)利瑕疵、目標(biāo)項目權(quán)利瑕疵、目標(biāo)公司已簽訂未履行完畢的合同履約風(fēng)險等）進(jìn)行法律分析，就其對股權(quán)轉(zhuǎn)讓的影響發(fā)表法律意見、提示法律風(fēng)險，并根據(jù)委托書的要求提出解決方案或建議等。
第六部分 律師從事盡職調(diào)查工作應(yīng)注意的事項
第六十一條 盡職調(diào)查應(yīng)注意的事項：
?。ㄒ唬┱{(diào)查應(yīng)盡可能獲取材料的原件、正本。不是原件或正本的，應(yīng)核實原件，由目標(biāo)公司在復(fù)印件上蓋章，確認(rèn)其內(nèi)容與原件一致。不能提供原件或正本的文件，由目標(biāo)公司出具所提供文件真實、準(zhǔn)確，與原件一致的書面聲明。
?。ǘτ谥匾鄙儆行ёC據(jù)支持的信息、陳述、事實，應(yīng)取得目標(biāo)公司或其他相關(guān)單位/人員對該信息、陳述、事實的書面確認(rèn)。
?。ㄈ┙⑽募Y料、證明等的交接清單，做好簽收工作。嚴(yán)格遵守交接要求，并保管好所收到的文件資料、證明等。
（四）對以電子文本、電子郵件等形式提供給律師的文件資料、證明等，律師應(yīng)當(dāng)進(jìn)行備份歸檔，并轉(zhuǎn)換成紙面形式，由提供人或相關(guān)人員簽字或蓋章確認(rèn)。
（五）初步完成對目標(biāo)公司的調(diào)查后應(yīng)及時進(jìn)行歸納總結(jié)，并盡可能將調(diào)查情況匯總、分類、統(tǒng)計建檔。
第六十二條 盡職調(diào)查報告應(yīng)注意的事項：
?。ㄒ唬┍M職調(diào)查報告應(yīng)明確出具目的，并聲明不得為其他目的使用該調(diào)查報告。例：“本盡職調(diào)查報告僅為A公司受讓B公司控股股權(quán)之目的而出具，未經(jīng)某某律師事務(wù)所書面同意，本盡職調(diào)查報告不得為其他人的利益或其他目的而使用，法律法規(guī)另有規(guī)定的除外”。
（二）應(yīng)明確盡職調(diào)查報告的限制性條件。受調(diào)查資料是否真實、有效、全面的限制，受調(diào)查對象是否配合的限制，以及受相關(guān)法律及規(guī)定的限制，律師調(diào)查不可能窮盡了解所有的客觀真實情況。因此，在起草盡職調(diào)查報告時，建議就該等情況附相關(guān)免責(zé)聲明。
?。ㄈ┍M職調(diào)查報告應(yīng)明確其范圍僅限于對法律方面的調(diào)查、分析。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的順利完成除法律方面的調(diào)查外，還有賴于財務(wù)、會計專業(yè)的支持，因此，調(diào)查報告中應(yīng)當(dāng)有關(guān)于“該報告不對有關(guān)會計、審計及資產(chǎn)評估等專業(yè)事項進(jìn)行評判，該相關(guān)問題和數(shù)據(jù)需具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)做出判斷等”的聲明。
第四節(jié) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同起草、談判、簽署階段法律業(yè)務(wù)的操作指引
第一部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的起草
第六十三條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同除將受讓方和轉(zhuǎn)讓方列為當(dāng)事人外，還應(yīng)將目標(biāo)公司列為一方當(dāng)事人。
因為有關(guān)公司信息披露需要目標(biāo)公司和轉(zhuǎn)讓方作為共同披露義務(wù)人，且股權(quán)工商變更登記一般需要目標(biāo)公司負(fù)責(zé)辦理、轉(zhuǎn)讓方與受讓方配合。若按照轉(zhuǎn)讓安排，股權(quán)工商變更登記的辦理晚于受讓方支付第一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的時間很久，則需要目標(biāo)公司以目標(biāo)項目為其和轉(zhuǎn)讓方提供履約擔(dān)保。
第六十四條 須明確約定轉(zhuǎn)讓的股權(quán)比例。目標(biāo)公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，還須說明股權(quán)對應(yīng)的公司資產(chǎn)、債務(wù)的范圍。如有需要剝離的資產(chǎn)和/或債務(wù)，應(yīng)明確約定剝離的時間和辦法以及剝離前如何管理等事項。
第六十五條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價款和支付方式均可由當(dāng)事人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中約定（涉及到國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓的除外）。注意受讓方付款和轉(zhuǎn)讓方履行相關(guān)義務(wù)的對應(yīng)關(guān)系，盡量采用分階段支付的方式，以占據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的主動權(quán)。
國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，需經(jīng)國家認(rèn)可的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)清查及現(xiàn)值估價，并且國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓要委托產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，公告后產(chǎn)生兩個及以上競買者的，還需采取拍賣或招投標(biāo)的形式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易。
第六十六條 工商變更登記一般由目標(biāo)公司負(fù)責(zé)辦理，轉(zhuǎn)讓方與受讓方予以配合。當(dāng)然亦可約定由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)辦理，目標(biāo)公司與受讓方予以配合。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可根據(jù)當(dāng)事人的要求約定辦理股權(quán)工商變更登記手續(xù)的條件。例如股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同已生效、股權(quán)轉(zhuǎn)讓已獲得有關(guān)主管部門的審批、受讓方已按約定支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款等。
第六十七條 辦理工商變更登記手續(xù)一般需要受讓方與轉(zhuǎn)讓方簽訂簡單的、符合工商行政主管部門要求的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)明確：用于辦理工商變更登記的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議與股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不一致的，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同為準(zhǔn)。
第六十八條 合同中可約定：轉(zhuǎn)讓方和目標(biāo)公司在辦理股權(quán)工商變更登記手續(xù)的同時，辦理如下事項：
?。ㄒ唬┺k理公司章程修改、董事會、監(jiān)事會和董事長變更登記手續(xù)；
?。ǘ┫蚴茏尫揭平还居¤b、財務(wù)印鑒及法定代表人印鑒的時間、程序等；
?。ㄈ┫蚴茏尫揭平蝗抠~務(wù)賬冊、檔案的時間、程序等；
?。ㄋ模驹新毠けＡ襞c否、由公司解除勞動合同時違約責(zé)任、補(bǔ)償金的承擔(dān)等做出約定。
第六十九條 受讓方與轉(zhuǎn)讓方均需保證：我方已經(jīng)按照公司章程及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定就簽訂和履行股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，獲得合法授權(quán)。
轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)就其披露信息的全面性、真實性做出承諾，并承諾對信息披露不實的情況承擔(dān)違約責(zé)任。
重點注意轉(zhuǎn)讓方對目標(biāo)公司所負(fù)債務(wù)未如實披露的處理，一般有必要要求轉(zhuǎn)讓方就其對該情況提供擔(dān)保（一定數(shù)額的保證金或銀行保函）。
第七十條 合同應(yīng)當(dāng)約定以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所產(chǎn)生的稅、費雙方如何承擔(dān)。
第七十一條 合同應(yīng)就各方當(dāng)事人違反合同約定的具體情形設(shè)定違約責(zé)任，為一方當(dāng)事人按照合同約定或法律規(guī)定行使合同解除權(quán)的情況如何處理做出安排，并為一方當(dāng)事人非按合同約定和法律規(guī)定解除合同的行為設(shè)定違約責(zé)任。
第七十二條 涉及國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓、上市公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，建議在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中附生效條件。如完成前期的審批、評估各項工作，待取得了相關(guān)主管部門的批準(zhǔn)后方能生效。
如受讓方為外資，或涉及外資股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，依法需經(jīng)主管部門批準(zhǔn)后，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同方可生效。
第七十三條 合同還應(yīng)包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同適用的法律和管轄、不可抗力、通知等條款，該等條款屬于合同通用條款，這里不再贅述。
第二部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的談判
第七十四條 建議律師參與當(dāng)事人談判，協(xié)助當(dāng)事人就合同文本中的有關(guān)法律問題與對方解釋、溝通和協(xié)商，最大限度維護(hù)當(dāng)事人的利益，并根據(jù)談判情況適當(dāng)修改、調(diào)整合同文本，直至當(dāng)事人最終確認(rèn)文本內(nèi)容。
談判過程中，每一輪談判結(jié)束時，建議由雙方參與談判人員對該次談判已達(dá)成共識的條款或條件簽字確認(rèn)，避免此后談判過程中出現(xiàn)反復(fù)，而且有利于在下一輪談判中判斷對方改變了之前已商定的哪些內(nèi)容，掌握談判中的主動權(quán)。
第三部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽署
第七十五條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)由各方當(dāng)事人依法簽署，一般為法定代表人簽字（或其授權(quán)的代表簽字），并加蓋公章。
第四部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的政府審批
第七十六條 對于不涉及國有股權(quán)、上市公司股權(quán)、外資股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，受讓方非外資受讓的，無須審批。
對于涉及國有股權(quán)的，審批部門包括負(fù)責(zé)國有股權(quán)管理的部門及其地方授權(quán)部門，審批要點是股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格是否公平、國有資產(chǎn)是否流失。
對于涉及上市公司股權(quán)的，審批部門還包括中國證券監(jiān)督管理委員會，審批要點是上市公司是否仍符合上市條件、是否損害其他股東利益、是否履行信息披露義務(wù)等。
對于受讓方為外資，或擬受讓的股權(quán)為外資股權(quán)的，需要經(jīng)商務(wù)主管等部門批準(zhǔn)。
第五節(jié) 律師辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同履行階段法律業(yè)務(wù)的操作指引
第七十七條 以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓，對于先行支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的受讓方或者先行辦理股權(quán)變更登記的轉(zhuǎn)讓方而言具有較大的風(fēng)險，建議律師提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款支付的法律服務(wù)，從而使轉(zhuǎn)讓方、受讓方的利益均能得到一定的保障。
律師在股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款環(huán)節(jié)上的服務(wù)主要體現(xiàn)在資金監(jiān)管和價款驗證兩個環(huán)節(jié)。律師事務(wù)所從事股權(quán)轉(zhuǎn)讓資金監(jiān)管的過程中應(yīng)堅持?？顚Ｓ玫脑瓌t。
第七十八條 受讓方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款后，律師應(yīng)提示轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同申請辦理股東名冊變更登記。申請變更登記時，應(yīng)當(dāng)提供全體股東過半數(shù)同意的證明和其他股東放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、股東名冊變更登記申請。股東名冊變更登記完成后，公司應(yīng)向受讓方重新出具出資證明書。
第七十九條 董事、監(jiān)事和高級管理人員的任免程序通常由公司章程予以規(guī)定，因此如股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及上述人員的任免，應(yīng)當(dāng)遵循公司章程的規(guī)定。
但應(yīng)注意的是，公司法定代表人的更換，應(yīng)當(dāng)?shù)焦ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)辦理變更登記，董事、監(jiān)事、總經(jīng)理等發(fā)生變更，應(yīng)當(dāng)向原登記機(jī)關(guān)備案。
股權(quán)變更之后，重新選任董事、監(jiān)事、高級管理人等的時候，應(yīng)注意《公司法》第147條的有關(guān)禁止性規(guī)定，以免出現(xiàn)任免無效之情形。
第八十條 公司股東發(fā)生變更，應(yīng)當(dāng)對公司章程進(jìn)行相應(yīng)的修改。辦理股東變更登記時，應(yīng)當(dāng)提交修改后的公司章程或章程修正案。
有限責(zé)任公司有權(quán)修改公司章程的機(jī)構(gòu)是股東會，股東會會議作出修改公司章程的決議，必須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過。
股份有限公司有權(quán)修改公司章程的機(jī)構(gòu)是股東大會，股東大會作出修改公司章程的決議，必須經(jīng)出席會議的股東所持表決權(quán)的三分之二以上通過。
第八十一條 公司股東發(fā)生變更，應(yīng)根據(jù)《公司法》、《公司登記管理條例》及公司章程的規(guī)定到工商行政管理機(jī)關(guān)辦理變更登記，否則不能對抗第三人。
第八十二條 股東變更登記完成后，受讓方成為公司新股東，依法行使股東權(quán)利，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將公司經(jīng)營管理所需要的物品和文件交付給受讓方，所交付的物品和文件主要有公司登記證照、印章、賬簿憑證、資產(chǎn)權(quán)屬證書、項目開發(fā)批準(zhǔn)文件、重大合同、流動資產(chǎn)等。
第四章 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的操作指引
第一節(jié) 一般規(guī)定
第八十三條 律師就資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)提供法律服務(wù)，主要依據(jù)《土地管理法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《
最高人民法院關(guān)于審理涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《
最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等。
第八十四條 本章的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式，分為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓兩種。律師為上述兩種資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式提供法律服務(wù)可以參考本章的規(guī)定。
第八十五條 本章所涉及的名詞解釋：
?。ㄒ唬笆茏尫健敝笖M受讓目標(biāo)項目的法人。
?。ǘ稗D(zhuǎn)讓方”指取得目標(biāo)項目并擬將項目轉(zhuǎn)讓給受讓方的法人。
?。ㄈ耙庀驎敝甘茏尫胶娃D(zhuǎn)讓方就轉(zhuǎn)讓目標(biāo)項目事宜初步達(dá)成的轉(zhuǎn)讓意向書或框架協(xié)議。
?。ㄋ模百Y產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同”指受讓方和轉(zhuǎn)讓方就轉(zhuǎn)讓目標(biāo)項目事宜達(dá)成的正式合同。
第八十六條 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的基本程序：
1.了解目標(biāo)公司和目標(biāo)項目情況；
2.達(dá)成初步轉(zhuǎn)讓意向，簽訂意向書，視情況由受讓方向轉(zhuǎn)讓方支付一定數(shù)額的定金；
3.受讓方對目標(biāo)公司和目標(biāo)項目進(jìn)行盡職調(diào)查；
4.受讓方根據(jù)調(diào)查情況決定是否繼續(xù)受讓，若決定繼續(xù)受讓，則設(shè)計、論證受讓方案；
5.起草資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，就合同內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商、談判；
6.簽署資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；
7.履行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。
第二節(jié) 律師辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓意向階段法律業(yè)務(wù)的操作指引
第八十七條 受讓方與轉(zhuǎn)讓方接洽，了解目標(biāo)公司的設(shè)立時間、注冊資本、股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債狀況、開發(fā)資質(zhì)、經(jīng)營范圍，公司除目標(biāo)項目外是否還有其他經(jīng)營性資產(chǎn)，公司有無債權(quán)債務(wù)糾紛，有無已發(fā)生的或潛在的訴訟、仲裁或行政處理案件，股權(quán)是否有權(quán)利負(fù)擔(dān)等情況。
此外，受讓方還應(yīng)了解目標(biāo)項目的來源、土地性質(zhì)、權(quán)屬情況、規(guī)劃情況、開發(fā)進(jìn)展情況、已取得的開發(fā)建設(shè)手續(xù)、就該項目已簽訂的合同及履行情況、項目（實物或權(quán)利）有無瑕疵等。
第八十八條 根據(jù)了解到的情況，對可能存在的法律問題、風(fēng)險進(jìn)行預(yù)判，并書面提示當(dāng)事人，建議轉(zhuǎn)讓操作方案，根據(jù)目標(biāo)公司和目標(biāo)項目的具體情況設(shè)計、起草意向書。
第八十九條 意向書旨在為整個交易做出綱領(lǐng)性的計劃和安排，為轉(zhuǎn)讓方配合受讓方進(jìn)行盡職調(diào)查提出要求，為受讓方根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果決定是否繼續(xù)進(jìn)行受讓設(shè)定條件，為受讓方按照轉(zhuǎn)讓方要求支付定金提供合同依據(jù)。
第九十條 意向書所包含的主要內(nèi)容有：
1.轉(zhuǎn)讓標(biāo)的
2.轉(zhuǎn)讓方式及主體
3.轉(zhuǎn)讓價款及價格確定方式
4.付款方式
5.進(jìn)度安排條款（工作步驟、時間表等事項）
6.陳述保證條款（主體資格、項目基本情況等）
7.權(quán)利義務(wù)條款（如協(xié)同配合義務(wù)、提供必要資料信息的義務(wù)、各方負(fù)責(zé)事項的劃分等）
8.排他協(xié)商條款（獨家談判權(quán)）
9.誠意金條款
10.意向書終止（解除）條款
11.違約責(zé)任條款
12.保密條款
13.爭議解決條款
14.法律適用條款（適用于涉外的情形）
15.其他條款（費用承擔(dān)條款、彈性條款等）
16.生效條款
第九十一條 意向書的起草、談判及簽訂應(yīng)注意的問題：
?。ㄒ唬┦茏寱r，受讓方可能基于某種考慮，不想或不能直接以自己的名義去受讓，而是先設(shè)立一家殼公司，然后再以殼公司的名義去受讓目標(biāo)項目。所以，建議意向書中為受讓方將來可能以其指定的其他公司進(jìn)行受讓做好鋪墊。
?。ǘ┮庀驎欠裨O(shè)計誠意金/定金條款（以下均稱“定金”）應(yīng)視轉(zhuǎn)讓方的意愿而定。該條款主要是為降低受讓方惡意磋商或其他不誠信行為的風(fēng)險，并擔(dān)保下列事項：
1.轉(zhuǎn)讓方積極配合受讓方的盡職調(diào)查，提供目標(biāo)公司和目標(biāo)項目詳實的資料；
2.轉(zhuǎn)讓方介紹的情況與目標(biāo)公司和目標(biāo)項目實際情況一致；
3.受讓方能夠按期完成盡職調(diào)查并按意向書約定條件做出是否繼續(xù)受讓的決定；
4.轉(zhuǎn)讓方遵守對其在排他期內(nèi)的限制性約定；
5.雙方均對轉(zhuǎn)讓事宜以及其獲取的對方的資料、信息、商業(yè)秘密進(jìn)行保密，并在終止轉(zhuǎn)讓時返還從對方獲取的全部資料等。
?。ㄈ┦茏尫接袡?quán)根據(jù)盡職調(diào)查情況，提出修改受讓方案、調(diào)整交易價款、要求轉(zhuǎn)讓方處理不利事項等合理要求；亦可決定終止或繼續(xù)交易。但為防止受讓方濫用其權(quán)利，建議在意向書中設(shè)置繼續(xù)受讓或不再受讓的條件。
?。ㄋ模┍M職調(diào)查結(jié)果與轉(zhuǎn)讓方披露情況一致的，受讓方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)受讓，進(jìn)入?yún)f(xié)議起草、談判、簽署階段；受讓方拒絕繼續(xù)受讓的，定金不予返還。
若調(diào)查結(jié)果與轉(zhuǎn)讓方披露的情況不一致的（細(xì)微不一致在所難免，一般指重大不一致，但對何謂“重大不一致”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方意思在意向書中明確約定），受讓方有權(quán)放棄受讓，且轉(zhuǎn)讓方應(yīng)雙倍返還定金。
第三節(jié) 律師在盡職調(diào)查階段提供的法律服務(wù)
第九十二條 律師在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下提供的盡職調(diào)查階段的法律服務(wù)，除本章規(guī)定的內(nèi)容外，建議參照股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的操作指引。
第九十三條 為確保項目合法并滿足受讓方的開發(fā)需要，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓盡職調(diào)查的重點應(yīng)放在項目的具體情況上，包括立項到轉(zhuǎn)讓時的所有情況。除土地狀況、項目審批/建設(shè)手續(xù)、建設(shè)施工情況、權(quán)屬狀況等房地產(chǎn)項目一般調(diào)查內(nèi)容外，不同類別項目有不同的調(diào)查重點。
資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職調(diào)查詳細(xì)內(nèi)容見本指引附件二。
第四節(jié) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同起草、談判、簽署階段法律業(yè)務(wù)的操作指引
第一部分 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的起草
第九十四條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主要條款有：
1.雙方當(dāng)事人的基本情況
2.轉(zhuǎn)讓土地的坐落、證號、性質(zhì)等基本情況
3.建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)劃用途和規(guī)劃條件
4.土地轉(zhuǎn)讓價格、支付方式和期限
5.土地交付、驗收期限
6.地上建筑物、其他附著物及處理方式
7.轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)
8.合同的擔(dān)保
9.違約責(zé)任
10.爭議的解決方式
11.雙方當(dāng)事人約定的其他事項
12.生效條款
第九十五條 草擬或?qū)彶榻ㄔO(shè)用地轉(zhuǎn)讓合同注意事項及風(fēng)險防范：
?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓方與登記文件登記的主體應(yīng)當(dāng)一致。
（二）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)及時辦理與該建設(shè)用地使用權(quán)有關(guān)的立項、規(guī)劃等批準(zhǔn)文件的變更手續(xù)。
?。ㄈ╆P(guān)注擬轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途、規(guī)劃條件。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，若受讓方改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途、規(guī)劃條件的，應(yīng)征得所在地市、縣人民政府土地管理部門的同意，并按照審批權(quán)限經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)后，依照相關(guān)規(guī)定重新辦理土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地出讓金，并辦理登記手續(xù)。
（四）作為轉(zhuǎn)讓方的律師應(yīng)提示當(dāng)事人，盡量要求受讓方一次性支付轉(zhuǎn)讓款，其保證金盡量不留或少留，并盡量縮短保證期限。作為受讓方的律師應(yīng)提示當(dāng)事人，按照階段向轉(zhuǎn)讓方分期付款，并留取一定款項作為合同履行的保證金，同時盡量延長保證期限。雙方律師結(jié)合目標(biāo)項目存在的風(fēng)險、轉(zhuǎn)讓完成的周期、當(dāng)事人利益最大化等因素，商定適當(dāng)?shù)闹Ц斗绞健?br> ?。ㄎ澹┳鳛槭茏尫降穆蓭煈?yīng)提示當(dāng)事人，在轉(zhuǎn)讓款的支付方式上可以與轉(zhuǎn)讓方共同與第三方（銀行、公證機(jī)構(gòu)）簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，對轉(zhuǎn)讓款進(jìn)行監(jiān)管，待轉(zhuǎn)讓方按約定全部履行合同義務(wù)后，由資金監(jiān)管方按照監(jiān)管協(xié)議的約定向轉(zhuǎn)讓方付款，以確保資金的安全。
（六）在草擬或?qū)彶橥恋剞D(zhuǎn)讓合同時應(yīng)注意對合同簽訂人主體資格、代理人代理權(quán)限的審查。
?。ㄆ撸┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)土地管理部門辦理轉(zhuǎn)移登記，不得對抗第三人。為防止轉(zhuǎn)讓方“一地多賣”損害受讓方利益的行為，在合同中應(yīng)將辦理轉(zhuǎn)移登記的時間盡量縮短。
第九十六條 在建工程轉(zhuǎn)讓合同的主要條款有：
1.雙方當(dāng)事人的基本情況
2.轉(zhuǎn)讓項目的概況及范圍
3.轉(zhuǎn)讓價款的構(gòu)成和支付方式
4.地上建筑物、附屬物、設(shè)施的處理
5.項目轉(zhuǎn)讓前債權(quán)、債務(wù)的處理
6.轉(zhuǎn)讓項目的交接
7.雙方對于轉(zhuǎn)讓條件的保證和承諾
8.履約保證金、保函的處理及返還
9.辦理項目權(quán)屬變更登記的時間、期限
10.違約責(zé)任
11.其他常規(guī)性條款
12.生效條款
第九十七條 草擬或?qū)徍嗽诮üこ剔D(zhuǎn)讓合同的注意事項及風(fēng)險防范：
（一）轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)是項目的所有人，其名稱應(yīng)當(dāng)與行政機(jī)關(guān)登記文件上所載明的權(quán)利人一致。
（二）受讓方應(yīng)為取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)、具有相應(yīng)支付能力的企業(yè)（目標(biāo)項目非用于開發(fā)經(jīng)營的除外）。
?。ㄈ┖藢嵅⒘忻鬓D(zhuǎn)讓項目的詳細(xì)狀況，包括：建設(shè)用地使用權(quán)的坐落地點、面積、四至范圍、產(chǎn)權(quán)證號、項目的批復(fù)文號、土地取得方式、規(guī)劃用途和條件、開發(fā)期限、地上建筑物的情況等。
?。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓項目的土地使用權(quán)及地上建筑物是否存在抵押、查封、租賃等限制項目權(quán)利的事項。作為受讓方的律師應(yīng)當(dāng)提示當(dāng)事人，與轉(zhuǎn)讓方約定消除上述權(quán)利瑕疵的方式及期限。
（五）核實轉(zhuǎn)讓項目是否具備轉(zhuǎn)讓條件：
1.轉(zhuǎn)讓方是否交清出讓金；
2.屬于房屋建筑工程的項目，轉(zhuǎn)讓方對轉(zhuǎn)讓項目已投入資金是否達(dá)到投資總額的25%，屬于成片開發(fā)的項目是否達(dá)到工業(yè)用地或建設(shè)用地條件；
3.轉(zhuǎn)讓方（非國有企業(yè)）是否經(jīng)過其公司章程規(guī)定的權(quán)力機(jī)關(guān)的通過；轉(zhuǎn)讓方（國有企業(yè)）是否經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，是否需經(jīng)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)交易。
（六）作為受讓方律師應(yīng)提示當(dāng)事人，如受讓項目存在逾期開發(fā)將有可能面臨交納土地閑置費、土地被政府收回的風(fēng)險；建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等行政許可文件如超過有效期限需要重新辦理審批。針對上述情況應(yīng)約定由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)補(bǔ)辦政府部門重新認(rèn)可的手續(xù)。
（七）作為受讓方律師應(yīng)提示當(dāng)事人，在項目受讓后，如受讓方需改變原建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途及土地規(guī)劃條件的，應(yīng)由原批準(zhǔn)部門按照權(quán)限的重新審批，并依照規(guī)定調(diào)整土地出讓金。
?。ò耍┰谵D(zhuǎn)讓款的支付節(jié)點上，雙方可將合同的簽訂、工程現(xiàn)場的移交、工程資料的移交和變更登記、審批文件的移交等作為支付轉(zhuǎn)讓款的參照依據(jù)。
?。ň牛╇p方應(yīng)對在建或已竣工的工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程造價、需要的整改費用進(jìn)行驗收評估后予以確定。
?。ㄊ┳鳛槭茏尫铰蓭煈?yīng)提示當(dāng)事人，在合同中約定轉(zhuǎn)讓項目交割前轉(zhuǎn)讓方應(yīng)對完工工程予以妥善保護(hù)，其施工資料作為本合同的交割資料。
（十一）作為受讓方的律師應(yīng)提示當(dāng)事人，通常情況下轉(zhuǎn)讓方會將轉(zhuǎn)讓項目的土地使用權(quán)（含在建工程）作為抵押融資手段，如轉(zhuǎn)讓項目被抵押不僅難以辦理過戶登記手續(xù)而且抵押權(quán)人對于抵押物可依法申請拍賣并享有優(yōu)先受償權(quán)。如轉(zhuǎn)讓項目被司法查封，未經(jīng)作出查封的部門解除查封，轉(zhuǎn)讓項目也不能辦理轉(zhuǎn)戶登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓項目的土地使用權(quán)、建筑物如被轉(zhuǎn)讓方出租，則可能會遇到承租人的優(yōu)先購買權(quán)、租賃期限未到期等問題，而影響項目轉(zhuǎn)讓的實施。
對于上述情況應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)在約定的期限內(nèi)解除抵押、查封、租賃等事宜，如需受讓方預(yù)付轉(zhuǎn)讓款解決上述事宜，受讓方需對轉(zhuǎn)讓項目進(jìn)行物權(quán)預(yù)告登記，以確保預(yù)付款的安全并防止轉(zhuǎn)讓方出現(xiàn)“一地多賣”的情況。
?。ㄊ┳鳛槭茏尫降穆蓭煈?yīng)提示當(dāng)事人，轉(zhuǎn)讓雙方如與原施工承包方就施工合同的處理協(xié)商未果，施工企業(yè)在房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓過戶之前提起工程款訴訟并對所施工的項目申請訴訟保全，會因施工企業(yè)對于所施工的建設(shè)工程享有優(yōu)先受償權(quán)而產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓項目無法過戶或無法及時過戶的可能。
?。ㄊ┖贤瑧?yīng)約定項目轉(zhuǎn)讓后商品房預(yù)購合同的處理方式。一般情況下，在建工程確定轉(zhuǎn)讓之后，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)履行書面通知預(yù)購商品房買受人的義務(wù)，以確定原商品房預(yù)購合同是終止還是由受讓方繼續(xù)履行；對于繼續(xù)履行的預(yù)售合同受讓方需對原件進(jìn)行審核，并由三方簽訂預(yù)售合同的承繼協(xié)議。
?。ㄊ模┳鳛槭茏尫铰蓭煈?yīng)提示當(dāng)事人，將需要交接的文件包括但不限于項目開發(fā)經(jīng)營所需的行政批文、技術(shù)資料、產(chǎn)權(quán)證照、施工檔案等列入擬定交接清單，并確定進(jìn)行交接的條件、期限等，交接過程要做好記錄并由雙方簽字確認(rèn)。
第二部分 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的談判
第九十八條 由于房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓過程較為復(fù)雜，為提高談判效率，雙方律師應(yīng)首先確定談判的日程表，對談判的時間、地點、內(nèi)容以文件的形式確定下來，用以推進(jìn)談判進(jìn)程。
第九十九條 在談判之前雙方律師應(yīng)事先溝通，彼此將需要的文件資料清單提前送達(dá)給對方并給予對方充分的準(zhǔn)備時間。
第一百條 雙方律師在充分溝通的基礎(chǔ)上就談判的總體內(nèi)容列出談判提綱，以指導(dǎo)談判。
第一百零一條 對于有可能產(chǎn)生爭議的問題，雙方律師應(yīng)在充分考慮當(dāng)事人利益的基礎(chǔ)上提供多個方案供當(dāng)事人選擇。
第一百零二條 雙方律師應(yīng)就每次談判形成備忘錄，以固定談判的結(jié)果，盡量避免反復(fù)。在備忘錄中雙方認(rèn)可的具有法律效力的內(nèi)容可列入合同條款。
第一百零三條 雙方律師在談判過程中對于爭議較大的問題，應(yīng)善于平衡各方利益，靈活地作出處理，盡量促成雙方交易。
第一百零四條 雙方律師應(yīng)注意督促其當(dāng)事人按照約定完成各自所負(fù)擔(dān)的工作。
第三部分 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的簽署
第一百零五條 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)由各方當(dāng)事人依法簽署，一般為法定代表人簽字（或其授權(quán)的代表簽字），并加蓋公章。
第五節(jié) 律師辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同履行階段法律業(yè)務(wù)的操作指引
第一百零六條 以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓，受讓方的主要義務(wù)是支付項目轉(zhuǎn)讓款。
第一百零七條 按照《城市房地產(chǎn)管理法》所規(guī)定的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓條件，以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓時，開發(fā)項目應(yīng)已經(jīng)取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》，房地產(chǎn)開發(fā)項目一般處于在建工程狀態(tài)。交接工作的主要內(nèi)容為：
（一）移交財產(chǎn)及項目現(xiàn)場：轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按照合同約定將建設(shè)用地移交受讓方，對于所移交的在建工程，轉(zhuǎn)讓方與受讓方之間應(yīng)制作財產(chǎn)移交清單，載明移交時在建工程現(xiàn)狀。
（二）移交在建工程證照：轉(zhuǎn)讓方與受讓方應(yīng)將與在建工程開發(fā)、建設(shè)有關(guān)的所有相關(guān)證照登記在冊，辦理移交手續(xù)。
?。ㄈ┮平粰n案資料：在建工程檔案資料移交主要包括以下兩類資料，一是房地產(chǎn)開發(fā)項目審批過程中所形成的檔案資料；二是房地產(chǎn)開發(fā)過程中與相關(guān)部門、單位所形成的工程技術(shù)資料、合同檔案資料。
第一百零八條 變更轉(zhuǎn)讓方與第三方所簽訂合同的主體，由受讓方取代轉(zhuǎn)讓方成為合同當(dāng)事人，主要內(nèi)容為：
?。ㄒ唬┞男懈嬷x務(wù)：轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)向受讓方提供在項目轉(zhuǎn)讓交割前所簽訂的全部合同，并應(yīng)書面通知合同的第三方，告知項目已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的事實，并提出將合同中的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給受讓方的請求，要求第三方在合理期限內(nèi)予以答復(fù)。對于轉(zhuǎn)讓方所提供的全部合同，轉(zhuǎn)讓方、受讓方應(yīng)辦理交接登記。
（二）簽訂合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議：對于第三方在規(guī)定的合理期限內(nèi)答復(fù)同意合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方、受讓方、第三方應(yīng)簽訂合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，明確由受讓方承受合同中的權(quán)利義務(wù)。在合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，應(yīng)明確受讓方、轉(zhuǎn)讓方對于項目交割前所簽訂合同履行情況應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
（三）終止轉(zhuǎn)讓方與第三方合同的履行：對于第三方在規(guī)定的合理期限內(nèi)答復(fù)不同意合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的，或者在規(guī)定的合理期限內(nèi)未作出答復(fù)的，受讓方應(yīng)當(dāng)要求轉(zhuǎn)讓方按照資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容與第三方協(xié)商終止合同的履行。
第一百零九條 房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。轉(zhuǎn)讓方和受讓方應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第五章 律師防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險的注意事項
第一節(jié) 一般規(guī)定
第一百一十條 房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓過程中涉及到法律、政策、市場、財務(wù)等多方面風(fēng)險，需要相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)配合工作。律師在提供法律服務(wù)時應(yīng)當(dāng)適當(dāng)區(qū)分工作范圍，合理劃分責(zé)任邊界。
第一百一十一條 鼓勵律師構(gòu)建合理的知識結(jié)構(gòu)，組建各專業(yè)領(lǐng)域律師形成綜合服務(wù)團(tuán)隊，理解法律之外各專業(yè)領(lǐng)域人員對法律服務(wù)的支持和銜接，配合提供合同約定的法律服務(wù)，滿足當(dāng)事人的合理商務(wù)需求。
第一百一十二條 鼓勵律師盡量理解當(dāng)事人的商務(wù)需求、市場地位、談判能力，合理分配風(fēng)險責(zé)任，在披露、評估、防范風(fēng)險的基礎(chǔ)上盡力滿足當(dāng)事人促成交易的需求。
第一百一十三條 律師的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度應(yīng)當(dāng)與當(dāng)事人要求、工作量核定、律師費用安排以及服務(wù)合同的約定相匹配。
第二節(jié) 律師在意向階段的注意事項
第一百一十四條 律師應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人提示意向書與轉(zhuǎn)讓合同的區(qū)別和聯(lián)系，提示當(dāng)事人注意意向書的內(nèi)容對其法律效力的影響。
第一百一十五條 鼓勵律師起草意向書時為交易各方留出適當(dāng)?shù)暮献鲝椥裕试S交易各方在項目盡職調(diào)查完成后，對意向書的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整、修改或重新磋商，決定終止或繼續(xù)交易。
第三節(jié) 律師在盡職調(diào)查階段的注意事項
第一百一十六條 鼓勵律師對房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)的經(jīng)營模式、業(yè)務(wù)流程進(jìn)行了解，并在必要時請當(dāng)事人提供幫助，便于更好地理解當(dāng)事人的商務(wù)需求。
第一百一十七條 律師在盡職調(diào)查中應(yīng)當(dāng)盡到審慎注意義務(wù)，并保留相關(guān)證據(jù)。鼓勵律師就工作過程中形成的工作記錄、會議紀(jì)要、訪談筆錄、電子郵件等制作工作底稿或者進(jìn)行文件備份。
第一百一十八條 如涉及其他司法管轄區(qū)域的盡職調(diào)查及法律分析與評估等法律業(yè)務(wù)，鼓勵律師建議當(dāng)事人聘請在該司法管轄區(qū)域具備相應(yīng)資格且在特定業(yè)務(wù)領(lǐng)域具有相應(yīng)經(jīng)驗和能力的律師事務(wù)所提供服務(wù)。
第一百一十九條 律師應(yīng)與會計師、評估師、稅務(wù)師、工程師、咨詢師等專業(yè)人士密切配合，通過專業(yè)分工協(xié)作和業(yè)務(wù)溝通，共同保障受托調(diào)查業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行。
第一百二十條 律師不應(yīng)向當(dāng)事人或其他相關(guān)方提供律師經(jīng)合理謹(jǐn)慎判斷懷疑是偽造或虛假的文件、資料、證明等，不得隱瞞、遺漏主要信息或做虛假陳述。
第四節(jié) 在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計階段的注意事項
第一百二十一條 交易結(jié)構(gòu)設(shè)計工作涉及到當(dāng)事人多方面的商務(wù)需求，一般由當(dāng)事人完成或者獨立委托，律師可以根據(jù)當(dāng)事人要求參與提供相關(guān)服務(wù)。
第一百二十二條 鼓勵律師參與交易結(jié)構(gòu)設(shè)計工作，與其他專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)同工作。鼓勵律師理解當(dāng)事人設(shè)計的交易結(jié)構(gòu)，從中提煉出相關(guān)法律需求。
第一百二十三條 律師對于涉稅事項提供法律服務(wù)時，應(yīng)關(guān)注稅收籌劃工作，提示當(dāng)事人全面了解交易主體在不同環(huán)節(jié)的總體稅負(fù)和交易后續(xù)稅負(fù)，提示當(dāng)事人注意關(guān)注稅負(fù)安排對交易價格的影響。
第一百二十四條 律師在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計階段提供法律服務(wù)時應(yīng)當(dāng)合理界定律師的工作角色、服務(wù)范圍和責(zé)任邊界，就非法律問題謹(jǐn)慎提供意見。
第五節(jié) 在合同草擬、談判階段的注意事項
第一百二十五條 律師可建議當(dāng)事人在談判合同文件前先就主要商務(wù)條件進(jìn)行討論并形成交易條款清單，律師在此基礎(chǔ)上準(zhǔn)備合同文件。
第一百二十六條 律師代表一方起草合同文本時應(yīng)當(dāng)按照業(yè)界通常做法提供合同文本，在尊重當(dāng)事人要求的基礎(chǔ)上，兼顧平衡各方利益，提高工作效率。律師在修訂合同時一般應(yīng)使用修訂模式以方便對方檢索修改內(nèi)容。
第一百二十七條 合同文件談判過程中，各方律師應(yīng)當(dāng)溝通配合，提高談判效率。對于有爭議的法律問題，盡量提出多個解決方案，并尋求各方可以接受的共同意見。
第一百二十八條 律師應(yīng)提醒當(dāng)事人注意合同性質(zhì)、效力等方面的不同觀點以及司法實踐中的不同做法，但不宜因此反對當(dāng)事人的商務(wù)決策。
第一百二十九條 鼓勵律師通過合同分析交底的方法對合同文本的重要內(nèi)容進(jìn)行分析評價，協(xié)助當(dāng)事人準(zhǔn)確理解合同條款的法律涵義，并就履行中需要特別關(guān)注的問題提出法律建議。
第六節(jié) 在合同履行、交割階段的注意事項
第一百三十條 律師協(xié)助當(dāng)事人履行合同時，應(yīng)注意指導(dǎo)當(dāng)事人收集、固定重要證據(jù)，原則上由當(dāng)事人保管證據(jù)原件，律師留存?zhèn)浞荨?br> 第一百三十一條 律師協(xié)助當(dāng)事人辦理有關(guān)登記手續(xù)時，應(yīng)與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)機(jī)構(gòu)及時溝通，了解工作流程和政策的變化，提高工作效率。
第一百三十二條 律師提供資金監(jiān)管服務(wù)時，應(yīng)合理界定服務(wù)身份，約定清晰、客觀的資金解付條件，避免陷入當(dāng)事人的爭議。必要時律師可以建議當(dāng)事人通過銀行監(jiān)管業(yè)務(wù)防范資金交割風(fēng)險。
第六章 附則
第一節(jié) 聲明
第一百三十三條 本指引受限于編寫人員對法律法規(guī)的掌握和理解程度、以往辦理該類法律業(yè)務(wù)的經(jīng)驗程度以及對所涉問題的主觀、個性的認(rèn)識等因素，不能涵蓋所有房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的具體操作、不能窮盡房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的所有法律問題，加之目標(biāo)項目和目標(biāo)公司的實際情況各異，因此，本指引的完整性、深度、詳盡程度以及對實際工作的指導(dǎo)意義均有局限性，對律師為房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)提供法律服務(wù)不具有可直接拷貝適用性。律師應(yīng)結(jié)合目標(biāo)項目和目標(biāo)公司的具體情況，發(fā)揮其主觀能動性，靈活變通處理相關(guān)業(yè)務(wù)。
第一百三十四條 本指引并非強(qiáng)制性或規(guī)范性規(guī)定，僅供山東省律師辦理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓法律業(yè)務(wù)時參考。律師辦理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓法律業(yè)務(wù)未參考適用本指引，并不必然得出該律師失職或未履行法定職責(zé)、約定職責(zé)的結(jié)論，但委托合同約定律師應(yīng)適用本指引提供服務(wù)的除外。
第一百三十五條 律師辦理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓法律業(yè)務(wù)參考本指引的，應(yīng)自行對所提供的法律服務(wù)承擔(dān)責(zé)任。本指引的編寫人員或發(fā)布機(jī)構(gòu)對律師參考本指引提供法律服務(wù)所產(chǎn)生的任何責(zé)任或后果不承擔(dān)責(zé)任。
第二節(jié) 特別說明事項
第一百三十六條 本指引是根據(jù)2011
年10月31日前國家和山東省頒布的法律、行政法規(guī)、規(guī)章、地方性法規(guī)及其它相關(guān)文件的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)前律師辦理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的實務(wù)操作經(jīng)驗制訂。若法律法規(guī)及規(guī)范性文件發(fā)生變化，應(yīng)以新的規(guī)定為準(zhǔn)。
第一百三十七條 本指引由山東省律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會組織起草，經(jīng)山東省律師協(xié)會_____________會議審議通過，自發(fā)布之日起施行。
第一百三十八條 本指引由山東省律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會負(fù)責(zé)解釋。
第三節(jié) 附件
附件一：《股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職調(diào)查詳細(xì)內(nèi)容》
附件二：《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職調(diào)查詳細(xì)內(nèi)容》
附件三：《股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的納稅說明》
附件四：《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的納稅說明》
附件五：《國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序》
附件六：《外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)問題》
附件一：
股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職調(diào)查詳細(xì)內(nèi)容
一、目標(biāo)公司的設(shè)立及存續(xù)情況
1.目標(biāo)公司的設(shè)立申請/審批文件、設(shè)立目標(biāo)公司的項目核準(zhǔn)
文件、營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證及所有登記證照文件（外匯/外債登記證、財政登記證等）；
2.目標(biāo)公司登記事項，包括歷次變更、變動情況調(diào)查，并進(jìn)行合法合規(guī)性審查；
3.目標(biāo)公司
年審情況，是否存在影響目標(biāo)公司合法存續(xù)的重大法律障礙，如吊銷、注銷等；
4.目標(biāo)公司出資情況，驗資報告及出資證書；
5.目標(biāo)公司經(jīng)批準(zhǔn)的中外合資合同或中外合作合同（如有）、公司章程，及所有補(bǔ)充、修改文件；
6.目標(biāo)公司成立以來的股東會、董事會決議及會議記錄，現(xiàn)有全體董事、監(jiān)事以及各董事和監(jiān)事的委任方名冊；
7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，經(jīng)營范圍內(nèi)所有依法應(yīng)取得的資質(zhì)、許可、政府批復(fù)等，并審查此等資質(zhì)是否仍合法有效；
8.目標(biāo)公司成立以來的合并、分立、變更、重大改組、重大投資，參股其他企業(yè)等其他對外投資情況；
9.目標(biāo)公司組織結(jié)構(gòu)圖，關(guān)于其設(shè)立的子公司、分公司、營業(yè)部、辦事處或經(jīng)營其他業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況，以及相關(guān)的設(shè)立批準(zhǔn)文件、登記證、營業(yè)執(zhí)照等。
二、目標(biāo)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)及股東
1.目標(biāo)公司當(dāng)前的股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東名單及其合法性，公司各股東、實際控制人的營業(yè)執(zhí)照或商業(yè)登記證明及公司章程；
2.目標(biāo)公司股東協(xié)議、附件及所有補(bǔ)充、修改文件；
3.公司股權(quán)結(jié)構(gòu)的歷次變更及其合法性，有關(guān)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及相關(guān)批文（如有）；
4.目標(biāo)公司股權(quán)權(quán)利障礙設(shè)置情況（如股權(quán)是否存在爭議，是否存在股權(quán)質(zhì)押、查封、第三方權(quán)利設(shè)置等情況，并審查相關(guān)文件）。
三、目標(biāo)公司的財產(chǎn)權(quán)利（不包括項目資產(chǎn)或土地）
1.目標(biāo)公司資產(chǎn)（不含知識產(chǎn)權(quán)）
?。?）制作除不動產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)外的其他所有資產(chǎn)的清單（含生產(chǎn)設(shè)施、機(jī)器設(shè)備、辦公設(shè)備、運輸工具、備品、備件等）并進(jìn)行逐項審查；
?。?）重要生產(chǎn)設(shè)施、設(shè)備或辦公設(shè)備的購買合同及付款發(fā)票；
?。?）運輸工具的購買合同、付款發(fā)票及車輛登記證明；
?。?）目標(biāo)公司所持證券（包括股票和債券）的相關(guān)證明文件；
?。?）目標(biāo)公司擁有的其它資產(chǎn)的證明文件；
?。?）目標(biāo)公司是否在上述各項資產(chǎn)之上設(shè)置任何形式的擔(dān)保或他項權(quán)利（如抵押、質(zhì)押、留置等），審查相應(yīng)的擔(dān)保合同及主合同協(xié)議，以及設(shè)立擔(dān)保所取得的政府批準(zhǔn)文件及登記備案文件（如有）；
?。?）目標(biāo)公司租賃的重要資產(chǎn)清單及相關(guān)證明文件，包括但不限于：租賃的生產(chǎn)設(shè)施、機(jī)器設(shè)備、辦公設(shè)備清單及租賃合同；租賃運輸工具清單及租賃合同；租賃的其它資產(chǎn)清單及租賃合；
（8）與轉(zhuǎn)讓項目無關(guān)的土地使用權(quán)證及房地產(chǎn)權(quán)證（如有）。
2.目標(biāo)公司知識產(chǎn)權(quán)
?。?）屬于目標(biāo)公司所有，或目標(biāo)公司正在使用的注冊商標(biāo)、專利權(quán)、著作權(quán)以及其他知識產(chǎn)權(quán)的有關(guān)文件、證書或批文（如有）；
?。?）上述知識產(chǎn)權(quán)是否設(shè)有第三方權(quán)利及其他權(quán)利障礙（包括但不限于擔(dān)保權(quán)利、許可、授權(quán)使用等情況）；
?。?）上述知識產(chǎn)權(quán)的相關(guān)費用是否按時繳付；
?。?）是否存在侵犯第三方知識產(chǎn)權(quán)的情況。
四、目標(biāo)公司的財務(wù)及債權(quán)債務(wù)情況
1.目標(biāo)公司最近三
年經(jīng)審計的財務(wù)報告，截止至盡職調(diào)查日的最新財務(wù)報告；
2.盡職調(diào)查日目標(biāo)公司的現(xiàn)金結(jié)余金額；
3.目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)清單；
4.與目標(biāo)公司債權(quán)相對應(yīng)的任何合同/協(xié)議及其履行情況，審查債權(quán)的性質(zhì)及合法性，是否存在債權(quán)無法收回的風(fēng)險；
5.目標(biāo)公司所有貸款/融資文件、數(shù)額、還款期、逾期利息及罰金情況；
6.目標(biāo)公司尚未清償?shù)娜嗣駧偶巴鈳刨J款/融資清單（含銀行貸款、股東借款、企業(yè)拆借、民間借貸等）；
7.審查目標(biāo)公司所有債務(wù)的性質(zhì)，合法有效性、償還期限、債權(quán)人對其是否有特別限制；
8.目標(biāo)公司外債情況，合法性、批文及登記證明（外債登記證、簽約情況表、外債變動反饋表及還本付息核準(zhǔn)件等）；
9.目標(biāo)公司外債擔(dān)保文件、履約保證書情況；
10.目標(biāo)公司對外擔(dān)保合同的情況，主合同的履行情況；
11.制作目標(biāo)公司資產(chǎn)抵押、質(zhì)押清單，審查主合同、抵押、質(zhì)押協(xié)議及相關(guān)登記文件。
五、目標(biāo)公司重大合同/協(xié)議（不包括項目/項目土地有關(guān)協(xié)議）
1.工程承包合同/施工承包合同（包括總包、分包及單項工程施工合同等） ，建設(shè)承包商（包括總承包商和分承包商）的資質(zhì)證明文件及相關(guān)工程負(fù)責(zé)人的身份證明文件；
2.建筑勘察、設(shè)計、咨詢合同（包括前期可行性咨詢、造價咨詢合同等）；
3.項目管理合同/工程建設(shè)監(jiān)理合同以及監(jiān)理公司的資質(zhì)證明文件；
4.物業(yè)管理委托/承包/咨詢合同及物業(yè)管理公司/咨詢公司的資質(zhì)證明文件 （如有）；
5.拆遷與市政配套委托合同，并審查包括房屋拆遷許可證（如有）及繳付拆遷補(bǔ)償費的發(fā)票、證明在內(nèi)的文件；
6.設(shè)備、材料采購合同；
7.委托代理合同，廣告合同；
8.含有特別的或義務(wù)加重條款的合同，或其他可能會導(dǎo)致目標(biāo)公司虧損的合同；
9.并非在目標(biāo)公司正常經(jīng)營中達(dá)成的合同，或雙方權(quán)利義務(wù)不對等的合同；
10.被視為無效，或其條款不可執(zhí)行的合同；
11.出租或承租協(xié)議、購買回租協(xié)議、賒購或分期付款購買協(xié)議；
12.與代表目標(biāo)公司員工的任何工會、機(jī)構(gòu)或組織達(dá)成的協(xié)議；
13.要求目標(biāo)公司支付任何傭金、中介費、特許權(quán)費或類似費用的協(xié)議；
14.在合同履行過程中，任何一方當(dāng)事人存在履行障礙的合同；
15.其生效需經(jīng)政府授權(quán)或批準(zhǔn)的協(xié)議；
16.有關(guān)長期投資或合作的協(xié)議；
17.目標(biāo)公司或其任何業(yè)務(wù)的承包或管理協(xié)議；
18.總金額超過一定限額的合同，要求
年度付款總額超過一定限額的合同（限額視目標(biāo)公司具體情況確定）；
19.屬于關(guān)聯(lián)交易性質(zhì)的協(xié)議；
20.其它重大協(xié)議，包括已經(jīng)簽署的意向書；
21.特別提示：
合同數(shù)量較多時，應(yīng)從合同金額與合同性質(zhì)上總體把握，重點審查可能對目標(biāo)公司資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益以及生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生重大影響的合同；
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目，應(yīng)注意審查合同中與項目轉(zhuǎn)讓有關(guān)的內(nèi)容：例如合同的合法有效性、已發(fā)生的違約情況或糾紛、潛在的違約風(fēng)險和賠償責(zé)任等，是否加重了受讓方的責(zé)任，是否有損于受讓方的利益，已簽署的合同是否會對項目轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生障礙或不利影響等。盡職調(diào)查人員應(yīng)做出相應(yīng)的法律評估。
六、目標(biāo)公司勞動人事情況
1.目標(biāo)公司董事會成員及高級管理人員名單、簡歷；
2.制作與目標(biāo)公司存在勞動關(guān)系的員工名單，列明總?cè)藬?shù)、員工職稱、勞動合同期限、
年齡、崗位和薪酬；
3.目標(biāo)公司其他工作人員清單（如借調(diào)、勞務(wù)關(guān)系等），列明姓名、工作崗位薪酬、合同期限等；
4.勞動合同（董事及高級管理人員）；
5.勞動合同范本（包括臨時工、正式員工及外籍員工）；
6.勞務(wù)派遣合同等其他用人文件（如有）；
7.特定崗位人員對公司商業(yè)秘密的掌握情況及其與目標(biāo)公司簽訂的保密協(xié)議、不競爭協(xié)議等；
8.目標(biāo)公司社會保險登記以及社會保險金的繳納情況，審查是否有拖欠或未按法律規(guī)定繳納情形；
9.目標(biāo)公司員工激勵計劃、員工福利方案（房屋、醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老金等方面）；
10.目標(biāo)公司管理層及員工持股狀況，認(rèn)股選擇權(quán)計劃等相關(guān)文件；
11.目標(biāo)公司工會的建立及運作情況，工會的相關(guān)文件（集體合同等）；
12.目標(biāo)公司員工手冊；
13.目標(biāo)公司有關(guān)員工辭退、終止勞動關(guān)系、停薪留職、離崗?fù)损B(yǎng)、退休等情況的說明，以及未支付的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等費用的金額；
14.目標(biāo)公司欠付/欠繳的員工工資、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、社會保險、住房公積金或其他與員工有關(guān)的款項清單及各項金額；
15.目標(biāo)公司成立以來發(fā)生的所有勞動爭議的情況；
16.目標(biāo)公司成立以來受到勞動行政監(jiān)察部門處罰的情況；
17.尚未了結(jié)的勞動爭議仲裁或訴訟案件情況、相關(guān)法律文書，并審查是否存在潛在的勞動爭議。
七、目標(biāo)公司的經(jīng)營與業(yè)務(wù)情況
1.目標(biāo)公司的主營業(yè)務(wù)、經(jīng)營狀況、業(yè)績、市場情況；
2.目標(biāo)公司成立以來參與的項目清單（包括項目涉及的其它各方當(dāng)事人、用地和項目性質(zhì)、當(dāng)前狀況以及任何有關(guān)的協(xié)議或文件）；
3.除房地產(chǎn)開發(fā)、管理業(yè)務(wù)之外，目標(biāo)公司所從事的其他業(yè)務(wù)的說明，及相關(guān)的協(xié)議或文件；
4.目標(biāo)公司據(jù)以與客戶開展業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)條款；
5.目標(biāo)公司與客戶或承包商訂立的與標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)條款相異的合同；
6.目標(biāo)公司的經(jīng)營活動是否有（或可能有）被政府管制或受相關(guān)法律、法規(guī)限制的情況。
八、目標(biāo)公司稅務(wù)情況
1.審查稅務(wù)登記文件，最近三
年的
年度稅務(wù)報表，當(dāng)前應(yīng)納稅的稅種、稅率、是否享受稅收優(yōu)惠政策、財政補(bǔ)貼，相關(guān)政府批復(fù)或文件（如有）；
2.上述稅收優(yōu)惠、財政補(bǔ)貼等政策是否合法有效；
3.稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地和房屋方面的納稅義務(wù)或稅收減免的認(rèn)定和批復(fù)文件（如有）；
4.目標(biāo)公司成立以來所有的納稅憑證和/或其他證明；
5.目標(biāo)公司是否存在欠繳稅款情況，因欠繳稅款可能遭受何種、何程度的行政處罰；
6.目標(biāo)公司受稅務(wù)部門處罰的記錄；
7.目標(biāo)公司與國家和地方稅務(wù)部門之間關(guān)于解決稅務(wù)爭議的文件和往來信函；
8.其他相關(guān)文件。
九、目標(biāo)公司保險情況
1.目標(biāo)公司投保情況說明（如財產(chǎn)險、建筑工程保險、車輛保險、人身傷害險或其它保險），與之相關(guān)的所有保險合同，以及支付保險費的憑證；
2.目標(biāo)公司已就上述保單提出理賠或可能提出理賠要求的所有文件；
3.已按期繳納保費的證明文件。
十、目標(biāo)公司環(huán)境保護(hù)情況
1.目標(biāo)公司項目/地塊的環(huán)境影響評估報告書、表格；
2.目標(biāo)公司項目/地塊的環(huán)境影響評估報告的批復(fù)和意見；
3.目標(biāo)公司各種已完工環(huán)保設(shè)施的測試報告/意見/測試證書；
4.目標(biāo)公司廢物/污染物排放申請和許可；
5.目標(biāo)公司廢物/污染物的排放費用收據(jù)或通知；
6.目標(biāo)公司項目/地塊的環(huán)境污染測試結(jié)果報告；
7.曾受到政府環(huán)境保護(hù)部門行政處罰的情況及相關(guān)文件；
8.所有關(guān)于環(huán)境損害或責(zé)任的其它政府或法院報告、令狀、禁令、意見、批文、制裁、函件或任何第三方向目標(biāo)公司提出索賠的文件。
十一、目標(biāo)公司遵守法律法規(guī)的情況
目標(biāo)公司若在以下領(lǐng)域（包括但不限于）未能遵守相關(guān)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定：
1.獲得政府批準(zhǔn)和許可；
2.符合審批、登記和備案要求；
3.支付稅費或服從政府的征收、征繳；
4.銀行賬戶的使用或外匯管理；
5.公司（或公司的管理人員、雇員代表公司）以任何方式向官員行賄；
6.勞動管理；
7.環(huán)境保護(hù)；
則目標(biāo)公司應(yīng)就上述各項違法情況或聲稱的違法情況作出下列說明：
1.因上述違法行為或聲稱的違法行為被依法強(qiáng)制執(zhí)行的情況，公司的潛在責(zé)任（罰款、補(bǔ)償金等）；
2.對目標(biāo)公司及其各項業(yè)務(wù)和資產(chǎn)的潛在影響（如吊銷營業(yè)執(zhí)照、扣押財產(chǎn)等）；
如目標(biāo)公司聲稱不存在任何上述違法事項，應(yīng)作出書面聲明。
十二、目標(biāo)公司訴訟及爭議情況
1.截止至盡職調(diào)查日尚未了結(jié)的，通過協(xié)商/調(diào)解/訴訟/仲裁/行政程序向目標(biāo)公司、董事或雇員提出任何請求或主張的文件；
2.對上述未了結(jié)案件的法律評估，可能的賠償數(shù)額或可能受到的處罰；
3.盡職調(diào)查日可以預(yù)見到的任何訴訟、仲裁或行政處罰的情況；
4.目標(biāo)公司曾受行政處罰的情況說明；
5.針對目標(biāo)公司、其董事或雇員的任何其他爭議或潛在爭議的情況說明。
十三、涉及開發(fā)項目（重點是目標(biāo)項目）情況審查內(nèi)容：
1.“一書二證”：建設(shè)用地批準(zhǔn)書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
2.國有土地使用權(quán)證；
3.國有土地出讓合同及動拆遷補(bǔ)償合同；
4.發(fā)改委立項文件或可行性方案批復(fù)；
5.施工許可證；
6.預(yù)售許可證；
7.大產(chǎn)權(quán)證或小產(chǎn)權(quán)證；
8.規(guī)劃審核意見書或規(guī)劃部門對方案的批復(fù)；
9.項目擴(kuò)初的批復(fù)；
10.項目各類市政配套部門的征詢意見；
11.項目的方案文本、擴(kuò)初文本或施工圖；
12.項目的地質(zhì)勘探報告；
13.項目的各類驗收報告；
14.項目面積測繪資料；
通過對上述文件的審查，主要是為了解：
1.項目土地取得的來源及合法性，土地使用的時間及原始土地的價格，并結(jié)合財務(wù)調(diào)查了解土地款項的支付情況；
2.項目規(guī)劃主管部門審批的用途及各類經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；
3.根據(jù)目標(biāo)項目的進(jìn)展，審查其所處階段所需的相關(guān)政府職能部門的審批文件、手續(xù)是否完整、合法；
4.若項目工程已實際開工，應(yīng)了解項目工程的圖紙、辦妥開工審批手續(xù)、留存政府質(zhì)檢部門出具的階段性驗收報告及工程檔案中必須的各類文件圖紙，以確保今后竣工驗收的合規(guī)性。
十四、其他
1.目標(biāo)項目所在區(qū)域整體土地規(guī)劃；
2.目標(biāo)項目土地規(guī)劃分析；
3.項目所在地土地平均價格、基準(zhǔn)價格、最低限價情況；
4.項目所在地平均商品房價格情況；
5.項目開發(fā)須繳納的各項費用估算；
6.目標(biāo)公司及股東的社會評價；
7.視交易具體情況，可能對目標(biāo)項目轉(zhuǎn)讓有重要影響的所有文件、協(xié)議或函件。
附件二：
資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職調(diào)查詳細(xì)內(nèi)容
一、土地文件
1.土地管理部門核發(fā)的建設(shè)項目土地預(yù)審報告書；
2.關(guān)于地塊的紅線圖/認(rèn)定地界圖；
3.征地文件：
（1）市、縣人民政府做出的土地征收決定；
?。?）其他征地所需的文件、資料；
?。?）征地補(bǔ)償合同或協(xié)議（或政府做出的搬遷決定）；
?。?）按規(guī)定支付土地補(bǔ)償費，安置補(bǔ)助費，青苗及地上附著物補(bǔ)償費的情況明細(xì)（包括已支付項目及金額，應(yīng)付未付項目及金額），及相關(guān)付款憑證；
?。?）征地結(jié)案表。
4.土地出讓/轉(zhuǎn)讓文件：
?。?）土地招拍掛相關(guān)文件；
?。?）國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；
?。?）土地出讓金收據(jù)/土地轉(zhuǎn)讓金收據(jù)；
?。?）制定取得土地使用權(quán)應(yīng)支付的費用清單（包括但不限于土地出讓金/轉(zhuǎn)讓金，大市政配套費用，動拆遷費用等），清單中應(yīng)包括已支付、應(yīng)支付項目及各項金額，并審查付款憑證；
（5）制定取得土地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅款清單（包括但不限于契稅），清單中應(yīng)包括已支付、應(yīng)支付項目及各項金額，并審查已繳納稅費的付款憑證。
5.土地拆遷文件（如有）：
?。?）房屋拆遷許可證；
?。?）委托拆遷合同和拆遷委托書；
?。?）拆遷進(jìn)度說明（包括但不限于拆遷協(xié)議簽署情況、實地拆遷情況、安置房建設(shè)情況及預(yù)計完工時間、回遷情況等）；
（4）拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽署情況明細(xì)表（附拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議格式文本、及與格式文本不一致的協(xié)議文本）；
?。?）支付拆遷補(bǔ)償安置費用的情況明細(xì)（包括已支付項目及金額，應(yīng)付項目及金額），并審查相關(guān)付款憑證；
?。?）拆遷結(jié)案表。
6.土地使用權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證和租賃登記證（如有）；
7.土地規(guī)劃條件、規(guī)劃用途、使用
年限等；
8.關(guān)于土地的權(quán)利障礙設(shè)置情況（包括但不限于抵押、查封）及他項權(quán)利證明和相關(guān)合同；
9.關(guān)于土地的租賃合同（包括批文和登記文件）或土地外包協(xié)議；
10.土地是否被認(rèn)定為閑置土地；
11.任何其他與土地有關(guān)的、由政府部門或第三方簽發(fā)的文件或與第三方訂立的文本。
二、項目文件
1.建設(shè)項目建議書或可行性研究報告，以及發(fā)改委的立項批準(zhǔn)文件；
2.關(guān)于項目的建設(shè)用地批準(zhǔn)書及附圖；
3.規(guī)劃主管部門的規(guī)劃批準(zhǔn)文件（包括但不限于建設(shè)項目選址意見書、規(guī)劃意見書及附圖、審定設(shè)計方案通知書）；
4.建設(shè)主管機(jī)關(guān)對項目的審核批復(fù)；
5.相關(guān)主管部門（環(huán)保、交通、衛(wèi)生防疫、人防、園林、節(jié)水、消防、文物、市政等）對建設(shè)項目的審查意見；
6.關(guān)于項目的合作開發(fā)和經(jīng)營等事項的任何合同、意向書、備忘錄等文件；
7.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
8.建筑工程規(guī)劃許可證；
9.建筑工程施工許可證；
10.房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊；
11.房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書；
12.項目規(guī)劃調(diào)整的有關(guān)文件；
13.地塊、地名使用批準(zhǔn)書；
14.項目已獲得的其他相關(guān)批文或權(quán)證；
15.項目開發(fā)建設(shè)情況說明（包括但不限于項目整體規(guī)劃、設(shè)計、工程進(jìn)度、建設(shè)現(xiàn)狀等）；
16.與項目建設(shè)有關(guān)的勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工合同及招投標(biāo)文件；
17.項目施工合同履行情況、工程款支付情況，是否有拖欠工程款的情況；
18.在建工程/ 已建成房地產(chǎn)的權(quán)利障礙設(shè)置情況（包括但不限于抵押、查封）及他項權(quán)利證明和相關(guān)合同。
三、不同類別房地產(chǎn)項目的調(diào)查重點
除土地狀況、項目審批/建設(shè)手續(xù)、建設(shè)施工情況、權(quán)屬狀況等房地產(chǎn)項目一般調(diào)查內(nèi)容外，不同類別項目有不同的調(diào)查重點。
1.住宅項目調(diào)查重點
（1）房屋預(yù)售許可證；
（2）房屋銷售合同（范本），審查合同條款的合法及適當(dāng)性，有無對出售方不利條款；
?。?）房屋銷售情況說明，已經(jīng)簽署預(yù)約協(xié)議/房屋銷售合同的情況，是否存在糾紛或潛在的糾紛；
?。?）房屋銷售廣告合同或宣傳代理合同；
（5）房屋銷售代理合同；
（6）……
2.商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查重點
?。?）對項目周邊商業(yè)環(huán)境的調(diào)查，周邊商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營狀況、租金水平等（業(yè)務(wù)與經(jīng)營情況調(diào)查，如需）；
?。?）項目的物業(yè)形式分析，是否滿足受讓方計劃需要（業(yè)務(wù)與經(jīng)營情況調(diào)查，如需）；
?。?）項目招商計劃書；
（4）項目招商合同簽署情況說明；
（5）項目招商代理協(xié)議（如有）；
?。?）項目招商廣告及宣傳文件；
?。?）已簽署的招商合同，審查其合法有效性，是否有不適合受讓方的條款，合同修改/調(diào)整/解除條件，綜合評估受讓后對合同履行可能產(chǎn)生的影響，及處理方法；
?。?）……
3.旅游地產(chǎn)項目調(diào)查重點
?。?）項目運營及盈利能力調(diào)查（業(yè)務(wù)與經(jīng)營情況調(diào)查，如需）；
?。?）是否有酒店管理合同及其他類似的管理服務(wù)合同，審查其合法有效性，是否有不適合受讓方的條款，合同修改/調(diào)整/解除條件，綜合評估受讓是否會對合同履行產(chǎn)生影響，及相應(yīng)的處理方法；
?。?）項目有關(guān)的招商/招租計劃、合同（如有）；
（4）……
4.工業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查重點
?。?）轉(zhuǎn)讓方與工業(yè)地產(chǎn)招商方（工業(yè)園管委會、開發(fā)公司等）簽署的招商協(xié)議或其他相關(guān)協(xié)議、文件；
（2）轉(zhuǎn)讓方與工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)方簽署的服務(wù)協(xié)議；
?。?）上述協(xié)議、文件的合法有效性，是否存在限制受讓或?qū)κ茏尣焕臈l款；
?。?）項目目前的建設(shè)/使用狀況，項目的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)能否滿足受讓方的受讓目的和需要；
?。?）……
四、不同階段房地產(chǎn)項目的調(diào)查側(cè)重點
1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
項目尚未開發(fā)建設(shè)前，盡職調(diào)查應(yīng)側(cè)重于項目土地情況，以及開發(fā)前期的各種審批手續(xù)：
?。?）擬受讓土地基本情況及前期各項審批手續(xù)；
?。?）擬受讓土地是否存在權(quán)屬糾紛，地上、地下或其空間范圍內(nèi)是否有其他權(quán)利人；
?。?）擬受讓土地是否存在抵押、查封等權(quán)利限制；
?。?）擬受讓土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓有無法律上的限制或障礙；
?。?）擬受讓土地的規(guī)劃條件、規(guī)劃用途、使用
年限、現(xiàn)狀等是否滿足受讓方的受讓目的和需要；
?。?）土地是否簽署了租賃協(xié)議或外包協(xié)議，審查租賃期限及解約成本等；
?。?）是否存在影響或阻礙受讓方按計劃使用受讓土地的其他情形。
2.在建工程轉(zhuǎn)讓
項目已經(jīng)開發(fā)建設(shè)但未竣工，盡職調(diào)查應(yīng)側(cè)重于項目審批及建設(shè)手續(xù)、項目建設(shè)所有相關(guān)協(xié)議，工程款支付及在建工程是否設(shè)置權(quán)利障礙等。
（1）土地情況及項目開發(fā)/建設(shè)的各項審批手續(xù)；
?。?）在建工程涉及的勘察、設(shè)計、監(jiān)理、招投標(biāo)、材料采購、廣告發(fā)布、預(yù)售商品房、委托銷售等合同的審查；
（3）在建工程涉及所有施工合同審查，包括已經(jīng)履行完畢和正在履行的合同。已經(jīng)履行完畢的工程款是否結(jié)清，正在履行的工程款是否按期支付，是否存在拖欠工程款的情況及拖欠總金額；
?。?）在建工程是否設(shè)定抵押、是否存在被查封或其他限制轉(zhuǎn)讓情形；
3.已建成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
已建成房地產(chǎn)項目，盡職調(diào)查應(yīng)側(cè)重于項目竣工驗收情況、工程質(zhì)量是否合格、是否結(jié)清工程款以及權(quán)證辦理情況。
?。?）有關(guān)土地、項目開發(fā)/建設(shè)的各種手續(xù)，項目建設(shè)涉及的各類合同審查，參考土地使用權(quán)及在建工程轉(zhuǎn)讓部分；
?。?）房地產(chǎn)項目竣工驗收資料：
單體預(yù)驗收《竣工驗收報告》；建設(shè)項目防雷竣工驗收；建筑工程消防竣工驗收；建設(shè)項目人防竣工驗收；環(huán)保驗收；建設(shè)項目規(guī)劃驗收；建設(shè)工程竣工驗收報告及竣工驗收備案表；
（3）工程款是否已全部結(jié)清，是否有拖欠及拖欠總金額；
?。?）是否已經(jīng)取得房地產(chǎn)權(quán)證；
?。?）權(quán)證辦理是否存在障礙；
?。?）已建成房地產(chǎn)是否設(shè)定抵押、是否存在被查封或其他限制轉(zhuǎn)讓情形；
?。?）是否存在其他過戶障礙的情形。
附件三：
股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的納稅說明
一、印花稅
1.納稅義務(wù)人：受讓方、轉(zhuǎn)讓方
2.計稅依據(jù)及稅率
計稅依據(jù)為合同記載的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，稅率為萬分之五。
3.主要稅法依據(jù)
《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其施行細(xì)則
二、土地增值稅
1.納稅義務(wù)人：轉(zhuǎn)讓方
2．計稅依據(jù)及稅率
計稅依據(jù)為增值額，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
扣除項目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本及費用、營業(yè)稅及附加、印花稅等。
稅率為四級超率累進(jìn)稅率，見下表：
級數(shù) 增值額與扣除項目金額的比率 稅率 速算扣除
1 不超過50%的部分 30% 0
2 超過50%至100%的部分 40% 5%
3 超過100%至200%的部分 50% 15%
4 超過200%的部分 60% 35%
3.相關(guān)政策
根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函[2000]687號），如果一次性轉(zhuǎn)讓項目公司100%的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。
4.主要稅法依據(jù)
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則
財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）
三、個人所得稅
1.納稅義務(wù)人：轉(zhuǎn)讓方
2.應(yīng)納稅所得額及稅率
應(yīng)納稅所得額為轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額。
財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得適用20%的稅率。
3.主要稅法依據(jù)
《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例
四、企業(yè)所得稅
1.納稅義務(wù)人：轉(zhuǎn)讓方
2.應(yīng)納稅所得額及稅率
應(yīng)納稅所得額為企業(yè)每一個納稅
年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補(bǔ)的以前
年度虧損后的余額。
企業(yè)所得稅的基本稅率為25%。
3.相關(guān)政策
股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得為企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后的余額，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權(quán)所可能分配的金額。股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)計入企業(yè)納稅
年度收入總額，并依法繳納企業(yè)所得稅。
4.主要稅法依據(jù)
《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)所得稅問題的補(bǔ)充通知》（國稅函[2004]390號）
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2000]118號）
附件四：
資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的納稅說明
一、契稅
1.納稅義務(wù)人：受讓方
2.計稅依據(jù)及稅率
計稅依據(jù)為成交價格，成交價格明顯不合理且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。
契稅實行3%-5%的幅度稅率，山東省實行3%的稅率。
3.相關(guān)政策
非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該企業(yè)（公司）在新設(shè)公司中所占股份超過50%的，對新設(shè)公司承受該企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
對國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。
4.主要稅法依據(jù)
《中華人民共和國契稅暫行條例》及其實施細(xì)則
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有控股公司投資組建新公司有關(guān)契稅政策的通知》（財稅[2006]142號）
二、印花稅（同附件三“印花稅”部分）
三、土地增值稅（同附件三“土地增值稅”部分）
四、營業(yè)稅
1.納稅義務(wù)人：轉(zhuǎn)讓方
2.計稅依據(jù)及稅率
營業(yè)稅的計稅依據(jù)為營業(yè)額。
轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的營業(yè)額是以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額，即僅以增值額為計稅依據(jù)。
轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)適用5%的稅率。
3.主要稅法依據(jù)
《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細(xì)則
財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）
國家稅務(wù)總局《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局2011
年51號公告）
五、企業(yè)所得稅（同附件三 “企業(yè)所得稅”部分）
六、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加
1.納稅義務(wù)人：轉(zhuǎn)讓方
2.計稅依據(jù)及稅率
城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加均以流轉(zhuǎn)稅（房產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中主要指營業(yè)稅）實際繳納的稅額為計稅依據(jù)。
城市維護(hù)建設(shè)稅稅率：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。
教育費附加的征收比率為3%。
3.主要稅法依據(jù)
《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》及其實施細(xì)則
《國務(wù)院關(guān)于修改＜征收教育費附加的暫行規(guī)定＞的決定》
附件五：
國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序
國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合國有資產(chǎn)監(jiān)管的特別規(guī)定及《公司法》關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國公司法》、《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》、《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》以及國有股權(quán)向管理層轉(zhuǎn)讓等規(guī)定和相應(yīng)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)交易規(guī)則的規(guī)定，對于轉(zhuǎn)讓方而言，國有股權(quán)交易可以分為以下幾個步驟：
一、初步審批
轉(zhuǎn)讓方就本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的數(shù)額、交易方式、交易結(jié)果等基本情況制定轉(zhuǎn)讓方案，申報國有產(chǎn)權(quán)主管部門進(jìn)行審批，在獲得同意轉(zhuǎn)讓的批復(fù)后，開展下一步工作。
二、清產(chǎn)核資
由轉(zhuǎn)讓方組織進(jìn)行清產(chǎn)核資，并根據(jù)清產(chǎn)核資結(jié)果編制資產(chǎn)負(fù)債表和資產(chǎn)移交清冊。若轉(zhuǎn)讓所出資企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓方喪失控股地位的，由同級國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行清產(chǎn)核資。
三、審計評估
轉(zhuǎn)讓方委托會計師事務(wù)所進(jìn)行全面審計。并在清產(chǎn)核資和審計的基礎(chǔ)上，委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估。評估報告經(jīng)核準(zhǔn)或者備案后，作為確定企業(yè)國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的參考依據(jù)。
四、內(nèi)部決策
轉(zhuǎn)讓方應(yīng)就股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜召開股東會/股東大會，進(jìn)行內(nèi)部審議，形成相關(guān)的決議，并取得其他股東放棄優(yōu)先購買權(quán)的承諾。
如果采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，應(yīng)取得國有資產(chǎn)主管部門同意的批復(fù)，轉(zhuǎn)讓方和受讓方應(yīng)當(dāng)草簽轉(zhuǎn)讓合同，并按照企業(yè)內(nèi)部決策程序進(jìn)行審議。
涉及職工合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)聽取職代會的意見，并形成職代會同意轉(zhuǎn)讓的決議。
五、申請掛牌
選擇有資格的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)，申請上市交易，并提交轉(zhuǎn)讓方和受讓方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、轉(zhuǎn)讓方和受讓方國有產(chǎn)權(quán)登記證、受讓方股東會/股東大會決議、主管部門同意轉(zhuǎn)讓的批復(fù)、律師事務(wù)所的法律意見書、審計報告、資產(chǎn)評估報告以及交易所要求提交的其他書面材料。
六、簽訂協(xié)議
轉(zhuǎn)讓成交后，轉(zhuǎn)讓方和受讓方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，取得產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)出具的產(chǎn)權(quán)交易憑證。
七、審批備案
轉(zhuǎn)讓方將股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)書面材料報國有產(chǎn)權(quán)主管部門備案登記。
八、產(chǎn)權(quán)登記
轉(zhuǎn)讓方和受讓方憑產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)出具的產(chǎn)權(quán)交易憑證以及相應(yīng)的材料辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
九、變更手續(xù)
交易完成，目標(biāo)公司修改《公司章程》以及股東名冊，到工商行政管理部門進(jìn)行變更登記。
附件六：
外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)問題
一、外商投資房地產(chǎn)的相關(guān)法規(guī)、政策及規(guī)范性文件
1.國務(wù)院《指導(dǎo)外商投資方向規(guī)定》（第346號），2002
年2月11日發(fā)布；國家發(fā)展改革委、商務(wù)部《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》（2007
年修訂），2007
年10月31日發(fā)布；
2.建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房[2006]171號），2006
年7月11日發(fā)布；
3.商務(wù)部辦公廳《關(guān)于貫徹落實＜關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的通知＞有關(guān)問題的通知》（商資字[2006]192號），2006
年8月14日發(fā)布；
4.國家外匯管理局、建設(shè)部《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》（匯發(fā)[2006]47號），2006
年9月1日發(fā)布；
5.商務(wù)部、國家外匯管理局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（商資函[2007]第50號），2007
年05月23日發(fā)布；
6.國家外匯管理局綜合司《關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》（匯綜發(fā)[2007]130號），2007
年7月10日發(fā)布；
7.商務(wù)部《關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》（商資函[2008]23號），2008
年6月18日發(fā)布；
8.國家發(fā)展改革委《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范外商投資項目管理的通知》（發(fā)改外資[2008]1773號），2008
年7月8日發(fā)布；
9.商務(wù)部辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)業(yè)審批備案管理的通知》（商辦資函[2010]1542號），2010
年11月22日發(fā)布。
二、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立
根據(jù)50號文的規(guī)定，外商投資從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，應(yīng)遵循項目公司原則。
而根據(jù)171號文、192號文和50號文等的規(guī)定，設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：
1.已先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購買協(xié)議；
2.投資總額300萬美元以下（含300萬美元）的，注冊資本不低于投資總額的70%，300萬美元以上的，注冊資本不低于投資總額的50%；
3.經(jīng)營范圍為普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館（飯店）、度假村、寫字樓、會展中心、商業(yè)設(shè)施、主題公園等的建設(shè)經(jīng)營，或以上述項目建設(shè)為目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)；
4.中外雙方未以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。
外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立程序為：
簽訂土地使用權(quán)出讓合同（轉(zhuǎn)讓合同）→向商務(wù)主管部門申請企業(yè)設(shè)立批準(zhǔn)→頒發(fā)一
年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》→向工商行政主管部門申請辦理企業(yè)設(shè)立登記，領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》→繳納土地使用權(quán)出讓金→申領(lǐng)《國有土地使用證》→換發(fā)正式《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》→向工商行政主管部門換發(fā)《營業(yè)執(zhí)照》
三、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購等方式投資房地產(chǎn)的要求
1.境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起三個月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。
境外投資者受讓外商投資房地產(chǎn)企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效之日起三個月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓對價。
2.目標(biāo)企業(yè)已取得《國有土地使用證》，且投資者書面保證將履行《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
四、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的限制
1.商務(wù)部備案以及禁止境外貸款
經(jīng)商務(wù)主管部門批準(zhǔn)的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時向商務(wù)部投交檔案材料進(jìn)行備案。
根據(jù)130號文，2007
年6月1日及以前取得商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書且通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)不得辦理外債登記。
2007
年6月1日以后取得地方商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書但未通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，外匯管理局各分局不予辦理外匯登記（或登記變更）及資本項目結(jié)售匯手續(xù)。
2.經(jīng)營范圍限制
?。?）投資限制類房地產(chǎn)項目的核準(zhǔn)：
根據(jù)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》（2007
年修訂），高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心等高檔房地產(chǎn)項目的建設(shè)、經(jīng)營，屬于限制類，外商投資該等房地產(chǎn)項目受到嚴(yán)格控制。
根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目的通知》（國發(fā)[1995]13號），下列項目屬于高檔房地產(chǎn)項目：別墅性質(zhì)的高檔住宅及度假村；單位面積建筑設(shè)計造價高于當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌?、辦公樓一倍以上的公寓、寫字樓項目；建筑標(biāo)準(zhǔn)四星級（或相當(dāng)于四星級）及以上的賓館、飯店。
外商投資該等項目，按照1773號文的規(guī)定，凡總投資額在5000萬美元及以上的，由國家發(fā)展改革委核準(zhǔn)項目申請報告，總投資額在5000萬美元以下的，由省級發(fā)展改革部門核準(zhǔn)。
外商投資除該等項目之外的其他房地產(chǎn)項目，總投資1億美元及以上的由國家發(fā)展改革委核準(zhǔn)項目申請報告，總投資額1億美元以下的，由省級發(fā)展改革部門核準(zhǔn)。
?。?）新增開發(fā)項目
根據(jù)50號文，已設(shè)立外商投資企業(yè)新增地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務(wù)，以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從事新的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)按照外商投資有關(guān)法律法規(guī)向?qū)徟块T申請辦理增加經(jīng)營范圍或擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的相關(guān)手續(xù)。
3.投資人限制
（1）嚴(yán)格控制以返程投資方式（包括同一實際控制人）并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。
返程投資是指一個經(jīng)濟(jì)體境內(nèi)投資者將其持有的貨幣資本或股權(quán)轉(zhuǎn)移到境外，再作為直接投資投入該經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)行為。否則，將被追究逃騙匯責(zé)任。
（2）境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批。比如，境外投資者以受讓房地產(chǎn)企業(yè)股東的方式達(dá)到對房地產(chǎn)企業(yè)的控制。
注意，有關(guān)政策并非禁止境外投資者以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實際控制人的方式進(jìn)入房地產(chǎn)，而是要求以該種方式投資房地產(chǎn)亦需要依法進(jìn)行審批。
4．股權(quán)及資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓限制
外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，由商務(wù)部等主管部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批（審批權(quán)限及程序參照外商投資企業(yè)的設(shè)立審批及項目立項審批）。投資者應(yīng)提交履行《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國有土地使用證》，建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的變更備案證明，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的相關(guān)納稅證明等材料。
