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據(jù)統(tǒng)計(jì)，家裝市場舊房翻新率高達(dá)70%，四成的存量房都老過17年。年代越久遠(yuǎn)的房子，因?yàn)檠b修過時(shí)，格局不合理，越需要大拆大改，重新設(shè)計(jì)。尤其是上海有很多二手房是年代有些久的老公房，普遍存在通風(fēng)差、采光差、墻體老化、水管老化等問題。我們今天就從這些老房都存在的問題，來給你一些改造建議。

不同年代二手房房屋問題診斷

70、80年代建成的住宅，以砌體結(jié)構(gòu)的紅磚樓最為廣泛，通常不會(huì)超過6層且沒有電梯，在戶型上，基本找不出如今我們追求的南北通透戶型，窗戶朝向東西南北都有。因此這個(gè)年代的房子改造重點(diǎn)在戶型改善和更換老化材料，比如水電路改造、更換門窗、增加采光等。

90年代的住宅，主要以磚混結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)為主，除了多層，還出現(xiàn)了高層、小高層等多種住宅形式。在戶型上，雖然優(yōu)于70、80年代的房子，但仍然存在短板。因此這個(gè)年代的住房改造重點(diǎn)在戶型改善、增加收納空間、水電路改造等。

2000年后的住宅普遍為現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)，承載力強(qiáng)，穩(wěn)定性、隔音效果均表現(xiàn)優(yōu)異，多為高層或低密度洋房，都配備電梯。戶型的動(dòng)靜分區(qū)合理，功能劃分更加細(xì)致入微，比如干濕分離的衛(wèi)生間，具有通透采光的飄窗，臥室?guī)в械男l(wèi)生間或者衣帽間等。當(dāng)戶型不需要過多的改動(dòng)，我們對「居住升級(jí)」則提出了更高的需求，表現(xiàn)為智能馬桶、智能開關(guān)插座的逐漸流行，洗碗機(jī)、軟水機(jī)、零冷水熱水器、中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)等成為年輕人裝修時(shí)會(huì)普遍考慮的問題。

二手房普遍問題裝修建議

一、水路改造

70、80年代的老房子，鍍鋅管是當(dāng)時(shí)最重要的水管，所有管線均采用明管布置，占用空間不說，還嚴(yán)重影響美觀，使用一段時(shí)間后，管內(nèi)聚集大量銹垢，造成水中重金屬元素過高，飲用后危害人體健康。90年代的老房子，大部分水管仍然使用的是鍍鋅管，且明管安裝，不但影響水質(zhì)還容易出現(xiàn)滲漏情況。面對這樣的問題，建議還是要從源頭改造。

裝修建議：對水路進(jìn)行升級(jí)改造，全部替換為新的鍍鋅管（與原材料保持一致），如果預(yù)算足夠，必要時(shí)可增設(shè)凈水系統(tǒng)，優(yōu)化水質(zhì)。

升級(jí)方案：對于00年代以后的房子，不存在水管老化問題，但是日益嚴(yán)峻的自來水用水硬化、污染問題還是讓人心有戚戚，這個(gè)時(shí)候，可以考慮全屋凈水系統(tǒng)或者凈水設(shè)備。

凈水系統(tǒng)：凈水系統(tǒng)的本質(zhì)很簡單，就是用各種網(wǎng)、膜、芯等濾材進(jìn)行層層過濾。全屋凈水系統(tǒng)，通常由前置過濾器、中央凈水機(jī)、中央軟水機(jī)和末端直飲凈水器組成。

前置過濾器（后文簡稱前置），裝在家里自來水管路的最前端（水表后面），過濾自來水中的泥沙、鐵銹、大顆粒物質(zhì)，防止水網(wǎng)中的大量沉淀雜質(zhì)對人體造成傷害，并且對用水的家電起到預(yù)保護(hù)作用，作用明顯，建議每個(gè)家庭都裝一個(gè)。

中央凈水機(jī)，自來水通過前置之后，就來到了中央凈水機(jī)，中央凈水機(jī)的濾網(wǎng)更精細(xì)，比前置過濾得更徹底一些。

中央軟水機(jī)，裝在前置之后，通過樹脂材料吸附水中的鈣鎂離子，使得水的硬度下降，不會(huì)在水管內(nèi)壁結(jié)垢。因?yàn)橥ㄟ^軟水機(jī)的水不能喝，所以中央軟水機(jī)和中央凈水機(jī)通常類似「并聯(lián)」的關(guān)系。

末端直飲凈水器，裝在中央凈水機(jī)之后，可以過濾掉細(xì)菌病毒、重金屬、有機(jī)化合物、泥沙、甚至礦物質(zhì)，產(chǎn)出的水是100%純H?O，這樣的水是最安全的，可以直接飲用。

二、電路改造

70、80年代的老房子，有線電視、電話以及網(wǎng)絡(luò)還沒有普及到各個(gè)家庭的時(shí)候，弱電路通常都是在后期自行改造時(shí)臨時(shí)搭建的，強(qiáng)電也因?yàn)楫?dāng)時(shí)的用電設(shè)備較少，原始配置早已不能滿足如今的日常需求。90年代雖然每家每戶已經(jīng)配有專門的配電箱，但是回路過于簡單，比如大功率的空調(diào)、廚衛(wèi)電器依舊在一個(gè)回路上，負(fù)荷過大還是會(huì)跳閘，使得其他電器無法使用。

裝修建議：首先要明白一個(gè)道理，年代越老的房子，水電路的改造費(fèi)用越高，這是必然的。在裝修之前，要對水電點(diǎn)位進(jìn)行重新規(guī)劃：將強(qiáng)電和弱電分開，將照明、插座、電器以及大功率電器分開處理，并選擇對應(yīng)需求的線材，以2.5~6mm2的銅芯線為主；配電箱的標(biāo)準(zhǔn)是：總開關(guān)、空調(diào)、廚房插座、衛(wèi)生間插座、普通插座、照明等回路分開。

三、戶型改善

1.廚房、衛(wèi)生間過小

70、80年代的老房在建設(shè)之初，廚房通常面積狹小，并且沒有燃?xì)饩凸艿谰模ㄈ細(xì)夤艿蓝际呛髞砀慕ǖ模?；衛(wèi)生間也非常小，通常在1~2㎡之間，管道非常占空間，基本為蹲廁，而且通常為暗間，沒有窗戶，采光、散味效果都不佳。

裝修建議：做飯機(jī)會(huì)不多的家庭可以嘗試開放式廚房，改善簇?fù)淼沫h(huán)境。廚房盡量增加儲(chǔ)藏空間，滿足收納需求。充分利用吊柜和地柜的空間，可以選用日系櫥柜下拉籃、轉(zhuǎn)角怪物等。

很多老房子的衛(wèi)生間是暗間衛(wèi)生間，對于90年的房子，廚房、衛(wèi)生間的面積雖然有所改善，但并不是以人為本的設(shè)計(jì)，衛(wèi)生間沒有干濕分區(qū)。

裝修建議：可以選用淺色系瓷磚提亮空間明度、增加一定程度的燈光照明并選用大吸力的排風(fēng)系統(tǒng)。另外，非常關(guān)鍵的一點(diǎn)，要重新做防水層，完成之后要做閉水實(shí)驗(yàn)。衛(wèi)生間建議選擇尺寸較小的衛(wèi)浴產(chǎn)品，多增添收納空間，條件允許的情況下可以將干濕區(qū)分離開來。

升級(jí)方案：對于00年代之后的房子，衛(wèi)生間不存在面積及干濕分離問題，可以考慮使用更人性化的設(shè)備，如具有座圈升溫、溫水沖洗等功能的智能馬桶、壁掛馬桶、針對老人或者孕婦的坐式淋浴等。

2.沒有客廳

進(jìn)門是狹小的門廳和過道，也屬于老房的通病。

裝修建議：首先，通過測量面積，做出合理的規(guī)劃，如果客廳只是面積小，不妨在家具的選擇上，選擇體量較小的或多功能的家具。

如果實(shí)在擠不出空間，可以考慮借用臥室的面積（老房的臥室通常面積很大），可以采用輕隔斷的方式，合理布局。

3.廳設(shè)計(jì)不合理

雖然在戶型的設(shè)計(jì)上，有了「廳」的概念，但實(shí)際上，廳的存在有著很多不合理性。比如暗廳，采光非常差；比如面積過小，沒辦法做合理布局；再比如，廳四面開門，臥室的門對著公共區(qū)域，不能對隱私形成保護(hù)。

裝修建議：如果是暗廳，以淺色系布置為主，有助于增強(qiáng)空間整體的亮度；除主燈外多設(shè)置分散光源，比如射燈、壁燈等；看看隔墻是否為可拆的非承重墻，為空間增容；關(guān)于隱私的問題，可以增加門簾等輕隔斷。

四、老舊窗戶改造

70、80年代的老房子窗戶多為鐵框架的單層玻璃，無論從封閉、隔音和保溫性能來說，都比較差。部分住宅經(jīng)過政府的改造更換成為推拉的塑鋼窗，雖然性能有所升級(jí)，但隔音和保溫的效果依舊不是很好。

裝修建議：外窗更換不僅影響著日后的居住環(huán)境，還影響著室內(nèi)整體的美觀性。建議使用時(shí)下流行的斷橋鋁雙層玻璃門窗。斷橋鋁門窗的隔音、保溫性能在同類產(chǎn)品中最優(yōu)，并且擁有多種開啟方式，更具人性化?，F(xiàn)在已經(jīng)有三層中空斷橋鋁窗戶，隔音效果更佳，如果是臨街或在鬧市的房子，可以考慮使用。

五、墻地面改造

許多老房的墻面、地面也存在著令人難以忍受的問題。墻面和頂面通常是刷大白（石膏+膩?zhàn)樱?，地面是水泥地，有一些還保留著綠色的墻裙。經(jīng)過歲月的洗禮，墻面、地面開裂嚴(yán)重，有些部分還會(huì)出現(xiàn)發(fā)霉、卷皮、脫落。

90年代的墻面依舊以刷大白為主，掉粉、空鼓、發(fā)霉、開裂、卷皮、脫落都是經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)的問題。

裝修建議：建議把墻皮全部鏟掉，直到露出紅磚，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的基層處理。加上后續(xù)要進(jìn)行石膏找平，老房墻面處理的成本會(huì)比新房高。地面如果情況很糟糕，同樣鏟至基層，重新找平鋪貼。

升級(jí)方案：墻面、地面材料更加豐富，乳膠漆色彩更加豐富，除了乳膠漆，壁紙、墻布、藝術(shù)涂料、藝術(shù)手繪等也成為熱門的墻面裝飾，地面材料除了瓷磚、地板、軟木地板、水磨石等也給予了更多選擇。

六、采暖改造

南方的老房子沒有集中供暖，北方的老房子，鑄鐵暖氣片也被很多人吐槽，雖然它有著較長的使用壽命，但是顏值差，存在衛(wèi)生死角不方便清理，且熱效率低、傳熱慢。90年代的暖氣片和70、80年代類似，但是裝修的時(shí)候都用木飾包起來，隨著長時(shí)間的使用，木飾老化嚴(yán)重，還會(huì)產(chǎn)生衛(wèi)生死角。

裝修建議：裝修前最好提前規(guī)劃，究竟更換什么樣的取暖設(shè)施，是壁掛式暖氣片還是地暖。通常地暖會(huì)損失5cm左右的房高。

升級(jí)方案：現(xiàn)在南方很多家庭同時(shí)安裝中央空調(diào)和地暖采暖。國家煤改電計(jì)劃的實(shí)施，也讓很多家庭選擇燃?xì)獗趻鞝t或者冷凝式壁掛爐。

七、陽臺(tái)不保溫

封閉式陽臺(tái)雖然已經(jīng)比較常見，但是通常都是用塑鋼、普通鋁合金窗進(jìn)行封閉，推拉的形式容易造成變形、損壞；而且沒有保溫層，冬冷夏熱，讓陽臺(tái)失去了本有的愜意感。

裝修建議：陽臺(tái)不保溫，首先要更換窗戶，前面提到了，建議大家更換斷橋鋁門窗。

墻面的保溫處理：可以在原墻上用木龍骨釘框架，再附上一層油布紙，然后在油布紙外面填充保溫板，最外層封上石膏板。最后可以選擇貼磚或者刷乳膠漆。

八、室內(nèi)空氣質(zhì)量改善

很多老房子普遍存在通風(fēng)差的問題，在進(jìn)行房子改造的時(shí)候，設(shè)計(jì)師會(huì)通過戶型改造或者增加換氣設(shè)備改善通風(fēng)狀況，現(xiàn)在又到冬季，隨著集中供暖一起來的，還有霧霾，室外空氣質(zhì)量差，冬季很少開窗，導(dǎo)致室內(nèi)空氣質(zhì)量堪憂。

裝修建議：室內(nèi)增加空氣凈化器等設(shè)備或者安裝新風(fēng)系統(tǒng)。

新風(fēng)系統(tǒng)負(fù)責(zé)把新鮮、健康的空氣送到室內(nèi)，渾濁空氣排到室外，讓居室保持一個(gè)干凈舒適的環(huán)境。有了新風(fēng)系統(tǒng)，也可以避免開窗的困擾，使室內(nèi)更加安靜。

關(guān)于凈化器和新風(fēng)的區(qū)別——凈化器過濾來過濾去始終是屋子里的那些空氣，不能從室外引進(jìn)新空氣。如果房子的面積比較大且每個(gè)房間都配備一臺(tái)凈化器，造價(jià)也是很高的，而且還占用地面空間，可以考慮換成新風(fēng)系統(tǒng)。

▲使用后需更換的新風(fēng)濾網(wǎng)

現(xiàn)在市面上的主流新風(fēng)系統(tǒng)方案是雙向新風(fēng)系統(tǒng)（全熱交換機(jī)），全屋吊頂，有進(jìn)風(fēng)有出風(fēng)，實(shí)現(xiàn)定向的空氣流，可以過濾PM2.5，適用于中等以及偏大戶型。

另有壁掛式新風(fēng)系統(tǒng)，可以局部換氣，效果不及全屋新風(fēng)，但是可以不吊頂，不走管道，安裝簡單，適合裝修完的家庭作為不能做全屋新風(fēng)的一種補(bǔ)救措施，結(jié)構(gòu)不復(fù)雜的小戶型也可以考慮。

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