昨天因為5.2水庫知識星球關(guān)圈臨時發(fā)了一篇，今天繼續(xù)上次的歐神直播內(nèi)容，
續(xù)上篇：
【音頻文字版】歐神：從0到1學習地產(chǎn)教父的財富秘密（上）
上部分干貨很多，包括了許多八卦消息，建議看完以上內(nèi)容，再學習下篇。
以下為今天正文：
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西瓜：接下來是現(xiàn)場提問。
以后沒有房產(chǎn)稅，稅收從哪里來？
歐大：SH這么大的城市，一年房產(chǎn)shui收一個億，你覺得郭嘉會靠房產(chǎn)稅嗎？這個叫做'屌絲的YY%誰說誰Low。哪個家伙天天糾纏房產(chǎn)稅，趕緊跟他絕交，這種人是沒有前途的
西瓜：說說重慶踩盤的心得。
歐大：這個不能說，等水庫的官宣。但是我今天發(fā)了三條留言，你們看到?jīng)]有啊？
編者按：歐大發(fā)的三條留言如下
西瓜：看到了，都傳遍了。
歐大：第一條留言是說：盡量跟我們?nèi)ノ鞲?，不去西港的朋友才來問國?nèi)的投資項目。
第二個留言是說：二手房好，水庫一直推薦大家買二手房，不買二手房、死活要買一手房的朋友，再來問我們重慶的項目。
第三個留言是說：等我們官宣，我們還沒有宣布，請你再等等。
但是重點是二手房。今天有兩句話說：兩江四岸15000,趕緊買，不能再等了，趕
緊掃。
西瓜：我看到管家公司已經(jīng)刷屏了，我今天跟歐大又詳細聊了一下他對重慶的看法，我覺得歐大真的是一個非常良心、非常善良的人，所以他推薦的項目你們都要跟啊。真的是他自己覺得確實好的項目才會推薦，但是我不能再說太多，還是要等官宣。有人問：想進西港有門檻嗎？
歐大：西港還剩最后一點點庫存，說實話一手地沒多少了。庫存有一些是A、B區(qū)的雞頭雞腳，G區(qū)有幾塊完整的地會貴一點。最近還會有一些二手地出來，這兩周都是買二手地的好時機，可以關(guān)注。
西瓜：西港要準備多少錢？
歐大：西港一畝地也就五六十萬。我們會有一年的賬期，首期款三成就夠了。
西瓜：有人問：重慶限購嗎？
歐大：重慶不限購。
西瓜：SY房產(chǎn)怎么樣？
歐大：SY一手房限購，二手房不限購。
西瓜：主場南昌A8.1，無力去外地，還能大規(guī)模負債投資嗎？
歐大：西瓜就是江西人。
西瓜：那是不是馬上要帶動二手房起來了？
歐大：我覺得一手房會創(chuàng)新高，重慶—手房根本不存在2018年的高點，它已經(jīng)遠遠突破高點，絕對已經(jīng)是新高了。
西瓜：所以現(xiàn)在一二手的差價可能比較大了？
歐大：現(xiàn)在一二手的差價非常大，所以我今天下午說：兩江四岸15000的房子全部掃掉，沒有問題，閉著眼睛買。
西瓜：重慶總價約束多少合適？
歐大：重慶是分板塊的，南邊的李家沱、巴南這一塊，和北邊汽博、渝中甚至禮嘉、悅來這一些地方，板塊不一樣，總價約束是不一樣的：南邊的總價會低一點，最好賣的是120萬左右的總價；但是北邊的總價可以高一點，可以賣到170萬，甚至200萬左右的總價，流動性都是OK的。但是總價不能超過300萬，超過300萬以后，流動性會受一定影響。
西瓜：我覺得是在通貨膨脹能夠看到已經(jīng)在路上，上漲的概率越來越大，腳步越來越近。
歐大：主要是被押質(zhì)得太嚴重了。
任何一個有錢人、有購房實力的人，都不讓買。只有那種從來沒有買過房子的大學生畢業(yè)，才可以買房子。屌絲能有多少錢呢？等到哪一天你真的自己賺了2000萬、3000萬、5000萬現(xiàn)金在手里面，他就不讓你買房子了，這個事情很煩！如果稍微放松一點，只要有錢人都能來買，中東土豪也能來買SH房子，房價早就爆掉了，SH房價漲到18萬、20萬是一點難度都沒有，根本沒泡沬，現(xiàn)在是屬于壓死、被低估的
歐大：50萬/㎡。
西瓜：SH漲到18萬/m2,BJ漲到50萬/m2?
歐大：千萬別喝水，喝水就嗆出來了?？次覀冎辈サ米龊冒踩胧?，喝可口可樂噴到屏幕上，電腦就毀掉了。
西瓜：所以BJ的天花板會遠遠高出于其他的城市？
歐大：SH的天花板，我說20~25萬/m2,你們覺得也很猛了。
BJ我說50萬/m2、80萬/m2,你信不信？
BJ是天朝的帝都，是全世界的BJ，將來BJ是人類文明的最大城市、全世界第一大都市，你信不信？
如果哪天什么中東王子、沙特阿拉伯王子，什么比爾·蓋茨、巴菲特，全部搬到BJ來住，全世界的有錢人都搬到BJ來住，你說BJ的房價80萬/M打得住嗎？
西瓜：我感覺還是挺有想象力的，我之前一直覺得BJ是唯一的超一線城市，但是你說要成為世界的中心，我覺得這還是蠻有想象力。
歐大：天朝有希望、有概率、有可能，在我們這一代人里面，你會看見：BJ成為21世紀的長安，全世界最有錢的人和所有有錢的人都搬到BJ來住。在我們的有生之年，我們這一代人有概率看見的。
SZ是市場經(jīng)濟的最后堡壘，但是BJ是全國財富的絕對中心。
西瓜：寧波現(xiàn)在很熱。
歐大：不熱,不好，寧波屬于過氣IP。兩個城市千萬不要做，一個是寧波，一個是大連，很危險。
西瓜：現(xiàn)在買GZ的珠江新城能跑贏GZ大盤嗎？
歐大：我感覺不能，珠江新城太貴。珠江新城有名有姓的幾個盤基本上都是10萬塊的檔次，如果再翻倍就得20萬。但是GZ有很多3萬塊的板塊，它們漲到5萬是毫無壓力的。從投資的角度來說，我寧可做那些3萬的板塊。
西瓜：如果買BJ，到底是買二環(huán)還是買通州？
歐大：二環(huán)是垃圾，通州也是垃圾，你為什么喜歡在垃圾里挑東西吃呢？你想一想，如果來個阿拉伯富豪，王子，他會住在通州么？SH的有錢人會住在徐家匯么？會住在聯(lián)洋么？不用考慮的。
中心就是絕對的中心，像重慶就一定是兩江四岸，可以看朝天門，洪崖洞，來福士，看到這些宏偉建筑的地方，才是核心區(qū)。
禮嘉，照母山這種地方是土著住的。
西瓜：為什么大連不行？
歐大：大連從某人以后，就一直在走下坡路。全國三十幾個特大型城市里面，只有一個城市的空港吞吐量、港口吞吐量是往下跌的一一你想一想中國民航平均25％的增長速度，但是某一個城市，坐飛機的人數(shù)一年比一年少，負增長。你想想它的經(jīng)濟到什么程度了？一一這個城市是誰呢？只有一個：大連。所以大連下坡路、無力感非常明顯，以前是吃小灶撐起來的，現(xiàn)在沒有小灶吃，本身經(jīng)濟不行，搞不起來，千萬別做。
西瓜：重慶的天花板在哪里？
歐大：重慶其實有一個很高的天花板，有可能會變成BJ。如果重慶哪天成為BJ的話就不得了了。你想一想：前兩天有人買35平的史家胡同小學學區(qū)房，花了1200萬。我看他買學區(qū)房，我就想跟他說一句：難保你小朋友讀書的時候，BJ就不是學區(qū)了。我不是說史家胡同，我是說BJ的某某某就不在了，我們就不把BJ當成一個求學的地方了。說不定那；寸候重慶的學區(qū)房變成全目最好的學區(qū)房了，這個都有概率。
西瓜：有多大的概率？
歐大：有一點點概率你都睡不著?。?/p>
西瓜：SZ的天花板。因為剛才在說天花板的事情，現(xiàn)在有好多人都在問每個城市的天花板。
歐大：SZ的天花板定HK。我們可以講一句話：SZ的房價遲早可以超越HK。SZ的經(jīng)濟超過HK是很快的，可能再過20年左右，SZ的人均也能超過HK，到那個時候我們看HK就是一個窮親戚、鄉(xiāng)下小弟弟的感覺。2046年的付候，HK歸屬于SZ，它可以變成SZ市HK區(qū)，變成一個直轄區(qū)，而且是最窮那個區(qū)。所以你看下HK房價現(xiàn)在是多少，基本上是30萬，40萬，那么SZ的房價一定可以對標HK，短期看平HK,長期甚至可以超越HK，這個天花板是非常高的。
歐大：我們一般兩周左右會有一次直播，每次直播都會找點話題，談談最近的熱點新聞，什么JF總裁，什么八卦，或者像今天一樣問我第一個10套房怎么來的。然后我們回答一些問題，最后還是賣自己的西港項目。但是我跟西瓜說，你老是賣西港其實沒有意義，因為我們都沒有貨了，還有三十幾畝，位置都是東一塊西一塊、邊邊角角的位置。你賣了很多次都是來白賺我的出場費，搞得我非常累，也不請我吃晚飯，就請我吃個漢堡包。
西瓜：我看有一直在刷屏說福州的，能不能說一下福州？
歐大：整個福建省都很貴，包括福州和廈門都都挺貴的。福州在省會里邊它的經(jīng)濟實力不怎么樣，但是房價25000~30000塊錢，比鄭州還要貴一點。我寧可去買WH，也不會選福州，畢竟除了福建人，誰會去那個角落呢？投資不建議，不是很理想。
西瓜：關(guān)鍵福建人還分流去了廈門。
歐大：福建人都分流去東南亞了，福建人有幾個在福建的？全都是闖南洋的。
西瓜：還有問鄭州的，能不能說一下鄭州？
歐大：鄭州就跟WH比嘛，我每次都選WH，我不會選鄭州。鄭州20%的稅，而且城市鋪得比較散，地段不明顯，不好操作，寧可選WH。
西瓜：西港游學團什么時候？
歐大：目前我們已經(jīng)積累了差不多200個人的游學團報名，而且他們真的很想買我們的西港土地，就等游學團考察回來才可以定下來。
歐大：不是沒有變動，是漲價了。
西瓜：噢，好吧。我上次去的時候，想去找筍的地塊，看能不能找到更便宜的，結(jié)果沒有找到。
歐大：你們不要以為買房子的就是水庫，也不要以為買地的就是西港，你們要認清正牌水庫。
西瓜：山西房地產(chǎn)怎么樣？
歐大：不靈。3000萬人口的省份，太原只有200多萬人口，起不來，不行。
西瓜：寶安國際機場的公寓值得入手嗎？
歐大：不要買公寓。
西瓜：這些應該都是新手。這個一直在問：BJ看好哪個板塊？
歐大：你問西瓜唄。
西瓜：西瓜基本上是跟著未來的規(guī)劃和人口的導入去。
歐大：意思就是沒有特別看好的板塊，以筍盤為主。
西瓜：WH的天花板呢？
歐大：WH的天花板是NJ。WH現(xiàn)在是NJ的6折左右，很多年都一直是NJ的6折，我覺得最高也就是NJ的價錢。
西瓜：為什么對標的是NJ？
歐大：長江上面有4個城市：SH、NJ、WH、重慶，每一個都是6~7折。上海的6~7折是NJ，NJ的6~7折是WH，WH的6~7折是重慶。
西瓜：還有問銀川的。
歐大：太小眾了，不要問了。
西瓜：CS的已經(jīng)答過了。
歐大：問太多次，每一次的直播是不是同一批人??？每一次都是固定的節(jié)目了，把31個省會都問一遍，哪個城市好？我們一般推薦全國前十大城市，過了前十大都不是很樂意。
西瓜：很多人講到海外資產(chǎn)配置，首先想到美國……
在前面壓著，上?，F(xiàn)在中環(huán)線5~6萬的房子遍地都是，杭州再漲也漲不過SH，所以很尷尬，不建議投資。
西瓜：重慶未來會漲到成都的三倍嗎？
歐大：重慶目前是成都的一半，甚至可能只有4成的價位。成都如果賣3萬塊很普遍，重慶就只有1萬多。
我們認為，重慶第一步的目標是跟成都拉平，這個一定要到，從基本面、技術(shù)面都一定可以到。至于重慶能漲到成都的多少倍，以后再說，先拉平再說。拉平也已經(jīng)翻倍了。
成都的限購太變態(tài)了，已經(jīng)有“zuo '的味道了，我們不喜歡。
西瓜：下一個問題：西安。
歐大：你知道陜西省多少人口嗎？陜西、山西的人口是一個數(shù)量級的，就是3000~4000萬的數(shù)量級。但是四川、成都、重慶有1億人口，所以說西南地區(qū)，重慶、成都的腹地遠遠超過山西、陜西。
西安還有一個小白帽問題，一個民族問題。你也不希望住在一個伊si蘭比較猖獗的地方。我認為西安對全國性資金的吸引力不會很強，同區(qū)位的投資一定選重慶，不會去選西安。
西瓜：合肥不用刷屏了，合肥剛才已經(jīng)點評過了。
歐大：山溝溝，還不如買無錫。
西瓜：最后一個問題講石家莊。
歐大：石家莊叫做：河北南部省省會，只有在河北南部的4個地級市，才有影響力。
整個河北很大，有13~14個地級市，北方的幾個（地級市），唐山、秦皇島根本就不鳥它。所以石家莊沒有腹地，它還不如青島，它沒有自己的一個省紿他吸血。像鄭州、成都有很大的腹地，可以讓它去吸血，所以石家莊不能跟鄭州比。
河北的真正的省會是BJ。
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