深圳土地越來(lái)越稀缺，每新出一塊地就會(huì)引起多家開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)奪，6.2的龍華地王就充分說(shuō)明了這一點(diǎn)。舊改，對(duì)于深圳的發(fā)展來(lái)說(shuō)太重要了，牛浩思-舊改先鋒專門(mén)研究舊改，從深圳舊改規(guī)劃出發(fā)，對(duì)舊改背后暗藏的機(jī)遇進(jìn)行解析。
現(xiàn)在深圳的土地供應(yīng)現(xiàn)狀主要是依靠城市更新，從增量擴(kuò)張到存量?jī)?yōu)化的過(guò)程。
一是土地資源稀缺；
二是人口密度大，深圳人口密度據(jù)統(tǒng)計(jì)在全國(guó)來(lái)講排第一、在全世界排第五；
三是產(chǎn)業(yè)升級(jí)快，可能前期了解到的現(xiàn)狀是以舊工業(yè)、制造業(yè)為主，現(xiàn)在升級(jí)為金融、服務(wù)業(yè)，所以涉及到產(chǎn)業(yè)升級(jí)；
四是歷史遺留問(wèn)題多，主要牽涉到土地改制和小產(chǎn)權(quán)的清理問(wèn)題。
一、深圳城市更新基礎(chǔ)實(shí)務(wù)概述
對(duì)特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等），涉及到舊改的動(dòng)作主要是三類(lèi)，綜合整治、功能改變和拆除重建。
誤區(qū)：城市更新就是拆除重建
城市更新就是拆除重建？其實(shí)這是一個(gè)錯(cuò)誤的概念，舊改包括這三類(lèi)，未來(lái)的方向我們也可以看得到，拆除重建占的比例并不大。
（一）基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善；
（二）環(huán)境惡劣或存在重大安全隱患；
現(xiàn)在羅湖二線插花地，包括布心、玉龍，主要是從環(huán)境安全隱患的角度進(jìn)行改造，它們的改造大部分是拆舊建新，現(xiàn)在意愿征集已經(jīng)完畢了，不知道現(xiàn)場(chǎng)有沒(méi)有涉及到插花地改造的業(yè)主，插花地改造主要是由天健集團(tuán)實(shí)施。
（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實(shí)施；
如現(xiàn)在很多工改項(xiàng)目，M1、M0這一塊涉及到功能的完善和資源重新匹配。
（四）依法或經(jīng)市政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行城市更新的其他情形。
比如重大項(xiàng)目的工程建設(shè)需要，地鐵、高鐵等，是上升到市政府的層面去進(jìn)行批準(zhǔn)。
第一個(gè)是號(hào)稱中國(guó)第一炮的漁農(nóng)村，去香港的時(shí)候，無(wú)論走皇崗口岸還是走福田口岸，都可以看到這個(gè)樓盤(pán)，現(xiàn)在是比較熱鬧的片區(qū)，這四幅圖是改造前后的對(duì)比。
這張是蔡屋圍改造，京基100這一塊，現(xiàn)在形成巨大的商業(yè)綜合體；
這張是崗廈的改造，相對(duì)來(lái)說(shuō)崗廈的改造體量更大，現(xiàn)在處于銷(xiāo)售狀態(tài)；
第三幅圖是號(hào)稱280萬(wàn)體量的大沖村改造，再造一個(gè)城。
三步走：計(jì)劃、規(guī)劃、實(shí)施
項(xiàng)目流程列得比較細(xì)，在新措施還沒(méi)有出來(lái)之前，找的還是以前舊改實(shí)施的方向，概括為三步走，從計(jì)劃到規(guī)劃，再到實(shí)施階段。
首先是意愿征集階段，收集大家的意愿，申報(bào)主體進(jìn)行申報(bào)，再由政府相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)納入城市更新年度計(jì)劃，計(jì)劃形成之后是計(jì)劃公示階段（5-10個(gè)工作日），然后再形成專項(xiàng)規(guī)劃，到最后規(guī)劃批示，具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)后面會(huì)有。
同時(shí)進(jìn)行的過(guò)程還有拆遷賠償、選擇市場(chǎng)實(shí)施主體，實(shí)施主體也就是開(kāi)發(fā)商，后續(xù)階段涉及到開(kāi)發(fā)商實(shí)施操作的過(guò)程。
流程圖解：
1、兩個(gè)2/3:建筑物總面積2/3以上且占總數(shù)量2/3以上的權(quán)利主體；(多地塊總建面要求達(dá)4/5）
2、兩個(gè)90%：拆/總建面=90%，90%權(quán)利主體同意；
2016年傳說(shuō)中新的措施是雙100%措施
3、意愿征集約一年完成（不可控），約40天的審批公示；
4、公示之日起形成單元規(guī)劃大概需要1-2年時(shí)間；
按照很多舊改項(xiàng)目實(shí)施的案例來(lái)講，大概是1-2年形成公示，所以很多人講五年一個(gè)舊改周期，針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目來(lái)講，從意愿征集到項(xiàng)目規(guī)劃公示，到最后實(shí)施，一共需要五年時(shí)間，這是按常規(guī)來(lái)統(tǒng)計(jì)。
5、小地塊更新3000=<面積<=10000；有合法手續(xù)且業(yè)主更新意愿達(dá)100%；
6、調(diào)出計(jì)劃：1年內(nèi)未完成土信息核查規(guī)劃報(bào)批；2年內(nèi)，項(xiàng)目首期未確認(rèn)實(shí)施主體的；1年內(nèi)（已確認(rèn)實(shí)施主體）未辦理用地出讓手續(xù)的。
深圳城市更新小知識(shí)：
有一點(diǎn)是存在爭(zhēng)議的，一是舊居住區(qū)建筑物建成時(shí)間未達(dá)到20年的，原則上不得擬定為城市更新單元，二是已納入市城中村綜合整治計(jì)劃且實(shí)施整治完畢未滿5年的城中村區(qū)域原則上不得單獨(dú)擬定為城市更新單元。
建筑面積要求，之前實(shí)施措施要求是21000，后來(lái)2014年的實(shí)施措施要求是原則上大于1萬(wàn)平米，拆除用地范圍必須大于總規(guī)劃用地面積的70%，對(duì)于邊角地、夾心地、插花地等未出讓的國(guó)土用地總面積不得超過(guò)項(xiàng)目建設(shè)用地面積的10%，位于特區(qū)內(nèi)的不得超過(guò)三千平米。像羅湖那邊的布心、玉龍等插花地舊改。
城市更新單元配套設(shè)施及建設(shè)量要求
更新范圍示意圖
一個(gè)是改造規(guī)模，改造規(guī)模有范圍的面積、被拆遷用地面積的說(shuō)明，還有功能（原先業(yè)態(tài)）、規(guī)劃功能（更新調(diào)整后的功能），也就是我們經(jīng)常說(shuō)的紅線范圍圖。
下面有更新單元申報(bào)單位，申報(bào)單位涉及多的是村股份公司，或者村股份公司經(jīng)過(guò)相關(guān)過(guò)程調(diào)整，也有市場(chǎng)主體直接進(jìn)行申報(bào)的。
現(xiàn)狀權(quán)屬圖
權(quán)屬圖里面的內(nèi)容比較重要，從單元范圍到拆遷范圍、地塊邊界、編號(hào)、宗地號(hào)，單一項(xiàng)目涉及到宗地都會(huì)比較多。包括權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬單位等。
建筑信息圖
如果經(jīng)過(guò)村股份公司直接統(tǒng)計(jì)的話，它會(huì)有詳細(xì)的建筑信息圖，在申報(bào)的時(shí)候作為附表。
規(guī)劃公示（草案）
這是未來(lái)比較重要的技術(shù)參數(shù)，首先公示里面涉及到位置區(qū)域圖、交通區(qū)位圖，業(yè)主更新意愿的展示也會(huì)在單元規(guī)劃公示里面展示出來(lái)。
地塊控制指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
圖中紅色塊一般屬于住宅用地，在法定圖則里面也是一樣的，比如一類(lèi)居住用地、二類(lèi)居住用地，黃色部分是商業(yè)用地，一般也會(huì)展示出來(lái)，這是對(duì)未來(lái)形成的規(guī)劃，綠色部分是綠化用地。可能從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)講最看重的是技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括容積率這一塊和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度相關(guān)的。
地塊控制指標(biāo)：用地編號(hào)、代碼、性質(zhì)、面積，容積率，建筑密度，綠地率
技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：人口密度、容積率、建筑密度和綠地率
從2002年開(kāi)始主要是針對(duì)深圳龍崗、寶安一些舊城、舊村的改造，2007年主要是工業(yè)區(qū)、工業(yè)樓宇相關(guān)的改造意見(jiàn)，2009年正式有《深圳城市更新辦法》，這是一個(gè)比較重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，也是深圳舊改相關(guān)的重大突破，離我們最近且最重要的是2014年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》，到現(xiàn)在還是按照這個(gè)暫行措施來(lái)的。
二、從小產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀看拆遷賠償
城中村 108.7平方公里 總建面1.5億平方米
舊工業(yè)區(qū) 144.7平方公里 總建面4.78億平方米
舊城區(qū) 15.3平方公里
舊居住區(qū) 6.0平方公里
舊工商住混合區(qū) 5.7平方公里
歷史文化保護(hù)區(qū) 3.6平方公里
小產(chǎn)權(quán)從政府層面來(lái)講可能是不太好講的，第一部分是講三舊現(xiàn)狀，分為三種形態(tài)，包括城中村、舊工業(yè)區(qū)、舊城區(qū)，這里有一些舊改涉及到的相關(guān)物業(yè)形態(tài)，如城中村，現(xiàn)在涉及到小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房比較多；舊工業(yè)區(qū)，華強(qiáng)北經(jīng)過(guò)很多輪改造之后，其實(shí)現(xiàn)在華強(qiáng)北的區(qū)位還是有待完善。
老商業(yè)區(qū)，如國(guó)營(yíng)藥店，舊居住區(qū)如鹿丹村，舊倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)如筍崗清水河，因?yàn)樗鼈兓旧隙际莻}(cāng)儲(chǔ)用地和鐵路用地，目前改造力度還是比較快的，開(kāi)發(fā)商比較有實(shí)力，包括國(guó)字頭開(kāi)發(fā)商在這一帶進(jìn)行改造。
約定俗成的稱謂，無(wú)法律概念；
在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)；
產(chǎn)生原因：高房?jī)r(jià)催生；擦邊球；土地制度；
無(wú)國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。
深圳小產(chǎn)權(quán)房違法建筑達(dá)到38萬(wàn)棟，建筑面積高達(dá)4億平方米，是深圳市總建筑面積的49.3%。1999年3月5日之前建的，基本已進(jìn)行三違處理和確權(quán)（綠本）
提示：在深圳其實(shí)就是統(tǒng)稱違法建筑，不討論經(jīng)適房和軍產(chǎn)等
法律 買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效；
轉(zhuǎn)讓 只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買(mǎi)后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶；
政策 遇整頓或國(guó)家征地拆遷門(mén)整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目；
監(jiān)管 開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，存在監(jiān)管缺位；
遇拆遷 原業(yè)主反悔無(wú)法律保障，確權(quán)能提供的資料越多越有利。
法律上買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效，只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買(mǎi)后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶，遇整頓或國(guó)家征地拆遷部門(mén)整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，存在監(jiān)管缺位，原業(yè)主返回?zé)o法律保障，確權(quán)能提供的資料越來(lái)多數(shù)越有利。
最近我跟開(kāi)發(fā)商朋友有交流，小產(chǎn)權(quán)這一塊怎么講？他們說(shuō)反正你就說(shuō)遇到反水的話基本上沒(méi)有什么法律保障的。他們是開(kāi)發(fā)商，操作經(jīng)驗(yàn)比較多，他們的意見(jiàn)是確權(quán)時(shí)你能提供的資料越多越有利，深圳的小產(chǎn)權(quán)房，如果追根溯源的話是比較復(fù)雜的，能提供的確權(quán)資料越多，有人想買(mǎi)也還是可以的。
補(bǔ)償方式：
貨幣、產(chǎn)權(quán)調(diào)換；
還有一種是產(chǎn)權(quán)調(diào)換 貨幣補(bǔ)償。
補(bǔ)償金額和支付期限：
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照同期同區(qū)域市場(chǎng)成交均價(jià)或市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，二者取其高。一般在正式拆除房屋的時(shí)候，貨幣補(bǔ)償全部支付；
回遷房屋的面積：
產(chǎn)權(quán)證明登載面積或?qū)嶋H測(cè)繪查丈為準(zhǔn),面積差異一般是3%，差異面積按約定價(jià)格補(bǔ)償差價(jià)，一般是（甲方）拿到項(xiàng)目預(yù)售許可證的時(shí)候；
回遷分房：
位置按協(xié)議約定，樓層現(xiàn)場(chǎng)抽簽確定，停車(chē)位按規(guī)劃一般一戶一個(gè)；
木頭龍的某一份協(xié)議書(shū)，他對(duì)回遷的位置是有約定的樓層基本上是現(xiàn)場(chǎng)抽簽確定，停車(chē)位按規(guī)劃一般一戶一個(gè)，停車(chē)位只有使用權(quán)，每個(gè)月的管理費(fèi)還是要交。
搬遷期限：
發(fā)出拆遷通知書(shū)30天內(nèi)；
過(guò)渡期涉及補(bǔ)償和過(guò)渡期限：
過(guò)渡期租金補(bǔ)償，往返搬遷補(bǔ)償，裝修補(bǔ)償?shù)?；過(guò)渡期限一般是：項(xiàng)目所有住戶搬遷完畢到甲方通知入伙（甲方在活得建筑竣工許可證后，有權(quán)提前通知入伙）
注意事項(xiàng)：
雙方有保密約定；被拆遷方需確保房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，權(quán)屬清晰，不存在轉(zhuǎn)讓、合伙、合作行為，房屋和地塊不再設(shè)置抵押。前期煤氣水電物業(yè)等一般由甲方辦理。
待拆遷房屋涉及抵押情況如何處理
房屋已抵押的處理：
一般由被拆遷方（乙方）在限定的日期內(nèi)自行清償全部債務(wù)解除抵押，如果一方無(wú)力在約定期限償貸，甲方開(kāi)發(fā)商一般會(huì)采取“轉(zhuǎn)貸”工作，將乙方原來(lái)買(mǎi)房涉及到的房貸問(wèn)題轉(zhuǎn)到自己這邊，有另外的協(xié)議約定。（列入拆遷項(xiàng)目范圍的房產(chǎn)銀行一般不給抵押）
產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為非商品房的：
被拆遷方需要按規(guī)定補(bǔ)交地價(jià)款以及相關(guān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)商品房；
回遷房屋商品房房產(chǎn)證：
一般是在房屋建成入伙之日起六個(gè)月左右辦妥；
協(xié)議書(shū)里有150天的，也有210天的，也有180天的，一般在半年左右回遷房房產(chǎn)證是可以拿到手的。
乙方需向甲方提供的材料：《居民戶口本》和《居民身份證》、《房地產(chǎn)證》、《房屋租賃合同》、《抵押合同》（全部為復(fù)印件）。
（參考《深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法》深圳市人民政府令第161號(hào)）
永久性結(jié)構(gòu)建筑、臨時(shí)建筑、附著物、安置過(guò)渡費(fèi)用未羅列出來(lái)，主要講拆建規(guī)模、拆遷歷時(shí)、物業(yè)補(bǔ)償。
拆建規(guī)模
拆建的物業(yè)形態(tài)和體量，包括涉及到的權(quán)利主體數(shù)量，大沖的體量是280萬(wàn)平米，涉及到的權(quán)利主體、拆除農(nóng)民房也是比較多的。
拆遷歷時(shí)
之前很多人在問(wèn)一個(gè)舊改項(xiàng)目到底多久實(shí)施完畢？其實(shí)像這三大項(xiàng)目，最少的是蔡屋圍，蔡屋圍在中間也有一些傳說(shuō)，包括最后一個(gè)釘子戶是怎么拿下的，可見(jiàn)這個(gè)過(guò)程中比較復(fù)雜，而且年限較久，像崗廈的舊改基本上是13年，大沖12年。
物業(yè)補(bǔ)償
四個(gè)字，即一視同仁，針對(duì)原業(yè)主也好，后遷戶也好，都是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)賠的，崗廈基本上首層按照1比0.9的比例補(bǔ)集中商業(yè)，二層以上按1比0.9的比例補(bǔ)償商品住宅。大沖舊改按照物業(yè)形態(tài)，首層60%按1比1的比例補(bǔ)償商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽?，首層?0%、二樓以上樓層按1比1的比例補(bǔ)償住宅，回遷自住區(qū)每套房產(chǎn)配置一個(gè)停車(chē)位使用權(quán)，蔡屋圍舊改是按查丈建筑面積拆一補(bǔ)一，回遷房的產(chǎn)權(quán)形式是市場(chǎng)商品房，老祖屋補(bǔ)償崗廈是按建筑面積1比1比例補(bǔ)償住宅，大沖是按建筑面積1比3比例補(bǔ)償住宅或公寓。
三、案例分享：對(duì)比木頭龍和鹿丹村看拆遷博弈
后面三個(gè)，即收益這一塊，涉及到拆遷的博弈過(guò)程?？梢钥匆幌虑懊媾f住宅的指標(biāo)，包括運(yùn)作模式和新建規(guī)劃指標(biāo)，深圳318個(gè)老舊小區(qū)基本上容積率在1.5-3.2之間，這種容積率相對(duì)來(lái)講是比較低的，通過(guò)比較，木頭龍和鹿丹村的原始指標(biāo)差不多。
運(yùn)作模式，木頭龍沒(méi)有開(kāi)發(fā)商公開(kāi)遴選的過(guò)程，由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，鹿丹村的運(yùn)作模式是固定的，定拆遷比、競(jìng)?cè)莘e率，最后選的開(kāi)發(fā)商是中海，一共8.8個(gè)億，容積率3點(diǎn)多。
新建規(guī)劃指標(biāo)，木頭龍是7點(diǎn)多的容積率，對(duì)政府的土地貢獻(xiàn)率相對(duì)來(lái)講也是比較低的。
回遷房位置，這個(gè)位置在協(xié)議里是有約定的，但如果項(xiàng)目剛剛形成意愿公示，或者正在意愿征集階段，沒(méi)有那么快能回復(fù)你，但它的意愿肯定是按照規(guī)劃來(lái)規(guī)劃回遷房位置、可售商品房為主。鹿丹村現(xiàn)在賣(mài)的中海天鉆沒(méi)有回遷房的位置優(yōu)，這是從居住的角度和居住體驗(yàn)來(lái)講。
過(guò)程監(jiān)控可以反映的數(shù)據(jù)就是政府的參與力度，從擔(dān)保過(guò)程和資金監(jiān)管來(lái)講，鹿丹村全部是由住建局參與全程監(jiān)管和監(jiān)控的。
原業(yè)主收益，木頭龍拆賠比我寫(xiě)的是1.26，1.26是我看到的兩份拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)里面的數(shù)據(jù)，至于其他業(yè)主的數(shù)據(jù)我也不知道。鹿丹村拆賠比是1.2，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用都是按照建面來(lái)計(jì)算的。
收取補(bǔ)交地價(jià)和拆遷工作經(jīng)費(fèi)，主要涉及到政府地價(jià)的補(bǔ)交。
開(kāi)發(fā)商收益他們統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是木頭龍的銷(xiāo)售利潤(rùn)率基本上可以達(dá)到一半。
這個(gè)照片是在旁邊的合正榮悅拍的，我去過(guò)合正榮悅好幾棟，從3棟、4棟、5棟好幾個(gè)角度拍木頭龍，它在陸陸續(xù)續(xù)的實(shí)施過(guò)程中。
中海天鉆現(xiàn)在臨路面，靠濱河這一棟已經(jīng)建起來(lái)，回遷房基本上是沿著深圳河布置的，在圖中藍(lán)線標(biāo)識(shí)的范圍之內(nèi)。
舊改主要涉及到三方面，政府、原業(yè)主和改造單位（開(kāi)發(fā)商），開(kāi)發(fā)商當(dāng)然是容積率越高越好，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度越大越好，他們的收益就會(huì)更高一點(diǎn)。
業(yè)主是想要更多的補(bǔ)償和從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度對(duì)后續(xù)生活有一點(diǎn)保障。
政府主要維護(hù)的是公共利益、市政、社會(huì)安定和長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。涉及政府的相關(guān)費(fèi)用是需要繳足，滿足業(yè)主的過(guò)程中可能會(huì)很艱難，但畢竟還是要滿足他們的意愿。
總結(jié)：繳足政府的、滿足業(yè)主的、留足開(kāi)發(fā)商
四、舊改“十三五規(guī)劃”和方向指引
這是沒(méi)出來(lái)的舊改十三五規(guī)劃，也是我拿到的比較前期的文件，政府很快就會(huì)發(fā)布這個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃。
這個(gè)圖分不同顏色畫(huà)出來(lái)，紅色是政府在2016-2020年優(yōu)先拆除重建地區(qū)，綠色部分是優(yōu)先綜合整治區(qū)域，黃色是拆除重建及綜合整治并舉地區(qū)，未來(lái)如果涉及到舊改的話，大方向還是以黃色部分為主。
總體目標(biāo)：
更新用地規(guī)模30平方公里，拆除重建類(lèi)12.5（年供應(yīng)2.5），其他類(lèi)17.5。
城中村：
原特區(qū)內(nèi)建筑質(zhì)量較好、年代較新，以綜合整治為主；原特區(qū)外副中心、組團(tuán)中心以及軌道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)，以拆除重建為主。
舊工業(yè)區(qū)：
城市中心、副中心、組團(tuán)中心及軌道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)以拆除重建為主；其余鼓勵(lì)復(fù)合式更新。
舊城區(qū)：
各級(jí)中心及軌道站點(diǎn)周邊、建筑年限較久、基礎(chǔ)設(shè)施落后的，在政府組織下適當(dāng)進(jìn)行拆除重建類(lèi)更新；質(zhì)量較好的舊住宅區(qū)以綜合整治為主。
組團(tuán)中心：
龍華中心、龍崗中心、空港中心、光明中心、坪山新城中心、鹽田中心等副中心及組團(tuán)中心。
重點(diǎn)區(qū)域：
蛇口自貿(mào)區(qū)、福田保稅區(qū)、筍崗-清水河片區(qū)、高新北片區(qū)、大空港新城、寶安中心區(qū)、坂雪崗科技城、北站商務(wù)中心區(qū)、坪山中心區(qū)、光明鳳凰城。
軌道沿線：
軌道6號(hào)線、7號(hào)線、8號(hào)線、9號(hào)線、10號(hào)線、11號(hào)線、3號(hào)線北延段和南延段、4號(hào)線北延段、5號(hào)線南延段等周邊區(qū)域。
現(xiàn)狀：
拆不了，推不動(dòng)，玩不轉(zhuǎn)，曠日持久戰(zhàn)。
調(diào)研報(bào)告：
原特區(qū)的313個(gè)樓齡滿18年、用地約801公頃舊住宅小區(qū)調(diào)研分析，狀整體良好：一是建設(shè)強(qiáng)度適中，環(huán)境較好；二是區(qū)域位置優(yōu)越，交通便利；三是多數(shù)歷經(jīng)整治，安全尚好。
未來(lái)新措施解讀：1、區(qū)政府主導(dǎo)；2、100%意愿，100%簽約；3、1年內(nèi)完不成，5年不能進(jìn)行；4、拆賠比：同類(lèi)型套類(lèi)1：1。老舊住宅的游戲規(guī)則將被改變，有進(jìn)步。
未來(lái)深圳城市更新仍是主流，模式面臨變革，也有可能上升到立法層面，更新速度放緩。明確加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，以城中村和舊工業(yè)區(qū)為主要拆除重建對(duì)象；加大保障房配建力度，吸引人才；規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域和大力改造組團(tuán)中心，合理引導(dǎo)增量分配。
舊改先鋒
舊改先鋒劉振輝，房網(wǎng)咚咚找房事業(yè)部牛浩思團(tuán)隊(duì)成員，主要負(fù)責(zé)樓盤(pán)和舊改相關(guān)資訊調(diào)研，從事地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)工作5年，長(zhǎng)期在深圳各區(qū)踩盤(pán)，調(diào)研舊改項(xiàng)目，熟悉樓市動(dòng)態(tài)，善于數(shù)據(jù)分析，熟練深圳舊改實(shí)踐操作。
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