我們經(jīng)常會接到某某公寓樓盤的推薦電話，其中有一種就是酒店式公寓。這個概念我想是開發(fā)商為了凸顯公寓的高檔次而營造的。在公寓式的管理之上，提升到酒店式的服務(wù)！同時會兼具寫字樓功能。這種公寓一般地段很好，面積小，房屋單價低，因而總價與同區(qū)域的住宅相比便宜很多。所以接到這樣的電話，經(jīng)置業(yè)顧問的一番介紹，是不是立馬就勾起你的購買欲望了？特別對于年輕人面對現(xiàn)在住宅的高房價，高首付而望而卻步，那么酒店式公寓（或Loft公寓、青年公寓、單身公寓、養(yǎng)老公寓等等類型的公寓，本質(zhì)上都差不多）必成糾結(jié)之處！那么酒店式公寓與普通住宅到底有什么不同？值不值購買？等問題也就隨即而來。

酒店式公寓一般配置包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間，擁有獨立產(chǎn)權(quán)，具有“自用”和“投資”兩大功能。它的突出特點就是提供酒店式的服務(wù)。換句話說就是成了公寓中的星級公寓！他的優(yōu)點還有一般裝修豪華，租金水平高，不限購等幾個方面，有利必有弊，那么下面著重講解它的弊端：

酒店式公寓與普通住宅的區(qū)別

1、土地性質(zhì)不同，這也是本質(zhì)區(qū)別

這種公寓類型的建筑一般都配建在商住性質(zhì)的用地之上。所以首先我們應(yīng)明確，每塊土地的性質(zhì)用途，在規(guī)劃部門的控制性詳細(xì)規(guī)劃和國土出讓合同上都會有明確約定和限制。住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在商住、商業(yè)、綜合用地上。一般而言，普通住宅就是平常所說的商品房，土地性質(zhì)為住宅用地或商住用地中的住宅部分，而酒店式公寓則是商業(yè)或綜合用地。土地性質(zhì)的不同決定了地上建筑物形態(tài)存在本質(zhì)上的區(qū)別。同時也就決定了下面幾項的差別：

2、產(chǎn)權(quán)年限較短

產(chǎn)權(quán)年限之爭業(yè)已畫上句號，但這是針對普通住宅而言，土地出讓年限到期后自動續(xù)期。但對于其他用地尚無此說法。普通住宅一般在70年，而酒店式公寓等一般為40年或者50年。酒店式公寓作為商業(yè)用地，其期限屆滿后需要付費續(xù)期應(yīng)當(dāng)是沒有任何爭議的。

3、落戶政策差異

按照各個城市的有關(guān)規(guī)定，往往只有購買滿足一定面積或者總價要求的住宅類產(chǎn)品才能落戶，因此通常只有普通住宅和基于住宅用地上的公寓（例如人才公寓等）才能落戶，而商住和綜合用地的酒店式公寓由于不屬住宅性質(zhì)，就不能落戶。因此缺少了教育方面優(yōu)勢，那么在保值增值能力這項功能上自然也就比較吃虧。

4、生活成本不同

酒店式公寓的水、電、物業(yè)、電梯費等參照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)繳納，比普通住宅的居民水電貴1.5-2倍左右。另外一般是不準(zhǔn)通天然氣的。所以吃飯只能通過電器來解決，細(xì)賬就不算了，經(jīng)年累月，這都是一筆筆不小的開支。

5、稅費標(biāo)準(zhǔn)較高

由于酒店式公寓與普通住宅土地性質(zhì)及物業(yè)類型的差異，導(dǎo)致二者在稅費繳納標(biāo)準(zhǔn)上也有較大的不同。

直接購買新房，享受不到普通住宅稅費優(yōu)惠或減免。契稅3%繳納。

轉(zhuǎn)讓出售時，未滿2年，需按全額的5%繳納增值稅；按差額的20%繳納個人所得稅；滿2年的增值稅按差額的5%計征，個人所得稅相同。評估需現(xiàn)場勘查，基本與實際成交價形同，甚至高于實際成交價也是常有的事情。當(dāng)然現(xiàn)在各地也會略微存在差異，可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況來計算。

6、公攤面積差異

酒店式公寓等一般都是通廊式的布局，入口大廳及電梯廳都會更做得“大氣”，加上長長的走廊，設(shè)備間也要比普通住宅多，因此酒店式公寓的公攤面積一般會達(dá)到40%左右，有的會更高！所以你實際購買來的實用面積大大縮水，居住的話會顯得局促。

7、居住舒適度較差

由于公攤的不同，相同面積的酒店式公寓和普通住宅相比，居住舒適度較差，真的要買來居住的話那也應(yīng)該是過渡的權(quán)宜之計。具體說來，影響居住舒適度的因素，主要包括公攤面積、容積率、日照通風(fēng)、樓間距、綠地面積及綠地率、層高、紅線內(nèi)外不利因素等指標(biāo)。還有一點著重說明一下，就是你決定不了隔壁鄰居也是用來居住的。如果一個樓層多戶用來辦公的話，進(jìn)進(jìn)出出，人員嘈雜，你將會不勝其擾！

8、首付及按揭政策不同

貸款購買的話銀行執(zhí)行的政策也是不同的。一般而言從三個方面體現(xiàn)：一是首付比例，要求首付50%以上；二是貸款年限，一般不超過10年；三是貸款利率上，一般不享受住宅按揭的優(yōu)惠利率，并且一般執(zhí)行更高的利率上浮規(guī)定。

綜上所述，酒店式公寓相較于普通住宅而言，既有其便宜、便利等優(yōu)點，也存在著土地性質(zhì)、落戶政策、居住舒適度等方面的缺陷。并且相信你對酒店式公寓有了全面的了解。那么酒店式公寓值不值得購買呢？

酒店式公寓購買建議

上面說了酒店式公寓兼具自用和投資兩種屬性，那么我也分別加以建議：

1、自用型：

自己使用分為用來居住或用來辦公用或者兩者兼具。我想用來居住的話，這一定不是你的首選。如果經(jīng)濟(jì)能力達(dá)不到，那你完全可以選擇二手房中面積小的，哪怕是年代久點的老小區(qū)，也會有較高的居住舒適度；如果是用來辦公使用的話，如果你對公司形象要求不那么高的話，也將會是一種不錯的選擇。反正不買就是要租的嘛！但你也要清楚租房的靈活性已經(jīng)資金的使用效率高等好處。

2、投資型：

這是購買酒店式公寓等主要的意圖。一是通過購房投資對抗通貨膨脹；二是可以收取不錯的租金收益。至于想通過房產(chǎn)增值來短期賺錢，這個概率是非常低的，并且收益水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到普通住宅給你帶來的收益。

酒店式公寓市場簡要分析，僅供參考

1、需求量較少

通過與普通住宅的比較，相信都能看得出來公寓的需求面窄，需求量少。這也就是為什么你接到的電話基本上都是推薦公寓式投資的。開發(fā)商利用返祖促售，描繪租金收益水平及前景來誘惑你購買。即使在猛烈調(diào)控限購之下的需求外溢，帶來的需求量也不是持續(xù)性的。

2、供給量過剩

因為部分老政策沒有適時更改，現(xiàn)有項目規(guī)劃中，住宅的商業(yè)配建比例仍無法調(diào)整，原先的庫存還沒消化，新的庫存在不斷增加。尤其是二線城市，超飽和過剩的商業(yè)綜合體開發(fā)仍舊無法抑制，供需持續(xù)倒掛，也導(dǎo)致各類酒店出租率將越來越低；這也是短期內(nèi)無法改變的趨勢！3、租金收益下滑

由于電商沖擊、實體經(jīng)濟(jì)不景氣、限制消費政策等影響，星級酒店并未隨旅游等的發(fā)展而受益，反而空置嚴(yán)重，引起住宿價格下調(diào)，高端舒適快捷酒店成新寵！快捷酒店用低廉的價格租用大量閑置的寫字樓，消費者享受低價的同時，市場租金也在不斷走低。個人投資的散售型酒店式公寓，通過統(tǒng)一運營是出路。但統(tǒng)一運營前期必須大量投資，快捷品牌酒店能返給投資者的利潤也就極低，并且隨著家旅的競爭，酒店式公寓的出租率也將越來越低。租金低廉，收益率降低，也導(dǎo)致了二手接盤俠缺乏！

最后，給大家一個中肯的建議，從投資的角度講，哪些單純依靠收租模式、開發(fā)商承諾返租式的公寓、寫字樓、商鋪等類型的房產(chǎn)，還是不要介入的為好。羊毛出在羊身上，開發(fā)商售完離場，經(jīng)營好壞全在你們自己了。面臨租金補貼的戛然而止，你還會否淡定？