此次萬達(dá)商業(yè)給出的不低于48港元的價格是當(dāng)時萬達(dá)商業(yè)H股上市的發(fā)行價，比30日的收盤現(xiàn)價38.8港元高出23.7%。
目前萬達(dá)商業(yè)已發(fā)行的股本總額為652547600股H股。假設(shè)都為可流通股，按昨日38.8港元/股的收盤價來計(jì)算，目前萬達(dá)商業(yè)的流通市值約為253.19億港元。
不低于48港元/股的要約價，意味著萬達(dá)商業(yè)要實(shí)現(xiàn)私有化，所要支付的收購總額需不低于313.22億港元。
5年排隊(duì)IPO，為何一朝退市？
萬達(dá)商業(yè)這一看似毫無征兆的突發(fā)性公告，其實(shí)鋪墊已久。因?yàn)槠湓谙愀圪Y本市場登陸以后，受到的待遇并不“公平”。
據(jù)萬達(dá)商業(yè)3月23日披露的2015年年報(bào)顯示，2015年度萬達(dá)商業(yè)的每股盈利為6.62元，即約7.94港元（匯率：1港元=0.83人民幣元），而3月30日，萬達(dá)商業(yè)的收盤價為38.8港元，市盈率僅4.89，萬達(dá)商業(yè)上市后累計(jì)下跌19.17%，總市值1756.61億港元，動態(tài)市盈率不到5倍，市凈率僅0.82，屬于價值被嚴(yán)重低估區(qū)間。
年報(bào)還顯示
2015年萬達(dá)商業(yè)的凈資產(chǎn)為1858.97億元人民幣，即約2229.46億港元，而按昨日的收盤價來算，萬達(dá)商業(yè)在港股的總市值僅為1756.61億港元，公司市值被大大看低。
對比萬達(dá)集團(tuán)另一上市平臺——去年1月在中小板掛牌的萬達(dá)院線（002739.SZ），萬達(dá)商業(yè)在港股的表現(xiàn)尤為遜色。
1月22日萬達(dá)院線開盤后即迎來連續(xù)十多個漲停，發(fā)行價格21.35元/股，去年5月股價最高時漲至248.66元/股。截至2016年2月24日停牌數(shù)據(jù)，萬達(dá)院線股價80.3元/股，市值943億元，市盈率達(dá)117.73倍。
2014年以前，得益于海外發(fā)債的便利性，內(nèi)房股曾掀起了“赴港上市潮”。但近兩年來，境內(nèi)發(fā)債渠道放寬使成本不斷降低、境外因美元升值和人民幣貶值致融資成本上升的此消彼長下，回歸A股成了越來越多房企的迫切需求。
至于萬達(dá)的這一舉動是否會引起行業(yè)的跟風(fēng)，有業(yè)內(nèi)人士表示，并非所有內(nèi)房股都能回歸A股，“此類私有化收購在內(nèi)陸房產(chǎn)圈還屬首例，這要得益于萬達(dá)商業(yè)是H股架構(gòu)，私有化后還可以在A股上市?！钡蠖鄶?shù)內(nèi)房股是紅籌股架構(gòu)，不像H股在內(nèi)陸注冊和管理，屬于內(nèi)陸公司，紅籌股在境外注冊和管理，屬于香港公司或海外公司，沒有辦法“回歸”A股。
收購要約公告發(fā)布后，今早萬達(dá)商業(yè)開盤報(bào)46.8港元/股，比昨日收盤暴漲20.62%。
在港股不吃香，都是價值觀惹的禍
實(shí)際上，A股和H股這兩個資本市場的專業(yè)度不一樣，也因此，對萬達(dá)的估值也不會一樣，按照港股的價值理論，萬達(dá)的估值是合理的。
主要有三點(diǎn)：
港股估值的邏輯不是看一家企業(yè)的資產(chǎn)增值有多快，因?yàn)橐患移髽I(yè)的資產(chǎn)增值并不能證明該企業(yè)有能力，只是有資源而已，或是大勢好，所以資產(chǎn)重估的價值在港股是不認(rèn)可的；
港股是不愿意給通過一些政商關(guān)系而非純粹的市場競爭所獲得的利潤給予價值；
港股主要是看一家公司的現(xiàn)金流，如果一家公司能有良好的現(xiàn)金流，才是具有盈利能力的公司。
有研究報(bào)告顯示，在國內(nèi)的一線城市，大多數(shù)物業(yè)的凈租賃收入減去支出后，凈租金回報(bào)率往往低于3%。這意味著如果投資者用財(cái)務(wù)杠桿收購資產(chǎn)時，會產(chǎn)生負(fù)杠桿效應(yīng)。而萬達(dá)的租金回報(bào)率只有3%多，這么低的租金回報(bào)率，市場是不會給予高估值的。
期待采用物業(yè)銷售支持公司長期持有物業(yè)的商業(yè)模式是難以為繼的，必須大舉舉債來補(bǔ)充現(xiàn)金流。這種模式由于商業(yè)地產(chǎn)2%-3%的租金回報(bào)率，不足以支持公司的借款利息，形成負(fù)杠桿，使非銷售業(yè)務(wù)的運(yùn)營現(xiàn)金流為負(fù)；
高昂的商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅和租賃稅。商業(yè)地產(chǎn)出租中繳納給政府的稅費(fèi)達(dá)到租金金額的1/4，加上商業(yè)地產(chǎn)高昂的維護(hù)成本和運(yùn)營成本，使租金回報(bào)率在3%以下，遠(yuǎn)低于資本市場期待的6%—7%的租金回報(bào)率；
商業(yè)地產(chǎn)的鐵血軍規(guī)是成熟的商圈和人流。在眾多消費(fèi)力較弱的城市低價拿地，將承受供求失衡的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)將在未來顯現(xiàn)出來；
很多人認(rèn)為萬達(dá)“懂政府”，因此土地成本很低。但實(shí)際上，低土地成本被不斷上升的建筑成本、人工成本、運(yùn)營成本和財(cái)務(wù)成本蠶食殆盡；
萬達(dá)的低土地成本是因?yàn)槠溥x擇了很多非主流城市。在三四線城市建造商業(yè)物業(yè)的成本和在一二線城市相比差別不會超過15%，但是租金回報(bào)率卻相差幾倍，出售的周轉(zhuǎn)速度差很多，價格也可以差1——3倍。
萬達(dá)曾計(jì)劃于A股上市，但后來終止。終止的原因有多種，但其中很大程度上可能是因?yàn)槠浜芨叩馁Y產(chǎn)負(fù)債率難以通過證監(jiān)會審核。根據(jù)最新財(cái)報(bào)，其2015年負(fù)債率為73%，靠加杠桿及滿負(fù)荷投資的運(yùn)營模式，顯然不會受到港股的認(rèn)可。
萬達(dá)商業(yè)私有化非首例
早在2011年1月20日，復(fù)星國際和復(fù)地聯(lián)合發(fā)布公告稱，復(fù)星國際將就復(fù)地全部已發(fā)行H股和已發(fā)行內(nèi)資股提出自愿有條件收購要約，建議撤銷復(fù)地的上市地位。
對于此次退市的原因，復(fù)星國際表示主要是由于融資障礙。為了支持商業(yè)及住宅房地產(chǎn)主業(yè)的不斷增長，復(fù)地有大量的資金需求，而復(fù)星國際認(rèn)為復(fù)地繼續(xù)維持上市公司的地位是其未來成功發(fā)展的一個障礙。
恒盛地產(chǎn)之前也有私有化的計(jì)劃。2013年10月21日，恒盛地產(chǎn)宣布開始停牌。當(dāng)年11月21日，恒盛地產(chǎn)發(fā)布公告，控股股東張志熔提出私有化建議，私有化代價為每股1.8 元，涉及金額為45.67億港元。
放眼港股中房企的股價也不難看出，雅居樂市凈率僅為0.45倍，富力地產(chǎn)目前的市凈率為0.73倍。首創(chuàng)置業(yè)為0.51倍。目前，港交所已經(jīng)通過了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)融資60億美元的IPO申請。業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，以前對萬達(dá)此次IPO融資規(guī)模的期待有些不切實(shí)際，相比100億美元，60億美元的數(shù)字回歸到了“比較現(xiàn)實(shí)的狀態(tài)”。
根據(jù)擬私有化公告中的表述，恒盛地產(chǎn)選擇私有化的原因是：
要約人認(rèn)為，股份價格低迷已經(jīng)對本公司在客戶中的聲譽(yù)，連帶對本公司的業(yè)務(wù)及員工士氣產(chǎn)生了不利影響。實(shí)施建議可消除不利影響。
有專業(yè)人士分析：
萬達(dá)商業(yè)在港上市時間比較短，基本沒在香港發(fā)可轉(zhuǎn)債之類，退市比較簡單容易。但上市時間很久的話，房企退市難度比較高。如果能上A股，可能會選擇在港股退市。但是這個切換有不確定性，退市的話要取決于不確定性有多大。
是否私有化是基于資本市場的融資能力和估值的判斷，A股的市場融資能力會更強(qiáng)一些。企業(yè)如果有港股和A股雙方面的資源，或者有多個上市公司，會有多種選擇。如果僅僅是港股一個融資渠道，不一定會退市。
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