大眾旅游時(shí)代來(lái)臨，各地帶薪休假制度逐漸完善，旅游業(yè)越來(lái)越火熱，游客對(duì)旅游產(chǎn)品要求越來(lái)越高。而季節(jié)性與時(shí)間性問(wèn)題是我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中一直面對(duì)的一個(gè)核心問(wèn)題。北方最大的特點(diǎn)，就是一年之中只有半年不到的時(shí)間是黃金旺季，其余長(zhǎng)達(dá)半年之久都是淡季。這帶來(lái)的問(wèn)題，就是所有的資源配置，只有半年的使用期，投資回報(bào)率非常低，造成了資源的極大浪費(fèi)。另外，旅游區(qū)周末的火爆與周一到周五的蕭條也形成了鮮明的對(duì)比。綠維創(chuàng)景認(rèn)為，這些自然因素所形成的發(fā)展不均衡，雖然無(wú)法完全避免，但可以通過(guò)引爆型項(xiàng)目的打造有所緩解。
對(duì)于景區(qū)來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)一個(gè)核心引爆項(xiàng)目容易，但是設(shè)計(jì)“一年四季 白天 夜晚”都能引爆市場(chǎng)的項(xiàng)目卻很難，會(huì)受諸多因素的制約。如何規(guī)劃設(shè)計(jì)四季全時(shí)引爆型項(xiàng)目，讓景區(qū)淡季不淡、旺季更旺？綠維創(chuàng)景結(jié)合市場(chǎng)需求，從多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)中，總結(jié)形成了景區(qū)的四季全時(shí)解決方案，以幫助政府和開(kāi)發(fā)商減少由淡旺季帶來(lái)的資源使用不均衡、成本回收期拉長(zhǎng)、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)困難等問(wèn)題，期望能夠拋磚引玉，為旅游的發(fā)展提供一些可借鑒的思路。
工作日和節(jié)假日引發(fā)的市場(chǎng)差異，構(gòu)成了旅游市場(chǎng)的特性之一。在帶薪休假制度尚未完全落實(shí)的情況下，工作日市場(chǎng)業(yè)績(jī)慘淡一直是各大景區(qū)的心頭病。如何為景區(qū)找到合適的工作日解決方案，使其“工作日不淡，節(jié)假日更旺”？綠維創(chuàng)景認(rèn)為通過(guò)項(xiàng)目的設(shè)置、產(chǎn)品和模式的創(chuàng)新，吸引和激發(fā)“有閑”群體的旅游需求，或者將工作與休閑更好的融合，是尋求工作日旅游最佳解決方案的突破點(diǎn)。新常態(tài)下，符合市場(chǎng)需求的研學(xué)旅行、老年旅游、會(huì)獎(jiǎng)旅游將成為工作日解決方案的三個(gè)重要方向。
在2016年全國(guó)旅游工作會(huì)議上，李金早講話指出，要積極發(fā)展旅游新業(yè)態(tài)，積極推進(jìn)研學(xué)旅游。景區(qū)往往具備豐富的氣候資源、生物資源、地貌資源、歷史文化資源等等，具備開(kāi)展研學(xué)旅行的先天條件。在政府政策的支持下、在父母對(duì)子女教育重視程度的不斷加強(qiáng)以及經(jīng)濟(jì)水平不斷提高的現(xiàn)實(shí)條件下，未來(lái)這一市場(chǎng)將面臨巨大的發(fā)展空間，將成為未來(lái)中國(guó)旅游業(yè)創(chuàng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
在產(chǎn)品層面，綠維創(chuàng)景認(rèn)為“六大產(chǎn)品和兩大基地”，將成為未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)：工業(yè)科技旅游產(chǎn)品、自然生態(tài)旅游產(chǎn)品、歷史文化旅游產(chǎn)品、紅色經(jīng)典旅游產(chǎn)品、鄉(xiāng)村扶貧旅游產(chǎn)品、現(xiàn)代景觀（城市）旅游產(chǎn)品、研學(xué)戶(hù)外基地、研學(xué)旅行基地。
在2016年全國(guó)旅游工作會(huì)議上，李金早明確提出要積極推進(jìn)老年旅游。在大眾旅游時(shí)代與養(yǎng)老時(shí)代同步來(lái)臨的市場(chǎng)現(xiàn)狀下，老年旅游將迎來(lái)一個(gè)全新的發(fā)展局面。綠維創(chuàng)景認(rèn)為，將度假與養(yǎng)老這兩個(gè)服務(wù)業(yè)進(jìn)行融合，以老年旅游為切入點(diǎn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的完善以及旅游產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的融合，是工作日旅游解決方案的破冰之舉，也是大眾度假時(shí)代的迫切所需。
養(yǎng)老 旅游=度假型養(yǎng)老模式
度假型養(yǎng)老基地=一個(gè)中心 二個(gè)結(jié)構(gòu) 三個(gè)主題 四大配套 五大產(chǎn)品 六大植入
會(huì)議市場(chǎng)不受季節(jié)、節(jié)假日、周期長(zhǎng)短等時(shí)間因素的影響，是解決工作日旅游平淡的潛力市場(chǎng)之一。中國(guó)目前已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)“新常態(tài)”階段，所有事情正在逐漸回歸其本質(zhì)。會(huì)議市場(chǎng)也應(yīng)該擺脫以往以滿(mǎn)足“政府需求”為出發(fā)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)理念，適應(yīng)新常態(tài)，向著市場(chǎng)化方向發(fā)展。綠維創(chuàng)景認(rèn)為，以會(huì)議形成產(chǎn)業(yè)聚集，以會(huì)獎(jiǎng)旅游、會(huì)議接待為特色及主導(dǎo)，以其他旅游產(chǎn)業(yè)為支持，擁有大規(guī)模休閑度假項(xiàng)目和住宿接待設(shè)施的會(huì)都模式，將引領(lǐng)會(huì)議市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展方向。
夜間旅游是景區(qū)延長(zhǎng)游客停留時(shí)間、深化旅游資源開(kāi)發(fā)、延長(zhǎng)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要途徑。如何解決景區(qū)“白天觀光，晚上睡覺(jué)”的問(wèn)題？綠維創(chuàng)景認(rèn)為夜間旅游吸引力的打造，可以通過(guò)夜間造景、民俗活動(dòng)、商街夜市、演藝活動(dòng)，彌補(bǔ)旅游市場(chǎng)夜晚消費(fèi)這一空白點(diǎn)，形成全新的旅游生活方式。
夜間解決方案四大武器
春季最重要的自然資源是花草，最重要的文化資源是民俗；秋季是一個(gè)收獲的季節(jié)，各種各樣的果實(shí)以及獨(dú)特的景觀是秋季旅游可依托的資源。由于氣候溫度的相似性，春季和秋季是旅游觀光的最佳季節(jié)，其旅游解決方案也存在相似性。綠維創(chuàng)景認(rèn)為，春秋季旅游的解決方案可以通過(guò)“藝術(shù) 參與體驗(yàn)”的手法，朝著“大地景觀 廟會(huì)節(jié)慶”的方向發(fā)展，即以大地藝術(shù)景觀為吸引核，以文化體驗(yàn)、休閑游樂(lè)為主導(dǎo)，通過(guò)舉辦節(jié)慶、節(jié)事、廟會(huì)等多種形式的主題活動(dòng)，將春秋季旅游打造成集觀光游樂(lè)、文化體驗(yàn)、特色購(gòu)物、特色餐飲、特色住宿等于一體的休閑度假方式。
夏季屬于旅游的旺季，但也需要核心項(xiàng)目來(lái)引爆?？崾钕娜?，沒(méi)有什么比一場(chǎng)水上樂(lè)園里盛大的狂歡更讓人暢快淋漓。水樂(lè)園作為夏季旅游核心引爆項(xiàng)目，其成本回收期較短，然而現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)的水樂(lè)園大多主題重復(fù)，卻大文化創(chuàng)意，如何從眾多的水樂(lè)園中突圍而出？綠維創(chuàng)景認(rèn)為水樂(lè)園的項(xiàng)目不能盲目追求新奇大，結(jié)合市場(chǎng)需求和本土元素、挖掘文化內(nèi)涵、注入文化靈魂、打造獨(dú)特的主題才是水樂(lè)園吸引力塑造的關(guān)鍵。同時(shí)，樂(lè)園內(nèi)所有的建筑、景觀、游樂(lè)設(shè)施、活動(dòng)、表演、氣氛、附屬設(shè)施、商品等方面，必須服務(wù)于“主題”定位，在主題整合下，形成項(xiàng)目的獨(dú)特吸引力，凸顯“獨(dú)特性賣(mài)點(diǎn)”，最終形成主題品牌。另外，特色產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)也是水樂(lè)園保持生命力的關(guān)鍵，綠維創(chuàng)景在項(xiàng)目實(shí)踐中，總結(jié)了水樂(lè)園的“八最”特色產(chǎn)品：
冬季寒冷不便出行，傳統(tǒng)意義上屬于旅游淡季。但其鮮明的季節(jié)特色催生出許多獨(dú)特的景致與游憩方式，如果好好打造，可形成景區(qū)的引爆點(diǎn)。如何利用豐富的冰雪資源，擺脫三個(gè)月之久的“半休眠狀態(tài)”，點(diǎn)燃游客冬天里的熱情？綠維創(chuàng)景認(rèn)為，冬季旅游的打造要綜合運(yùn)用冰雪、民俗、溫泉等冬季特有的資源，并結(jié)合休閑運(yùn)動(dòng)打造，形成“溫泉 冰雪嘉年華 廟會(huì) 溫室”的產(chǎn)品架構(gòu)。
溫泉是地?zé)?，作為生態(tài)能源、清潔能源，符合發(fā)展趨勢(shì)，是盤(pán)活地區(qū)冬季旅游的核心資源之一。溫泉休閑項(xiàng)目作為冬季旅游的核心項(xiàng)目之一，隨著消費(fèi)需求不斷升級(jí)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，規(guī)?；?、綜合性、復(fù)合型的“溫泉綜合體”已經(jīng)成為溫泉休閑市場(chǎng)的主流模式。綠維創(chuàng)景認(rèn)為，溫泉綜合體就是要通過(guò)三中心——核心吸引中心、休閑聚集中心、延伸發(fā)展中心的構(gòu)建，來(lái)打造人氣、形成商氣、帶動(dòng)地氣。
陶醉于林海雪景風(fēng)光，冰雪上放肆撒野，美輪美奐冰雕展，玩北國(guó)風(fēng)情滑雪體驗(yàn)，感受濃郁民俗風(fēng)情，全家總動(dòng)員，享受冰雪世界的歡樂(lè)時(shí)光……這就是冰雪嘉年華的魅力所在。冰雪嘉年華是依托冰雪資源，秉承狂歡精神，利用冰雪旅游資源開(kāi)發(fā)的一系列冰雪旅游產(chǎn)品。綠維創(chuàng)景認(rèn)為應(yīng)該通過(guò)以下五類(lèi)產(chǎn)品，構(gòu)建冰雪嘉年華旅游產(chǎn)品體系，形成冬季度假聚集結(jié)構(gòu)。
冬季廟會(huì)模式，指依托地域特色民俗活動(dòng)、傳統(tǒng)節(jié)慶、民間宗教等文化資源，通過(guò)開(kāi)發(fā)一系列民俗觀光、集市活動(dòng)、休閑娛樂(lè)、文化體驗(yàn)、特色餐飲等冬季旅游產(chǎn)品，來(lái)打造特色旅游目的地的模式。冬季廟會(huì)一般在12月初至來(lái)年的2月中旬，持續(xù)70天左右，以周末和節(jié)假日為主導(dǎo)。綠維創(chuàng)景認(rèn)為冬季廟會(huì)聚集了地方民俗展示、創(chuàng)意集市、土特產(chǎn)品展銷(xiāo)集市、餐飲、祭祀、民俗游樂(lè)與冰雪游樂(lè)等多種消費(fèi)結(jié)構(gòu)，是冬季匯集人氣的一個(gè)重要模式，也是解決冬季旅游的方法之一。
溫室已經(jīng)逐漸由單一的農(nóng)業(yè)種植功能，發(fā)展成為以溫室設(shè)施為載體，以恒溫環(huán)境為賣(mài)點(diǎn)，以全時(shí)休閑度假為理念，集合生態(tài)觀光、休閑娛樂(lè)、旅游度假、科普教育、農(nóng)業(yè)種植等為一體的綜合性智能溫室，成為引爆冬季旅游的一個(gè)新的引擎。綠維創(chuàng)景認(rèn)為可以依托以下四種形態(tài)進(jìn)行升級(jí)開(kāi)發(fā)。
總結(jié)：
以上模式和方法，形成了以消費(fèi)為提升，從而帶活一些旅游群體的解決方案。但是無(wú)論有多少解決方案，都不大可能把北方地區(qū)的冬季旅游變得比夏天旺盛。我們可以做一部分努力，去調(diào)節(jié)這些結(jié)構(gòu)，但是不可能徹底解決這個(gè)問(wèn)題。因此在這樣的基礎(chǔ)下，誰(shuí)能夠有效地第把季節(jié)問(wèn)題解決，其旅游的價(jià)值就是最高的，資源的使用效率和收益能力也是最好的，發(fā)展結(jié)構(gòu)也是最良的。
近兩三年，我國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍欠佳，越來(lái)越多的人表示不再看好旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景。其原因所在，是國(guó)內(nèi)多數(shù)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式幾乎與普通住宅無(wú)異，未能正視購(gòu)房者的真正需要，從而才導(dǎo)致項(xiàng)目被頻頻貼上“華而不實(shí)”的標(biāo)簽。
我國(guó)旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀
全國(guó)旅游地產(chǎn)面臨著大批滯銷(xiāo)的局面
國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)普遍具有三塊短板
全國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化
從項(xiàng)目的層面來(lái)看，我國(guó)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目面臨著的是一個(gè)共性問(wèn)題，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的相似度過(guò)高，同質(zhì)化現(xiàn)象過(guò)于嚴(yán)重。具體來(lái)看，又表現(xiàn)在兩個(gè)層面：
一是旅游地產(chǎn)與普通住宅項(xiàng)目之間的同質(zhì)化。我國(guó)大部分的旅游地產(chǎn)更像是在旅游景區(qū)附近所開(kāi)發(fā)的大型住宅項(xiàng)目，并未真正體現(xiàn)出旅游地產(chǎn)所應(yīng)具備的休閑娛樂(lè)性質(zhì)。開(kāi)發(fā)商依舊是站在住宅開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看待項(xiàng)目，也是從希望項(xiàng)目更受市場(chǎng)歡迎、去化更快的角度出發(fā)，為項(xiàng)目配套建設(shè)一些休閑設(shè)施。大部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中的配套，比如休閑會(huì)所、健身館、SPA、餐廳等，對(duì)于一個(gè)高端住宅項(xiàng)目也同樣適用。
另一是旅游地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)之間的同質(zhì)化，這一點(diǎn)在當(dāng)前市場(chǎng)中體現(xiàn)的更為嚴(yán)重。開(kāi)發(fā)商把旅游地產(chǎn)做成了一條標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，使其可以在全國(guó)復(fù)制，隨便把某個(gè)海南的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目搬到云南，甚至是搬到環(huán)渤海，好像都不存在任何的違和感。但事實(shí)上，優(yōu)秀的旅游地產(chǎn)應(yīng)因地制宜的，一個(gè)項(xiàng)目中需要什么樣的配套應(yīng)該是由項(xiàng)目所背靠的景觀資源來(lái)決定的。
旅游地產(chǎn)價(jià)值有限
旅游地產(chǎn)算的上是奢侈品。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，一套度假房子是屬于投資性質(zhì)的房產(chǎn)？還是屬于自住性質(zhì)的消耗商品？這是在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目定位前，需要想清楚的問(wèn)題。
地段較偏轉(zhuǎn)手成問(wèn)題。考慮資金成本、開(kāi)發(fā)周期、旅游地產(chǎn)特性，多數(shù)選址遠(yuǎn)離市中心，甚至在開(kāi)發(fā)熱情高漲時(shí)期，選址遠(yuǎn)離城市的地方，選址決定一方面區(qū)域產(chǎn)業(yè)匱乏、購(gòu)買(mǎi)力難以持續(xù)，另一方面項(xiàng)目周邊配套不完善，難以滿(mǎn)足業(yè)主基本的“衣食住行”需求，空城的案例比比皆是；在市場(chǎng)好的情況下，旅游地產(chǎn)屬于沖動(dòng)型消費(fèi)，市場(chǎng)冷靜后進(jìn)入理性期，尤其是進(jìn)入二手市場(chǎng)的旅游地產(chǎn)物業(yè)很難再次脫手，資金占?jí)骸?/strong>
我國(guó)居民大多仍未形成度假置業(yè)的觀念
我國(guó)的旅游休閑產(chǎn)業(yè)起步的較晚，在近5-10年才得到快速的發(fā)展。購(gòu)買(mǎi)旅游地產(chǎn)所針對(duì)的應(yīng)該是一個(gè)擁有較為成熟的旅游度假觀的社會(huì)，但我國(guó)群眾以及社會(huì)環(huán)境還缺乏以下觀念和條件：第一，我國(guó)居民能夠享受的假期時(shí)間較短，不足以形成大量的度假置業(yè)需求。2015年我國(guó)的人均帶薪假期為10天，在全球62個(gè)國(guó)家和地區(qū)中排名倒數(shù)第三。而在發(fā)達(dá)國(guó)家，較長(zhǎng)的假期允許了他們能夠每年花費(fèi)一個(gè)多月的時(shí)間在另外一個(gè)地方居住，因而存在大量的異地置業(yè)需求。第二，旅游作為一項(xiàng)休閑度假活動(dòng)，在近5年內(nèi)才得到了爆發(fā)。大多數(shù)居民還未形成每年固定去某個(gè)地方度假的習(xí)慣。第三，旅游活動(dòng)在我國(guó)更像是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的產(chǎn)物，這導(dǎo)致了在大部分群眾的理念中，旅游更多的是意味著消費(fèi)而非悠閑度假。
旅游地產(chǎn)如何受歡迎
如何滿(mǎn)足客戶(hù)
我們選取當(dāng)下主流旅游地產(chǎn)項(xiàng)目作為案例，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套搭建和社群聯(lián)系三個(gè)方面進(jìn)行敘述，剖析其如何通過(guò)滿(mǎn)足客戶(hù)需求，增強(qiáng)項(xiàng)目使用頻次和吸引力。
配套搭建：如何添加場(chǎng)景？如何增強(qiáng)體驗(yàn)性與互動(dòng)性？
先前，旅游地產(chǎn)常依附山海、湖泊等自然資源開(kāi)發(fā)，如果資源不具備稀缺屬性，在庫(kù)存量高企的情況下，房產(chǎn)的升值、保值性會(huì)被大大削弱；同時(shí)，資源景觀單一，缺乏持續(xù)的互動(dòng)性，使得多數(shù)旅游大盤(pán)，在首次大開(kāi)大合熱銷(xiāo)后，后續(xù)來(lái)訪客戶(hù)降低、銷(xiāo)售乏力。如何通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)，增添項(xiàng)目場(chǎng)景，增加體驗(yàn)性值得思考。
旅游地產(chǎn) 文化
選取西安曲江為例，模式實(shí)質(zhì)為“文化內(nèi)核 價(jià)值傳播 新城市開(kāi)發(fā)”，通過(guò)文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，推動(dòng)城鎮(zhèn)化；其中，作為城市名片和重要旅游景點(diǎn)的“曲江系”文化內(nèi)核，有大雁塔噴泉廣場(chǎng)、大唐不夜城、曲江海洋館、大唐芙蓉園、南湖、大慈恩寺、寒窯等人文景觀，產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋旅游、會(huì)展、演藝、商貿(mào)、餐飲等。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程看，中海、金地、紫薇、萬(wàn)科等相繼發(fā)力，早期旅游地產(chǎn)屬性強(qiáng)，品類(lèi)以別墅、洋房等豪改類(lèi)產(chǎn)品為主，多年穩(wěn)居全市成交均價(jià)最高片區(qū)； 伴隨城市化進(jìn)程，目前曲江一期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)飽并向二期擴(kuò)展，陽(yáng)光城、金科等開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)入，項(xiàng)目定位上面向剛需首改類(lèi)客戶(hù)，產(chǎn)品以高層、小高為主。
社群聯(lián)系：如何通過(guò)線上平臺(tái)和線下活動(dòng)，增強(qiáng)客戶(hù)粘性？
目前，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目為增強(qiáng)客戶(hù)體驗(yàn)性和社區(qū)粘性，多數(shù)開(kāi)發(fā)商一般愿意建立“客戶(hù)關(guān)系部”進(jìn)行客戶(hù)對(duì)接，進(jìn)行跨界整合，建立商家聯(lián)盟，并且提供許多特色活動(dòng)或服務(wù)，與物業(yè)緊密聯(lián)合；做的比較好的如綠城會(huì)，針對(duì)孩子的四點(diǎn)半學(xué)堂、海豚計(jì)劃，針對(duì)老人的頤樂(lè)學(xué)院、紅葉計(jì)劃等等。同時(shí)，也存在“重線上、輕線下”，缺乏長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)思路和團(tuán)隊(duì)支持，很多社區(qū)活動(dòng)不了了之，淪為前期營(yíng)銷(xiāo)的噱頭。
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