露臺(tái)陽光房主要集中在一樓跟頂樓，而且以新建小區(qū)居多，陽臺(tái)、露臺(tái)、樓頂都是改建陽光房的場(chǎng)所，不過業(yè)主們搭建陽光房的目的卻各不相同，有人是為了增加采光，有人是為了遮風(fēng)擋雨，也有人要的就是那種小資的感覺。一片玻璃幕墻，一塊玻璃天花板，圍成頂樓一個(gè)透明的空間。里面放一把長(zhǎng)椅，擺一張小桌，喝個(gè)茶、看看報(bào)，很是愜意。
最近兩年這種讓居民在自家愜意享受陽光的陽光房開始多了起來。但是記者調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)，陽光房看似愜意的背后，也埋藏著很多隱患，就連陽光房本身是不是違章建筑，目前相關(guān)部門也莫衷一是。
很多業(yè)主在自家房頂或者露臺(tái)建一個(gè)陽光房無可厚非，往往也沒有咨詢物業(yè)或者相關(guān)單位，到陽光房建好之后，相關(guān)部分則要求拆除。所以如何界定陽光房是否是違章建筑，了解清楚再建不遲。
首先，很多開發(fā)商利用買樓頂送露臺(tái)的噱頭刺激消費(fèi)者買房，熟不知露臺(tái)是整棟大樓共有，不能搭建陽光房，所以基于這一點(diǎn)，我們要了解物業(yè)的相關(guān)規(guī)定，如果能作為私有，則物業(yè)不會(huì)插手。
頂樓露臺(tái)陽光房違章處理辦法
其次，看搭建的陽光房是否影響鄰居采光，即使露臺(tái)是你的，物業(yè)不管你違建，樓下的業(yè)主也會(huì)到處投訴，甚至朝你吐唾沫的事情也是有的，所以一定要考慮鄰里的采光問題。
陽光房是否影響鄰居采光
陽光房是否違規(guī)搭建
取決于所占露臺(tái)是否為業(yè)主共有
1、業(yè)主共有
不管是否搭建成房都屬于違建
2、業(yè)主私人所有
a）相關(guān)條約中有禁止搭建“陽光房”的條款
則業(yè)主不可以搭建陽光房
b）相關(guān)條約中沒有禁止搭建“陽光房”的條款
則在不影響其他業(yè)主采光的前提下可以搭建陽光房
對(duì)已有的建筑設(shè)施進(jìn)行修整或重建
都必須要報(bào)備物業(yè)，與物業(yè)、開發(fā)商溝通協(xié)商
并去有關(guān)部門辦理審批手續(xù)
到規(guī)劃局進(jìn)行申請(qǐng)備案
陽光房的搭建會(huì)根據(jù)情況酌情處理
比如說在開發(fā)時(shí)已經(jīng)存在的露臺(tái)基礎(chǔ)上改建
入戶查處有難度
另外
出于安全考慮會(huì)默許業(yè)主進(jìn)行封閉了。
如果是在樓頂或者在沒有的基礎(chǔ)上加蓋陽光房
那么肯定屬于違章建筑，必須進(jìn)行處理
不少人認(rèn)為，在自己家加蓋建筑，那是自己的事，干嘛有那么多人來管?？墒俏覀兿胝f你家確實(shí)是你的，可是小區(qū)是大家的，所以不能太任性，想干什么就干什么。如果沒有個(gè)制度約束大家，小區(qū)里圈塊地，養(yǎng)雞，養(yǎng)鴨子，養(yǎng)鵝，小區(qū)大門口就蓋房，租給賣早點(diǎn)的，焊?jìng)€(gè)鐵棚子，就成了私人車庫了，只要有點(diǎn)空地，馬上有人占上，這樣的小區(qū)還能住人嗎？
其實(shí)還有許多數(shù)不清的案例，歸結(jié)一句便是拆拆拆！所以說，陽光房的搭建事前準(zhǔn)備非常重要，咨詢物業(yè)、主動(dòng)與其他業(yè)主溝通乃重中之重。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：
(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;
(二)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;
(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。
也就是說，在購買住宅時(shí)，如果露臺(tái)已經(jīng)被城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，屬于該住宅的規(guī)劃范圍內(nèi)，業(yè)主作為住宅的合法使用權(quán)人，只要在對(duì)露臺(tái)的裝飾裝修過程中沒有侵害到其他業(yè)主的利益或違背了物業(yè)管理規(guī)約的約定，就有權(quán)根據(jù)自己的需要決定是否對(duì)露臺(tái)進(jìn)行裝飾裝修，物業(yè)無權(quán)進(jìn)行干涉。
但如果未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，業(yè)主私自對(duì)露臺(tái)進(jìn)行裝飾裝修屬于違反規(guī)劃進(jìn)行裝飾裝修，物業(yè)管理單位才有權(quán)按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定予以制止。
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