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二手房買賣中，有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)賣家或買家反悔的情況。尤其是在房?jī)r(jià)處于上升階段的時(shí)候，買家經(jīng)常會(huì)擔(dān)心賣家是否會(huì)出現(xiàn)毀約的情況。
那么如果出現(xiàn)了毀約，要是訴諸法律，法院會(huì)怎么判決？二手房毀約主要有哪些情形？如果違約了怎么辦？違約取證需要哪些材料？
對(duì)于大家來(lái)說(shuō)，這些風(fēng)險(xiǎn)和如何防范，最好是先了解。
【京房字】的合作伙伴青葵律師事務(wù)所和獵鷹法律顧問(wèn)為大家提供了一整套的案情分析和律師建議，希望對(duì)大家有所幫助。
一、案例
王某夫婦經(jīng)過(guò)中介看中了位于市內(nèi)的一套建筑面積88.34平米，房屋價(jià)款902000元的房屋。2016年8月21日，經(jīng)地產(chǎn)中介公司，王某夫婦與該房屋房主齊某簽訂了《房屋買賣合同》，約定購(gòu)買看中的房屋，價(jià)款為902000元。
買賣雙方約定，出賣方齊某商業(yè)貸款購(gòu)買房屋；簽訂合同時(shí)買受人向出賣人支付定金50000元，由中介方代收，剩余首付款212000元由買方過(guò)戶當(dāng)天向出賣人支付，尾款640000元由貸款銀行一次性支付出賣人。
同時(shí)，合同特別約定違約責(zé)任：如買受人違約，定金50000元不予退還；如出賣人違約雙倍返還定金共計(jì)100000元。合同簽訂后，王某夫婦向李某支付了50000元定金。
同年9月20日，雙方及地產(chǎn)中介公司還達(dá)成《補(bǔ)充協(xié)議》。
其中約定，第一，因出賣人在規(guī)定期限內(nèi)無(wú)法償還銀行按揭，經(jīng)三方協(xié)商，買受人在該地產(chǎn)中介公司陪同下與出賣人一起到銀行將首付款金額共計(jì)212 000元交于銀行用于幫助出賣人結(jié)清該房屋按揭，過(guò)戶當(dāng)天買受人不再向出賣人支付首付款；
第二，為了保證買受人資金安全，出賣人保證按揭當(dāng)天（2016年9月20日）把產(chǎn)權(quán)證交于買受人保管，并且出賣人保證拿到他項(xiàng)權(quán)證當(dāng)天聯(lián)系買受人在該地產(chǎn)中介公司陪同下到房管局辦理抵押注銷，并且出賣人保證注銷抵押后三個(gè)工作日內(nèi)與買受人到房管局辦理房屋過(guò)戶手續(xù)；
第三，如出賣人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)履行上述第2、3條補(bǔ)充協(xié)議，出賣人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任（雙倍定金100000元）及買受人在購(gòu)買此房屋中所產(chǎn)生的一切費(fèi)用（共計(jì)226000元）。
合同和補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，王某夫婦于2016年9月20日通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式向齊某支付了212000元，齊某結(jié)清了房屋按揭，并申請(qǐng)辦理了房屋合同備案按揭信息及預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記注銷手續(xù)。隨后，雙方約定10月8日辦理過(guò)戶手續(xù)。
眼看著這套位于市內(nèi)的房屋就要到手了，王某夫婦高興了好幾天。約定日當(dāng)天，王某夫婦和齊某及該地產(chǎn)中介公司如約來(lái)到房管局后，意外卻發(fā)生了。就在雙方排隊(duì)等候辦理的十幾分鐘里，事情發(fā)生了變化。
“我們家在這個(gè)小區(qū)那套八十平的房子賣了一百萬(wàn)呢！”“那還不錯(cuò)哦，肯定賺不少，那的房子本來(lái)就搶手，不愁沒人買?！比巳何跷跞寥粒芏嗳嗽诮涣鞫址拷灰住靶牡谩薄＿@幾句話清清楚楚傳到了賣方齊某的耳中，齊某一聽，心想，這么賣出去自己不是要虧好多。
齊某當(dāng)即翻臉拒絕辦理過(guò)戶手續(xù)。雙方在房管局爭(zhēng)執(zhí)半天不歡而散。想到自己房子還可以多賺不少，回去之后，齊某隨即將涉案房屋高出雙方成交價(jià)掛在中介繼續(xù)出賣，并在將產(chǎn)權(quán)證交付王某夫婦保管后，向房管局申請(qǐng)了補(bǔ)證登記。
齊某心想，只要把這合同撤銷了，那就可以再以高價(jià)出售了。于是，他分別于2016年10月14日、10月26日向王某夫婦郵寄了解除合同的通知書。并以短信形式告知解除合同的要求，均未得到回復(fù)，齊某認(rèn)為自己已經(jīng)通知到了王某夫婦，對(duì)方?jīng)]有回復(fù)，就是默認(rèn)此合同撤銷。同時(shí)齊某還到銀行以王某夫婦高評(píng)高貸、違規(guī)虛假操作為由阻止放貸。貸款銀行調(diào)查核實(shí)后認(rèn)為，雙方因房屋價(jià)格上漲存在糾紛，放貸存在風(fēng)險(xiǎn)，故最終未予以放貸。
2016年10月1日，限購(gòu)政策實(shí)施，齊某覺得，王某夫婦這下就不具有購(gòu)買房屋的權(quán)利了。而王某夫婦則認(rèn)定齊某行為違約，在2016年10月間，將齊某告上法院。
二、法院判決
房屋繼續(xù)過(guò)戶 賣方還要賠償5萬(wàn)
一審法院認(rèn)為，合同簽訂后，王某夫婦支付了購(gòu)房定金50000元，亦提前支付了首付款212000元用于幫助齊某結(jié)清該房屋按揭，現(xiàn)涉案房屋不存在權(quán)利瑕疵，限購(gòu)措施亦是2016年10月1日實(shí)施，且限購(gòu)的是商品房。
在齊某惡意阻止銀行放貸的情況下，王某夫婦同意以現(xiàn)金的形式支付余下房款并提供銀行流水予以佐證有支付能力，故王某夫婦要求齊某繼續(xù)履行合同、辦理過(guò)戶手續(xù)，理由正當(dāng)、證據(jù)充分，一審法院予以支持。
對(duì)于王某夫婦要求齊某支付違約金100000元及律師費(fèi)損失25000元的問(wèn)題。一審法院認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)對(duì)違反誠(chéng)信原則擅自違約的行為予以必要的懲戒，以維護(hù)正常的交易秩序。結(jié)合本案的實(shí)際情況，齊某違反誠(chéng)信原則的行為，在同等條件下勢(shì)必會(huì)增加王某夫婦的購(gòu)房成本，但考慮到合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度等綜合因素，一審法院酌情支持王某夫婦違約金、損失合計(jì)50000元。
經(jīng)過(guò)法院一審判決，齊某于判決生效后五日內(nèi)協(xié)助王某夫婦辦理位于市內(nèi)的房屋過(guò)戶手續(xù)并支付王某夫婦違約金、損失合計(jì)50000元，駁回王某夫婦其他訴訟請(qǐng)求。
后齊某不服，向中級(jí)人民法院申請(qǐng)上訴。經(jīng)成都市中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決駁回上訴，維持原判。
三、律師分析
在房地產(chǎn)行情向好、價(jià)格高漲的時(shí)候，房?jī)r(jià)的上漲催生了賣方毀約另行漲價(jià)出售的情況，引起較多的“二手房”買賣糾紛。比如賣家想要賣出更高的價(jià)格或者房屋共有人不同意賣房，常常會(huì)出現(xiàn)賣家反悔的現(xiàn)象。房?jī)r(jià)稍有風(fēng)吹草動(dòng)，房主就坐地起價(jià)、毀約頻發(fā)，在個(gè)人信用和更大的收益面前，不少人選擇了后者。
對(duì)違約金的理解：
違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢。違約金的標(biāo)準(zhǔn)是金錢，但當(dāng)事人也可以約定違約金的標(biāo)的物為金錢以外的其他財(cái)產(chǎn)。違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補(bǔ)償無(wú)過(guò)錯(cuò)一方當(dāng)事人所受損失的效果，因此有的國(guó)家將其作為合同擔(dān)保的措施之一，有的國(guó)家將其作為違反合同的責(zé)任承擔(dān)方式。
違約金可分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指由法律明文規(guī)定了適用情形、比例或者金額的違約金；約定違約金是指合同雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)自行約定適用情形、比例或者金額的違約金。如果合同中只對(duì)違約金做了原則性的規(guī)定，沒有具體約定違約金的比例或數(shù)額，并且有關(guān)法律也沒有明確規(guī)定違約金比例或者金額的，則可按《民法通則》及《合同法》中關(guān)于承擔(dān)違約金責(zé)任的一般原則執(zhí)行。如果合同中沒有規(guī)定違約金的條款，法律也未規(guī)定違約金比例或者數(shù)額的，但只要由于違約造成了對(duì)方的損失，違約方就應(yīng)向?qū)Ψ街Ц顿r償金。該賠償金的數(shù)額，應(yīng)當(dāng)按照對(duì)方遭受的實(shí)際損失確定。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
二手房買賣常見的違約情形：
1、出賣人將房屋直接賣給第三人
如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，但未辦理過(guò)戶手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，原買房人有優(yōu)先過(guò)戶的權(quán)利，可以向法院請(qǐng)求要求對(duì)方繼續(xù)履行合同。如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，并已辦理了過(guò)戶，那么出賣人就已經(jīng)構(gòu)成了惡意違約，造成合同不能繼續(xù)履行，這時(shí)買房人可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時(shí)要求出賣人根據(jù)房屋差價(jià)賠償違約責(zé)任。
2、出賣人要求提高房?jī)r(jià)辦理過(guò)戶
在實(shí)際買賣過(guò)程中，很多出賣人在簽訂合同后認(rèn)為房子賣得太便宜了，要求另外加錢過(guò)戶。
在這種情況下，買房人應(yīng)該立即向法院提起訴訟，要求凍結(jié)所購(gòu)房屋，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，防止出賣人將房屋賣與第三人，進(jìn)而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行，同時(shí)要求法院判定出賣人繼續(xù)履行合同。
3、出賣人賣房后反悔并要求合同無(wú)效
在這種情況下，買房人如果在買房時(shí)已經(jīng)知道了房屋還有其他共有人，并且未經(jīng)過(guò)共有人同意而購(gòu)買房屋的，在共有人要求判定合同無(wú)效時(shí)，是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋，在房屋買賣合同中，一般是認(rèn)為經(jīng)過(guò)夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續(xù)履行合同。
二手房買賣中出賣人違約怎么辦：
二手房買賣中出賣人違約后，可以根據(jù)買受人自己想如何處理而決定怎么解決。具體為：
1、如果想繼續(xù)履行合同，主張延期履行違約金，合同一般是約定按每日全部房款萬(wàn)分之幾的違約金。
2、如果想解除合同，主張解約違約金，一般合同約定的解除合同的違約金是全部房款的百分之二十。
當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。
如果當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。
二手房屋買賣合同違約取證的材料有哪些：
(一)房屋坐落的詳細(xì)地址，房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋買賣協(xié)議，協(xié)議簽訂時(shí)的中間人或在場(chǎng)人等證明材料，或者公證文書。
(二)房屋買賣協(xié)議條款不明(或不全)的，還應(yīng)提供雙方約定的定金、價(jià)款、交付時(shí)間、交付辦法等證據(jù)。
(三)其他共有人同意出賣共有房屋的書面證據(jù)，以及優(yōu)先權(quán)人放棄優(yōu)先的證據(jù)。
(四)買主搬入所買房屋居住的時(shí)間，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，以及修繕、改變房屋結(jié)構(gòu)等證明。
最后，在合同合法有效的情況下，賣方違約拒絕履行合同義務(wù)，買方要求繼續(xù)履行合同的，如果具備繼續(xù)履行合同條件的，可以支持當(dāng)事人繼續(xù)履行合同。如果不具備履行合同條件的，則應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明風(fēng)險(xiǎn)，告知其可以變更訴訟請(qǐng)求，如買受人堅(jiān)持訴請(qǐng)繼續(xù)履行合同的，可以駁回訴訟請(qǐng)求。在法院釋明風(fēng)險(xiǎn)后，如果原告變更訴請(qǐng)，提出解除合同并要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任主張的?？梢韵雀鶕?jù)合同的約定確定違約責(zé)任，在約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。對(duì)于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。
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