2012年6月20日江西省廣昌縣人民法院王長平與胡睿兩位同志聯(lián)名發(fā)表了《購房合同被判無效后已設立的抵押權(quán)是否有效？》一文，接著，6月25日崇仁縣人民法院王詩印同志發(fā)表了《也談購房合同被判無效后已設立的抵押權(quán)是否有效？》一文，筆者完全贊同這三位同志的結(jié)論，但是其理由部分筆者覺得有諸多不妥之處，亟待需要補強，本著交流與學習之目的，在此拋磚引玉，希望各位同仁不吝賜教。
【案情】
李某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定一購房合同，購得價值300萬元房產(chǎn)一套，在支付清購房款及相關費稅后辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，后李某以該房產(chǎn)作為抵押在某銀行貸款150萬元，并辦理了抵押登記。后由于李某在購房合同簽訂過程中存在欺詐行為，李某與房地產(chǎn)公司簽定的購房合同被法院判決無效，并判決李某歸還房屋，房地產(chǎn)公司退還購房款。現(xiàn)因李某貸款期限屆滿未還，銀行要求拍賣該房產(chǎn)以實現(xiàn)其抵押權(quán)，但房地產(chǎn)公司認為其才是該房產(chǎn)的所有權(quán)人，事先設定的抵押權(quán)無效。
【分歧】
購房合同被判無效后，在該房屋上已設立的抵押權(quán)是否有效？
第一種意見認為，房屋買賣合同被判無效后，應視為房屋買賣未真正發(fā)生過，房屋的所有權(quán)人自然是賣方即房地產(chǎn)公司，李某不是房屋的所有權(quán)人，無權(quán)在該房屋上設定抵押，故在該房屋上設立的抵押權(quán)無效，銀行也不能要求拍賣該房產(chǎn)實現(xiàn)其抵押權(quán)。
第二種意見認為，在合同被判無效前以該房產(chǎn)所進行的民事法律活動，不能事后以合同無效為由對抗善意第三人，即雖然房屋買賣合同被判無效，但事先在該房屋上已設立的抵押權(quán)有效。
【分析】
在本案中銀行之所以能夠行使對該房屋的抵押權(quán)，最根本的是適用善意取得制度，而不是如王長平與胡睿兩位同志所說的在購房合同被判決無效前可以確認李某享有該房產(chǎn)的所有權(quán)，因為如果購房合同被法院判決無效之后，購房合同就自始至終就是無效的，所以李某不可能也從來沒有享有該房產(chǎn)的所有權(quán)。也不是如王詩印同志所說的適用主合同與從合同的關系來確定銀行行使抵押權(quán)，因為抵押合同的效力與抵押權(quán)的效力是不同的兩回事，王詩印同志以抵押合同的效力來應證抵押權(quán)，犯了李代桃僵的錯誤。
以下是筆者的理由補強部分：
我國《物權(quán)法》明確規(guī)定了善意取得制度，第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！?br>
首先，善意取得制度適用的一個根本前提是一方當事人即處分方是無權(quán)處分。本案中李某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定的購房合同由于李某的欺詐行為導致合同被人民法院判決無效，根據(jù)合同法基本原理及我國的《民法通則》第五十八條“無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力?！币虼?，李某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的購房合同被法院判決無效后，該合同自始至終就沒有發(fā)生法律效力，而不是如王長平與胡睿兩位同志所說的李某已經(jīng)作為爭訴房產(chǎn)的所有權(quán)人登記并對外產(chǎn)生公信公示力，而在購房合同被判決無效前可以確認李某享有該房產(chǎn)的所有權(quán)。
其次，善意取得制度適用的另一個要件是受讓人必須是善意的。李某已支付清了購房款，且繳納了相關稅費并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，該房產(chǎn)作為不動產(chǎn)物權(quán)變更登記已經(jīng)完成，對外具有公信公示作用。因此，銀行在與李某簽訂借款抵押合同是完全可以斷定銀行是善意的。
再次，構(gòu)成善意取得另一個前提是其財產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有必須是通過交換而實現(xiàn)，以合理的價格有償轉(zhuǎn)讓。這種交換是指通過買賣、互易、贈與、債務清償、出資等具有交換性質(zhì)的行為，而把繼承與遺贈等不具有交易性質(zhì)的法律行為排除在外。該案中李某與銀行簽訂的借款抵押合同中，銀行要行使抵押權(quán)完全是以合理價格行使的，不會存在欺詐行為，符合善意取得制度。
最后，適用善意取得制度的另一要件是轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。根據(jù)我國《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設立?！币虼耍谖覈粍赢a(chǎn)要成立抵押權(quán)就需要辦理登記。本案中李某以該房產(chǎn)作為抵押在某銀行貸款150萬元并辦理了抵押登記。
綜上，本案中設立的抵押權(quán)有效是適用善意取得的結(jié)果。
（作者單位：江西省奉新縣人民法院）
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