今天（6月18日）一大早，就傳來大消息：《長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)國土空間總體規(guī)劃（2019-2035年）》的草案稿公布，并開始了1個(gè)月的公示。
“長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)”，是國家最新版“長三角戰(zhàn)略”里的重點(diǎn)片區(qū)。規(guī)劃范圍包括上海市青浦區(qū)、江蘇省蘇州市吳江區(qū)、浙江省嘉興市嘉善縣全域，約 2413 平方公里（含水域面積約 350 平方公里）。
在此前的文章里，我把上海的“臨港新片區(qū)”（其實(shí)就是上海的“自由港片區(qū)”）稱為長三角的“小特區(qū)”，把上述“示范區(qū)”稱為“大特區(qū)”。去年10月，國家發(fā)改委已經(jīng)正式印發(fā)了“長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)總體方案”。今天開始公示的文件，是基于這個(gè)總體方案所做出的“國土空間總體規(guī)劃”。雖然才過了不到8個(gè)月，其中部分核心內(nèi)容已發(fā)生了顯著變化。最大的變化是：
發(fā)改委“總體方案”里提出要形成‘兩核、兩軸、三組團(tuán)’的功能布局”。兩核即環(huán)淀山湖區(qū)域和虹橋區(qū)域，兩軸即滬渝高速和通蘇嘉高速的兩條創(chuàng)新功能軸，三組團(tuán)即以青浦新城、吳江城區(qū)、嘉善新城等節(jié)點(diǎn)為支撐的城市功能組團(tuán)。
而在最新公示的“國土空間總體規(guī)劃”里，提出的是“兩核、四帶、五片”的空間結(jié)構(gòu)。
兩核沒有變化，但先后順序發(fā)生了變化：之前是環(huán)淀山湖區(qū)域和虹橋區(qū)域，現(xiàn)在是虹橋區(qū)域和環(huán)淀山湖區(qū)域。這是啥意思？我之前在文章里分析過，雖然長三角是中國體量最大的城市群，但不像京津冀是2個(gè)中心城市、成渝城市群是2個(gè)中心城市、大灣區(qū)甚至是4個(gè)中心城市，而長三角只有一個(gè)中心，就是上海。所以，即便是上海帶著蘇州、嘉興在兩省一市的邊界“過家家”，也是要突出上海的。環(huán)淀山湖區(qū)域，雖然蘇州可以分點(diǎn)“湯”，但其實(shí)大部分屬于上海。所以，一體化示范區(qū)兩個(gè)“核心區(qū)域”都在上海。
以前把淀山湖放在虹橋之前，是因?yàn)楹鐦蛱h(yuǎn)了，從地理空間上搭不上示范區(qū)這邊?，F(xiàn)在上海想清楚了：虹橋商務(wù)區(qū)是我的新重點(diǎn)區(qū)域，即便是距離很遠(yuǎn)，要也當(dāng)一體化示范區(qū)的核心。另外一個(gè)重要變化是：滬渝高速和通蘇嘉高速這個(gè)“兩軸”，變成了滬寧、滬杭、滬湖、通蘇嘉甬“四軸”。在中國特色的規(guī)劃里，“軸”往往是用來連綴不太重要地區(qū)時(shí)使用的，“核心”和“重點(diǎn)片區(qū)”才是最值得你關(guān)注的。所以，我們不分析軸，看看3個(gè)重點(diǎn)片區(qū)又變成了哪5個(gè)？之前國家發(fā)改委“總體規(guī)劃”里，三個(gè)重點(diǎn)片區(qū)是：青浦新城、吳江城區(qū)、嘉善新城。很明顯，這是典型的“排排坐、分果果”。上海在拿下“兩核”之后，派出青浦區(qū)跟吳江區(qū)、嘉善縣分剩下的3個(gè)果子，一家一個(gè)，都是其傳統(tǒng)中心城區(qū)或者重點(diǎn)發(fā)展的新區(qū)。現(xiàn)在，情況出現(xiàn)了重大變化：青浦、吳江、嘉善、盛澤、先行啟動(dòng)區(qū)，這個(gè)5個(gè)片區(qū)被放在了同一個(gè)層面上。而且“青浦新城”變成了“青浦城區(qū)”，“嘉善新城”變成了 “嘉善城區(qū)”。也就是說，范圍有所擴(kuò)大。
新增加的，是盛澤和先行啟動(dòng)區(qū)。盛澤，是江蘇省蘇州市吳江區(qū)的盛澤鎮(zhèn)，這個(gè)片區(qū)入選的原因是有吳江開發(fā)區(qū)，估計(jì)是江蘇和蘇州市力推的結(jié)果。至于先行啟動(dòng)區(qū)，包括金澤（上海）、朱家角（上海）、黎里（蘇州吳江）、西塘（嘉善）、姚莊（嘉善）五個(gè)鎮(zhèn)全域，約 660 平方公里。總結(jié)一下：長三角的這個(gè)大特區(qū)，位于上海、蘇州、嘉興交界處，首先在地理上排除了安徽。其次，在“2+5”的7個(gè)重點(diǎn)片區(qū)里，上海拿下了2個(gè)核心和排名第一的重點(diǎn)片區(qū)。而蘇州拿下了吳江、盛澤兩個(gè)重點(diǎn)片區(qū)。至于浙江方面，只有嘉善為代表拿下了1個(gè)重點(diǎn)片區(qū)。至于啟動(dòng)區(qū)，是三個(gè)地方共有的。所以，上海是大贏家、蘇州是中贏家、嘉善是小贏家。下面我們看看“2+5”片區(qū)的具體定位，這有利于我們判斷其未來的投資價(jià)值。1、虹橋商務(wù)區(qū)文件原文：以虹橋商務(wù)區(qū)為發(fā)展動(dòng)力核，打造國際開放樞紐，推動(dòng)虹橋地區(qū)高端商務(wù)、會(huì)展、交通功能深度融合，建設(shè)中央商務(wù)區(qū)和國際貿(mào)易中心新平臺(tái)。全面提升虹橋綜合交通樞紐服務(wù)能力，聚焦發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)、商務(wù)會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，進(jìn)一步增強(qiáng)服務(wù)長三角、聯(lián)通國際的樞紐功能。聯(lián)動(dòng)蘇州、嘉興等中心城市，共同引領(lǐng)示范區(qū)所在的大都市圈第二圈層從后發(fā)地區(qū)走向先導(dǎo)地區(qū)。點(diǎn)評：毫無疑問，虹橋商務(wù)區(qū)是第二個(gè)浦東?；蛘哒f，當(dāng)浦東核心區(qū)基本開發(fā)完成后，虹橋是上海發(fā)展的“新抓手”，是上海地方政府“最大利益”之所在。所以，在上海買房要重點(diǎn)考慮虹橋商務(wù)區(qū)。虹橋機(jī)場的這種“復(fù)合型交通樞紐+CBD”的模式，正在被很多地方學(xué)習(xí)，比如深圳就準(zhǔn)備在機(jī)場東構(gòu)建一個(gè)新的CBD。2、環(huán)淀山湖區(qū)域
文件原文：以環(huán)淀山湖區(qū)域?yàn)閯?chuàng)新綠核，打造生態(tài)、創(chuàng)新、人文融合發(fā)展的中心區(qū)域。以生態(tài)優(yōu)先為基本理念，提升環(huán)湖生態(tài)品質(zhì)，貫通環(huán)湖岸線，打造一體化的環(huán)湖生態(tài)景觀廊道。通過優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境和景觀品質(zhì)吸引新經(jīng)濟(jì)和新業(yè)態(tài)，著力發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)，打造綠色創(chuàng)新發(fā)展的新高地。點(diǎn)評：環(huán)淀山湖（上圖）其實(shí)是環(huán)繞“淀山湖+元蕩”的區(qū)域，是真正的“一體化示范區(qū)”的地理核心。華為已經(jīng)在這里拿下大片土地，將幫助打造上海版的“松山湖”。未來，這個(gè)區(qū)域的投資價(jià)值也會(huì)大幅提高，但價(jià)值會(huì)圍繞軌道交通站點(diǎn)來分布。遠(yuǎn)離軌交站的，就差一些。3、青浦城區(qū)文件原文：青浦城區(qū)城鎮(zhèn)簇群包括青浦新城和青東地區(qū)。以創(chuàng)新研發(fā)、商務(wù)貿(mào)易、旅游休閑、會(huì)議會(huì)展為主導(dǎo)功能。重點(diǎn)完善內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升公共服務(wù)品質(zhì)和能級，提高人居環(huán)境品質(zhì)，全面承接上海全球城市核心功能。青浦新城依托區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，著力提升總部經(jīng)濟(jì)、科技研發(fā)、商業(yè)商務(wù)、金融服務(wù)等高端服務(wù)功能。青東地區(qū)著力承接虹橋商務(wù)區(qū)輻射帶動(dòng)和“進(jìn)博會(huì)”溢出效應(yīng)，做強(qiáng)大會(huì)展、大物流、大商貿(mào)等現(xiàn)代服務(wù)。點(diǎn)評：從“全面承接上海全球城市核心功能”和“著力提升總部經(jīng)濟(jì)、科技研發(fā)、商業(yè)商務(wù)、金融服務(wù)等高端服務(wù)功能”看，青浦其實(shí)更像是示范區(qū)的CBD，作用其實(shí)是超過“環(huán)淀山湖區(qū)域”的?；蛘哒f，示范區(qū)是3個(gè)核心，這第三個(gè)就是青浦。總之，上海3個(gè)片區(qū)的定位均超過江蘇和浙江片區(qū)。
4、吳江城區(qū)文件原文：吳江城區(qū)城鎮(zhèn)簇群包括吳江城區(qū)及周邊的同里、屯村、莞坪等。以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和新興業(yè)態(tài)為主導(dǎo)功能，加快推進(jìn)太湖新城建設(shè)，將其建設(shè)成為產(chǎn)城融合、新經(jīng)濟(jì)集聚發(fā)展的樣板。推動(dòng)吳江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、太湖新城等載體建設(shè)，大力發(fā)展裝備制造業(yè)，積極培育新一代信息技術(shù)、新能源、新材料、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和大數(shù)據(jù)、軟件信息、文化創(chuàng)意等新興業(yè)態(tài)。點(diǎn)評：吳江主要是以新興產(chǎn)業(yè)為主，沒有提及總部經(jīng)濟(jì)、金融功能，所以是低于青浦定位的。事實(shí)上，蘇州吳江區(qū)2019年的GDP為1985億元，上海青浦區(qū)的GDP只有1166億元。在示范區(qū)內(nèi)部，吳江區(qū)才是大哥。5、嘉善城區(qū)文件原文：嘉善城區(qū)城鎮(zhèn)簇群包括嘉善城區(qū)和周邊的天凝、干窯、楊廟等。以智能研發(fā)、旅游休閑等為主導(dǎo)功能。加快中新嘉善現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，統(tǒng)籌嘉善經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等載體資源，匯聚智能新硬件產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源，大力發(fā)展智能裝備、科技研發(fā)、軟件信息等特色產(chǎn)業(yè)。點(diǎn)評：嘉善經(jīng)濟(jì)最弱，所以表述里也缺少亮點(diǎn)。但嘉善樓市不限購，比較方便外地人買房安家，有點(diǎn)類似惠州的惠陽、大亞灣。6、盛澤鎮(zhèn)區(qū)文件原文：盛澤鎮(zhèn)區(qū)城鎮(zhèn)簇群包括吳江盛澤鎮(zhèn)（吳江開發(fā)區(qū)）、平望、震澤等。以時(shí)尚產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新創(chuàng)意為主導(dǎo)功能。推動(dòng)吳江開發(fā)區(qū)、桃源、震澤、平望“一區(qū)三鎮(zhèn)”產(chǎn)業(yè)向綠色、智能、高端升級，全方位提升紡織服務(wù)產(chǎn)業(yè)的時(shí)尚引導(dǎo)力和國際影響力。點(diǎn)評：盛澤鎮(zhèn)突然躋身重點(diǎn)片區(qū)，這是一個(gè)天降大利好。7、先行啟動(dòng)區(qū)文件原文：先行啟動(dòng)區(qū)城鎮(zhèn)簇群包括青浦朱家角、金澤鎮(zhèn)，吳江高新區(qū)和嘉善西塘、姚莊鎮(zhèn)。關(guān)注落實(shí)生態(tài)綠色理念，強(qiáng)化示范效益，共建水鄉(xiāng)客廳。先行啟動(dòng)區(qū)內(nèi)形成“1+3”集中示范項(xiàng)目，通過以點(diǎn)帶面的建設(shè)方式，重點(diǎn)打造若干示范項(xiàng)目，帶動(dòng)區(qū)域的整體發(fā)展，使得示范區(qū)的規(guī)劃理念在近期得以可見可現(xiàn)。點(diǎn)評：可以看出，啟動(dòng)區(qū)地位其實(shí)并不高。除了靠近軌道站的盤之外，投資者盡量還是考慮嘉善城區(qū)這邊。另外，值得關(guān)注的是這份規(guī)劃還把青浦新城、吳江城區(qū)、嘉善城區(qū)和盛澤（吳江高新區(qū)）列為示范區(qū)里的“活力城區(qū)”，而啟動(dòng)區(qū)沒有被提及。需要提醒大家的是：官方對于一體化示范區(qū)提出了較高的環(huán)保要求，下面是其土地規(guī)劃。
從遠(yuǎn)期看，示范區(qū)內(nèi)農(nóng)林用地占了接近46%，自然保護(hù)和保留用地占了22%，建設(shè)用地只占31%。規(guī)劃預(yù)測，到2035 年示范區(qū)規(guī)劃常住人口規(guī)模約 380 萬，其中青浦為 130 萬人，嘉善為 90 萬人，吳江為 160 萬人。至于軌道交通，規(guī)劃只提了整體要求，沒有公布具體方案。至于導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)，以無污染的新經(jīng)濟(jì)為主。還提出到 2035 年，示范區(qū)內(nèi)至少布局 3 處雙一流建設(shè)高校（校區(qū)），至少布局 5 處三級甲等綜合醫(yī)院?？傊?，這是一個(gè)低密度的生態(tài)發(fā)展區(qū)，要充分保留江南水鄉(xiāng)的風(fēng)貌。規(guī)劃還提出，在元蕩南面兩省一市交界地區(qū)（啟動(dòng)區(qū)），要建設(shè)一個(gè)30平方公里的“水鄉(xiāng)客廳”，將其打造成為體現(xiàn)示范區(qū)生態(tài)綠色理念的功能樣板。
在“水鄉(xiāng)客廳”要重點(diǎn)布局江南水鄉(xiāng)博物館、長三角藝術(shù)中心、長三角一體化發(fā)展展示中心、江南生態(tài)文明展示園以及長三角論壇永久會(huì)址。總之，長三角一體化示范區(qū)還是非常值得期待的，其中重點(diǎn)發(fā)展的片區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值將有顯著提高。對于區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)政策，規(guī)劃也有表述，主要內(nèi)容如下：
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