最近，朋友圈瘋轉(zhuǎn)一篇“科普”小文，單看標(biāo)題就很惹眼——“房產(chǎn)證上的名字，有木有你并沒什么用！”
如果真的沒有用，那爸媽用了大半生積蓄幫咱買的房，就算寫著咱的名字，結(jié)了婚難不成就不是咱的了？先別慌，這么大的事兒，先聽一聽律師的解釋。
一、房產(chǎn)證上只有一人名字時(shí)
1.結(jié)婚前他全款買了套房，這房子是他的？
解答：必須的。
根據(jù)新《婚姻法》規(guī)定，婚前全款買的房屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，結(jié)婚后也不會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。所以，萬一他結(jié)婚了，夫妻感情不和出現(xiàn)離婚，這套房子仍屬于他一個(gè)人。
2.結(jié)婚前，他貸款買了套房。這房子還是他的？
解答：那可不一定。
實(shí)際生活中，這樣的買房模式最常見：男方或其父母支付購房首付款，房子登記在男方名下，婚后夫妻雙方共同償還貸款。
那么，一旦夫妻雙方離婚了，房子怎么分便成了難題，男方主張房子登記在自己名下，房子當(dāng)然歸自己所有；女方主張婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還貸款，房子當(dāng)然也有自己的份。
《婚姻法司法解釋三》第十條規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。
依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方個(gè)人債務(wù)。
雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。
由上述規(guī)定可知，該情況首先應(yīng)當(dāng)由夫妻雙方協(xié)商處理房子，協(xié)商不成的，房子歸男方所有，以后的貸款也由男方償還，夫妻共同還貸期間房子增值部分由男方對(duì)女方予以補(bǔ)償。
此種處理方式應(yīng)當(dāng)說既兼顧雙方利益，同時(shí)又體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬以登記為準(zhǔn)的基本原則，不失為一種合法合規(guī)、合情合理的分配方式。
3.婚后他爸媽全款買了套房，登記在了他名下。這房子肯定是他的？
解答：是的。
根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第七條，婚后由一方父母出資為子女購買的房子，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女的名下的，可按照《婚姻法》相關(guān)規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與。也就是說，這房子還是他的哦。離婚時(shí)，另一方無權(quán)要求分割，咋說，連墻角都分不到。
4.婚后夫妻雙方把一方婚前取得的房產(chǎn)變賣后，又添加部分款項(xiàng)購買了房子，房子是婚前買房子的？
解答：不一定！
實(shí)踐中，此種情形也比較常見：男方婚前購置房產(chǎn)，婚后女方以地角不好、面積偏小等理由要求換房，男方不得已賣掉婚前購置的房產(chǎn)，又添加部分款項(xiàng)購買了房子，但房產(chǎn)證上仍是其個(gè)人的名字，一旦離婚，該房子如何分割就面臨很大的問題。男方認(rèn)為，該房子是其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，并且現(xiàn)在房產(chǎn)證上仍舊是自己的名字，該房子理應(yīng)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)；女方則認(rèn)為，該房產(chǎn)屬于婚后取得，應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
《婚姻法司法解釋一》第十九條規(guī)定，婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方的所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外。
根據(jù)上述規(guī)定，夫妻一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)不因婚姻關(guān)系的存續(xù)而轉(zhuǎn)換為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，男方婚前購置房產(chǎn)，婚后售出后添加部分款項(xiàng)購置了新房子，房產(chǎn)證上仍舊是男方的名字，此種情形屬于男方婚前財(cái)產(chǎn)形式的轉(zhuǎn)化，而財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)未發(fā)生變化。
因此，婚后新購置的房產(chǎn)仍屬于男方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另行添加的部分款項(xiàng)如無證據(jù)證明系男方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)由男方以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)女方予以補(bǔ)償。
二、房產(chǎn)證上寫著兩個(gè)人的名字
1.戀愛期間男方父母出資買房，登記在未婚夫妻名下，這房子歸他兩？
解答：不一定！
實(shí)踐中，這樣的買房模式也很常見：男女雙方處對(duì)象多年，但是暫未登記結(jié)婚，為了避免結(jié)婚以后添名的麻煩，房子直接登記在未婚夫妻雙方名下，一旦感情出現(xiàn)裂縫，男方主張房子是自己父母出資購買，房產(chǎn)證上加上女方的名字系以結(jié)婚為目的，現(xiàn)結(jié)婚的目的未實(shí)現(xiàn)，房子應(yīng)當(dāng)屬于自己?jiǎn)为?dú)所有；女方主張房產(chǎn)證上有自己的名字，應(yīng)當(dāng)視為男方對(duì)自己的贈(zèng)與，自己當(dāng)然是共有人，雙方未約定份額，因此應(yīng)當(dāng)平均分配。
對(duì)上述問題，男女雙方說的都有一定的道理，從國(guó)家層面尚未統(tǒng)一的規(guī)定對(duì)此予以明確，但個(gè)別省市都出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，對(duì)其管轄范圍內(nèi)發(fā)生的此類案件規(guī)定了相對(duì)明確的標(biāo)準(zhǔn)。
比如，《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理分家析產(chǎn)案件若干問題的意見》第五條規(guī)定，從不動(dòng)產(chǎn)登記的角度分析，房屋已經(jīng)確定為戀愛雙方共有。雙方終止戀愛關(guān)系分割共有財(cái)產(chǎn)，符合重大理由需要分割的情形。
共有關(guān)系終止時(shí)，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割，有協(xié)議的按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)考慮共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況，合理確定未出資方的份額，一般以10%到30%的份額為宜。
全國(guó)范圍處理此類問題的方式也都參照上海的做法，即確定房子屬雙方共有，但未出資方所占的份額較小。此方式屬于“按登記確定所有權(quán)人”和“按實(shí)際出資確定所有權(quán)人”兩種確定所有權(quán)方式的折中，是法律為了充分考慮雙方當(dāng)事人的利益而作出的妥協(xié)。
2.倆人一起貸款買的房子，是他倆的？
解答：是的。
如果這房子是他婚前貸款買的，婚后又加上了她的名字，那婚后這房子增值的部分和共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應(yīng)當(dāng)視為共同財(cái)產(chǎn)。如果這房子是倆人結(jié)婚后湊了首付，一起貸款買的，那自然是共同財(cái)產(chǎn)，歸倆人了。
3.這房子是他父母出錢買的，但寫了他倆的名字，這房子是他倆的？
解答：如果沒有“借條”，這房子就是他倆的。如果這個(gè)情景是真的，那么這房子將倍認(rèn)定為他倆的共同財(cái)產(chǎn)。
如無“借條”等其它證據(jù)，父母的出資也將被認(rèn)定為贈(zèng)與夫妻兩人的，歸雙方共有，即便是他倆鬧離婚，父母也無權(quán)索回出資錢款。
4.男女雙方戀愛期間共同出資買房，但未辦理房產(chǎn)證。
生活中，戀愛中的男女已將結(jié)婚排上日程，與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同購置了婚房，并共同出資支付了首付款，但房屋交付前由于各種原因而分手的事情比比皆是，這時(shí)購置的未交付的婚房如何處理呢？雙方都覺得該房子不吉利，主張對(duì)方給予其一定的補(bǔ)償，房子歸對(duì)方所有。
此時(shí)，該未交付的房子應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為男女雙方共有，由于未約定份額，通常視為按份共有，按照當(dāng)初各方在支付的首付款中所占的份額，確定各方在該房子中的份額。份額確定后，會(huì)出現(xiàn)以下三種情況：
（1）如果一方主張單獨(dú)取得該房子的所有權(quán)，由其按照目前的市場(chǎng)價(jià)格乘以對(duì)方所占的份額，減去對(duì)方已支付的首付款所得的差額，對(duì)對(duì)方予以補(bǔ)償，剩余貸款由其繼續(xù)償還。
（2）如果雙方均放棄房子的所有權(quán)，由法院主持對(duì)該房子進(jìn)行拍賣，所得價(jià)款償還貸款后，雙方按份額分配。
（3）如果雙方均主張房子的所有權(quán)，由雙方競(jìng)價(jià)，出價(jià)高者按照第一種情況所述的方式對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。
三、房產(chǎn)證上有第三人名字
解答：先析產(chǎn)再分割。
房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。
這樣的情況，法院一般不會(huì)將其主動(dòng)追加為第三人，而是會(huì)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴；或者根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。
四、各種過戶成本哪種最合算
當(dāng)然房產(chǎn)證上都寫父母的名字，那又會(huì)面臨另一個(gè)問題：未來過戶的成本。這個(gè)問題幾乎每個(gè)家庭或早或晚都會(huì)遇到。據(jù)了解，房產(chǎn)過戶分贈(zèng)與、買賣、繼承幾種方式，究竟哪種最便捷，哪種最省錢？
1.繼承法
主要費(fèi)用：繼承權(quán)公證費(fèi)。按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的1%來收取，最低不低于200元。
這種方法的有點(diǎn)事稅費(fèi)最低。繼承的房產(chǎn)沒有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書到房管局轉(zhuǎn)名即可。
但缺點(diǎn)也顯而易見：手續(xù)繁多跑死人。繼承房產(chǎn)需要滿足三個(gè)條件：
第一：證明自己有繼承房產(chǎn)的法律資格，或是法定繼承人，或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規(guī)定的遺產(chǎn)繼承人。遺囑繼承必須是遺產(chǎn)人逝世錢曾做過公證的遺囑才有法律效力。
第二：遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。
第三：因遺產(chǎn)是所有繼承人的共同財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)的分割協(xié)議，需要每個(gè)繼承人同意并簽字方可生效。
從上述規(guī)定可見，采用繼承法過戶房產(chǎn)，繼承人需要辦出各種證明，期間要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。
2.贈(zèng)與法
主要費(fèi)用：個(gè)稅 契稅 公證費(fèi)。直系親屬贈(zèng)與免個(gè)稅；非直系親屬贈(zèng)與視同買賣，需要支付個(gè)稅，即房產(chǎn)交易盈利部分的20%或房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）。此外還有契稅3%和公證費(fèi)1%。
需要提醒的是，以繼承法和贈(zèng)與法過戶房產(chǎn)，繼承人或受贈(zèng)人日后賣出此房時(shí)，如房產(chǎn)證年滿5年且是唯一住房，可免征個(gè)稅。否則，將計(jì)征20%個(gè)稅。
3.買賣法
主要費(fèi)用：營(yíng)業(yè)稅 個(gè)稅 契稅。在房產(chǎn)過戶中，買賣是最常見的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。但是如果買入價(jià)比較低的話，日后出售時(shí)賣出價(jià)與買入價(jià)的差額會(huì)增大，再出售時(shí)則需要繳納更多的稅費(fèi)。
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