英國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)亞太分會(huì)于2015 年十月中旬一行十五人遠(yuǎn)赴日本大阪考察當(dāng)?shù)胤课莨芾順I(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。承蒙日本集合住宅維持管理學(xué)會(huì)(Japan Institute of Condominium Living) 尾浦桓男理事長(zhǎng)及大阪住宅綜合究研究所中鳩康夫先生接待，安排日本仝業(yè)介紹日本房屋管理及參觀大阪兩個(gè)住宅項(xiàng)目，行程豐富，獲益良多。現(xiàn)將在日本之行所見所聞歸納整理，作一個(gè)綜合報(bào)導(dǎo)，好讓會(huì)友對(duì)日本人的居住狀況，政府房屋政策及房管行業(yè)的營(yíng)運(yùn)及發(fā)展有一概括認(rèn)識(shí)。
住宅市場(chǎng)概況
日本有人口一億二千多萬(wàn)， 其中23%是六十五歲以上的老年人， 估計(jì)到2050 年, 老齡人口會(huì)占整體人口40%，是全世界老齡化最嚴(yán)重的國(guó)家。根據(jù)日本公寓住宅研究中心藤本佳子教授估計(jì), 日本現(xiàn)時(shí)有六千一百萬(wàn)套住宅，業(yè)主自住率為61.7%， 其余38.3%為出租住宅， 其中54.9%為獨(dú)立屋(detached house)，45.1%為多層式住宅(condominium)，平均屋齡為三十年（英國(guó)：七十年，美國(guó)：五十五年）。日本住宅買賣以新樓為主占87%，二手樓衹占13%，與歐美比較，二手房交易占總交易量80%。有趣的是，現(xiàn)時(shí)日本全國(guó)有空置住宅八百二十萬(wàn)套，幾乎全是二手單位，但每年新建住宅卻有九十多萬(wàn)套，其中多層式住宅二十萬(wàn)套。這現(xiàn)象對(duì)近年因日?qǐng)A貶值而瘋狂到日本買二手樓的海外投資者應(yīng)該有一定啓示作用。
日本的房屋問(wèn)題
目前日本面對(duì)最嚴(yán)重的房屋問(wèn)題就是空置房屋，達(dá)八百二十萬(wàn)套，而且每年大概以五十萬(wàn)套的比率增加。造成這現(xiàn)象有兩大原因：一, 日本人買房喜新厭舊，年輕人承繼年老或去世父母遺下的住房并不普遍；二，日本人口增長(zhǎng)極速萎縮導(dǎo)致需求減少。為了配合日本戰(zhàn)后人口激增及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，日本政府陸續(xù)推出鼓勵(lì)國(guó)民置業(yè)政策的三根支柱 — 公營(yíng)住宅(1951)， 住宅金融公庫(kù)(1950) 及日本住宅公團(tuán)(1955)。這一系列的措施刺激了房地產(chǎn)的快速供應(yīng)，戰(zhàn)后建成的住宅于是只重?cái)?shù)量而不重質(zhì)量，一般設(shè)計(jì)壽命大約只有二十五至三十年，期后需要維護(hù)，翻新或重建。戰(zhàn)后建成住宅的質(zhì)量不高，入住后業(yè)主也不重視維修保養(yǎng)，因此，大部份老舊住宅都不具備重售價(jià)值。如果空置的住房完全沒(méi)有買家或承租人，就應(yīng)該盡快拆卸。但在日本的稅制中，空置土地征收的固定資產(chǎn)稅款是土地建有上蓋房屋的六倍。所以，即使閑置的破屋危房，也一律受到稅項(xiàng)優(yōu)惠。這樣，為了避免賦稅的增加，保留老舊的房屋，總比清拆化算。這些政策，在住房短缺時(shí)期有推動(dòng)置業(yè)的功效，但在房屋過(guò)剩的情況下，卻導(dǎo)致房屋庫(kù)存嚴(yán)重老化的情況。
要解決這問(wèn)題，日本若干地方政府己開始針對(duì)拆卸空置房屋，要求業(yè)主要覆行物業(yè)維修的義務(wù)，否則會(huì)給予處罰。為了鼓勵(lì)業(yè)主清拆舊樓，甚至給予清拆補(bǔ)助費(fèi)用，而國(guó)家亦正在考慮停止給予危舊房屋在固定資產(chǎn)稅中的優(yōu)惠措施。為了促進(jìn)空房的流通，日本地方政府現(xiàn)陸續(xù)開設(shè)「空房銀行」數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，向買家提供空房信息；又向二手物業(yè)的業(yè)主提供維修補(bǔ)貼，幫助他們趕快賣出物業(yè)。日本政府面對(duì)二手房嚴(yán)重空置的問(wèn)題，近年除積極鼓勵(lì)發(fā)展商提升樓宇質(zhì)量；又以實(shí)質(zhì)補(bǔ)貼鼓勵(lì)業(yè)主維修舊樓；及將空置房屋轉(zhuǎn)為公營(yíng)住宅，希望藉各種措施長(zhǎng)遠(yuǎn)地可以改善國(guó)家房屋庫(kù)存的質(zhì)量，提升其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，最終達(dá)致減低住宅空置情況，有效利用房地產(chǎn)貴重資源。中國(guó)在面對(duì)三四線城市商品房產(chǎn)能過(guò)剩所造成的「鬼城」現(xiàn)象，是否可借鑒日本的政策呢?
有別于中國(guó)和香港，日本的年輕人并無(wú)置業(yè)的負(fù)擔(dān)。就算住在地價(jià)最貴的東京，房租平均只占月入中位數(shù)約六份一。日本的房?jī)r(jià)在過(guò)去的十年幾乎沒(méi)有變動(dòng)，而許多日本公司都會(huì)向員工提供房租津貼。日本文化亦沒(méi)有像中國(guó)「有樓便有財(cái)」的概念，結(jié)婚前亦不一定有置業(yè)的考慮。在上世紀(jì)九十年代初日本經(jīng)濟(jì)泡沫爆破后，政府在1993 年推出「特定優(yōu)良租房制度」, 向草根家庭提供便宜的租房，以平衡房產(chǎn)與出租住房的供應(yīng)。根據(jù)美國(guó)Demographia InternationalHousing Affordability Survey 2016（國(guó)際住屋負(fù)擔(dān)能力調(diào)查報(bào)告 2016)，日本人的家庭收入中位數(shù)與房?jī)r(jià)比值指數(shù)是3.9 點(diǎn)，意思是日本家庭不吃不喝，可以用3.9 年的時(shí)間買到一套標(biāo)準(zhǔn)住宅，在世界發(fā)達(dá)國(guó)家排名榜中排行第8 位，屬于溫和可承擔(dān)類別；而香港的指數(shù)則為19，屬于極嚴(yán)重不可負(fù)擔(dān)的首位。
日本物業(yè)管理的行業(yè)結(jié)構(gòu)
日本的物業(yè)管理可以分為出租物業(yè)管理(asset management) 和公寓物業(yè)管理(condominium management，即住宅物業(yè)管理）二大塊。其中出租物業(yè)管理又可以細(xì)分為出租住宅的物業(yè)管理和商業(yè)物業(yè)（寫字樓，商場(chǎng)）管理。公寓物業(yè)管理是受《推進(jìn)公寓管理規(guī)范化相關(guān)法律》所制約。該項(xiàng)法律在2000 年生效，范圍涵蓋公寓管理涉及的所有法律關(guān)系，包括物業(yè)服務(wù)公司及物管從業(yè)員的資格規(guī)定，服務(wù)合約內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)條款，業(yè)主和管業(yè)公司各自的權(quán)利和義務(wù)，以及維修基金的管理等具體問(wèn)題都有明確規(guī)定。另一方面，日本卻沒(méi)有法律規(guī)管商業(yè)物業(yè)如寫字樓和商鋪的運(yùn)作，此類物業(yè)的管理多基于合約法，政府的建筑，消防，公共衛(wèi)生及供水供電等相關(guān)條例。日本的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)由二戰(zhàn)后差不多半個(gè)世紀(jì)的高速發(fā)展進(jìn)入停滯狀態(tài)。隨著人口減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)極度萎縮，土地價(jià)格直線下降，空置住宅不斷增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)由買家主導(dǎo)。在房地產(chǎn)業(yè)而言，大趨勢(shì)是在確保房屋的供應(yīng)量的大前題下致力提高建筑物的質(zhì)量，鼓勵(lì)業(yè)主定期維修保養(yǎng)物業(yè)，在延長(zhǎng)建筑物壽命之余，亦提高了房屋的資產(chǎn)價(jià)值。物業(yè)管理專業(yè)在這方面可以扮演的角色不言而喻。
日本房地產(chǎn)證券化
在日本經(jīng)濟(jì)泡沫爆破后，市場(chǎng)普遍期待房地產(chǎn)証券化可以重新為市場(chǎng)注入動(dòng)力，從而帶動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)復(fù)甦。此等房地產(chǎn)投資信托基金公司(REIT) 的投資組合以收租物業(yè)（寫字樓，商場(chǎng)，酒店，服務(wù)式住宅，整幢公寓）為主，所以特別注意物業(yè)管理成本控制及將資產(chǎn)價(jià)值提升的功能。物業(yè)管理行業(yè)因此在這個(gè)房地產(chǎn)証卷化的潮流下受到認(rèn)可及重視，而且將房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)管理委托給專業(yè)物管公司的趨勢(shì)亦日益明顯。
日本物業(yè)管理的社會(huì)背景
日本物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容和基本業(yè)務(wù)與香港大致相同，包括大廈的清潔，廢物處理，保養(yǎng)維修，環(huán)境保護(hù)，防火防災(zāi)，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，購(gòu)買保險(xiǎn)等；不過(guò), 日本治安良好，一般商住物業(yè)少有僱用保安人員。日本人自十九世紀(jì)中葉明治維新以來(lái)，漸漸培養(yǎng)起一種集體意識(shí)文化，凡事以群體利益為先，人際相處尤重禮讓謙和。這種文化亦體現(xiàn)在物業(yè)管理上：一，公眾積極參與物業(yè)管理，業(yè)主會(huì)輪流擔(dān)當(dāng)業(yè)主委員會(huì)干事；業(yè)主會(huì)定期參加集體勞動(dòng)，清潔大廈衛(wèi)生；二，業(yè)主樂(lè)意接受花錢買服務(wù)的管理形式；三，業(yè)主認(rèn)為支付物業(yè)管理費(fèi)是理所當(dāng)然的事，拒絕繳費(fèi)是不道德的行為，拖欠管理費(fèi)的個(gè)案極少發(fā)生。
日本物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)化
根據(jù)日本現(xiàn)行《推進(jìn)公寓管理規(guī)范化相關(guān)法律》規(guī)定，物業(yè)管理從業(yè)員必須通過(guò)考試領(lǐng)取執(zhí)業(yè)牌照，從2000 年開始執(zhí)行中高層按揭共同住宅的管理從業(yè)員的注冊(cè)規(guī)程。公寓管理公司亦必須符合指定條件才可在政府部門登記注冊(cè)，登錄有效期為五年，期滿后必須重新登記，以確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力持續(xù)有效。此外又針對(duì)高層商廈的管理，從1992 年3 月開始，由日本建筑物經(jīng)營(yíng)中心設(shè)立了「大樓經(jīng)營(yíng)管理士」制度以認(rèn)證高層商廈管理人員的專業(yè)資格。
日本物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范與優(yōu)化
日本在《推進(jìn)公寓管理規(guī)范化相關(guān)法律》中規(guī)定成立「推進(jìn)物業(yè)管理正規(guī)化中心」，其主要任務(wù)是協(xié)助大廈公寓業(yè)主改善物管服務(wù)，為行業(yè)訂立標(biāo)準(zhǔn)和守則，向業(yè)主組織提供技術(shù)支援，及為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)正規(guī)化計(jì)劃和監(jiān)督。
現(xiàn)時(shí)日本有多個(gè)物業(yè)管理的專業(yè)團(tuán)體負(fù)責(zé)推動(dòng)行業(yè)的發(fā)展，它們包括日本公寓管理協(xié)會(huì)，日本高層樓宇管理協(xié)會(huì)，日本公寓大廈管理士學(xué)會(huì)等。此等專業(yè)團(tuán)體的使命是要提升執(zhí)業(yè)水平，培訓(xùn)專業(yè)人材和向公眾推廣宣傳優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的訊息。除此之外，日本政府國(guó)土交通省的住宅局下設(shè)的住宅綜合整備課，以及綜合政策局下設(shè)的房地產(chǎn)業(yè)課等從事有關(guān)物業(yè)管理的部門會(huì)連同法律界，學(xué)術(shù)界，行業(yè)協(xié)會(huì)和一些地產(chǎn)企業(yè)組成聯(lián)盟，就改善物業(yè)管理的有關(guān)法例和行業(yè)生態(tài)環(huán)境進(jìn)行研究。近年研究重點(diǎn)是防災(zāi)（地震）措施，舊樓維修和重建，空置樓房處理，住宅區(qū)規(guī)劃以及環(huán)境保護(hù)等方面。
香港訪問(wèn)團(tuán)察覺(jué)是次日方接待單位-- 集合住宅維持管理學(xué)會(huì)的執(zhí)行委員會(huì)成員包括有建筑師，物業(yè)經(jīng)理，律師，城市規(guī)劃師，工程師及大學(xué)教授，他們都是房地產(chǎn)業(yè)的精英，用自己的業(yè)余時(shí)間，為改善日本民眾的生活環(huán)境努力。
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