修訂說明
1．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的文號(hào)是多少？經(jīng)哪個(gè)部、什么時(shí)間以XXX號(hào)公告批準(zhǔn)、發(fā)布自XXXX年XX月XX日起實(shí)施？
《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291-2015，已經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2015年4月8日以第797號(hào)公告批準(zhǔn)、發(fā)布，自2015年12月1日起實(shí)施。
2．本規(guī)范是在什么基礎(chǔ)上形成的？上一版主編單位有哪些？哪些人參加？本次修訂的主要內(nèi)容有哪些？
本規(guī)范是在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291-1999的基礎(chǔ)上全面修訂而成的。上一版的主編單位是中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)（中國房地產(chǎn)估計(jì)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)前身），參編單位是建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究院、北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心、北京市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所、上海市房地產(chǎn)評(píng)估中心、深圳市物業(yè)估價(jià)所，主要起草人員是柴強(qiáng)、廖俊平、艾建國、沈建忠、陸克華、劉錦紅、劉洪玉、馮長春、楊于北、楊國誠、沈彥京、康小蕓、田耀東。本次修訂的主要內(nèi)容是：1.調(diào)整了章節(jié)劃分，刪除了原規(guī)范的第二章術(shù)語和附錄A估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式；2.增加了路線價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、損失資本化法、價(jià)差法等方法，以及房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)、房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)、為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)等目的的估價(jià)；3.細(xì)化、完善了估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告、估價(jià)職業(yè)道德等內(nèi)容。
3．修訂過程做了些什么工作？參考哪些國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)？
本規(guī)范修訂過程中，編制組開展了廣泛深入的調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)了我國房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和我國香港地區(qū)、臺(tái)灣地區(qū)以及國際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（IVSC）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
4．房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)怎樣去學(xué)習(xí)？
為便于廣大房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以及有關(guān)單位和個(gè)人在使用本規(guī)范時(shí)能正確理解和執(zhí)行本規(guī)范的條文規(guī)定，編制組按章、節(jié)、條順序編寫了條文說明，對(duì)條文規(guī)定的目的、依據(jù)以及在執(zhí)行中需要注意的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了解釋。但是，本條文說明不具有與本規(guī)范正文同等的法律效力，僅供使用者作為理解和把握本規(guī)范規(guī)定的參考。
5．目錄中有幾大點(diǎn)，具體目錄有哪些？
1總則
2估價(jià)原則
3估價(jià)程序
4估價(jià)方法
4.1估價(jià)方法選用
4.2比較法
4.3收益法
4.4成本法
4.5假設(shè)開發(fā)法
4.6其他估價(jià)方法
5不同估價(jià)目的下的估價(jià)
5.1房地產(chǎn)抵押估價(jià)
5.2房地產(chǎn)稅收估價(jià)
5.3房地產(chǎn)征收、征用估價(jià)
5.4房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)
5.5房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)
5.6房地產(chǎn)損失賠償估價(jià)
5.7房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)
5.8房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)
5.9房地產(chǎn)租賃估價(jià)
5.10建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)
5.11房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)
5.12為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)
5.13企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)
5.14房地產(chǎn)糾紛估價(jià)
5.15其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)
6估價(jià)結(jié)果
7估價(jià)報(bào)告
8估價(jià)職業(yè)道德
1總則
6．制定房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的目的是什么？依據(jù)哪部法律制定？本規(guī)范屬哪個(gè)級(jí)別的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序？
1.0.1是關(guān)于制定本規(guī)范的目的的規(guī)定，制定本規(guī)范的目的主要有三個(gè)：一是規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)；二是統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法；三是保證房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量。
房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)性很強(qiáng)，需要專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估價(jià)值的高低直接關(guān)系到有關(guān)單位和個(gè)人的切身利益，甚至關(guān)系到公共利益和人民財(cái)產(chǎn)安全?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定國家實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估制度，并規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序進(jìn)行評(píng)估。本規(guī)范即是國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序。
7．房地產(chǎn)的需要有哪些？各種房地產(chǎn)是指哪些內(nèi)容？各種價(jià)值和價(jià)格是哪些？
1.0.2關(guān)于本規(guī)范適用范圍的規(guī)定。本規(guī)范所稱房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括為了各種需要，對(duì)各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值和價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的活動(dòng)。
各種需要，是指房地產(chǎn)抵押、稅收、征收、征用、拍賣、變賣、分割、合并、損害賠償、保險(xiǎn)、轉(zhuǎn)讓、租賃、建設(shè)用地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)投資基金、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量、用房地產(chǎn)作價(jià)出資設(shè)立企業(yè)，以及企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、收購資產(chǎn)、出售資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、對(duì)外投資、合資、合作、租賃、合并、分立、清算、抵債等各種活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。
各種房地產(chǎn)，是指房屋、構(gòu)筑物、土地、在建房地產(chǎn)、未建房地產(chǎn)、已滅失房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。從用途來看，包括住宅、辦公樓、商鋪、酒店、餐館、廠房、倉庫、機(jī)場、碼頭、火車站、汽車站、汽車加油站、高爾夫球場、游樂場、主題公園、影劇院、體育場、學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)地、林地、牧場等。
各種價(jià)值和價(jià)格，包括市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、殘余價(jià)值、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、賣方要價(jià)、買方出價(jià)、招標(biāo)底價(jià)、拍賣底價(jià)、掛牌底價(jià)等。
8．為什么要結(jié)合規(guī)范GB/T50899使用？按什么標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定理解？
1.0.3房地產(chǎn)除執(zhí)行本規(guī)范外，還應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50899等國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
本規(guī)范和《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50899均是國家標(biāo)準(zhǔn)，本規(guī)范中的房地產(chǎn)估價(jià)術(shù)語的含義應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50899的規(guī)定理解。
2估價(jià)原則
9．什么是市場價(jià)值？
2.0.1市場價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的五項(xiàng)原則。市場價(jià)值過去稱為公開市場價(jià)值，是估價(jià)中最基本、最重要、最常用的一種價(jià)值類型，是指估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。
10．什么情況下用什么原則？
2.0.2、2.0.3過去認(rèn)為估價(jià)一般就是評(píng)估市場價(jià)值，因此沒有區(qū)分市場價(jià)值評(píng)估與其他價(jià)值和價(jià)格評(píng)估應(yīng)遵循的原則，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)需求的多樣化以及房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的深化和拓展，需要評(píng)估其他價(jià)值和價(jià)格的情形越來越多。在這些價(jià)值和價(jià)格評(píng)估中，有的除了要遵循市場價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的原則，還要遵循其他原則，如抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。而有的不一定要遵循市場價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的所有原則；如投資價(jià)值評(píng)估要站在某個(gè)特定單位或個(gè)人的立場上而非站在中立的立場上進(jìn)行評(píng)估，因此不一定要遵循獨(dú)立、客觀、公正原則；再如現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估，是按房地產(chǎn)的利用現(xiàn)狀而非最高最佳利用狀況進(jìn)行評(píng)估，因此不應(yīng)遵循最高最佳利用原則。總之，在評(píng)估市場價(jià)值以外的其他價(jià)值和價(jià)格時(shí)，可在市場價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的原則外增加估價(jià)原則，或者在市場價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的原則中進(jìn)行取舍，但這種增加或取舍不能是隨意的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和價(jià)值類型來增加或取舍。
11．什么是獨(dú)立、客觀、公正原則？
2.0.4獨(dú)立、客觀、公正原則中，所謂“獨(dú)立”，就是要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，在估價(jià)中不受包括估價(jià)委托人在內(nèi)的任何單位和個(gè)人的影響，應(yīng)憑自己的專業(yè)知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和執(zhí)業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)；所謂“客觀”，就是要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)；所謂“公正”，就是要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不偏袒估價(jià)利害關(guān)系人中的任何一方，應(yīng)堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)。
12．什么是合法原則？
合法原則中，所稱依法，是指不僅要依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，還要依據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)（民族自治地方應(yīng)同時(shí)依據(jù)有關(guān)自治條例和單行條例），國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價(jià)對(duì)象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)登記簿（房屋登記簿、土地登記簿）、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等（如規(guī)劃意見書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)租賃合同等）。因此，合法原則中所講的“法”，是廣義的“法”。但遵循合法原則，并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為哪種狀況的房地產(chǎn)來估價(jià)。
13．市場價(jià)值評(píng)估為什么要遵循替代原則？怎樣使用？
市場價(jià)值評(píng)估之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場上相同商品有相同的價(jià)格。因?yàn)樵谕粋€(gè)市場上如果有兩個(gè)以上價(jià)格不同的相同商品同時(shí)存在時(shí)，則理性的買者會(huì)購買其中價(jià)格最低的；或者反過來，如果有兩個(gè)以上價(jià)格相同的相似商品同時(shí)存在時(shí)，則理性的買者會(huì)購買其中效用最大的。賣者為了使其產(chǎn)品能夠賣出，相互之間也會(huì)進(jìn)行價(jià)格競爭。市場上買者、賣者的這些行為導(dǎo)致的結(jié)果，是在相同的商品之間形成相同的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格的形成一般也如此，只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)會(huì)有相近的價(jià)格。替代原則對(duì)具體的房地產(chǎn)估價(jià)工作，指明了兩點(diǎn)：一是，當(dāng)存在著一定數(shù)量與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價(jià)格時(shí)，可以通過這些相似房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格。在通常情況下，由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，難以找到各方面狀況均與估價(jià)對(duì)象相同的房地產(chǎn)，所以實(shí)際上是尋找與估價(jià)對(duì)象具有替代性的相似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，再根據(jù)它們與估價(jià)對(duì)象之間的差異對(duì)其價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正和調(diào)整。二是，在估價(jià)時(shí)不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格，而要考慮相似房地產(chǎn)之間的價(jià)格比較，特別是同一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一城市、同一個(gè)時(shí)期，為了同一種估價(jià)目的，對(duì)不同區(qū)位、不同檔次的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值應(yīng)有合理的“價(jià)差”。尤其是較好的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值不應(yīng)低于較差的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。
還需要說明的是，替代原則是針對(duì)評(píng)估價(jià)值而言的，不論采用何種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，最后都應(yīng)把評(píng)估價(jià)值放到市場上去衡量，只有當(dāng)評(píng)估價(jià)值沒有不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格時(shí)，才可以說評(píng)估價(jià)值是合理的。
14．最高最佳使用原則同時(shí)滿足的四個(gè)條件是什么？
2.0.5最高最佳利用需要同時(shí)滿足四個(gè)條件：一是法律上允許；二是技術(shù)上可能；三是財(cái)務(wù)上可行；四是價(jià)值最大化。實(shí)際估價(jià)中在選擇估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用時(shí)，往往容易忽視“法律上允許”這個(gè)前提，甚至誤以為最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用，而是在法律、法規(guī)、政策以及建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。
15．如何根據(jù)不同估價(jià)目的從不同角度來確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用狀態(tài)？
2.0.5我國目前的土地利用管理不是“認(rèn)地不認(rèn)人”，因此房地產(chǎn)權(quán)利人和意向取得者依法對(duì)房地產(chǎn)享有的開發(fā)利用權(quán)力可能是不同的。由于最高最佳利用應(yīng)是法律上允許的，所以上述兩者的最高最佳利用狀況可能不同，從而導(dǎo)致從房地產(chǎn)權(quán)利人角度和從意向取得者角度進(jìn)行估價(jià)的結(jié)果可能不同。因此，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人和意向取得者對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)利用權(quán)力不相同時(shí)，應(yīng)確定是從房地產(chǎn)權(quán)利人角度還是從意向取得者角度進(jìn)行估價(jià)。但到底應(yīng)從哪個(gè)角度進(jìn)行估價(jià)，不是估價(jià)委托人或注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以隨意決定的，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來確定。例如，建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，一般應(yīng)從意向用地者角度進(jìn)行估價(jià)；被征收房屋價(jià)值評(píng)估，一般應(yīng)從被征收人角度進(jìn)行估價(jià)；房地產(chǎn)司法拍賣等房地產(chǎn)處置估價(jià)，一般應(yīng)從意向取得者角度進(jìn)行估價(jià)；房地產(chǎn)稅收估價(jià)，一般應(yīng)從房地產(chǎn)權(quán)利人角度進(jìn)行估價(jià)。
現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)維持現(xiàn)狀的財(cái)務(wù)上可行的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值》（新房地產(chǎn)的價(jià)值一將現(xiàn)狀房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤）。
現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)更新改造的財(cái)務(wù)上可行的條件是：（更新改造后的房地產(chǎn)價(jià)值-更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值。
現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)改變用途的財(cái)務(wù)上可行的條件是：（新用途下的房地產(chǎn)價(jià)值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)的價(jià)值。
現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)改變規(guī)模的財(cái)務(wù)上可行的條件是：（改變規(guī)模后的房地產(chǎn)價(jià)值-改變規(guī)模的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)規(guī)模下的房地產(chǎn)價(jià)值。
現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)重新開發(fā)的財(cái)務(wù)上可行的條件是：（重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值。
16．估價(jià)對(duì)象的用途不一致時(shí)如何確定估價(jià)所依據(jù)的用途的規(guī)定是什么？
2.0.6估價(jià)對(duì)象的用途不一致時(shí)如何確定估價(jià)所依據(jù)的用途的規(guī)定。目前，房地產(chǎn)的實(shí)際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致的情況較為常見，如土地登記用途為工業(yè)，房屋登記用途為辦公；房屋登記用途為住宅，實(shí)際用途為商鋪。同一房地產(chǎn)，按照不同的用途進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估價(jià)值往往差異較大。由于估價(jià)目的和價(jià)值類型多樣復(fù)雜，在估價(jià)實(shí)務(wù)中究竟應(yīng)按照哪種用途來估價(jià)難以一概而論。本條結(jié)合近幾年來房地產(chǎn)估價(jià)特別是國有土地上房屋征收評(píng)估實(shí)踐，規(guī)定：在政府或其有關(guān)部門有認(rèn)定的情況下，應(yīng)按政府或其有關(guān)部門認(rèn)定的用途進(jìn)行估價(jià)；在沒有政府或其有關(guān)部門認(rèn)定的情況下，對(duì)房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途之間的不一致，可根據(jù)估價(jià)目的或最高最佳利用原則選擇其中之一進(jìn)行估價(jià)，對(duì)實(shí)際用途與房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途之間的不一致，可根據(jù)估價(jià)目的或最高最佳利用原則選擇其中之一進(jìn)行估價(jià)，對(duì)實(shí)際用途與房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，合理確定估價(jià)所依據(jù)的用途。
3 估價(jià)程序
17．為什么要按照程序開展估價(jià)？
3.0.1按照科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、完整的估價(jià)程序按部就班地開展估價(jià)工作，可以使估價(jià)工作具有計(jì)劃性并規(guī)范化、精細(xì)化，避免顧此失彼、疏忽遺漏或重復(fù)浪費(fèi)，從而可以保證估價(jià)工作質(zhì)量，提高估價(jià)工作效率。履行必要的估價(jià)程序是完成任何估價(jià)項(xiàng)目的基本要求，也是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、有效保護(hù)自己的重要手段。完成任何估價(jià)項(xiàng)目，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師都不得隨意簡化或者省略本規(guī)范規(guī)定的估價(jià)程序。
18．怎樣按照程序進(jìn)行估價(jià)？
3.0.1對(duì)因評(píng)估價(jià)值異議引起的估價(jià)鑒定，其中一項(xiàng)重要的鑒定內(nèi)容是檢查房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是否履行了必要的估價(jià)程序（包括必要的估價(jià)工作歩棸和估價(jià)工作內(nèi)容）來開展估價(jià)工作，即檢查在履行估價(jià)程序方面是否存在簡化、省略等問題或疏漏。例如，是否盡職搜集了估價(jià)所需要的資料，包括是否要求了估價(jià)委托人如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所需資料，自己是否努力搜集了其他估價(jià)所需的資料，并對(duì)估價(jià)所需的資料進(jìn)行了審慎檢查；是否對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了認(rèn)真的實(shí)地勘察；是否采用了適用的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行了正確、仔細(xì)的測算。除非是有意高估或低估，一般情況下只要估價(jià)程序做到位了，估價(jià)價(jià)值不會(huì)出現(xiàn)太大的偏差。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開展任何估價(jià)項(xiàng)目，都必須在估價(jià)程序上經(jīng)得起嚴(yán)格檢查。
19．估價(jià)程序中需注意的問題？
3.0.1在實(shí)際的估價(jià)中，本條估價(jià)程序中的一些工作步驟之間不是絕對(duì)分割開的，可以有某些交叉（如搜集估價(jià)所需資料可在受理估價(jià)委托時(shí)就要求委托人提供，在實(shí)地勘察估價(jià)對(duì)象時(shí)還可進(jìn)一步補(bǔ)充搜集有關(guān)資料），有時(shí)甚至需要一定的反復(fù)，但不得隨意簡化和省略。
20．估價(jià)委托應(yīng)由誰來統(tǒng)一受理？
3.0.2估價(jià)委托應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。
21．接受委托應(yīng)該做哪些工作？
3.0.2房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在接受估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求估價(jià)委托人向其出具估價(jià)委托書，可采取填寫估價(jià)委托書的方式。估價(jià)委托書一般應(yīng)載明估價(jià)委托人的名稱或姓名、委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)要求、委托日期等內(nèi)容。估價(jià)委托書將作為估價(jià)依據(jù)放入估價(jià)報(bào)告的附件中。
22．哪些情形不適宜簽訂估價(jià)委托合同？
3.0.2無超出本機(jī)構(gòu)的估價(jià)業(yè)務(wù)范圍、與本機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系或利益沖突、本機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任、估價(jià)業(yè)務(wù)有較大風(fēng)險(xiǎn)等不應(yīng)受理的情形，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)決定受理估價(jià)委托的，應(yīng)與估價(jià)委托人訂立書面估價(jià)委托合同。
23．合同內(nèi)容有哪些?有多少條款？應(yīng)有哪些條款？
3.0.2估價(jià)委托合同一般應(yīng)載明以下內(nèi)容：一是估價(jià)委托人和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況，包括估價(jià)委托人的名稱或姓名、住所，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、住所。二是負(fù)責(zé)本估價(jià)項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，包括姓名、注冊(cè)號(hào)。每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)選派一名能勝任該項(xiàng)目估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。三是估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象。四是估價(jià)委托人應(yīng)提供的估價(jià)所需資料，包括資料的目錄、數(shù)量，如估價(jià)委托人應(yīng)向估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、歷史成交價(jià)格、運(yùn)營收益（包括收入和費(fèi)用）、開發(fā)建設(shè)成本以及有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表等資料。五是估價(jià)過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)，如房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師等有關(guān)人員應(yīng)保守在估價(jià)活動(dòng)中知悉的估價(jià)委托人的商業(yè)秘密，不得泄露估價(jià)委托人的個(gè)人隱私；估價(jià)委托人保證所提供資料的合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的，沒有隱匿或虛報(bào)的情況，應(yīng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，搜集估價(jià)所需資料。六是估價(jià)費(fèi)用及其支付的方式、期限。七是估價(jià)報(bào)告及其交付，包括交付的估價(jià)報(bào)告類型、分?jǐn)?shù)以及估價(jià)報(bào)告的交付期限、方式等。例如，是僅提供估價(jià)報(bào)告結(jié)果，還是既提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告又提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告；是提供中文估價(jià)報(bào)告，還是提供英文估價(jià)報(bào)告，或是既提供中文估價(jià)報(bào)告又提供英文估價(jià)報(bào)告。在確定估價(jià)報(bào)告交付期限時(shí)，應(yīng)保證有足夠的時(shí)間以保質(zhì)完成該估價(jià)項(xiàng)目，不得“立等可取”。八是違約責(zé)任。九是解決爭議的方法。十是其他需要約定的事項(xiàng)。此外，估價(jià)委托合同中還應(yīng)注明其簽訂日期。
24．什么人，多少人來完成估價(jià)項(xiàng)目？
3.0.2估價(jià)工作應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師完成，其他人員只能協(xié)助或幫助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開展工作。為了保證估價(jià)質(zhì)量，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)明確一名能夠勝任其估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并應(yīng)有與其估價(jià)工作量和難度相適應(yīng)的兩名或兩名以上足夠數(shù)量能給勝任其估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)。
25．什么情況可批量評(píng)估，對(duì)流水作業(yè)方式的要求？
3.0.2應(yīng)采用批量估價(jià)的項(xiàng)目主要是適用于批量估價(jià)的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)抵押貸款后重估。房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)、房屋征收估價(jià)不宜采用批量估價(jià)。除應(yīng)采用批量估價(jià)的項(xiàng)目外，不得將有機(jī)聯(lián)系的估價(jià)工作前后割裂開來，采取流水作業(yè)方式，分別由不同的人員完成其中一部分工作。
26．如何確定估價(jià)基本事項(xiàng)？估價(jià)目的的重要性體現(xiàn)在哪些方面？
3.0.3房地產(chǎn)估價(jià)的核心內(nèi)容是為了特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行進(jìn)行分析、測算和判斷。因此，在分析、測算和判斷特定價(jià)值之前，必須弄清特定目的、特定房地產(chǎn)、特定時(shí)間和特定價(jià)值，即要弄清估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。弄清這四者稱為確定估價(jià)基本事項(xiàng)。
在實(shí)際估價(jià)中，一些房地產(chǎn)估價(jià)師不是在于估價(jià)委托人進(jìn)行充分溝通交流的基礎(chǔ)上依法確定估價(jià)基本事項(xiàng)，而是寄希望于估價(jià)委托人自己說清楚估價(jià)基本事項(xiàng)，甚至還因此抱怨估價(jià)委托人。這種想法和說法是不正確的。
在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型之間有著內(nèi)在的聯(lián)系，其中估價(jià)目的是龍頭。因?yàn)橹挥写_定了估價(jià)目的，才能確定估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。例如，從確定估價(jià)對(duì)象來看，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其他活動(dòng)的房地產(chǎn)，或征收不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)，就不應(yīng)作為相應(yīng)估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型三者之間，估價(jià)對(duì)象有時(shí)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有關(guān)，其余一般是相互獨(dú)立的。確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般在確定估價(jià)對(duì)象之前，因?yàn)橐恍┕纼r(jià)目的要求估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，估價(jià)對(duì)象狀況可能不同。
27．編制估價(jià)方案的目的是什么？
3.0.4編制估價(jià)方案的目的是為了保質(zhì)、按時(shí)完成估價(jià)項(xiàng)目。估價(jià)作業(yè)方案的核心是解決將要做什么、什么時(shí)候做以及由誰來做，是關(guān)于保質(zhì)、按時(shí)完成一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的未來一些列行動(dòng)的計(jì)劃。
28．對(duì)估價(jià)對(duì)象要準(zhǔn)備哪些資料？
3.0.5除反映估價(jià)對(duì)象狀況及其歷史成本價(jià)格、運(yùn)營收益、開發(fā)建設(shè)成本（包括成本、費(fèi)用、稅金和利潤等）等資料外，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師平常就應(yīng)留意搜集和積累估價(jià)所需資料，建立包括交易實(shí)例庫在內(nèi)的各種估價(jià)資料庫。在估價(jià)時(shí)更應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)作業(yè)方案中擬采用的估價(jià)方法，有針對(duì)性地搜集估價(jià)所需資料。特別是反映估價(jià)對(duì)象狀況及其歷史成交價(jià)格、運(yùn)營收益、開發(fā)建設(shè)成本等資料，不僅在此時(shí)應(yīng)搜集，而且在前面受理估價(jià)委托時(shí)就可要求委托人盡量提供，在后面實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象時(shí)還可進(jìn)一步補(bǔ)充搜集。
29．估價(jià)人員對(duì)委托人提供的資料應(yīng)怎樣做？
3.0.6雖然估價(jià)委托人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供其掌握的估價(jià)所需資料，并對(duì)其提供的資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，但也要對(duì)估價(jià)委托人提供的資料進(jìn)行審慎檢查。對(duì)于估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況，當(dāng)估價(jià)委托人是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人的，不能僅憑權(quán)屬證明復(fù)印件做出判斷，應(yīng)與原件核對(duì)。
30．為什么要外勘？對(duì)參加估價(jià)師外勘人數(shù)要求多少？
3.0.7房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二特性，且其價(jià)值、價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)，只有身臨其境才能真正了解和認(rèn)識(shí)它，因此實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象是做好房地產(chǎn)估價(jià)不可省略的工作歩棸。任何房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，應(yīng)至少有一名參加該項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)實(shí)施估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘工作。
31．實(shí)地查勘時(shí)怎樣去做？
3.0.7在實(shí)地勘察時(shí)，一般需要估價(jià)委托人或其代表以及被查勘房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人等房地產(chǎn)權(quán)利人到場，實(shí)地查勘人員應(yīng)向他們以及房地產(chǎn)使用人、鄰居等知情人員詳細(xì)詢問估價(jià)需要弄清的問題，認(rèn)真聽取他們關(guān)于估價(jià)對(duì)象狀況的介紹，并采取筆記、拍照、錄音、錄像等方式將實(shí)地查勘情況記錄下來，形成實(shí)地查勘記錄。實(shí)地查勘時(shí)，特別要注意核對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落和空間范圍，防止搞錯(cuò)估價(jià)對(duì)象。負(fù)責(zé)實(shí)施實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地勘查記錄上簽名，陪同實(shí)地查勘的估價(jià)委托人或者其代表和被查勘房地產(chǎn)的權(quán)利人宜在實(shí)地查看記錄上簽名或者蓋章。
32．對(duì)征收房屋外勘要求是什么？
3.0.7對(duì)被征收房屋價(jià)值評(píng)估的，房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在被征收房屋實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章。被征收人拒絕簽名或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，并應(yīng)當(dāng)在被征收房屋實(shí)地查勘記錄上簽名或者蓋章，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明。
33．實(shí)地查看時(shí)不能進(jìn)入房屋怎么辦？
3.0.8無法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘的情形，是指因征收、司法拍賣等強(qiáng)制取得或者強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，房地產(chǎn)占有人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘；或者因估價(jià)對(duì)象涉及國家機(jī)密，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得進(jìn)入其內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘情形的，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以不進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘，但應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘。
34．對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)及專業(yè)領(lǐng)域外的項(xiàng)目怎么處理？
3.0.9、3.0.10房地產(chǎn)估價(jià)中遇到的專業(yè)問題可分為兩類：一是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的；二是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域外的。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的，首先是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)；其次是對(duì)于承接的估價(jià)業(yè)務(wù)中有部分超出自己專業(yè)勝任能力的，應(yīng)聘請(qǐng)具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專家或單位提供專業(yè)幫助。
估價(jià)對(duì)象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財(cái)務(wù)狀況等，均是影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值、價(jià)格的重要因素，且日益受到人們的重視，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)予以關(guān)注和考慮。但對(duì)它們的鑒定、檢測、測量、審計(jì)等，不屬于房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域，也是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)難以勝任的。因此，經(jīng)實(shí)地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的專家咨詢后，仍然難以對(duì)它們做出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)的，應(yīng)當(dāng)建議估價(jià)委托人聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者相應(yīng)資格的專家先行鑒定或檢測、測量、審計(jì)等，再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或者專家出具的專業(yè)意見為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)。
35．房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告應(yīng)建立什么審核制度？
3.0.11對(duì)撰寫完成而尚未向估價(jià)委托人出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，類似于對(duì)生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線。為了保證出具的每份估價(jià)報(bào)告都是合格的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核等估價(jià)報(bào)告質(zhì)量管理制度，選派本機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)師或外聘房地產(chǎn)估價(jià)專家擔(dān)任審核人員，按房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)要求，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和形式進(jìn)行審核，保證估價(jià)報(bào)告真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰、規(guī)范。
36．對(duì)擔(dān)任審核人員的要求有哪些？
3.0.11擔(dān)任審核人員的本機(jī)構(gòu)人員，應(yīng)當(dāng)為注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作五年或五年以上的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，或曾經(jīng)是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作五年或五年以上的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、現(xiàn)年齡超過65周歲不予注冊(cè)的人員；外聘的房地產(chǎn)估價(jià)專家，應(yīng)具有房地產(chǎn)估價(jià)師資格或具有高級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)，并從事與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的科研、教學(xué)、管理等工作五年或五年以上。
37．對(duì)每份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告蓋章、簽字及責(zé)任是什么？
3.0.12每份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由不少于兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，并有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋公章。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得以蓋執(zhí)業(yè)專用章等個(gè)人印章代替簽名；可以只簽名不蓋個(gè)人印章，也可以既簽名又蓋個(gè)人印章。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得以蓋估價(jià)報(bào)告專用章等其他印章代替公章。分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義出具估價(jià)報(bào)告，并加蓋該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。
估價(jià)報(bào)告應(yīng)是在其上簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和蓋章的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)親自完成的。在估價(jià)報(bào)告上簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和蓋章的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)并依法承擔(dān)責(zé)任。
38．為什么要保存估價(jià)資料？對(duì)保存估價(jià)資料的有哪些要求？
3.0.14保存估價(jià)資料的目的是建立估價(jià)檔案和估價(jià)資料庫，為今后的相關(guān)估價(jià)及管理工作奠定基礎(chǔ)，同時(shí)有助于解決日后可能發(fā)生的估價(jià)爭議，有助于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師展現(xiàn)估價(jià)業(yè)績，有助于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師開展有關(guān)檢查和考核等。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全估價(jià)檔案管理制度，保證估價(jià)檔案完整、真實(shí)和安全。估價(jià)檔案應(yīng)有序存放、妥善保管、避免損毀、防止丟失、查找方便。
本規(guī)范第3.0.13條所列的估價(jià)資料中，一般的估價(jià)項(xiàng)目通常沒有估價(jià)中的不同意見記錄和外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見，但是如果有的話，應(yīng)將其保存。
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