第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要內(nèi)容
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究
(一)、可行性研究的基本概念和作用
1、可行性研究的基本概念。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)以前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須對擬建項(xiàng)目在工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行研究、論證。決策者不僅要掌握項(xiàng)目的基本情況及有關(guān)資料，還要研究該項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、在經(jīng)濟(jì)上是否合理、投資的結(jié)果是否能取得較好的效益，是否有多方案選擇的可能等等。這種技術(shù)論證的方法稱為可行性研究，其基本內(nèi)容包括市場預(yù)測和研究、技術(shù)方案研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)三個(gè)部分，
建筑容積率與建筑面積密度含義類同，區(qū)別在于容積率是無量綱的指數(shù)。
(6)、人口凈密度。
人口凈密度：居住人數(shù)÷居住建筑用地面積(人/公頃)
人口凈密度不僅反映了住宅分布的密集程度，還反映了平均居住水平，因此規(guī)劃中通常作為概算用地的綜合指標(biāo)。
(7)、居住建筑用地指標(biāo)。
居住建筑用地指標(biāo)決定于四個(gè)因素：①居住面積定額(平方米/人);②居住面積密度 (平方米/公頃);③居住建筑密度(%);④平均層數(shù)。
平均每人居住建筑用地：平均每人居住面積定額÷層數(shù)X居住建筑密度×平面系數(shù)(平方米/人)
或=每人居住面積定額×居住建筑用地面積÷總居住面積(平方米/人)
(六)、開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的職責(zé)
一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，往往需要委托某設(shè)計(jì)單位完成，但這并不等于開發(fā)商不介入這一活動(dòng)，相反，開發(fā)商必須組織并參與整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究和論證，以便規(guī)劃設(shè)計(jì)更加合理、更加切合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。開發(fā)商主要完成下列協(xié)調(diào)、管理的工作。
1、會同城市規(guī)劃部門，經(jīng)過反復(fù)勘察、研究論證，選定項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)，確定用地范圍和建設(shè)規(guī)模。
2、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，進(jìn)行多方案比較，確定規(guī)劃方案。
3、參照國家或地方政府規(guī)定的定額指標(biāo)，參與研究確定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的投資概算以及各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
4、積極為施工單位創(chuàng)造開工條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一旦確定，就要制定分期出圖計(jì)劃，盡快提出規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、管網(wǎng)綜合圖、土石方工程圖等。并抓緊組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑工程的單項(xiàng)設(shè)計(jì)，盡快完成項(xiàng)目的施工圖紙。
5、熟悉和審查圖紙。
6、組織現(xiàn)場規(guī)劃設(shè)計(jì)小組，由開發(fā)商牽頭，組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、建工、市政、公用建設(shè)等部門參加，定期開會研究在建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，使施工得以順利進(jìn)行，
四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)與管理
(一)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)與管理的內(nèi)涵與程序
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的內(nèi)涵。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)，是將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的勞動(dòng)力、資金、材料、設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施以及專業(yè)人員的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)等多種資源聚集到某個(gè)特定的時(shí)空點(diǎn)上來進(jìn)行一項(xiàng)復(fù)雜的施工生產(chǎn)活動(dòng)。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的基本程序。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)，對開發(fā)商來說，其主要職責(zé)是項(xiàng)目的組織與管理，具體任務(wù)是通過招、投標(biāo)優(yōu)選施工單位，并組織其施工，同時(shí)進(jìn)行監(jiān)督和管理，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)定的時(shí)間和投資預(yù)算范圍內(nèi)，保質(zhì)保量完成項(xiàng)目的建筑安裝工程和配套建設(shè)，并順利交付使用。按照開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間和順序，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的基本程序可分為四步，即開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)準(zhǔn)備、通過招投標(biāo)優(yōu)選施工隊(duì)伍、進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)和開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收交付使用。
(1)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)準(zhǔn)備。
開發(fā)商在項(xiàng)目開工建設(shè)之前，首先需辦理項(xiàng)目報(bào)建和施工所需各種證件批件手續(xù);完成施工現(xiàn)場勘察與施工圖設(shè)計(jì)，籌措并落實(shí)建設(shè)資金，準(zhǔn)備施工現(xiàn)場，進(jìn)行施工場地的“三通一平”。同時(shí)，到主管部門審批，協(xié)調(diào)變電、煤氣、消防、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套工作;以及其他各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。
(2)、進(jìn)行招投標(biāo)，優(yōu)選施工隊(duì)伍。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常由項(xiàng)目主體和市政及公用配套設(shè)施等若千個(gè)分項(xiàng)工程組成。開發(fā)商一般通過招標(biāo)投標(biāo)，從中優(yōu)選一個(gè)總承包商或若干個(gè)不同性質(zhì)的承包商共同施工，以保證質(zhì)量，縮短工期，降低造價(jià)。招投標(biāo)是開工建設(shè)前的主要工作之一。施工隊(duì)伍的選定是以簽訂施工合同為標(biāo)志。
(3)、開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)。
當(dāng)開發(fā)商與通過評標(biāo)確定的中標(biāo)者雙方簽訂了建設(shè)工程施工合同，開發(fā)商到項(xiàng)目所在地的縣級以上人民政府行政主管部門辦理開工手續(xù)，并取得該部門發(fā)放的施工許可證以后，即標(biāo)志著開發(fā)項(xiàng)目開工準(zhǔn)備工作的最后完成，接下來就是由工程承包商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工建設(shè)。
在項(xiàng)目施工建設(shè)過程中，開發(fā)商為了保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度和資金的合理使用，還要指派本公司成員或委托監(jiān)理單位，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)和合同要求，對施工建設(shè)過程進(jìn)行總體的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督控制，以保證開發(fā)項(xiàng)目的總體目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。
(4)、開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。
開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，是工程項(xiàng)目竣工后和交付使用前的檢查驗(yàn)收，是開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的最后環(huán)節(jié)，也是全面考核工程建設(shè)和全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)施工質(zhì)量的最終環(huán)節(jié)，意義十分重大。
為了防患于未然，確保工程質(zhì)量，必須實(shí)行工程的分部、分項(xiàng)驗(yàn)收。尤其對于隱蔽工程，必須及時(shí)強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督、驗(yàn)收，以杜絕隱患。除了對主體工程檢查驗(yàn)收外，還應(yīng)注意對附屬工程及室外工程的檢查驗(yàn)收。凡未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的開發(fā)項(xiàng)目，不得交付使用。
此外，項(xiàng)目正式交付使用以后，不論是已出售或出租部分，還是尚未出售、出租部分，都應(yīng)盡可能在工程承包商責(zé)任期內(nèi)及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量上的缺陷，以便讓工程承包商承擔(dān)檢修責(zé)任。
3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，就是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。
具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求;約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等;除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約：房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個(gè)部門，近百個(gè)單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?！?、可行性研究的作用?？尚行匝芯康闹饕饔帽憩F(xiàn)在如下的方面：
(1)、作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報(bào)告對某一方案的評估結(jié)論，決定是否操作該投資項(xiàng)目。
(2)、作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)。比如對銀行而言，要在審查項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項(xiàng)目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。
(3)、可行性研究報(bào)告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時(shí)也作為環(huán)保部門審查項(xiàng)目對環(huán)境影響的依據(jù)。
(4)、作為開展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。
(5)、根據(jù)可行性研究報(bào)告對特定方案的評價(jià)，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動(dòng)定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃。
(6)、作為國家各級計(jì)劃部門編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。
(二)、可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟
1、可行性研究的階段。一般而言，可行性研究分為機(jī)會研究、初步可行性研究、可行性研究和項(xiàng)目評估決策四個(gè)階段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究同樣遵循這樣的四階段原則：
(1)、投資機(jī)會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機(jī)會。
投資機(jī)會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對社會的影響等。
(2)、初步可行性研究。亦稱“預(yù)可行性研究”。在投資機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問題包括：
?、?、在機(jī)會研究結(jié)論的基礎(chǔ)和詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。
②、確定對某些關(guān)鍵性問題需要進(jìn)行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術(shù)方案進(jìn)行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時(shí)間和費(fèi)用。
?、?、根據(jù)項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報(bào)告。
初步可行性研究階段的主要內(nèi)容：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。
(3)、詳細(xì)可行性研究。即通常意義上的可行性研究。主要是對擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會和財(cái)務(wù)方面為項(xiàng)目進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。
(4)、項(xiàng)目的評估和決策。項(xiàng)目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，對上報(bào)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評估。其內(nèi)容包括：
?、?、全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否確實(shí);
?、凇⒎治鲰?xiàng)目可行性研究中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率的選擇;
③、從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益;
④、分析和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策;
?、?、最后寫出項(xiàng)目評估報(bào)告。
2、可行性研究的基本內(nèi)容。由于開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個(gè)方面：
(1)、總論：包括開發(fā)項(xiàng)目概況、研究結(jié)果概要、存在問題和建議。
(2)、市場需求、供給預(yù)測——租售價(jià)格變化趨勢預(yù)測。
(3)、開發(fā)項(xiàng)目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題，機(jī)遇與挑戰(zhàn)：
(4)、明確資源、原材料及公用設(shè)施條件。
(5)、根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求。
(6)、項(xiàng)目投資、銷售費(fèi)用的投入時(shí)間。
(7)、資金來源及融資方式。
(8)、項(xiàng)目租售收入預(yù)測
9)、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)。
(10)、項(xiàng)目評價(jià)與結(jié)論。
3、可行性研究的步驟。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究工作一般按以下七個(gè)步驟進(jìn)行：
(1)、接受委托，明確研究目標(biāo)。在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢評估公司或投資顧問公司對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計(jì)劃。
(2)、收集資料，調(diào)查研究。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價(jià)格、競爭能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目的競爭能力。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查。為下步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。
(3)、設(shè)計(jì)方案。根據(jù)項(xiàng)目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。
(4)、財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。對經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和潛在盈利能力。
(5)、方案比較與選擇。根據(jù)以上分析，反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度。
(6)、制定實(shí)施計(jì)劃。對于選定的滿意方案，制定詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。
(7)、編制可行性研究報(bào)告。經(jīng)過上述分析與評價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。
二、土地使用權(quán)獲取
目前，我國土地使用權(quán)的獲取主要通過行政劃撥和市場機(jī)制兩條途徑。對原先已通過行政劃撥的土地，在更新改造、再開發(fā)過程中，開發(fā)商主要通過補(bǔ)地價(jià)的方式重新獲取土地使用權(quán)。對于新開發(fā)的土地，開發(fā)商主要通過出讓方式獲得土地使用權(quán)。有關(guān)途徑和方式簡述如下。
(一)、通過政府行政劃撥獲取土地使用權(quán)
根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例，國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)，需要征用集體所有土地或者國有土地，可由政府行政劃撥。因?yàn)樾姓潛芡恋厥褂脵?quán)是國家給予的一種特殊政策，所以，《土地管理法》對可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定。同時(shí)限定了批準(zhǔn)權(quán)限，嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，凡基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃，都必須報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn);其余由省級人民政府批準(zhǔn)。
建設(shè)征用土地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。此外，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開發(fā)建設(shè)基金;在土地使用過程中，建設(shè)單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關(guān)費(fèi)用。
(二)、國有土地使用權(quán)的有償使用
國有土地使用權(quán)有償使用是指國家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費(fèi)的行為。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經(jīng)批準(zhǔn)可以采用劃撥方式供地的，都應(yīng)當(dāng)采用有償使用的方式。目前，國有土地使用權(quán)有償使用的方式主要有三種。
1、國有土地使用權(quán)出讓。國有土地使用權(quán)出讓是指國家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)讓給土地使用者，由土地使用者一次性的向國家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為。按目前的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的年限，由國家和土地使用權(quán)受讓方通過國有土地使用權(quán)出讓合同來約定，但國家對出讓的最高年限有具體規(guī)定，即：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地 50年。
合同約定的年限不得超過國家規(guī)定的最高年限，超過最高年限則無效。
在土地使用期限內(nèi)，土地使用者應(yīng)當(dāng)按國家規(guī)定和合同約定的用途使用土地，也可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地。土地使用期屆滿，如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請，批準(zhǔn)后重新簽訂土地使用合同，否則土地?zé)o償收回。在土地使用期限內(nèi)國家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時(shí)，應(yīng)當(dāng)按使用的年限及土地使用者開發(fā)投資情況予以補(bǔ)償。
土地使用者在土地使用期內(nèi)需要改變土地用途的應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并與土地行政主管部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)出讓的補(bǔ)充合同。否則，將不得改變合同約定的用途。
目前，國有土地使用權(quán)出讓的方式一般有招標(biāo)、拍賣和協(xié)議出讓三種形式。
(1)、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)。是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人(受讓方)，以書面投標(biāo)形式，競投某塊土地的使用權(quán)，再由土地使用權(quán)出讓方評標(biāo)決標(biāo)、擇優(yōu)而取。招標(biāo)的文件包括：招標(biāo)通知書、投標(biāo)指引(或招標(biāo)須知)、投標(biāo)書、中標(biāo)證明通知書、土地使用權(quán)出讓合同(含土地使用條件)等。這里還要說的是招標(biāo)出讓中能否中標(biāo)不完全決定于地價(jià)，還應(yīng)考慮對土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。
(2)、拍賣出讓土地使用權(quán)。是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競投者輪番報(bào)價(jià)，最后出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)。拍賣方式充分引進(jìn)競爭機(jī)制，政府也可以獲得最高地價(jià)。但不是所有土地都可以采用拍賣方式的，只有一些競爭性很強(qiáng)的行業(yè)用地可以采用。拍賣前，要先對土地做好規(guī)劃，確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。
(3)、協(xié)議出讓土地使用權(quán)。是指出讓方(國家)與受讓方(土地使用者)通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)。具體說，應(yīng)先由用地者向政府提出用地申請，經(jīng)批準(zhǔn)后由出讓方和受讓方協(xié)商地價(jià)、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。協(xié)議出讓基本沒有引入競爭機(jī)制，缺乏公開性和公平競爭。但對一些缺乏競爭的行業(yè)和大型設(shè)施用地還是必要的，仍然是土地使用權(quán)出讓的方式之一。
2、國有土地使用權(quán)租賃。國有土地使用權(quán)租賃是指國家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。目前這種方式正在試點(diǎn)之中，并取得了較好的效果，彌補(bǔ)了國有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長時(shí)期的使用土地者，滿足了中小投資者的需要，更具有靈活性。同時(shí)對現(xiàn)有劃撥土地使用權(quán)逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。目前有關(guān)法規(guī)的制定正在研究之中。
3、國有土地使用權(quán)作價(jià)人股。國有土地使用權(quán)作價(jià)人股是指將一定時(shí)期的國有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國家的投資計(jì)作國家的股份。實(shí)際上這種方式也可以作為國有土地使用權(quán)出讓的一種特殊形式。這種方式在目前的國有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產(chǎn)的流失，又為國有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要是針對現(xiàn)有國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)需要改制時(shí)適用。對企業(yè)新增用地，特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的不能采用這種方式。
(三)、補(bǔ)地價(jià)方式
鑒于我國土地使用權(quán)的行政劃撥大量存在，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，對以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其，信附著所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
為了鼓勵(lì)經(jīng)行政劃撥得到土地使用權(quán)的單位將土地使用權(quán)推向市場，國家在收取補(bǔ)繳的土地出讓金時(shí)，都有不同程度的優(yōu)惠。
三、房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)
(一)、城市規(guī)劃的含義
關(guān)于城市規(guī)劃的含義，各國由于其社會、經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，對其解釋有所差異和側(cè)重，但基本內(nèi)容是大致相同的。在我國，一般把城市規(guī)劃定義為：是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和具體安排。
(二)、城市規(guī)劃的工作階段和內(nèi)容
1989年我國頒布的《城市規(guī)劃法》中將城市規(guī)劃規(guī)定為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段。但在實(shí)際工作中，為了便于工作的開展，在編制總體規(guī)劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對總體規(guī)劃需要確定的主要目標(biāo)、方向和內(nèi)容提出原則性意見，作為編制總體規(guī)劃的依據(jù)。根據(jù)城市的實(shí)際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上增加了分區(qū)規(guī)劃編制階段，其目的是進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務(wù)、目標(biāo)和深度要求，可分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃兩種類型。
(三)、城市規(guī)劃的審批
城市規(guī)劃是城市建設(shè)和管理的基本依據(jù)，城市規(guī)劃的審批實(shí)行嚴(yán)格的分級審批制度，具體為：
1、城市規(guī)劃綱要須經(jīng)城市人民政府審核同意。
2、城市總體規(guī)劃的審批：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政府報(bào)國務(wù)院審批;省和自治區(qū)首府及100萬人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國務(wù)院審批;其他城市的總體規(guī)劃，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批;市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)市人民政府審批;其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)縣人民政府審批。
城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報(bào)請審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級人民代表大會或其常務(wù)委員會審查同意。
3、城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報(bào)城市人民政府審批。
4、城市詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批。已編制并批準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細(xì)規(guī)劃，除重要的詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門審批。
(四)、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系
城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期的關(guān)系，是后者應(yīng)服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響及約束主要體現(xiàn)在以下兩方面：
1、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的影響。為了使一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，城市規(guī)劃往往通過一些控制指標(biāo)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。其中與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系最密切和影響較大的是對城市土地開發(fā)強(qiáng)度的控制。
反映城市土地開發(fā)強(qiáng)度的指標(biāo)通常有三個(gè)，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛重視。
2、房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃。我國城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。為此，城市規(guī)劃管理部門通過建設(shè)用地規(guī)劃許可證等措施，對包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行有序有效的管理。具體辦法如下：
(1)、關(guān)于項(xiàng)目選址意見書。由城市管理部門建議的關(guān)于項(xiàng)目選址意見書是房地產(chǎn)開發(fā)申報(bào)立項(xiàng)時(shí)必須具備的文件之一。建設(shè)單位在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究時(shí)，要接受城市規(guī)劃行政主管部門關(guān)于項(xiàng)目選址的規(guī)劃指導(dǎo)，審批任務(wù)設(shè)計(jì)書時(shí)應(yīng)當(dāng)尊重選址意見書。
(2)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)開發(fā)單位或有關(guān)機(jī)構(gòu)的用地申請以及規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部門申請開發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。
(3)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這是核準(zhǔn)工程設(shè)計(jì)、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準(zhǔn)予施工的法定憑證。只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證和其他有關(guān)文件后，房地產(chǎn)項(xiàng)目才能破土動(dòng)工。
(4)、臨時(shí)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時(shí)規(guī)劃許可證。這和永久性開發(fā)建設(shè)用地的申請、審批程序類似，是對于因施工材料堆放、運(yùn)輸、架設(shè)地上線路，鋪設(shè)地下管線、進(jìn)行地下工程建設(shè)和地質(zhì)勘探等需要臨時(shí)占用土地所核發(fā)的法定憑證，這類用地必須在規(guī)定期限內(nèi)予以收回。
(五)、居住區(qū)規(guī)劃
1、居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)。居住區(qū)規(guī)劃是城市詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容之一。其任務(wù)就是為城市居民經(jīng)濟(jì)合理地創(chuàng)造一個(gè)滿足日常物質(zhì)和文化生活需要的方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的生活環(huán)境。在居住區(qū)內(nèi)，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需的各類公共服務(wù)設(shè)施、綠地和活動(dòng)場地、道路廣場、市政工程設(shè)施等。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置少數(shù)無污染、無干擾性的工業(yè)。
2、居住區(qū)規(guī)劃的基本內(nèi)容。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下幾項(xiàng)：
(1)、選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍;
(2)、確定規(guī)劃，即確定人口數(shù)量和用地面積大小;
(3)、擬定住宅類型、層數(shù)比例、數(shù)量、平面布置方式;
(4)、擬定公共服務(wù)設(shè)施(包括允許設(shè)置的生產(chǎn)性建筑)的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量(包括用房和用地)、分布和布置方式;
(5)、擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式;
(6)、擬定公共綠地、體育、休息等室外場地的數(shù)量、分布和布置方式;
(7)、擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;
(8)、擬定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和造價(jià)估算。
3、居住區(qū)的組成內(nèi)容。
(1)、居住區(qū)的工程類型組成。根據(jù)工程類型基本上可分為以下兩類：
①、建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設(shè)施用房以及小品建筑等;
②、室外工程：包括地上，地下兩部分。其內(nèi)容有：道路工程(各種道路、通道和小路)，綠化工程(各類綠地和綠化種植)，工程管線(給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設(shè)施)，以及擋土墻、護(hù)坡、踏步等構(gòu)筑物。
(2)、居住區(qū)的用地組成。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類組成：
?、?、居住建筑用地。指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務(wù)院等;
?、?、公共建筑和公用設(shè)施用地。指居住區(qū)各類公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通道、場地和綠地等;
?、?、道路及廣場用地。指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于上兩項(xiàng)內(nèi)道路、廣場、停車場、回車場等的用地;
?、堋⒕G地及體育場，指居住區(qū)公園、小游園、運(yùn)動(dòng)場、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動(dòng)場地、防護(hù)綠地等。
以上四類用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50%左右。
4、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。
(1)、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本要求。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作。它涉及的面比較廣，一般應(yīng)滿足以下幾方面的要求：
?、佟⑹褂靡?。為居民創(chuàng)造一個(gè)生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如為適應(yīng)住戶家庭不同的人口組成和氣候特點(diǎn)，選擇合適的住宅類型;為了滿足居民生活的多種需要，必須合理確定公共服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目、規(guī)模及其分布，合理地組織居民室外活動(dòng)場地、綠地和居住區(qū)的內(nèi)外交通等。
?、?、衛(wèi)生要求。要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。
?、邸踩?。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下生活能有條不紊地進(jìn)行外，同時(shí)也要能夠適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災(zāi)、地震等。因此，必須對各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害進(jìn)行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境。
?、堋⒔?jīng)濟(jì)要求。居住區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、居民的生活水平相適應(yīng)，也就是說在確定居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑的規(guī)模等時(shí)，均需考慮當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟(jì)狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價(jià)，并節(jié)約城市用地。同時(shí)，運(yùn)用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經(jīng)濟(jì)性創(chuàng)造條件。
⑤、施工要求。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)有利于施工的組織與經(jīng)營。特別是當(dāng)成片居住區(qū)進(jìn)行機(jī)械化施工時(shí)，更應(yīng)注意各建設(shè)項(xiàng)目的布置適應(yīng)施工要求和建設(shè)程序。
?、?、美觀要求。居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的項(xiàng)目，因此它的規(guī)劃與建設(shè)對城市的面貌有著很大的影響。有一些原有城市，舊居住區(qū)的改建已成為改變城市面貌的一個(gè)重要方面。一個(gè)明朗、大方、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境的形成，不僅取決于住宅和公共建筑的設(shè)計(jì)，更重要的取決于建筑群體的組合，建筑群體與環(huán)境的結(jié)合。
5、居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般包括下面幾項(xiàng)內(nèi)容：
(1)、平均層數(shù)。是指各種住宅層數(shù)的平均值，一般按各種層數(shù)建筑面積與占地面積之比進(jìn)行計(jì)算。如已知各種層數(shù)建筑面積：
三層建筑面積為1200m2
四層建筑面積為1600m2
五層建筑面積為2000m2
總建筑面積為4800m2
各種層數(shù)占地面積：
三層=1200/3=400m2
四層=1600/4=400m2
五層=2000/5=400m2
總占地面積為1200m2
平均層數(shù)=總建筑面積÷總占地面積=4800/1200=4(層)
(2)、居住建筑密度。
居住建筑密度=居住建筑基底面積÷居住建筑用地面積×100%
居住建筑密度主要取決于房屋布置對氣候、防火、防震、地形條件和院落使用等要求，因此居住建筑密度與房屋間距、建筑層數(shù)、層高、房屋排列方式等有關(guān)。在同樣條件下，一般住宅層數(shù)愈高，居住建筑密度愈低。
(3)、居住面積密度。
居住面積密度=居住面積÷居住建筑用地面積(平方米/公頃)
居住面積密度是最能表示住宅群用地是否經(jīng)濟(jì)的主要指標(biāo)，它也與住宅層數(shù)、平面系數(shù)、層高、房屋間距、房屋排列方式等有關(guān)，因此為了全面地反映住宅布置、平面設(shè)計(jì)和用地之間的關(guān)系，一般將居住建筑密度和居住面積密度兩個(gè)指標(biāo)同時(shí)使用，相互校核。
(4)、居住建筑面積密度。
居住建筑面積密度=居住建筑面積÷居住建筑用地(平方米/公頃)
為了便于統(tǒng)計(jì)和控制住宅的建設(shè)量，在實(shí)際工作中常用居住建筑面積密度來表示。
(5)、建筑容積率。
建筑容積率：居住建筑總面積(平方米)÷居住建筑用地面積(平方米)
建筑容積率與建筑面積密度含義類同，區(qū)別在于容積率是無量綱的指數(shù)。
(6)、人口凈密度。
人口凈密度：居住人數(shù)÷居住建筑用地面積(人/公頃)
人口凈密度不僅反映了住宅分布的密集程度，還反映了平均居住水平，因此規(guī)劃中通常作為概算用地的綜合指標(biāo)。
(7)、居住建筑用地指標(biāo)。
居住建筑用地指標(biāo)決定于四個(gè)因素：①居住面積定額(平方米/人);②居住面積密度 (平方米/公頃);③居住建筑密度(%);④平均層數(shù)。
平均每人居住建筑用地：平均每人居住面積定額÷層數(shù)X居住建筑密度×平面系數(shù)(平方米/人)
或=每人居住面積定額×居住建筑用地面積÷總居住面積(平方米/人)
(六)、開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的職責(zé)
一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，往往需要委托某設(shè)計(jì)單位完成，但這并不等于開發(fā)商不介入這一活動(dòng)，相反，開發(fā)商必須組織并參與整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究和論證，以便規(guī)劃設(shè)計(jì)更加合理、更加切合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。開發(fā)商主要完成下列協(xié)調(diào)、管理的工作。
1、會同城市規(guī)劃部門，經(jīng)過反復(fù)勘察、研究論證，選定項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)，確定用地范圍和建設(shè)規(guī)模。
2、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，進(jìn)行多方案比較，確定規(guī)劃方案。
3、參照國家或地方政府規(guī)定的定額指標(biāo)，參與研究確定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的投資概算以及各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
4、積極為施工單位創(chuàng)造開工條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一旦確定，就要制定分期出圖計(jì)劃，盡快提出規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、管網(wǎng)綜合圖、土石方工程圖等。并抓緊組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑工程的單項(xiàng)設(shè)計(jì)，盡快完成項(xiàng)目的施工圖紙。
5、熟悉和審查圖紙。
6、組織現(xiàn)場規(guī)劃設(shè)計(jì)小組，由開發(fā)商牽頭，組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、建工、市政、公用建設(shè)等部門參加，定期開會研究在建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，使施工得以順利進(jìn)行，
四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)與管理
(一)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)與管理的內(nèi)涵與程序
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的內(nèi)涵。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)，是將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的勞動(dòng)力、資金、材料、設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施以及專業(yè)人員的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)等多種資源聚集到某個(gè)特定的時(shí)空點(diǎn)上來進(jìn)行一項(xiàng)復(fù)雜的施工生產(chǎn)活動(dòng)。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的基本程序。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)，對開發(fā)商來說，其主要職責(zé)是項(xiàng)目的組織與管理，具體任務(wù)是通過招、投標(biāo)優(yōu)選施工單位，并組織其施工，同時(shí)進(jìn)行監(jiān)督和管理，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)定的時(shí)間和投資預(yù)算范圍內(nèi)，保質(zhì)保量完成項(xiàng)目的建筑安裝工程和配套建設(shè)，并順利交付使用。按照開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間和順序，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的基本程序可分為四步，即開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)準(zhǔn)備、通過招投標(biāo)優(yōu)選施工隊(duì)伍、進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)和開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收交付使用。
(1)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)準(zhǔn)備。
開發(fā)商在項(xiàng)目開工建設(shè)之前，首先需辦理項(xiàng)目報(bào)建和施工所需各種證件批件手續(xù);完成施工現(xiàn)場勘察與施工圖設(shè)計(jì)，籌措并落實(shí)建設(shè)資金，準(zhǔn)備施工現(xiàn)場，進(jìn)行施工場地的“三通一平”。同時(shí)，到主管部門審批，協(xié)調(diào)變電、煤氣、消防、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套工作;以及其他各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。
(2)、進(jìn)行招投標(biāo)，優(yōu)選施工隊(duì)伍。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常由項(xiàng)目主體和市政及公用配套設(shè)施等若千個(gè)分項(xiàng)工程組成。開發(fā)商一般通過招標(biāo)投標(biāo)，從中優(yōu)選一個(gè)總承包商或若干個(gè)不同性質(zhì)的承包商共同施工，以保證質(zhì)量，縮短工期，降低造價(jià)。招投標(biāo)是開工建設(shè)前的主要工作之一。施工隊(duì)伍的選定是以簽訂施工合同為標(biāo)志。
(3)、開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)。
當(dāng)開發(fā)商與通過評標(biāo)確定的中標(biāo)者雙方簽訂了建設(shè)工程施工合同，開發(fā)商到項(xiàng)目所在地的縣級以上人民政府行政主管部門辦理開工手續(xù)，并取得該部門發(fā)放的施工許可證以后，即標(biāo)志著開發(fā)項(xiàng)目開工準(zhǔn)備工作的最后完成，接下來就是由工程承包商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工建設(shè)。
在項(xiàng)目施工建設(shè)過程中，開發(fā)商為了保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度和資金的合理使用，還要指派本公司成員或委托監(jiān)理單位，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)和合同要求，對施工建設(shè)過程進(jìn)行總體的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督控制，以保證開發(fā)項(xiàng)目的總體目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。
(4)、開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。
開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，是工程項(xiàng)目竣工后和交付使用前的檢查驗(yàn)收，是開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的最后環(huán)節(jié)，也是全面考核工程建設(shè)和全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)施工質(zhì)量的最終環(huán)節(jié)，意義十分重大。
為了防患于未然，確保工程質(zhì)量，必須實(shí)行工程的分部、分項(xiàng)驗(yàn)收。尤其對于隱蔽工程，必須及時(shí)強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督、驗(yàn)收，以杜絕隱患。除了對主體工程檢查驗(yàn)收外，還應(yīng)注意對附屬工程及室外工程的檢查驗(yàn)收。凡未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的開發(fā)項(xiàng)目，不得交付使用。
此外，項(xiàng)目正式交付使用以后，不論是已出售或出租部分，還是尚未出售、出租部分，都應(yīng)盡可能在工程承包商責(zé)任期內(nèi)及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量上的缺陷，以便讓工程承包商承擔(dān)檢修責(zé)任。
3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，就是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。
具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求;約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等;除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約：房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個(gè)部門，近百個(gè)單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
二)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)與投標(biāo)
1、招標(biāo)投標(biāo)的概念。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)是開發(fā)企業(yè)擇優(yōu)選擇施工單位，投標(biāo)是施工建設(shè)單位爭取獲得工程項(xiàng)目的施工任務(wù)。開發(fā)企業(yè)將擬建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由企業(yè)本身或委托設(shè)計(jì)單位或咨詢公司完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，估算出建成這項(xiàng)工程項(xiàng)目所需要的資金，然后吸引若干家符合投標(biāo)資格的建筑安裝企業(yè)(承包單位)來投標(biāo)。這些建筑安裝企業(yè)對工程進(jìn)行標(biāo)價(jià)計(jì)算，提出報(bào)價(jià)(標(biāo)價(jià))、工期以及保證質(zhì)量的措施，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中擇優(yōu)選取。簡言之，招標(biāo)就是開發(fā)企業(yè)利用標(biāo)價(jià)的經(jīng)濟(jì)手段優(yōu)選施工建設(shè)單位;施工單位則得用投標(biāo)的經(jīng)濟(jì)手段去承接房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)任務(wù)。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)。
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招標(biāo)投標(biāo)包括兩方面內(nèi)容：一是由金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)集團(tuán)或非經(jīng)營性項(xiàng)目的主管部門作為擬建項(xiàng)目的發(fā)包者，或者以建設(shè)單位作為發(fā)標(biāo)者，通過招標(biāo)方式選擇工程或項(xiàng)目承包者：二是由建設(shè)單位、企業(yè)集團(tuán)、工程承包公司、施工單位等以投標(biāo)者的身份，按規(guī)定的投標(biāo)程序和投標(biāo)方式，承包工程或設(shè)計(jì)任務(wù)。招標(biāo)投標(biāo)是商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是開發(fā)商以及施工單位之間通過公平競爭的方式促使房地產(chǎn)開發(fā)的順利完成。
3、招標(biāo)的方式。目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)招標(biāo)的方式主要有三種：
(1)、公開招標(biāo)。
招標(biāo)單位通過報(bào)刊、電視、廣播等途徑公開發(fā)表招標(biāo)廣告，吸引具備相應(yīng)條件并愿意參加的投標(biāo)單位參與競爭。公開招標(biāo)固然體現(xiàn)了全面、公開、平等的競爭原則，但是工作繁雜、開支費(fèi)用大，應(yīng)該視工作性質(zhì)有選擇地采用。
(2)、邀請招標(biāo)。
這是一種非公開方式的招標(biāo)，由開發(fā)商向有承包能力的單位發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請函進(jìn)行招標(biāo)。一般可選擇3—10家單位參加招標(biāo)。由于這種方式有針對性，招投標(biāo)雙方往往相互了解、彼此信任，比公開招標(biāo)大大節(jié)省人力、物力、財(cái)力，所以目前被廣泛采用。
(3)、協(xié)議招標(biāo)：
簡稱議標(biāo)。適用于少數(shù)保密性很強(qiáng)的建設(shè)工程，或者條件艱險(xiǎn)、施工難度大、時(shí)間緊迫的工程，由開發(fā)商直接邀請施工單位進(jìn)行協(xié)商，確定工程的造價(jià)和工期。這種招標(biāo)比邀請招標(biāo)的適用范圍小，但參與議標(biāo)的單位也不得少于兩家。
(三)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，是指從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。
1、工程施工管理。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項(xiàng)目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟(jì)角度分析，施工階段的投入和開支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)為：
(1)、項(xiàng)目組織與協(xié)調(diào)工作。
一方面，選擇施工、供應(yīng)等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原則;
另一方面，落實(shí)項(xiàng)目施工階段的各項(xiàng)準(zhǔn)備和組織工作，包括落實(shí)設(shè)計(jì)意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。
(2)、費(fèi)用控制。主要包括編制費(fèi)用計(jì)劃，審核費(fèi)用支出，研究節(jié)支途徑。
(3)、進(jìn)度控制。主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適時(shí)地調(diào)整計(jì)劃，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。
(4)、質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督;處理質(zhì)量問題，組織工程驗(yàn)收。
(5)、合同管理。對施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減。，合同糾紛、索賠等事宜。
2、工程施工控制。
(1)、工程進(jìn)度控制。
工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過工程計(jì)劃來具體實(shí)現(xiàn)。按照工程項(xiàng)目階段劃分，進(jìn)度計(jì)劃一般分成三類：第一類，客觀進(jìn)度計(jì)劃。從工程項(xiàng)目開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計(jì)劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表示。第二類，總進(jìn)度計(jì)劃。由承包單位的技術(shù)部門、計(jì)劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時(shí)數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度計(jì)劃?？傔M(jìn)度計(jì)劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。第三類，單位工程進(jìn)度計(jì)劃。以單位工程為對象進(jìn)行編制。
(2)、質(zhì)量控制。
工程項(xiàng)目的質(zhì)量是設(shè)計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)模是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價(jià)，對整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評判。
(3)、成本控制。
實(shí)施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實(shí)際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費(fèi)用監(jiān)測分析和間接費(fèi)用監(jiān)測分析。
①、直接費(fèi)用監(jiān)測分析。直接費(fèi)用包括工程量、工時(shí)、機(jī)械臺班、材料耗費(fèi)、工程其他費(fèi)用支出。對直接費(fèi)用逐月提出統(tǒng)計(jì)報(bào)表。將實(shí)際費(fèi)用與工程預(yù)算作比較，并且根據(jù)實(shí)物工程量和花費(fèi)的比較，計(jì)算出實(shí)際工程單價(jià)，最后與預(yù)算工程單價(jià)比較，研究存在問題。
?、?、間接費(fèi)用監(jiān)測分析。間接費(fèi)用的預(yù)算數(shù)量是以直接費(fèi)用為基礎(chǔ)，按照間接費(fèi)用率計(jì)算出的。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監(jiān)測，采取措施來降低施工管理費(fèi)用的支出，費(fèi)用支出時(shí)要作支出報(bào)告和支出審計(jì)，并要定期將實(shí)際費(fèi)用與預(yù)算費(fèi)用比較，進(jìn)行有效控制。
3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)監(jiān)理。
(1)、工程建設(shè)監(jiān)理的概念。
工程建設(shè)監(jiān)理簡稱為工程監(jiān)理。所謂工程監(jiān)理就是對建設(shè)者在工程項(xiàng)目實(shí)施過程中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行管理，使這些活動(dòng)及其結(jié)果符合有關(guān)法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和工程合同要求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期投資目標(biāo)，同時(shí)使房地產(chǎn)開發(fā)商能在開發(fā)計(jì)劃期限內(nèi)以合理的造價(jià)和合格的質(zhì)量提供房地產(chǎn)產(chǎn)品給市場消費(fèi)者。
(2)、工程監(jiān)理的內(nèi)容。
?、佟⒐こ踢M(jìn)度監(jiān)理。即監(jiān)理單位受建設(shè)單位或業(yè)主委托，對工程進(jìn)度情況所進(jìn)行的監(jiān)督管理活動(dòng)，以保證施工工程按照合同中預(yù)定方案和支付時(shí)間完成。主要任務(wù)是對項(xiàng)目建設(shè)周期進(jìn)行具體的論證，編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃和階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃，監(jiān)督階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行，對施工現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)研和分析。
②、工程質(zhì)量監(jiān)理。是監(jiān)督單位受建設(shè)單位或業(yè)主的委托，以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或國家規(guī)范對項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和管理的活動(dòng)。通常涉及的內(nèi)容有：第一，委托方與監(jiān)理方要按照國家有關(guān)規(guī)定簽訂質(zhì)量監(jiān)理合同。明確監(jiān)理目標(biāo)及監(jiān)理事項(xiàng)，依照合同規(guī)定提供建設(shè)項(xiàng)目最終產(chǎn)品。第二，進(jìn)行質(zhì)量控制。根據(jù)設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定檢查施工過程中的工藝、材料、設(shè)備情況。第三，質(zhì)量保證，對取得的實(shí)際質(zhì)量數(shù)據(jù)和施工單位履行質(zhì)量職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，看其是否合乎要求。
③、工程合同監(jiān)理?？梢愿鶕?jù)委托方的意圖，代甲方準(zhǔn)備招標(biāo)文件，代理招標(biāo)、評標(biāo)、議標(biāo)，并同中標(biāo)單位商簽工程承包合同。但主要任務(wù)還是監(jiān)督合同的實(shí)施執(zhí)行，及時(shí)了解并處理合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。需要說明的是，在合同監(jiān)理過程中，監(jiān)理方與合同有關(guān)方的聯(lián)系均為法律行為的活動(dòng)，必須采取書面形式。
4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程竣工驗(yàn)收。
竣工驗(yàn)收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量、考核工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。通過竣工驗(yàn)收，質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶。對于預(yù)租或預(yù)售的物業(yè)，通過投人使用，房地產(chǎn)開發(fā)商可以得到扣除預(yù)付額外的其他款項(xiàng)。因此，竣工的建設(shè)項(xiàng)目和單項(xiàng)工程，都應(yīng)該及時(shí)按照國家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，組織竣工驗(yàn)收。
(1)、房屋建設(shè)項(xiàng)目的一般竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
?、?、工程項(xiàng)目按照設(shè)計(jì)圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。
?、?、所有設(shè)備(如電梯、采暖通風(fēng)裝置)均按設(shè)計(jì)規(guī)定安裝完畢，并能正常啟動(dòng)，發(fā)揮功能。
③、上下水道架設(shè)完畢，所有溝道、管道通暢，無滲透現(xiàn)象;照明及動(dòng)力用電工作回路及控制回路結(jié)構(gòu)清晰，操作方便;室內(nèi)、外道路均已建成;衛(wèi)生裝備、煤氣設(shè)施均能正常運(yùn)轉(zhuǎn)、工作。
④、整個(gè)工程質(zhì)量經(jīng)有關(guān)部門按施工技術(shù)經(jīng)驗(yàn)規(guī)范進(jìn)行評定，達(dá)到合格以上。核實(shí)建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表;提出財(cái)務(wù)決算分析;對工程質(zhì)量作出評價(jià)，對不合格的提出返回復(fù)修意見。
?、荨⒁蠼ㄖ锼闹軆擅滓詢?nèi)的場地平整，由本項(xiàng)施工所造成的障礙物已清除。
(2)、竣工驗(yàn)收的程序。
?、?、工程建設(shè)完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報(bào)告，設(shè)計(jì)、施工單位向開發(fā)商提交圖紙。
?、凇㈤_發(fā)商驗(yàn)收。開發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗(yàn)收資料、關(guān)鍵部位施工紀(jì)錄，初步檢驗(yàn)工程施工質(zhì)量。
?、?、共同驗(yàn)收。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督站等單位共同檢查，評定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。單項(xiàng)工程經(jīng)過共同驗(yàn)收，驗(yàn)收合格者由驗(yàn)收單位填具驗(yàn)收證書，由質(zhì)量監(jiān)督部門發(fā)給工程質(zhì)量等級證書。對于總體開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)完畢后，經(jīng)過共同驗(yàn)收，還要進(jìn)行綜合驗(yàn)收。即由開發(fā)商向主管部門提出竣工驗(yàn)收報(bào)告，主管部門組織建委、計(jì)委、建行、人防、環(huán)保、消防、開發(fā)辦公室、規(guī)劃局等部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收，簽證驗(yàn)收報(bào)告。已驗(yàn)收過的單項(xiàng)工程，不再驗(yàn)收。
?、?、編制工程決算?？⒐Q算是反映項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。每項(xiàng)工程完工后，承包商在向開發(fā)商提出有關(guān)技術(shù)資格和竣工圖紙的同時(shí)，都要編制工程決算，辦理財(cái)務(wù)結(jié)算。工程決算應(yīng)在竣工驗(yàn)收后一個(gè)月內(nèi)完成。
⑤編制并移交竣工檔案。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進(jìn)行管理和進(jìn)一步改造、擴(kuò)建的依據(jù)，是城市進(jìn)一步發(fā)展的重要技術(shù)檔案。開發(fā)項(xiàng)目竣工后，要認(rèn)真組織技術(shù)資料，整理和清繪竣工圖紙，移交使用單位和城市建設(shè)檔案館。
五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場推廣
(一)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場推廣的含義
廣義的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場推廣，也就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場營銷，它是指從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的個(gè)人或集體通過一系列營銷活動(dòng)，特別是某些創(chuàng)造性的營銷活動(dòng)，把房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用價(jià)值和產(chǎn)權(quán)，通過市場交換傳遞給房地產(chǎn)的消費(fèi)者，以期獲得盡可能多的利潤的一種活動(dòng)。
(二)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場推廣的內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場推廣，或者說房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場營銷是一項(xiàng)近年來發(fā)展起來的新型的專業(yè)工作，從時(shí)間跨度上，它涉及到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備和售后服務(wù)，從專業(yè)領(lǐng)域看，它涉及到市場研究與預(yù)測、項(xiàng)目評估、財(cái)務(wù)分析、建筑設(shè)計(jì)、園藝設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)等多個(gè)領(lǐng)域，是一項(xiàng)綜合性的、操作性的、知識密集性的工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場營銷一般包括：市場分析，營銷活動(dòng)和營銷策略研究以及市場營銷管理等內(nèi)容。
1、房地產(chǎn)市場分析。
在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，必須建立在前期的市場研究和分析的基礎(chǔ)上。市場分析是一個(gè)廣義的概念，它在時(shí)間上，貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)過程。在空間上，要研究周邊甚至更大的區(qū)域范圍。在分析的內(nèi)容上，不僅要從宏觀上分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)走勢、經(jīng)濟(jì)政策、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃的影響;還要從微觀上分析各類物業(yè)的市場供求狀況以及競爭物業(yè)的狀況等。
2、營銷活動(dòng)和營銷策略。
在經(jīng)過圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的一系列市場調(diào)查分析之后，開發(fā)商在投資決策時(shí)起碼要考慮以下幾個(gè)方面的問題(4WlH)：第一，選擇在哪里投資 (Where)?房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，最先應(yīng)是確定投資地區(qū)，選擇空間區(qū)位，比如是北京還是上海?是中關(guān)村還是亞運(yùn)村?也就是說，哪里的開發(fā)潛力最大和預(yù)期回報(bào)最高?第二，何時(shí)投資比較好(When)?比如，因?yàn)閬喼藿鹑谖C(jī)的影響，一塊地理位置非常優(yōu)越的地塊，1997年投資可能只能投在每平方米8000元的住宅，如果在2000年投資可能開發(fā)出一處每平方米30000元的高級酒店。這時(shí)就存在一個(gè)何時(shí)開發(fā)最有利的問題。第三，投資何種物業(yè)(What)?是商業(yè)物業(yè)還是寫字樓物業(yè)?是普通住宅還是高檔別墅?如果是普通住宅的話，應(yīng)有多少三居?多少兩居?第四，為誰開發(fā)或賣給誰(Whom)?開發(fā)商要知道未來的客戶是哪些人群?他們是富裕家庭還是中等收入家庭?是教師還是律師?是30歲到40歲之間還是60歲以上?第五，如何開發(fā)(How)?是合作開發(fā)?還是獨(dú)立開發(fā)?還是開發(fā)到一定程度再轉(zhuǎn)讓?當(dāng)開發(fā)商明確了以上這些問題之后，還要組織委托規(guī)劃設(shè)計(jì)專家對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，確定戶型比、建筑風(fēng)格、小區(qū)環(huán)境等等。在工程施工進(jìn)行的同時(shí)，就要開始進(jìn)行項(xiàng)目市場推廣，如召開新聞發(fā)布會、廣告宣傳，同時(shí)配合開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行預(yù)售，為此還要對銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)和組織。
以上在前期進(jìn)行的這些概念確定性的工作，大多數(shù)是屬于一種策略和謀劃，完全是根據(jù)市場的變化而變化和調(diào)整的。也就是說，開發(fā)商除了做看得見的營銷工作以外，還要做無形的營銷工作，即營銷策略的研究和確定。具體包括：價(jià)格策略、產(chǎn)品策略、企業(yè)策略等。
3、營銷管理。開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場推廣時(shí)，還要在營銷管理方面做大量的工作，組織營銷機(jī)構(gòu)或部門，選擇策劃和中介公司，選擇設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，選擇市場調(diào)查公司，選擇廣告代理，選擇企業(yè)形象設(shè)計(jì)公司進(jìn)行企業(yè)形象設(shè)計(jì)，管理營銷費(fèi)用，監(jiān)督營銷計(jì)劃的實(shí)施，并與開發(fā)企業(yè)的其他部門進(jìn)行配合。
六、房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源
(一)、企業(yè)自有資金
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有一定數(shù)額的自有資金，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。企業(yè)自有資金的多少，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查及級別劃分的標(biāo)準(zhǔn)之一。例如我國規(guī)定一級房地產(chǎn)開發(fā)公司需有自有流動(dòng)資金1000萬元以上。由此可以看出，自有資金在某種程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的規(guī)模大小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金一般包括現(xiàn)金和其他速動(dòng)資產(chǎn)，及近期可收回的各種應(yīng)收款。另外，企業(yè)通過內(nèi)部資金的挖掘，合理安排利用，也可作為自有資金應(yīng)付臨時(shí)的資金需要。如利潤留成，竣工房屋的保險(xiǎn)金，房屋在建過程中應(yīng)支付而暫未支付的工程進(jìn)度款，應(yīng)付而未付或近期支付的材料費(fèi)、設(shè)備費(fèi)和應(yīng)交稅金等。
通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可能在銀行存有大量的貨幣資金來等待投資開發(fā)項(xiàng)目，但某些存于銀行用于透支貸款、保函或信用證的補(bǔ)償余額等凍結(jié)資金，若能爭取早日解凍，也可作為貨幣資金使用。另外，速動(dòng)資產(chǎn)的變現(xiàn)也是重要的資金來源之一。速動(dòng)資產(chǎn)一般包括企業(yè)持有的各種銀行票據(jù)、股票、債券等(可以轉(zhuǎn)讓、抵押或貼現(xiàn)而獲得貨幣資金)，以及其他可以立即售出的建成樓宇等。至于各種應(yīng)收款，包括已定合同的應(yīng)收售樓款及其他應(yīng)收款。
房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)市場供求狀況，只要能判斷開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期收益高于企業(yè)自有資金的機(jī)會收益(如銀行存款利息等)或高于速動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)損失(包括機(jī)會損失)等，就可以根據(jù)自身的能力，適時(shí)投入白有資金，獲取投資回報(bào)。
(二)、銀行貸款
任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想求得發(fā)展，取得銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的支持是不可少的。而且由于“杠桿效應(yīng)”存在，任何開發(fā)商都不可能、也不愿意完全靠自有資金周轉(zhuǎn)而不利用銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的借貸資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。因此，通過金融機(jī)構(gòu)，進(jìn)行銀行信貸是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的主要來源之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按一定條件和手續(xù)，向金融機(jī)構(gòu)申請信貸，這部分信貸資金就構(gòu)成負(fù)債的一部分。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請貸款，銀行一般根據(jù)企業(yè)資信、業(yè)績、實(shí)有資本、擬開發(fā)項(xiàng)目的成本和預(yù)期效益，以及貸款用途和使用方向進(jìn)行審核，決定是否給予貸款。銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的形式一般有以下10種：
1、房產(chǎn)抵押貸款。是指銀行要求借款者以其合法的房產(chǎn)商品為抵押物作為保證的貸款。它必須訂立《抵押供借貸款合同》才能生效。貸款利率按固定資產(chǎn)貸款利率。對職工個(gè)人貸款根據(jù)房價(jià)高低或購房人的承受能力，利率比前稍低。房地產(chǎn)抵押貸款期限一般較長。
2、土地使用權(quán)抵押貸款。是指貸款人以通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式合法取得的土地使用權(quán)作為抵押物向銀行申請貸款。
3、商品房建筑材料、設(shè)備補(bǔ)償貿(mào)易貸款。是銀行對商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)用于建筑材料、設(shè)備補(bǔ)償貿(mào)易中發(fā)放的貸款。補(bǔ)償貿(mào)易是一方向另一方提出購置機(jī)器，設(shè)備、技術(shù)等的資金，另一方則在生產(chǎn)后以產(chǎn)品或商定的其他產(chǎn)品來償還資金的一種方式。
4、商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)流動(dòng)資金貸款。向銀行申請這部分貸款，要附有主管部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)和總概算及擁有30%以上的自有流動(dòng)資金。貸款利率按國家規(guī)定的流動(dòng)資金貸款利率計(jì)息。
5、城市開發(fā)流動(dòng)資金貸款。是指銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于城市綜合開發(fā)的一種建設(shè)流動(dòng)資金。投放重點(diǎn)是城市住宅及其配套工程。
6、住宅投資撥款改貸款，簡稱“撥改貸”。是指國家預(yù)算安排的住宅建設(shè)投資由國家財(cái)政撥款改為銀行貸款。
7、房地產(chǎn)貼息貸款。是指銀行發(fā)放的貸款額度由國家下達(dá)、貸款利息由國家補(bǔ)貼的房地產(chǎn)貸款。在房地產(chǎn)建設(shè)資金尚未得到完全由銀行貸款的時(shí)候，貼息貸款是必不可少的一種方式。這種貸款面向的對象主要是機(jī)關(guān)、事業(yè)單位。該項(xiàng)貸款主要用于城市文化設(shè)施和公用福利性設(shè)施的開發(fā)建設(shè)。
8、自建公助貸款。是指銀行為扶助城鎮(zhèn)居民和職工自建住房所發(fā)放的貸款。自建房屋產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。
9、私人購房貸款。是指銀行向私人購房者發(fā)放的用于購置房屋的專項(xiàng)貸款。
10、儲、貸結(jié)合的私人購房貸款。是指先由購買商品房的城鎮(zhèn)居民儲蓄，儲蓄達(dá)到一定金額后，銀行對其購房資金不足部分給予貸款。其特征是“先存后貸”、“專存專貸”、“存貸掛鉤”。
以上10項(xiàng)房地產(chǎn)貸款形式，其中第1、2、9、10項(xiàng)為長期貸款，其余6項(xiàng)為短期貸款。前者的貸款期限一般超過3年，且以房地產(chǎn)抵押為特征。后者的貸款期限限制在3年之內(nèi)。由于長期貸款，銀行本身要承受因通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，相對來說，短期貸款銀行承受的風(fēng)險(xiǎn)較小，企業(yè)也不用以房地產(chǎn)作抵押，而且獲得貸款較容易。
(三)、社會資金
社會資金主要是指通過發(fā)行房地產(chǎn)股票和債券籌集社會閑散資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。它可以在很短時(shí)間內(nèi)，迅速聚集大量資金。房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的一條重要渠道。
1、房地產(chǎn)股票。通過企業(yè)改制重組，成立的股份制房產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))可以通過發(fā)行股票的方式籌集開發(fā)資金。房地產(chǎn)股票是股票持有人對房地產(chǎn)股份公司(企業(yè))相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)份額的私人占有權(quán)，是持有人對企業(yè)進(jìn)行的一種投資。任何人，無論購置多少份額的股票，均對企業(yè)擁有部分所有權(quán)(股權(quán))。當(dāng)企業(yè)盈利時(shí)，所有股票持有人按股份領(lǐng)取股息和分紅。股東在股份公司享有的權(quán)利的大小，取決于該股東持有股票的股數(shù)。與債券不同，股票允許轉(zhuǎn)讓但無權(quán)要求企業(yè)收回。因此，購買股票是有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的。所以，股票持有人作為股東承擔(dān)房地產(chǎn)股份公司的有限責(zé)任，同時(shí)享有相應(yīng)的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
股份制房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))可以發(fā)行以下四類股票：
(1)、普通股。普通股是指其收益隨著股份公司利潤的變動(dòng)而變動(dòng)、股東權(quán)益不受限制的一種股票。在股份制公司(企業(yè))剛成立時(shí)，一般都要首先發(fā)行普通股票，這也是公司(企業(yè))的基本股票。一般普通股的發(fā)行額占股份制公司(企業(yè))股票總發(fā)行額的比例最大，占有的股東數(shù)也最多。
(2)、優(yōu)先股。優(yōu)先股是指可以比其他股票優(yōu)先取得股息和分配剩余財(cái)產(chǎn)的股票，一般在吸引保守投資者投資、獲得或合并其他公司、擴(kuò)充和改善企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況時(shí)發(fā)行。優(yōu)先股也是股份制公司(企業(yè))發(fā)行的一種主要股票。
(3)、后配股。后配股是指在利潤分配和剩余財(cái)產(chǎn)分配方面后于普通股的股票。這種股票主要用于政府為支持某項(xiàng)事業(yè)時(shí)，與股份公司達(dá)成在企業(yè)效益不好時(shí)可以免付股息的協(xié)議。但是，若企業(yè)效益好，則后配股股東能獲得剩余的全部紅利。這種股票發(fā)行較少。
(4)、混合股?；旌瞎墒侵冈诠上⒎峙浞矫鎯?yōu)先、而在剩余財(cái)產(chǎn)分配方面墊后的將兩種權(quán)利混合起來的股票。這種股票發(fā)行很少。
2、房地產(chǎn)債券。債券是債權(quán)人和債務(wù)人之間建立資金借貸關(guān)系的憑證。改革開放以來，我國的債券市場有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，債券的種類和數(shù)量急劇增長，債券的發(fā)行方式、管理方法也逐步走向規(guī)范化、科學(xué)化，一個(gè)符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的、現(xiàn)代化的債券市場已逐步形成。通過發(fā)行債券籌集資金，已成為房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))普遍認(rèn)同和采用的方式。
房地產(chǎn)債券是指債務(wù)人承諾按一定的利率和在一定日期支付利息，并在特定日期償還本金的書面?zhèn)鶆?wù)證書。它的性質(zhì)類似國庫券，有人亦稱之為“集資券”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成片開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，發(fā)行債券是一種有效快捷的籌資方式。人們之所以樂于購買，原因有二：一是債券券面注明了償還本息日期，債券持有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)很小;其二，債券一般以無記名形式發(fā)行，可隨時(shí)轉(zhuǎn)讓，易于流通。此外，債券還可以采取以獎(jiǎng)代息、獎(jiǎng)息并存兩種方式發(fā)行。通過發(fā)行房地產(chǎn)債券，讓全社會都來關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)，這無疑有益于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的合理化。
房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))利用債券籌集開發(fā)資金具有以下幾方面優(yōu)點(diǎn)：
(1)、房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))在很大程度上有決定債券種類、數(shù)額、利率、期限和還款方式等參數(shù)的自主權(quán)，從而能夠更好地和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需要結(jié)合起來，使企業(yè)在急需資金時(shí)及時(shí)得到資金，而在不需要資金時(shí)停止籌資行為，顯著提高開發(fā)資金的使用效益。
(2)、利用債券籌集開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))的直接籌資行為，它比向銀行借款等間接融資方式經(jīng)過的中間環(huán)節(jié)少、進(jìn)展快、簡便易行。
(3)、房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))獲得的債券資金十分穩(wěn)定，其使用方式和用途也沒有什么限制，企業(yè)運(yùn)用方便、靈活自如。
(4)、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)資金收益率比較高，風(fēng)險(xiǎn)小，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券一般信譽(yù)較高，易于為債權(quán)人接受。同時(shí)，通過發(fā)行債券，還可以促進(jìn)企業(yè)提高經(jīng)營管理水乎，擴(kuò)大開發(fā)公司(企業(yè))的知名度，為今后開發(fā)公司(企業(yè))的業(yè)務(wù)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。
(四)、其他資金
1、各類信托基金。房地產(chǎn)開發(fā)雖然風(fēng)險(xiǎn)較大，但投資回報(bào)率也較高，因此，一些信托基金也樂于將基金的一部分投向房地產(chǎn)這一收益較高的行業(yè)，作為其投資組合的組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以以約定的利率向各類基金組織融資，也可以吸收其投資人股。盡管其利率水平相對高于銀行貸款，但對資金需求量很大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言仍不失為一條有效的籌資渠道。
目前國內(nèi)各類信托基金組織都已先后建立起來，如住房發(fā)展基金、職工社會福利基金、各類獎(jiǎng)勵(lì)基金、各類社會公益基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金等都可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的對象。
2、商品房預(yù)售。通過商品房預(yù)售，既可以提前回收和籌集建設(shè)資金，又可以降低房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在取得土地使用權(quán)，完成設(shè)計(jì)報(bào)建等于續(xù)，經(jīng)銀行或注冊會計(jì)師審核，投入建設(shè)開發(fā)的資金達(dá)到項(xiàng)目總投資額的25%以上，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可預(yù)售商品房。付款方式包括一次性付款、建筑期付款(首期付一部分，樓宇封頂付一部分，交付使用時(shí)全部付清)及分期付款(分若干年付款)三種。開發(fā)商多傾向于一次性付款，并給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，以盡早地收取售樓款。
綜上所述，要想進(jìn)行一次成功的房產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，最好同時(shí)滿足以下三點(diǎn)后再進(jìn)行：
(1)、項(xiàng)目總投資30%及上的入帳資金。
(2)、城市規(guī)劃的發(fā)展方向。
(3)、50%以上客戶群體的個(gè)性化需求。
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