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文｜EDC
作者系城市戰(zhàn)爭讀者、大連房地產(chǎn)從業(yè)者
青島比較謙虛，常常自稱“小青島”，大連的氣魄一直很大，一般叫做“大大連”
非常坦白的說，小青島二十年前不如大大連，這也是此前低調(diào)務(wù)實(shí)甚至有點(diǎn)土氣的青島人為什么提出向大連學(xué)習(xí)的原因?？陀^來說，青島這個(gè)城市的基礎(chǔ)條件和大連非常像，只不過走了兩條截然不同的路，有了不同的結(jié)局。
先不提青島最近非?；鸨囊怯?jì)劃和火爆的房地產(chǎn)市場，說說青島最近十年做了什么，特別是官方主導(dǎo)的規(guī)劃和大基建做了什么。
算算青島的城市軌道交通建設(shè)，是僅次于大連第二慢的城市，如今地鐵也只開通了10公里。但是青島再次有先見之明的開工了青島與黃島之間的跨海地鐵，不是沿著海邊的海底隧道，也不是沿著海邊的景觀大橋。
為什么說是再次？因?yàn)槲迥昵扒鄭u人早早的就把膠州灣隧道和膠州灣大橋建成了，奠定了青島與黃島還有紅島三島一灣同城一體化的基礎(chǔ)。青島早期的城市結(jié)構(gòu)與大連再相似不過了，都是龜縮在一個(gè)小小的角落，再后期的發(fā)展也是非常相似。大連大力發(fā)展開發(fā)區(qū)，青島大力發(fā)展黃島新區(qū)、精細(xì)化發(fā)展青島主城，兩座城市基本都形成了一灣兩岸的城市格局。只不過青島用跨海隧道連接，大連用輕軌連接，多少有些繞遠(yuǎn)而已。
大連和青島最大的發(fā)展差異應(yīng)該出現(xiàn)在2010年前后
大連提出西拓北進(jìn)，發(fā)展大大連。西指的是旅順，北指的是普灣新區(qū)。往西：什么大連新港和大連機(jī)車的搬遷，什么大外、大醫(yī)、交大、海洋大學(xué)、遼警、楓葉等六七個(gè)高?；蚍中?，分散的搬遷到旅順和旅順邊緣的南西北三個(gè)板塊，記得超級(jí)無敵死活不靠大學(xué)城和老城區(qū)的202延伸線也是那個(gè)時(shí)期的產(chǎn)物，當(dāng)然還有明年就要竣工的新新旅順中路，這是所謂的旅順五城一都大躍進(jìn)。
往北：普灣新區(qū)距離大連市中心70公里，但其新濱海公園，新跨海大橋，新圖書館，新博物館，新科技館，新體育場，新管委會(huì)大樓……怎么看這也應(yīng)該是人口應(yīng)該500萬以上城市的核心區(qū)，然而空曠的馬路上基本看不到車更別提人，普灣南岸的荒地上已經(jīng)有農(nóng)民放牛（親眼所見）。渤海大道據(jù)說今年能夠完工，金普線即使明年完工，還要等待遙遙無期的金普延伸線，才能與市中心軌道聯(lián)通。普灣仿佛就是個(gè)投資的無底洞，有著永遠(yuǎn)有填不完的投資。
大大連的西拓北進(jìn)，特別像德國和日本二戰(zhàn)時(shí)期的雙線作戰(zhàn)，而且是曠日的持久戰(zhàn)。特別不理解普灣新區(qū)把四個(gè)板塊的荒地和沉重債務(wù)包袱毫不留情的甩給金州新區(qū)，更有戲劇性的是“固特異”公司居然布局在普蘭店保留的四個(gè)板塊之內(nèi)，為普蘭店區(qū)創(chuàng)造者持續(xù)的稅源。
青島
與大連形成鮮明對(duì)比的是，這個(gè)時(shí)期的青島沒有不切實(shí)際的瘋狂拓展即墨、平度、萊西，而是把紅島當(dāng)做未來城市發(fā)展的重點(diǎn)。膠州灣是由青島、黃島、紅島構(gòu)成，紅島相當(dāng)于大連的大連灣和金州老城的位置，是青島未來的行政中心文化科技中心，當(dāng)然還有青島的新機(jī)場和高新區(qū)。
青島要打造一個(gè)以青島、黃島、紅島為中心的國際灣區(qū)，而這個(gè)國際灣區(qū)規(guī)劃的建成區(qū)直徑僅僅是30公里，大橋，隧道，跨海地鐵，讓三個(gè)組團(tuán)的溝通便捷高效。
然而，大連的新圖書館，新科技館，新博物館，新行政服務(wù)大廈，新市民健身中心，新城市規(guī)劃館，卻不在市中心，如果把這些優(yōu)質(zhì)資源如果放在市中心的東港，再將老式電車穿越威尼斯水城板塊。那么，大連的東港，絕對(duì)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越廣州天河小蠻腰軸線區(qū)，甚至可以媲美上海的浦東陸家嘴，但是大連人沒有這個(gè)福氣。因?yàn)楣俜讲欢?guī)劃，不懂資金和資源的使用效率。
大連
大連的問題是，遍地開花，欲速則不達(dá)
遍地開花的城市開發(fā)思路我是堅(jiān)決反對(duì)的。城市規(guī)劃發(fā)展不僅僅是一張平面圖，更是一個(gè)時(shí)間軸，并且要考慮到資金和資源的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。一張2050年的宏偉藍(lán)圖，非要在2020年完成，除非你是首都。但即便是首都北京，也沒有敢提出什么“全域城市化”的大躍進(jìn)思路。
我不是不贊成開發(fā)旅順口和普灣新區(qū)，而是說時(shí)機(jī)未到，大連需要掂量自己兜里的資金和資源。特別是在小窯灣撂荒，金州灣撂荒，旅順北路撂荒，旅順南路撂荒，旅順西部撂荒，東港撂荒，鉆石灣撂荒，凌水灣撂荒，河口灣撂荒，泉水灣撂荒，科技城撂荒的當(dāng)下，過度分散資金和資源，就是給貧血的病人放血。
用大連土話總結(jié)一下，就是“步子大了扯到蛋了”。至于長興島的發(fā)展更希望：大連鉆石灣的大石化和紅星海的福佳石化都一起搬遷過去，集群發(fā)展形成上下游的產(chǎn)業(yè)基地，如果大連的化物所和相關(guān)大學(xué)化工分校搬遷過去更好。至于旅順，更應(yīng)該發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、旅游休閑、文化娛樂、醫(yī)療養(yǎng)老、教育產(chǎn)業(yè)，而不不應(yīng)該是工業(yè)。
而大連機(jī)車和交通大學(xué)分校搬遷到旅順開發(fā)區(qū)更是無稽之談，最終西安路的老機(jī)車廠搬遷改造也不了了之。為什么不把魯美，沈音，民族大學(xué)，藝術(shù)學(xué)院、遼師搬遷到旅順吶？旅順就不能成為中國北方的橫店嗎？就不能成為中國北方的三亞嗎？城市建設(shè)不可逆轉(zhuǎn)，有太多的遺憾和憋氣無法溢于言表。
大連灣跨海橋隧，兩個(gè)城市的博弈
再說說大連四區(qū)和金州新區(qū)的同城一體化。作為一個(gè)土生土長的四區(qū)人自私的希望大連最好的資源都在四區(qū)。因?yàn)榇筮B山地濱海地形，更因?yàn)榇筮B早期規(guī)劃無序，土地利用效率極地，導(dǎo)致拆遷有一定困難，所以不得不開發(fā)金州新區(qū)，將大型工業(yè)區(qū)搬遷到那里去，同時(shí)跟進(jìn)開發(fā)區(qū)輕軌互聯(lián)互通，這堪稱先見之明。但是隨著金州新區(qū)的產(chǎn)業(yè)要素不斷的積聚，又因?yàn)榫嚯x遙遠(yuǎn)且僅僅依賴一根無法連接市區(qū)的地鐵的輕軌連接，金州新區(qū)有發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立城市的趨勢(shì)，金馬路CBD的崛起堪稱小人民路和小青泥洼。
金州新區(qū)人越來越少到市內(nèi)工作，市內(nèi)人越來越多到開發(fā)區(qū)工作，這是最可怕的事情。這個(gè)事情可以做大數(shù)據(jù)研究，早晚在大連灣這個(gè)節(jié)點(diǎn)上對(duì)比觀察進(jìn)城和出城的車流量和客流量。大連四區(qū)早早的提出退二進(jìn)三，把第二產(chǎn)業(yè)搬走，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，特別是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)缺少了第二產(chǎn)業(yè)的有效支撐，就是無本之木。
除非你僅僅是一個(gè)和三亞麗江長白山一樣的旅游小城。大連四區(qū)第二產(chǎn)業(yè)搬遷到多遠(yuǎn)？能否支撐住市內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展？完全要看搬遷的距離和軌道交通的便捷性。為了避免大連四區(qū)的空心化，當(dāng)務(wù)之急有兩件事，第一：三號(hào)線聯(lián)通一二號(hào)線，第二件盡早修建大連灣跨海大橋，早日實(shí)現(xiàn)大連四區(qū)和金州新區(qū)的同城一體化。什么是空心化？就是第二產(chǎn)業(yè)搬遷走了，第三產(chǎn)業(yè)還沒有發(fā)展起來或者說填不滿。更明確的說就是某些第三產(chǎn)業(yè)對(duì)第二產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的依賴性，距離太遠(yuǎn)，交通不便，或者換乘次數(shù)太多折騰不起，一起都搬遷走了。
市內(nèi)老四區(qū)，一張非常像組團(tuán)的大餅
再說說大連四區(qū)是組團(tuán)還是大餅。組團(tuán)的核心引擎是產(chǎn)業(yè)，而不是什么居民區(qū)和百貨，組團(tuán)最終達(dá)到的結(jié)果是產(chǎn)城融合，基本自給自足，減少大規(guī)模出行頻率。舉個(gè)例子，老甘井子石化城，工作，居住，生活，購物，學(xué)習(xí)，基本都在老甘井子片區(qū)，一般沒什么事不進(jìn)城。
而大連四區(qū)的整體城市結(jié)構(gòu)卻不是這樣的。大連四區(qū)工作的區(qū)域，基本是在南部，沿著人民路，中山路，黃埔路一片。早期這片房價(jià)高，住宅開發(fā)量小，居民大部分是在北部：泉水，山東路，華南，機(jī)場，泡崖子，錦繡，綠波，辛寨子。
南部工作，北部睡覺，形成鐘擺式交通，一個(gè)巨大的睡城誕生了。后來在軟件園和高新區(qū)以及東港區(qū)域加大住宅開發(fā)量，但是房也買了，車也買了，換房換車也不是什么容易的事，所以這才是大連四區(qū)交通堵塞的根本原因之一。可以說大連四區(qū)是半張大餅、半個(gè)組團(tuán)。不過大餅來的早了一些，組團(tuán)來的晚了一些，市內(nèi)四區(qū)只是看起來非常像組團(tuán)的大餅。
大連好像已經(jīng)忘了自己是“北方香港”
大連現(xiàn)在好像已經(jīng)忘了自己是“北方香港”，已經(jīng)不和青島比了，開始和沈陽和營口比較，就像一只在雞窩里的大鵝，膽怯的炫耀著過去的輝煌。甚至開始找尋落魄的原因，因?yàn)闆]有自貿(mào)區(qū)，因?yàn)闆]有直轄市，因?yàn)闆]有煙大海底隧道，因?yàn)闋I口，因?yàn)樯蜿枴?br>
說了大連那么多的過去和現(xiàn)狀，就不談什么大連GDP和財(cái)政收入的負(fù)增長問題了，也不談什么東港房子賣不出去，恒隆檔次低客流少，地鐵為什么沒多少人坐，整體物價(jià)高收入低，因?yàn)槟嵌际潜硐?，關(guān)鍵找到形成現(xiàn)狀的原因是什么？未來挑戰(zhàn)是什么，未來核心挑戰(zhàn)是什么？如何迎接挑戰(zhàn)？
大連的三個(gè)核心挑戰(zhàn)
第一：城市規(guī)劃和開發(fā)節(jié)奏無序，特別是城市投資效率過低。資金和資源不足，遍地開花，處處窩工。如何把錢花在刀刃上，特別是財(cái)政預(yù)算不足的當(dāng)下尤為重要。
第二：整個(gè)老齡化嚴(yán)重，少子化嚴(yán)重，外來青年人口流入緩慢，連本地高財(cái)富和高智商人口都逃離大連。如何擴(kuò)大人口，進(jìn)一步說是高財(cái)富和高智商的人口尤為重要。
第三：最重要的事情，如何跨越中等收入城市陷阱，跨越成功，大連可以與杭州深圳比肩，跨越不了重新返貧，甚至想干低端加工業(yè)都沒機(jī)會(huì)，沒人口沒成本優(yōu)勢(shì)是干不過四川和河南的。
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