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小區(qū)物業(yè)能否以沒有執(zhí)法權(quán)為由

拒絕管理小區(qū)違規(guī)事件？

今天加班，下午剛下班收到一消息，說今早上XX棟一老先生到崗?fù)の飿I(yè)處去請物業(yè)人員管一下樓下某棟業(yè)主堆放的爛泥，該物業(yè)人員以物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán)，業(yè)主違規(guī)的事情沒法管（包括裝修）為由拒絕了這位老先生。突然看到此條消息，猶如一盆冰水從頭澆到腳，背脊冷嗖嗖的，群里業(yè)委會(huì)剛剛和物業(yè)公司開過會(huì)，黃主任宣布一切都在理順當(dāng)中，大約需要一年；鄙也列舉了大家都非常關(guān)心的8個(gè)違規(guī)事情，支持小區(qū)依法整改；群里也天天討論違規(guī)的事情；可被這一棒槌打蒙了，誰來整改啊？冷靜一想，覺得很有必要從法律角度談?wù)勥@件事情。

一、為了避免跑題扯談，先理清幾個(gè)概念

1、按照有關(guān)法規(guī)，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)合同簽訂事項(xiàng)，由于沒有見到公布，那么，可以推定新物業(yè)公司目前和業(yè)委會(huì)還沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但新物業(yè)公司已經(jīng)進(jìn)場一個(gè)多月，開展了一系列物業(yè)服務(wù)工作，也發(fā)布了收費(fèi)工作已全面展開的提示，也有部分業(yè)主繳納了物業(yè)費(fèi)，因此，新物業(yè)公司和小區(qū)形成了事實(shí)合同關(guān)系。

2、行政執(zhí)法權(quán)與國家職能中的立法權(quán)、司法權(quán)相對應(yīng)，一般指的是國家行政機(jī)關(guān)行使職權(quán)的行為，而物業(yè)公司是以營利為目的的企業(yè)，并非國家行政機(jī)關(guān)，確實(shí)沒有執(zhí)法權(quán)，當(dāng)然也沒有行政執(zhí)法所具有的監(jiān)督管理權(quán)。

3、物業(yè)管理權(quán)不可與行政機(jī)關(guān)的管理權(quán)相混淆。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定，本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。雖然尚沒有簽訂合同，但形成了事實(shí)合同關(guān)系，按照《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立、履行合同（包括事實(shí)合同）應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)的規(guī)定。按照物業(yè)管理法規(guī)，新物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)的管理單位，根據(jù)物業(yè)服務(wù)默認(rèn)的約定和相關(guān)法律規(guī)定，承擔(dān)著一系的義務(wù)，諸如物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)，管道疏通，公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理，車輛行駛、停放管理，公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理，裝飾裝修管理服務(wù)，物業(yè)檔案資料管理等。

4、馬克思說：“沒有無義務(wù)的權(quán)利，也沒有無權(quán)利的義務(wù)。”如果物業(yè)公司不依法履行義務(wù)也就沒有相應(yīng)的權(quán)利?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告；有關(guān)法規(guī)規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告，配合有關(guān)行政管理部門的執(zhí)法工作；顯然，今早物業(yè)人員簡單粗暴地拒絕業(yè)主的請求，對有關(guān)涉嫌違規(guī)的事項(xiàng)不予進(jìn)行勸阻、制止，不但涉嫌不依法履行義務(wù)，而且，還涉嫌構(gòu)成瑕疵履行事實(shí)合同的行為，可能負(fù)有違反事實(shí)合同的責(zé)任。

二、反思

1、小區(qū)管理公約和物業(yè)服務(wù)合同牽動(dòng)著每一個(gè)業(yè)主的心，由于事關(guān)業(yè)主的切身利益，鄙在前文里面數(shù)次強(qiáng)調(diào)了，要簽訂一個(gè)詳細(xì)的具有可操作性、有具體評判標(biāo)準(zhǔn)、雙贏的合同，以避免不必要的糾紛，物業(yè)是博弈的單獨(dú)一方，有糾紛是正常的，如果有一個(gè)好合同，無疑糾紛會(huì)大大減少。

2、這個(gè)物業(yè)人員所言所行，引發(fā)了該棟樓業(yè)主的一些猜想，如果是針對XX棟樓業(yè)主，則大可不必，多棟業(yè)主都在遭受違規(guī)之苦，為何要偏偏針對此棟呢？如果是個(gè)人觀點(diǎn)，自己敷衍塞責(zé)、借故推諉、工作不力，也不請示領(lǐng)導(dǎo)，毅然挑起糾紛，是何居心呢？如果為小區(qū)服務(wù)的物業(yè)公司也持有類似堅(jiān)決不履行法律規(guī)定義務(wù)的觀點(diǎn)，我相信，是在故意拖延雙方“離婚”的時(shí)間，沒有意義。據(jù)說，后來這位具有教授職稱的老先生當(dāng)場放下一句話走了：“看你們?nèi)绾问請??！?/span>

3、國務(wù)院修改物業(yè)管理?xiàng)l例時(shí)，把物業(yè)管理企業(yè)改成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這個(gè)改動(dòng)雖然只有兩個(gè)字，卻非常值得深思，要知道，物業(yè)盡職盡責(zé)，嚴(yán)格管理，才稱得上“好的服務(wù)”。