寫(xiě)在前面：拋開(kāi)資產(chǎn)負(fù)債和現(xiàn)金流，去說(shuō)誰(shuí)能活，都是耍流氓。
系列文章：
（一）看公司和選女婿一樣
丈母娘選女婿時(shí)，除了看他的收入，更重要的是看家底。
丈母娘第一句話(huà)問(wèn)：你一年賺多少錢(qián)？
這就是我們說(shuō)的利潤(rùn)。
丈母娘第二句話(huà)問(wèn)：你家里有多少錢(qián)？
這就是資產(chǎn)和負(fù)債。
丈母娘第三句話(huà)問(wèn)：你現(xiàn)在手上有多少錢(qián)？
這就是現(xiàn)金流。
這三句話(huà)哪個(gè)最重要？
這得分時(shí)候。
當(dāng)現(xiàn)金流充足，或者說(shuō)能夠搞到錢(qián)的時(shí)候。
資產(chǎn)負(fù)債和利潤(rùn)都不重要。
成立多年后，才盈利的京東和特斯拉，都是這種的典范。
只要它能融到錢(qián)，其他都可以是夢(mèng)想和未來(lái)。
資本市場(chǎng)戲稱(chēng)，市夢(mèng)率。
當(dāng)現(xiàn)金流吃緊，或者非但融不到錢(qián)，債主還催著還錢(qián)時(shí)。
負(fù)債和利潤(rùn)都重要。
負(fù)債的高低決定了回旋的余地，利潤(rùn)的高低決定了自身的造血功能。
多年前的樂(lè)視網(wǎng)，是這種類(lèi)型的標(biāo)桿。
PPT可以造車(chē)，為夢(mèng)想可以窒息。
（二）四家公司的資產(chǎn)和負(fù)債
四家公司，都有各自不同的風(fēng)格。
萬(wàn)科：財(cái)務(wù)穩(wěn)健，發(fā)展核心城市群住房。
保利：財(cái)務(wù)穩(wěn)健，央企，主攻一二線(xiàn)城市。
恒大：財(cái)務(wù)激進(jìn)，通過(guò)三四線(xiàn)城市，彎道超車(chē)。
碧桂園：財(cái)務(wù)中性，主攻三四線(xiàn)城市。
當(dāng)前，信貸支持遠(yuǎn)離地產(chǎn)行業(yè)，
恒大也因?yàn)榧みM(jìn)的擴(kuò)張，產(chǎn)生了各種負(fù)面新聞。
先說(shuō)第一個(gè)問(wèn)題，它們都能存活嗎？
答案是顯而易見(jiàn)的，都能活。
只要看這4家公司的存貨，都遠(yuǎn)大于有息負(fù)債。
地產(chǎn)公司的存貨都是地皮和商品房，
作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)和民生的壓艙石，肯定不會(huì)出問(wèn)題。
第二個(gè)問(wèn)題，誰(shuí)有生活上的壓力。
結(jié)論肯定是恒大。
地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)壓力，首先是短期債務(wù)和現(xiàn)金流。
萬(wàn)科、保利、碧桂園的貨幣資金，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)覆蓋短期借款。
貨幣資金是指可以隨時(shí)變現(xiàn)的資金，也就是躺在賬面上的錢(qián)。
而一年以上的長(zhǎng)期借款，對(duì)于正常經(jīng)營(yíng)，影響有限。
按生活滿(mǎn)意度順位排序，萬(wàn)科>保利>碧桂園。
三者的總體負(fù)債，都在貨幣資金覆蓋范圍內(nèi)。
但，恒大的長(zhǎng)短期債務(wù)都遠(yuǎn)大于貨幣資金，
且短期債務(wù)尤其高。
所以最近搞出了2起鬧劇，
廣發(fā)銀行申請(qǐng)凍結(jié)1.32億資金，
邵陽(yáng)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局，因?yàn)橘Y金賬號(hào)問(wèn)題，暫停恒大項(xiàng)目的網(wǎng)簽。
這點(diǎn)錢(qián)，在恒大的資產(chǎn)中，連個(gè)水花都不算。
無(wú)非是表達(dá)出一種信心危機(jī)。
當(dāng)然，恒大該強(qiáng)硬的強(qiáng)硬，該整改的整改。
干凈利落地解決了問(wèn)題，避免信任危機(jī)的蔓延。
恒大不怕來(lái)討債，只怕集中來(lái)討債，它需要時(shí)間換空間，逐步降低自己的負(fù)債和杠桿。
避免擠兌情況產(chǎn)生后，變賣(mài)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
（三）現(xiàn)金流
通過(guò)近5年的現(xiàn)金流量表，可以得出幾個(gè)關(guān)鍵結(jié)論。
（一）18年萬(wàn)科提出活下去，非常具有前瞻性。
從融資活動(dòng)看，萬(wàn)科和保利率先降杠桿，19年的融資凈額為負(fù)。
借的錢(qián)要小于還的錢(qián)。
碧桂園也快速降低負(fù)債，凈額從738億降到253億。
但是，恒大非但不降杠桿，逆勢(shì)擴(kuò)大了融資凈額。
借的要比還得多得多。
當(dāng)時(shí)埋下的苦果 ，在信貸收緊后，發(fā)酵了。
（二）18年之前，行業(yè)高速發(fā)展，房企高速擴(kuò)張。
18年之前，四家房企的融資活動(dòng)凈額都為正。
恒大尤其激進(jìn)，融資加杠桿，通過(guò)農(nóng)村包圍城市的戰(zhàn)略，快速提升市場(chǎng)份額。
順利實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)。
16年和17年，融資規(guī)模是其他三家的總和。
采用相同戰(zhàn)略的碧桂園，相對(duì)穩(wěn)妥很多。
而保利和萬(wàn)科，作為老牌巨頭，在核心城市擁有優(yōu)勢(shì)，
依靠穩(wěn)扎穩(wěn)打的方式，平穩(wěn)擴(kuò)張。
（四）未來(lái)誰(shuí)能活得更好
房地產(chǎn)企業(yè)，核心資源是土地。
未來(lái)幾年如果沒(méi)有充足的儲(chǔ)備，
好似巧婦難為無(wú)米之炊。
在獲取土地儲(chǔ)備的同時(shí)，避免高價(jià)拿地，就是未來(lái)利潤(rùn)的保障。
地產(chǎn)三道紅線(xiàn)和銀行兩道紅線(xiàn)，
從資金的供給和需求上，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)施加了緊箍咒。
當(dāng)下，哪家房企的現(xiàn)金流最充足，
未來(lái)的發(fā)展一定更好。
從今年上半年的集中供地的拍賣(mài)情況看。
萬(wàn)科、保利、碧桂園依然領(lǐng)跑眾多房企。
而恒大沒(méi)有擠進(jìn)前100名。
地產(chǎn)領(lǐng)域，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局，即將到來(lái)。
誰(shuí)有錢(qián)，誰(shuí)說(shuō)了算。
最后，看一下長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，哪家最穩(wěn)健。
經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額，代表主營(yíng)業(yè)務(wù)每年賺到多少真金白銀。
這個(gè)數(shù)據(jù)常年平穩(wěn)，并且為正值，可以判斷其表現(xiàn)優(yōu)異。
從近5年的跨度看，表現(xiàn)最好的無(wú)疑是萬(wàn)科。
碧桂園前幾年表現(xiàn)相對(duì)好，這2年開(kāi)始走弱。
保利的表現(xiàn)則和碧桂園相反，這也是兩者戰(zhàn)略定位差異所導(dǎo)致。
三四線(xiàn)城市在16年后的去庫(kù)存階段表現(xiàn)更為強(qiáng)勢(shì)，
碧桂園在這個(gè)階段受益。
最近兩年，形勢(shì)反轉(zhuǎn)，受益方從碧桂園變成了保利。
恒大，恒大，起伏過(guò)大，長(zhǎng)周期的表現(xiàn)相對(duì)最弱。
（五）結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。
房地產(chǎn)白銀時(shí)代也已經(jīng)過(guò)去。
未來(lái)房地產(chǎn)（企業(yè)）的利潤(rùn)會(huì)逐漸向社會(huì)平均水平靠攏。
我們說(shuō)的，是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，不是聊房?jī)r(jià)。
當(dāng)大浪淘沙過(guò)后，最后一定會(huì)有幾個(gè)龍頭跑出來(lái)。
它們需要幾年的時(shí)間。
因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)永遠(yuǎn)不會(huì)消亡。
聯(lián)系客服
