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大家好，首先做一個(gè)自我介紹，我是湖北萬(wàn)澤律師事務(wù)所的周靜雯律師，1998年進(jìn)入律師行業(yè)，目前主要的業(yè)務(wù)是建筑房地產(chǎn)專業(yè)，以房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)的法律事務(wù)比較突出，很高興今天能跟大家一起做一個(gè)業(yè)務(wù)上的交流。另外我在準(zhǔn)備課件后發(fā)現(xiàn)原來(lái)定的題目?jī)?nèi)容比較多，一個(gè)小時(shí)不一定能講完，所以今天就先講《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程法律風(fēng)險(xiǎn)把握》，我們可以換一個(gè)時(shí)間跟大家繼續(xù)交流《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合同審核要點(diǎn)》。

接下來(lái)就開(kāi)始分享我們律師在關(guān)于在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，有哪些風(fēng)險(xiǎn)是需要幫助當(dāng)事人把控的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程比較長(zhǎng)，很多程序涉及到很多環(huán)節(jié)和部門，因此在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)全流程有個(gè)整體把控很重要。

1、招拍掛方式取得土地

通過(guò)招拍掛這種方式取得的土地，我們很多人可能認(rèn)為既然是招拍掛取得的，一般就沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐话銇?lái)講現(xiàn)在的儲(chǔ)備中心對(duì)于土地都是要求拆遷完畢之后的禁地，除了城中村以外，那么既然是禁地?zé)o非就是一個(gè)舉牌和競(jìng)價(jià)的問(wèn)題，可能很多人就會(huì)簡(jiǎn)單的理解為，只要我把賬算好，把項(xiàng)目做得不虧本，不考慮一些正常的市場(chǎng)波動(dòng)，那我拿地就很容易。事實(shí)上，土地獲得的過(guò)程中并不完全沒(méi)有法律風(fēng)險(xiǎn)，在此我就結(jié)合一個(gè)案例來(lái)說(shuō)明一下。

招拍掛這個(gè)環(huán)節(jié)，我們認(rèn)為最重要的除了對(duì)一些數(shù)據(jù)、指標(biāo)以及你需要進(jìn)行折算今后拿到一個(gè)什么樣的價(jià)格我可以摘牌之外，還有一點(diǎn)很重要但卻很容易被忽略，那就是土地踏勘。

土地踏勘很重要，武漢市土地交易中心掛牌的很多土地原則上不再進(jìn)行地塊的踏勘，他要求競(jìng)拍的企業(yè)自行踏勘地塊，在這種情況下，我們會(huì)建議企業(yè)仔細(xì)閱讀掛牌文件，如果對(duì)掛牌文件或者是對(duì)地塊現(xiàn)狀有疑異的，那么是可以在提交書(shū)面競(jìng)買文件之前到土地交易中心去進(jìn)行咨詢，我們律所服務(wù)的一家企業(yè)曾經(jīng)就在這個(gè)問(wèn)題上出現(xiàn)過(guò)差錯(cuò)，他在相關(guān)土地摘牌的時(shí)候沒(méi)有對(duì)相關(guān)地塊進(jìn)行踏勘，只是知道了地塊的方位以及一些數(shù)據(jù)指標(biāo)，但是在后期就存在一些問(wèn)題—地塊上遺留的構(gòu)筑物，而且還和其他的相鄰關(guān)系之間出現(xiàn)了糾紛，最后相關(guān)的部分在進(jìn)行規(guī)劃的時(shí)候就明確說(shuō)明你的間距還需要往后退，但那里的地塊比較小，如果再后退，很明顯會(huì)影響其商業(yè)開(kāi)發(fā)的收益，因此，最后就和土地部門產(chǎn)生的爭(zhēng)議，當(dāng)然最后的處理結(jié)果不是我們今天要討論的，我們今天的重點(diǎn)在于如何處理才能避免這樣的問(wèn)題出現(xiàn)。因此，即使是招拍掛的土地，我們也要對(duì)其進(jìn)行全面的了解。

第二個(gè)，我們?cè)谡信膾熘羞€有一種特殊的土地，也就是大家眼中收益較高的城中村改造或者叫棚戶區(qū)改造，這種土地最后同樣是通過(guò)招拍掛的方式來(lái)處理，但是仍有需要注意的問(wèn)題，

從目前了解的情況來(lái)看，武漢市的土地儲(chǔ)備中心對(duì)于這些土地在進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的時(shí)候已經(jīng)先期委托了一些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行一些收儲(chǔ)、開(kāi)發(fā)等工作，所以對(duì)于這部分地塊并不是不能進(jìn)行競(jìng)拍，但是要非常的慎重，因?yàn)樗锌赡墚a(chǎn)生一些在法律因素之外的風(fēng)險(xiǎn)，而且這些風(fēng)險(xiǎn)不可預(yù)見(jiàn)。接下來(lái)我通過(guò)一個(gè)案例跟大家分享：

武漢市儲(chǔ)備中心在2003年的時(shí)候委托了一家房地產(chǎn)公司進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，也就是對(duì)集體土地的項(xiàng)目進(jìn)行了征收，然后該地塊準(zhǔn)備掛牌，武漢的另外一家知名房產(chǎn)公司（我們的委托方）就來(lái)競(jìng)拍該地塊，當(dāng)時(shí)它在繳納了相關(guān)的競(jìng)拍保證金后，原來(lái)實(shí)施過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)就直接找到這家公司，要求其退出競(jìng)拍，這種現(xiàn)象其實(shí)在實(shí)踐中是很多的，盡管它是一個(gè)公開(kāi)的市場(chǎng)，但是只要前期有其他公司進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，理論上這些公司都不會(huì)放棄它的既得利益。因?yàn)樗淖罱K目的是為了一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，不是簡(jiǎn)單的去收儲(chǔ)然后去賺那一點(diǎn)銀行的利息。所以在這種情況下，我們經(jīng)過(guò)評(píng)判以后就認(rèn)為競(jìng)拍之后可能會(huì)產(chǎn)生一些法律因素以外的不可控的風(fēng)險(xiǎn)，而且不可預(yù)估?；谶@種原因，這家企業(yè)雖然最后參與了競(jìng)拍，因?yàn)樗谂赃呌幸粋€(gè)樓盤(pán)，參與競(jìng)拍希望地價(jià)能夠高一點(diǎn)，但最終它沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的去拿地。

2、聯(lián)合(合作)開(kāi)發(fā)取得土地

合作開(kāi)發(fā)指的是兩家或者多家企業(yè)聯(lián)合對(duì)某一地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，但是對(duì)外的所有開(kāi)發(fā)文件和手續(xù)都只能體現(xiàn)在項(xiàng)目公司，也就是取得土地的公司名下。它的優(yōu)點(diǎn)在于對(duì)于項(xiàng)目公司前期可能存在的隱性的風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)合投資方是不需要承擔(dān)連帶責(zé)任的。

但缺點(diǎn)在于由于一切手續(xù)均由項(xiàng)目公司出具，故容易在發(fā)生糾紛時(shí)受制于人。聯(lián)合開(kāi)發(fā)的投資方事實(shí)上就是我們?cè)趯?shí)踐中經(jīng)常看到的廣告中所寫(xiě)的開(kāi)發(fā)商某某某，投資商某某某。實(shí)質(zhì)上這個(gè)投資商就是背后真正投資的人，但是項(xiàng)目只能在原來(lái)的土地所有權(quán)人名下，所以在關(guān)鍵時(shí)刻需要用印章等時(shí)會(huì)受制于人。

而且如果項(xiàng)目公司另有其他債務(wù)的，可能會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)的地塊被查封，進(jìn)而影響整個(gè)開(kāi)發(fā)工作。所以采取聯(lián)合（合作）開(kāi)發(fā)模式獲取土地的，必須要對(duì)土地開(kāi)發(fā)全過(guò)程有相對(duì)的掌控權(quán)，需要單獨(dú)設(shè)立賬戶對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金予以控制。

3、股權(quán)收購(gòu)取得土地

股權(quán)收購(gòu)獲取土地，一般是通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)土地開(kāi)發(fā)的目的。股權(quán)收購(gòu)又分為對(duì)項(xiàng)目公司部分和全部股權(quán)的收購(gòu)。股權(quán)收購(gòu)的優(yōu)點(diǎn)在于，可以從法律上對(duì)項(xiàng)目公司合法控制，利于后期開(kāi)發(fā)工作的順利進(jìn)行，但缺點(diǎn)在于，對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行收購(gòu)后，極有可能對(duì)項(xiàng)目公司存在的隱形債務(wù)承擔(dān)法律上的責(zé)任。

采取股權(quán)收購(gòu)模式獲取土地的，前期需要進(jìn)行大量的調(diào)查工作，包括但不限于項(xiàng)目公司的工商登記資料、財(cái)務(wù)情況、所涉法律訴訟等各方面事宜。

實(shí)踐中很多客戶會(huì)問(wèn)，那究竟采取什么樣的方式來(lái)取得土地最好呢？通常我們的建議是，采取什么樣的模式，設(shè)置什么樣的交易結(jié)構(gòu)，最終是要根據(jù)項(xiàng)目本身的實(shí)際情況決定的。比如我們要收購(gòu)的項(xiàng)目非常干凈，是一個(gè)剛剛成立的公司，這種情況很明顯收購(gòu)股權(quán)的方式更優(yōu)，但如果公司成立很久，業(yè)務(wù)很復(fù)雜的，股權(quán)收購(gòu)隱性風(fēng)險(xiǎn)太大，此時(shí)就某一個(gè)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)就更為有利。

1、施工合同的簽訂——避免黑白合同的出現(xiàn)

實(shí)踐中，大量建設(shè)工程總包合同，發(fā)包人與承包人會(huì)簽訂二份合同，一份系通過(guò)招投標(biāo)的方式簽訂并在相關(guān)部門備案，另一份系雙方私下實(shí)際履行的合同。經(jīng)過(guò)我的研究，這種黑白合同往往是在價(jià)格上有一個(gè)很大的讓度，但最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題》的解釋第二十一條規(guī)定，“當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)”。

從這個(gè)司法解釋可以看出，不管你私下簽什么樣的合同，最終的依據(jù)都是以備案的中標(biāo)合同為依據(jù)。這里的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容一般包括合同價(jià)款、工期、質(zhì)量等內(nèi)容。價(jià)款是實(shí)踐中比較關(guān)鍵的因素，當(dāng)我們的律師審核到這樣的合同的時(shí)候，是要提出相關(guān)的意見(jiàn)的，意見(jiàn)是否采納先不做討論，因?yàn)楫吘宫F(xiàn)實(shí)中這種情況很多，但是作為一名專業(yè)的律師，該提的就要提，提了便沒(méi)有責(zé)任。萬(wàn)一哪一天后面出了問(wèn)題，你的工作就嚴(yán)重失職。

2、選擇有資質(zhì)的施工企業(yè)

我們先說(shuō)一個(gè)我們辦理過(guò)的案例，一個(gè)房產(chǎn)公司和一個(gè)建筑公司簽訂一個(gè)圍墻的施工協(xié)議，當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目招標(biāo)等手續(xù)都是非常齊全的，合同簽訂之后就組織施工，有一個(gè)工人王某在工地上只呆了兩天，便在施工過(guò)程中從腳手架摔下來(lái)，頭部嚴(yán)重摔傷，后面也沒(méi)有得到有效的治療，而且在住院不久后因?yàn)橘M(fèi)用問(wèn)題就出院了，回到老家后也沒(méi)有繼續(xù)治療，在某一天晚上脫離家人的監(jiān)護(hù)下在一個(gè)潛水坑中溺亡了，王某去世后其繼承人便起訴要求開(kāi)發(fā)公司以及建筑公司連帶賠償各種損失共計(jì)30萬(wàn)元。

其實(shí)在這個(gè)案例中我們很明顯的看出，開(kāi)發(fā)商的各種手續(xù)，包括委托書(shū)，相關(guān)資質(zhì)都是非常齊全的，在整個(gè)發(fā)包過(guò)程中是沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)的，所以法院的最終判決結(jié)果是要求建筑公司和王某家屬分別承擔(dān)了相應(yīng)的責(zé)任。

通過(guò)這個(gè)案例，想告訴大家企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中難免會(huì)遇到各種各樣的糾紛，如果能夠在糾紛發(fā)生前正視各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)，一切活動(dòng)都依法行事，就不會(huì)有類似于案例的情況發(fā)生。案例中開(kāi)發(fā)公司正是因?yàn)橐婪ǎ弦?guī)簽訂合同的行為，避免給自己造成不必要的損失。

3、施工過(guò)程中工程部門與其他部門特別是銷售部門的銜接問(wèn)題。

規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，部門設(shè)置較多，各司其職，但也往往容易出現(xiàn)部門之間的溝通不暢而引發(fā)不必要的糾紛的情形。

萬(wàn)科的內(nèi)部有一句話，叫做“交圈”。什么是交圈？各專業(yè)、各部門信息互通，隨時(shí)隨地知道彼此想什么、要什么、在做什么、需要什么配合。這是“交圈”。一個(gè)項(xiàng)目要推進(jìn)，各部門、各人員各有專業(yè)分工，一開(kāi)會(huì)，各自匯報(bào)，互相難以銜接，甚至多有矛盾，比如各專業(yè)板塊推進(jìn)的時(shí)間節(jié)奏完全獨(dú)立，自說(shuō)自話。這是不交圈。

企業(yè)內(nèi)部交圈不足，一般原因何在？

一是部門本位，爭(zhēng)奪利益和話語(yǔ)權(quán)，只顧忌本部門小群體，而缺乏大局觀。每個(gè)部門都在片面爭(zhēng)取自己的小利益，喪失的是整體的大利益。在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，我們看得比較多的有爭(zhēng)議的部門就是營(yíng)銷部門和財(cái)務(wù)部門，營(yíng)銷就是賣，賣得越多越好，但財(cái)務(wù)就覺(jué)得客戶是要有選擇的，你的客戶前期選擇如果不良，就會(huì)導(dǎo)致后面的款項(xiàng)收不回來(lái)，你賣了也白賣。

二是有交圈意識(shí)，但整體缺乏信息共享的做法和習(xí)慣。一個(gè)企業(yè)一旦有意無(wú)意地形成了山頭文化，就很難充分交流，大家都“留一手”，甚至互相使絆子。

三是為了反對(duì)而反對(duì)。不從整體出發(fā)提供建設(shè)性意見(jiàn)，卻從部門工作難度、添麻煩等角度出發(fā)一味反對(duì)，甚至為了意氣反對(duì)。我們?nèi)耘f用一個(gè)親身辦理的案例來(lái)說(shuō)明：

第一個(gè)案例，某一個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)槿細(xì)夤镜男枰?，在施工的過(guò)程中就把建筑規(guī)劃給變了，把廚房和衛(wèi)生間的位置變換了，重要的問(wèn)題是這個(gè)過(guò)程沒(méi)有對(duì)營(yíng)銷部門告知，所以導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷過(guò)程中的說(shuō)辭和樣板間的設(shè)置都和實(shí)際中不一樣，矛盾就在交房時(shí)爆發(fā)了，業(yè)主集體拒絕交房，在整個(gè)過(guò)程中公司顯得非常被動(dòng)，其實(shí)在這個(gè)過(guò)程中我們完全可以有防控的手段的，因?yàn)槲覀兊纳唐贩抠I賣合同中很明顯的規(guī)定了，如果你要是出現(xiàn)規(guī)劃不一致的情況，你應(yīng)當(dāng)對(duì)我們的業(yè)主進(jìn)行告知，告知后，業(yè)主可以選擇接受或者不接受房屋。如果我們的告知提前有了部署和安排，我們的工程部門把相關(guān)情況和營(yíng)銷部門溝通，那么后期無(wú)非就是兩種情況，一是告知了業(yè)主他沒(méi)有提出疑異或者沒(méi)有書(shū)面的證據(jù)證明他有疑異，那么他就應(yīng)該收房。二是告知了他不接受，那還能雙方協(xié)商一致解除合同，讓房屋另售，也就不至于在收房時(shí)引起非常大的不良群體效益，最終這個(gè)案件的處理就是開(kāi)發(fā)商給每一戶進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償而且?guī)蜆I(yè)主進(jìn)行裝修，因?yàn)闃I(yè)主提出要把位置換成原來(lái)的位置，但那肯定不可能了。

第二個(gè)也是一個(gè)真實(shí)案例，一個(gè)外墻的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由外墻外保溫改成了內(nèi)保溫，相應(yīng)工程部門也沒(méi)有告知營(yíng)銷部門，導(dǎo)致在宣傳過(guò)程中也出現(xiàn)了上述問(wèn)題，最后十幾戶業(yè)主集體起訴要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，可能大家覺(jué)得不管是外保溫還是內(nèi)保溫它都可以保溫，也符合了相關(guān)的節(jié)能要求，但業(yè)主就摳著這一個(gè)字，認(rèn)為你交的和合同中是不一樣的，而且現(xiàn)在的業(yè)主維權(quán)意識(shí)非常強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商稍微不注意便會(huì)引起一些群體效應(yīng)，這樣會(huì)對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)和后期的銷售造成非常壞的影響。

以上這些都是我們作為律師需要提前和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商溝通的問(wèn)題，這樣才能體現(xiàn)律師的事前預(yù)防的價(jià)值，如果把所有事情都留在末端，你可能會(huì)因?yàn)榇蚬偎臼杖〔糠值脑V訟費(fèi)用，但作為律師，做得好的應(yīng)該是你事前預(yù)防了多少風(fēng)險(xiǎn)，而不是代理了多少案子。

1、預(yù)售條件：《城市商品房預(yù)售管理辦法》

2、預(yù)售時(shí)對(duì)于委托代理人委托手續(xù)的要求

售房時(shí)會(huì)出現(xiàn)大量的夫妻、父母子女甚至男女朋友之間代為購(gòu)房的情形。此時(shí)，委托手續(xù)的提交顯得尤為重要。

舉個(gè)案例，有一個(gè)房產(chǎn)公司對(duì)商鋪進(jìn)行預(yù)售，王小姐以她母親的名義購(gòu)房，采用分期付款的方式，先前繳納200萬(wàn)首付款，后期再繳納剩余部分，但是王小姐以她母親的名義簽訂合同時(shí)沒(méi)有出具任何委托手續(xù)，合同簽訂后，王小姐又以A公司的名義通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的形式向房產(chǎn)公司支付200萬(wàn)元，此次轉(zhuǎn)賬也沒(méi)有任何說(shuō)明手續(xù)，后來(lái)王小姐便聯(lián)絡(luò)不上了，于是房產(chǎn)公司便聯(lián)系她的母親，結(jié)果母親告知自己完全不知道這個(gè)事情，后來(lái)A公司聯(lián)系房產(chǎn)公司說(shuō)這200萬(wàn)是財(cái)務(wù)人員打款錯(cuò)誤，要求房產(chǎn)公司予以退還。其實(shí)，明眼人一看就知道是王小姐變卦了，但由于各個(gè)環(huán)節(jié)的缺失，導(dǎo)致房產(chǎn)公司在案件處理過(guò)程中非常被動(dòng)。這個(gè)就是房產(chǎn)公司需要向一線人員進(jìn)行的培訓(xùn)。

3、未成年人購(gòu)房：提供公證部門出具的監(jiān)護(hù)公證

未成年人是沒(méi)有或者限制民事行為能力人，但這不代表他們不能購(gòu)房，當(dāng)你發(fā)現(xiàn)未成年人來(lái)購(gòu)房，審核時(shí)發(fā)現(xiàn)其不滿18歲時(shí)，是需要我們的購(gòu)房人出具監(jiān)護(hù)公證的。因?yàn)槲闯赡耆宿k不了貸款，只能一次性付款，一次性付款往往開(kāi)發(fā)商會(huì)很喜歡，但這里是需要監(jiān)護(hù)手續(xù)的，不然后面你在房管局備案或者辦理權(quán)屬登記時(shí)會(huì)出現(xiàn)相關(guān)問(wèn)題。

4、其他注意事項(xiàng)

①未取得預(yù)售許可

大家都知道，未取得預(yù)售許可售房這肯定是個(gè)無(wú)效行為，但我們需要強(qiáng)調(diào)的是，包括認(rèn)購(gòu)、預(yù)定、排好、發(fā)放VIP卡等各種形式都不行，不是簡(jiǎn)單的我只是收一個(gè)定金，包括所謂的誠(chéng)意金等。

②明碼標(biāo)價(jià)《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》

廣告是房屋銷售的一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，而且投入資金量非常大。但廣告非常容易產(chǎn)生爭(zhēng)議，因?yàn)橄M(fèi)者在買房時(shí)是看不到房屋本身的。因此開(kāi)發(fā)商的廣告描述對(duì)他們來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是容易出現(xiàn)糾紛的環(huán)節(jié)。

曾經(jīng)有一個(gè)置業(yè)公司，在銷售時(shí)推出的廣告和宣傳非常詳細(xì)和具體，包括整個(gè)開(kāi)發(fā)的面積平面，小區(qū)的配置，比如幼兒園網(wǎng)球場(chǎng)等等，但后來(lái)交房時(shí)，中心綠化被取消了，宣傳資料中一些比較重要的配套設(shè)施如健身房幼兒園等都沒(méi)有了，最后客戶就認(rèn)為廣告宣傳的內(nèi)容是具體而確定的，對(duì)于房?jī)r(jià)有影響，于是就起訴開(kāi)發(fā)商，最后也是開(kāi)發(fā)商敗訴，賠償業(yè)主一定的損失。

所以在廣告發(fā)布過(guò)程中，律師要給他們一個(gè)妥善的建議。

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋法釋[２００３]７號(hào)第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

當(dāng)然很多開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)在廣告發(fā)布后，有一排很小的提示：本廣告僅為要約邀請(qǐng)，最終以買賣合同或者規(guī)劃審批為準(zhǔn)，但事實(shí)上這種單方免責(zé)從法律上講真的成立嗎？這恐怕還有很多爭(zhēng)議。

在廣告宣傳中還有幾個(gè)需要提醒大家的點(diǎn)：

一個(gè)是沒(méi)有取得預(yù)售許可證的房屋是不能做廣告的。

二個(gè)是包括一些封建迷信和違背社會(huì)公序良俗的。

三個(gè)是表現(xiàn)項(xiàng)目的位置，是要按照現(xiàn)有的交通干道來(lái)表示，不得以時(shí)間來(lái)表述。

四個(gè)是廣告中對(duì)于一些入住者的辦理一些升學(xué)的承諾也是不能有的。

基本文件的展示，如項(xiàng)目五證:《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》以及已填寫(xiě)的商品房買賣合同示范文本及補(bǔ)充協(xié)議、前期物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)臨時(shí)管理規(guī)約。商品房?jī)r(jià)目表（價(jià)目表公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括每套商品房的建筑面積、公攤面積、每平方米建筑面積售價(jià)、價(jià)格執(zhí)行時(shí)間、前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等）。銷售的房屋執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)情況。

在這里我們要強(qiáng)調(diào)公示問(wèn)題不僅僅是因?yàn)樾姓芾聿糠值囊?，而是該公示?duì)后面有糾紛，特別是對(duì)合同條款的理解不一致時(shí)有重要的作用。實(shí)踐買房過(guò)程中，通常都是由開(kāi)發(fā)商制定好統(tǒng)一的模板后對(duì)外簽署，可以很直白的說(shuō)，這種合同很少能夠體現(xiàn)雙方意志。我們實(shí)踐中也很少看到業(yè)主成功就其中的某些條款和開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)成協(xié)商。那么后期在發(fā)生糾紛時(shí)就非常容易因?yàn)橐恍﹨f(xié)商問(wèn)題，甚至有的就在認(rèn)購(gòu)階段變卦的，他的理由就是我不清楚這一塊。所以站在開(kāi)發(fā)企業(yè)角度來(lái)講，你的公示是非常重要的。至于他看不看，這個(gè)并不重要。

同時(shí)，在公示過(guò)程中還有幾個(gè)細(xì)節(jié)需要提出來(lái)，就是在我們的現(xiàn)場(chǎng)沙盤(pán)的模型，包括一些光纖資料上還是要寫(xiě)最終以合同約定為準(zhǔn)，而且要載明我們預(yù)售證的文號(hào)。

1、一次性付款客戶：直接付款簽署網(wǎng)簽買賣合同。

2、貸款客戶

需要提示的是，現(xiàn)在已經(jīng)是網(wǎng)簽，一旦簽署房管局就已備案，要撤銷非常困難。實(shí)踐中經(jīng)常有合同簽了，網(wǎng)上也備案了，但在貸款發(fā)放環(huán)節(jié)，銀行不批，此時(shí)要去撤銷備案就非常的麻煩，雖然有相應(yīng)的流程，但時(shí)間很長(zhǎng)，無(wú)形中就會(huì)積壓房產(chǎn)資源。所以大家此時(shí)就要注意開(kāi)發(fā)商的整個(gè)合同簽署過(guò)程是否合理，如果不合理的，你可以提出意見(jiàn)。實(shí)踐中開(kāi)發(fā)企業(yè)如何處理上述問(wèn)題呢？一個(gè)是要銀行先行審批，先行查閱貸款人的資料看是否符合條件，二個(gè)是先簽一個(gè)草簽合同或者樣本合同，這種合同不備案，而是先交給銀行審批。

還需要提示大家的是，銀行都會(huì)需要開(kāi)發(fā)商對(duì)貸款的客戶承擔(dān)階段性的擔(dān)保責(zé)任，所謂階段性擔(dān)保就是指客戶的房屋兩證辦理之前。所以此時(shí)需要注意的是，開(kāi)發(fā)商對(duì)客戶后面的積極辦證是要有一個(gè)相應(yīng)的提示和要求的。這些我們都是可以在合同中做出約定的。近期我們代理過(guò)很多這種因?yàn)榭蛻魝€(gè)人原因不償還貸款而被要求承擔(dān)連帶責(zé)任的開(kāi)發(fā)商案件，如果和銀行關(guān)系融洽的，還能要求先處理抵押物，如果關(guān)系不好的，銀行可能會(huì)直接要求開(kāi)發(fā)企業(yè)先還款，甚至直接扣劃保證金。

物業(yè)費(fèi)的交納不能作為商品房交付的條件。

現(xiàn)在的物業(yè)協(xié)議，很多開(kāi)發(fā)商采取兩種方式，一種是在簽商品合同時(shí)一并簽署，還有一種是業(yè)主收房時(shí)簽署，如果是在和商品房合同一并簽署時(shí)還好，起碼你還可以跟業(yè)主說(shuō)，你簽了前期物業(yè)合同，說(shuō)了要預(yù)繳的，至少你有合同依據(jù)，如果你是在收房時(shí)要求預(yù)繳，那么業(yè)主就可以反對(duì)說(shuō)，你沒(méi)有事先和我商量，我要一個(gè)月一個(gè)月的交，有這么一個(gè)案例，一個(gè)業(yè)主在購(gòu)買的房屋達(dá)到交付條件時(shí)去收房，物業(yè)公司此時(shí)要求他事先預(yù)繳一年的物業(yè)費(fèi)，這個(gè)業(yè)主沒(méi)有事先簽物業(yè)協(xié)議，于是就反駁說(shuō)要分月交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司沒(méi)有同意，也沒(méi)有交房，一年后，業(yè)主便提出要開(kāi)發(fā)商承擔(dān)遲延交房的責(zé)任。

充分提示大家，武漢市商品房買賣合同第十一條約定，“出賣人不得將買受人交納有關(guān)稅費(fèi)（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)）作為交接該商品房的條件。本合同另有約定的除外?！碑?dāng)然這個(gè)合同還是留了一點(diǎn)空間，合同可以另外約定。

因此，為了避免上述的物業(yè)糾紛，開(kāi)發(fā)商最好在前期就要求簽署物業(yè)協(xié)議，但如果開(kāi)發(fā)商害怕協(xié)議太多，導(dǎo)致客戶購(gòu)房不順利，在后期采取繳納物業(yè)費(fèi)的，那么可能就會(huì)存在上述問(wèn)題。

商品房買賣合同不像其他合同，說(shuō)解除就能解除，因?yàn)樯婕暗叫姓C(jī)關(guān)備案手續(xù)撤銷的問(wèn)題，所以哪怕是你們雙方協(xié)商一致了或者單方通知解除合同了，但房管局的備案還在，你的房屋仍不能再售。

所以在商品房買賣合同解除時(shí)一定要注意這個(gè)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間協(xié)商解除也不能簡(jiǎn)單只要求對(duì)方簽署一個(gè)解除協(xié)議。按照武漢市相關(guān)部門的要求，只有幾種特殊的情況能夠走注銷的程序，比如說(shuō)房屋質(zhì)量問(wèn)題，同一個(gè)小區(qū)換房等，從實(shí)踐中來(lái)說(shuō)，房管部門要注銷，也是要求你必須持人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)的司法文書(shū)。之所以有該流程，也是為了控制合同更名，因?yàn)樵趯?shí)踐中出現(xiàn)大量的，業(yè)主買房，不想賣了就和開(kāi)發(fā)商協(xié)議把合同解除然后賣給下一家，他從中賺取一定的差價(jià)，此時(shí)就存在很多的稅費(fèi)漏洞，所以實(shí)踐中房管部門要求有司法文書(shū)。

另外，在解除合同的文件中，一定要明確，房管局撤銷備案的相關(guān)手續(xù)不完結(jié)，是不退款的。因?yàn)榉抗芫洲k理相關(guān)撤銷手續(xù)時(shí)要求必須要業(yè)主去面簽，以此避免開(kāi)發(fā)商偽造業(yè)主材料去解除合同。另外如果你提前退款了，業(yè)主拿到錢就不管你后面辦理撤銷手續(xù)的事情了。

另外，貸款客戶應(yīng)當(dāng)先行將貸款還清，撤銷備案時(shí)雙方共同到房產(chǎn)管理部門面簽。

今天我主要想交流的就是以上八個(gè)方面，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和過(guò)程中，我們需要具備一些日常的法律常識(shí)，另外還需要特別關(guān)注武漢市相關(guān)行業(yè)主管部門的一些政策，因?yàn)橥梢?guī)定在，但政策有不同，你在辦理過(guò)程中就會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的障礙，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域性非常強(qiáng)，當(dāng)?shù)芈蓭熓煜ぎ?dāng)?shù)卣吆臀募?，所以即使是全?guó)性的大公司，有全國(guó)法律顧問(wèn)，區(qū)域法律顧問(wèn)，他們也會(huì)請(qǐng)當(dāng)?shù)芈蓭焷?lái)為他們提供服務(wù)。

今天主要是跟大家分享這么多，希望以后還能跟大家有更多的交流，謝謝大家。