做店鋪，首先就要找店鋪，了解和調(diào)查所找店鋪的周圍情況。上期我們說到開店選址最基本調(diào)查內(nèi)容，這期來著重說明商圈調(diào)查與選店。
商圈的定義
商圈，是指一家零售商店的顧客所來自的地理區(qū)域。依據(jù)商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三部分：
1、主要商圈，商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的55—70%。
2、次要商圈，商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的15—25%。
3、邊緣商圈，商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構(gòu)成區(qū)域。
商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算。
商圈調(diào)查作業(yè)范圍
1、了解地區(qū)居民的人口特性、社會經(jīng)濟(jì)變項及生活形態(tài)，購買習(xí)慣等；
2、確定未來店鋪的消費檔次，以及所要銷售的產(chǎn)品組合及促銷重點；
3、分析和現(xiàn)有的店鋪商圈是否重疊；
4、計算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開店鋪的數(shù)量；
5、找出商圈內(nèi)的障礙，包括：道路設(shè)施不便、人口擁擠、交通過度擁塞；
6、法規(guī)方面，應(yīng)考慮租稅、執(zhí)照、營運、最低工資及都市區(qū)域劃分情況，有的城市規(guī)劃IT一條街，如果初期誤入，將來的發(fā)展空間受到限制，甚至被取締；
7、其它因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應(yīng)商位置、運輸是否方便（交通狀況）、將來開連鎖可否利用物流中心一次補(bǔ)齊所需物品，及停車場是否寬廣等。
商圈調(diào)查部門的工作職責(zé)
尋店和確定商圈是一門學(xué)問，應(yīng)該有專業(yè)的團(tuán)隊工作，初期可能是專門的人員，形成規(guī)范的流程：
1、商圈情報主動收集。對所在城市和地區(qū)的商業(yè)發(fā)展及時了解，預(yù)計未來地區(qū)或者城市的商圈重點；
2、商圈資料建立，不斷修正；
3、商圈之規(guī)劃、評估、分析報告；
4、未來整體公司發(fā)展的布點策略；
5、商圈地點選擇、開店技巧制度的建立及教導(dǎo)；
6、租店及選店業(yè)務(wù)執(zhí)行；
7、租金行情分析了解和呈報；
8、競爭廠商／店鋪開店情報搜集及應(yīng)對策略的擬定；
9、經(jīng)營店鋪的評審作業(yè)規(guī)劃與推動；
10、和房東租店談判；
11、與法務(wù)訂定租店合同；
12、執(zhí)行開店管理及制度；
13、不良店之遷移和淘汰；
14、其它有關(guān)的開店事項。
商圈調(diào)查重點與調(diào)查方式
1、商圈范圍劃分確定
商圈的實際位置會有以下各情況限制，設(shè)立不同商圈范圍的劃分點：
（1）商圈范圍
集中型商圈，主要商圈半徑在2000米以內(nèi)，次要商圈半徑在2000米—5000米之間，邊緣商圈在5000米以外。
分散型商圈，主要商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在500米—1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。
（2）馬路的分界，凡超過40米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道；
（3）因鐵路、平交道的阻隔使人們交通受阻而劃分成兩個不同商圈；
（4）因高架橋、地下道阻隔使人潮流動不易而劃分成不同商圈；
（5）因安全島阻隔使人潮流動不易而劃分成不同商圈；
（6）因大水溝阻隔使人潮流動不易而劃分成不同商圈；
（7）因單行道阻隔使人潮流動不易而劃分成不同商圈；
（8）由于人潮走向之購物習(xí)慣與人潮流動的方向使該區(qū)形成一獨立商圈。
2、商圈的界定方法
路程距離的測量利用車子的里程表便可簡單的測出，大家就坐上出租車跑跑看。
下面來舉例說明；我們準(zhǔn)備開的店鋪，稱為計劃店，在計劃店的附近已經(jīng)存在了兩家戶外用品店，A店距離計劃店1000米。店鋪的面積為60平；B店距離計劃店600米，店鋪的面積為20平。
（1）這里得說明法則的限制：
只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。顧客認(rèn)知的距離會受購物經(jīng)驗影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對此商店之良好印象，顧客認(rèn)知的距離會比真正的距離短。并不能完全按照計算數(shù)字來核定結(jié)果，到時候經(jīng)費可承擔(dān)不起。
（2）繪制簡圖，這個時候開始動手了
集中型商圈為周邊5000米簡圖，分散型商圈為周邊1000米簡圖；
標(biāo)出重要建筑物及樓別（金融大樓，辦公大樓）；
著名商店及影響生活型態(tài)的地段特征（戲院、百貨公司）；
人潮匯集的地段商店群及大型集客場所（超級市場，娛樂區(qū)…同等類）；
可與自己的計劃戶外店有互補(bǔ)作用的門店；
政府重要的行政中心；
車站、加油站、學(xué)校、停車場、市場、公園等特定族群會集場所；
標(biāo)出街道的行進(jìn)方向（單行道方向），不要簡單只是車道；
標(biāo)出未來促銷活動發(fā)DM的可行地點。
（3）抽樣點及發(fā)DM點之選擇確定
辦公人口或上班族匯集的地點（未來適合設(shè)店的地點）；
人潮走向匯集地點；
固定人口較集中流動的地點。
（4）可能形成未來的商店群的地段；
（5）預(yù)定三～四個抽樣點
（6）其中盡量以一個抽樣點為同性質(zhì)的商店
3、發(fā)DM點的選擇
（1）主消費群走動頻繁點
（2）次消費群走動頻繁點
（3）區(qū)分消費群活動頻繁的時段
商圈特征
1、商店特色及分布情況
（1）建筑型態(tài)
于主要商業(yè)街，主要干道上的建筑其建筑高度
新建筑樓與舊式建筑的分布
目前的改建情況
一～三年內(nèi)可能改建的趨式，中國的城市發(fā)展進(jìn)入高速期，一定要放長眼光。
（2）行業(yè)型態(tài)
于主要商業(yè)街、干道的行業(yè)類型
以何產(chǎn)品為主，販賣產(chǎn)品的定位檔次
（3）分布家數(shù)
以抽樣點的平行道路為主要調(diào)查對象
主要道路的商店分布明細(xì)
將商店分門別類記錄
并將其統(tǒng)計填入明細(xì)表
于主要干道、大馬路、相同商店的家數(shù)
商店匯集地帶的概述
以商店（輔助店、競爭店）正確所在位置標(biāo)注于商圈簡圖。
（4）地點類型
孤立店
未規(guī)劃商業(yè)區(qū)
規(guī)劃購物中心
2、住宅特色(集中型商圈可不用調(diào)查)
（1）建物型態(tài)
實地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)的建筑型態(tài)
建筑高度，樓數(shù)
建筑型式為新式或舊式
分布區(qū)域
目前之改建情況
一～三年內(nèi)可能改建的趨式
（2）分布情況
實地了解該區(qū)之實際住戶與建筑物的分布情況將該商圈分為
商店區(qū)，以（甲）為代碼
辨公區(qū)（甲２）為代碼
新式住宅區(qū)以（乙１）為代碼
舊式住宅區(qū)以（乙２）為代碼
文教區(qū)，以（丙）為代碼
于簡圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈
并于圖上注明建筑物的樓別
3、集會場所
商店(肯德基、麥當(dāng)勞，百貨公司)
戲院
政府行政機(jī)關(guān)
展覽會場
學(xué)校、文教機(jī)關(guān)、公園。
補(bǔ)習(xí)班
表演、競技，比賽場所
菜市場，超級市場
4、證券公司
（1）聚集人口類型
青少年
上班族
特定行業(yè)人士
家庭主婦
（2）動線
人潮匯集流動的路線
人潮匯集流動的主要方向
5、商圈未來發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論
（1）發(fā)展情況
未來政府的行政中心、大型休閑集客場所的建造
未來的捷運系統(tǒng)、交通運輸中心所在點
大型辦公大樓、商業(yè)中心等的建造
該商圈的未來轉(zhuǎn)變情況
人口年齡層的轉(zhuǎn)變
消費習(xí)慣的未來改變情況
人潮匯集的可能變動地段
（2）競爭情況
商圈內(nèi)既存競爭者的數(shù)量及大小。
商圈內(nèi)的飽和程度。
6、結(jié)論
根據(jù)以上各種調(diào)查的資料，最后得結(jié)論時，最好能明確的將資料整理出下列五項重點加以說明：
點應(yīng)設(shè)在何處，何階段合適開店
何種商品組合的配合
顧客的型態(tài)
租金狀況
集會場所
小凡總結(jié)：每一種餐飲業(yè)態(tài)都有自己的特點，有其長處，也有其對環(huán)境的特殊要求，而且各種業(yè)態(tài)之間既有一定的競爭關(guān)系，又能互相彌補(bǔ)對方的不足，合理布局就能起到優(yōu)勢互補(bǔ)和繁榮市場的作用。只有切實了解各業(yè)態(tài)的優(yōu)缺點，廣泛地調(diào)研，認(rèn)真分析各類消費者的消費心態(tài)和需求，合理布局，才能充分發(fā)揮其長處，以最小的投資取得最大的效益。
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