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主持人的話
“三農(nóng)”融資難一直是阻礙我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出問題。盡管政府投資力度不斷加大，并采取措施鼓勵(lì)更多金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村地區(qū)的廣覆蓋，大部分農(nóng)村金融服務(wù)的質(zhì)量依舊不樂觀。農(nóng)村信貸的低利潤、政策性、高風(fēng)險(xiǎn)性與商業(yè)化、市場化運(yùn)作之間的矛盾沒有得到根本解決，這也是城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)“二元結(jié)構(gòu)”一直存在的重要原因。與城市資產(chǎn)不同，大量農(nóng)村資產(chǎn)始終處于“沉睡”和等待資金盤活狀態(tài)，未得到有效利用。只有解決農(nóng)民“手中沒錢、腳下有地”的困境，才能有效吸引資金流向農(nóng)村，才能在符合市場規(guī)律的前提下實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)可持續(xù)和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。開展農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款（簡稱兩權(quán)抵押貸款）試點(diǎn)，是我國農(nóng)村土地制度和農(nóng)村金融體制改革的重要?jiǎng)?chuàng)新，也是解鎖城鄉(xiāng)“二元結(jié)構(gòu)”的一把金鑰匙。試點(diǎn)一年多來，試點(diǎn)地區(qū)結(jié)合實(shí)際實(shí)施了很多新舉措并取得了良好效果。本刊記者特別策劃文章，采訪中國人民銀行海鹽縣支行行長張星荃、中國人民銀行晉江市支行行長駱裕明、中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院周立教授，探討“兩權(quán)”抵押貸款的模式創(chuàng)新以及風(fēng)險(xiǎn)的防范與化解。
作者｜《中國金融》記者 紀(jì)崴
文章｜《中國金融》2017年第7期
浙江省海鹽縣2013年開始試水農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)。陸建明，這個(gè)原本的養(yǎng)豬專業(yè)戶借助政策東風(fēng)，流轉(zhuǎn)了310畝土地，并以此為抵押獲得了180萬元的“農(nóng)鉆通”土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，走上了百合美家庭農(nóng)場的創(chuàng)業(yè)與富裕之路。海鹽縣“確權(quán)先行、權(quán)能均享、標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)”為特征的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款（簡稱“農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款”），為農(nóng)民增收致富引入了資金“活水”。
記者：在國家層面，兩權(quán)抵押貸款在確權(quán)與流轉(zhuǎn)方面出臺(tái)了哪些政策文件？
周立：據(jù)我所知，國家層面關(guān)于兩權(quán)抵押貸款一共出臺(tái)了“一個(gè)意見”和“兩個(gè)辦法”?！耙粋€(gè)意見”是指2015年8月國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，之后中國人民銀行會(huì)同有關(guān)部門出臺(tái)了“兩個(gè)辦法”，一個(gè)是《關(guān)于農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》，一個(gè)是《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》。這些政策文件在農(nóng)村開了一個(gè)口子，活化了農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)，能夠使農(nóng)民將農(nóng)村這些沉睡的資產(chǎn)，通過抵押的方式變現(xiàn)，獲得相應(yīng)的資金，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。
記者：在政策引領(lǐng)下，海鹽縣開始了農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的試點(diǎn)工作。推進(jìn)農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的核心，是權(quán)屬清晰。農(nóng)地確權(quán)、賦權(quán)解決了哪些問題？
張星荃：確權(quán)、登記、頒證是抵押貸款試點(diǎn)的基本前提。海鹽縣為此制定出臺(tái)了《海鹽縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證實(shí)施方案》，明確分工、推進(jìn)措施、責(zé)任部門，對工作整體推進(jìn)和重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行指導(dǎo)。人民銀行聯(lián)合農(nóng)業(yè)、國土等部門，積極探索有效的確權(quán)頒證方式，讓當(dāng)?shù)剞r(nóng)民“有證可用、有權(quán)可用”，針對不同情況，頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證、土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)利證，賦予土地承包、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、抵押擔(dān)保等權(quán)能，使承包地農(nóng)戶、流轉(zhuǎn)經(jīng)營者、金融機(jī)構(gòu)等市場主體均能享有財(cái)產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)。2016年上半年，海鹽縣已經(jīng)100%完成了農(nóng)戶承包土地確權(quán)、頒證工作，并建立了統(tǒng)一的農(nóng)村土地承包及流轉(zhuǎn)管理電子數(shù)據(jù)庫。海鹽縣城鎮(zhèn)化過程中，不可避免地出現(xiàn)了農(nóng)民和土地的分離。通過農(nóng)地的確權(quán)、賦權(quán)，在保證農(nóng)地流出戶既有權(quán)益的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的可流轉(zhuǎn)，令農(nóng)地流入戶擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、提高效益成為可能。在流轉(zhuǎn)的土地上，成長出了53家農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、248家法人合作社和539個(gè)家庭農(nóng)場。
記者：活權(quán)是農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的目標(biāo)，如何實(shí)現(xiàn)農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的規(guī)?；鬓D(zhuǎn)？
張星荃：海鹽縣制定了《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款管理規(guī)范》《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理規(guī)范》《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金管理規(guī)范》三項(xiàng)地方標(biāo)準(zhǔn)，明確從貸款申請、貸款調(diào)查、價(jià)值評(píng)估、簽訂抵押合同、辦理登記手續(xù)、貸款發(fā)放、貸后管理、貸款歸還的全流程操作程序。農(nóng)戶如有資金需求，可以按照規(guī)范要求以農(nóng)地經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)提出貸款申請，用于生產(chǎn)經(jīng)營及滿足自身大額消費(fèi)需求。因?yàn)橛辛说盅?，貸款利率相較于信用貸款和保證貸款利率降低了不少，如種糧貸款利率僅為貸款基準(zhǔn)利率，貸款規(guī)模也增加較快。農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的推出，讓較大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)成為可能，進(jìn)一步活躍了交易，進(jìn)而更好地推動(dòng)了土地經(jīng)營權(quán)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)，可以進(jìn)一步降低交易成本。
記者：抵押貸款的金額如何確定？
張星荃：抵押貸款的金額一般不超過流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)抵押認(rèn)定價(jià)值的70%。在農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款過程中，抵押物評(píng)估是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。與銀行委托第三方專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估不同，海鹽縣的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估采取相對靈活的方式。除個(gè)別涉及較多房產(chǎn)、設(shè)備、農(nóng)具主體強(qiáng)制要求第三方評(píng)估外，大部分農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價(jià)值的評(píng)估是由銀行與農(nóng)戶雙方協(xié)商確定價(jià)格，既考慮貸款期限內(nèi)已付土地租金、流轉(zhuǎn)價(jià)格（這個(gè)是由設(shè)定抵押時(shí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心的同類土地平均交易價(jià)格進(jìn)行確定的），也考慮預(yù)期純收入。這種方法節(jié)約了評(píng)估的費(fèi)用，進(jìn)一步降低了農(nóng)戶獲得貸款的成本。
記者：農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款涉及經(jīng)營權(quán)流出戶、流入經(jīng)營主體和金融機(jī)構(gòu)等多方主體，而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)又具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性。如何保障主體合理權(quán)益？
張星荃：對于農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的流出戶，海鹽縣建立了農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金，資金由流入經(jīng)營主體按照每畝300元及縣、鎮(zhèn)、村三級(jí)分別按照一定標(biāo)準(zhǔn)提供，進(jìn)行統(tǒng)一建賬管理。目前該保障金已經(jīng)累計(jì)3000多萬元。當(dāng)流入經(jīng)營主體無法交付流出戶流轉(zhuǎn)費(fèi)時(shí)，保障金會(huì)補(bǔ)償流出戶的流轉(zhuǎn)費(fèi)損失。對于流入經(jīng)營主體和金融機(jī)構(gòu)權(quán)益的保護(hù)，則體現(xiàn)在貸款風(fēng)險(xiǎn)的緩釋上。海鹽縣建立了農(nóng)村“三權(quán)”金融產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金制度，基金總規(guī)模為3000萬元。對農(nóng)地經(jīng)營權(quán)、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)、集體經(jīng)濟(jì)股權(quán)三類抵押貸款出現(xiàn)不良貸款時(shí)，基金與銀行按照3∶7的比例分擔(dān)，單戶最高補(bǔ)償金額不超過200萬元，并實(shí)行專戶核算、專項(xiàng)管理、?？顚Ｓ?、按年補(bǔ)償清算。海鹽縣還開展了銀保合作，由保險(xiǎn)公司對農(nóng)戶貸款的本息提供還貸保證保險(xiǎn)。這一模式下，雖然農(nóng)戶會(huì)為此多掏貸款金額1%的擔(dān)保費(fèi)，但銀行憑著保單可以優(yōu)惠利率發(fā)放貸款，實(shí)際農(nóng)戶并沒有增加貸款成本。政府按照貸款金額的10%設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)備用金，一旦不良貸款出現(xiàn)，也會(huì)對發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失按比例補(bǔ)償。同時(shí)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)農(nóng)戶和流轉(zhuǎn)經(jīng)營者等主體參加農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)或人身意外傷害保險(xiǎn)，適度分散貸款風(fēng)險(xiǎn)。貸款模式上，海鹽縣創(chuàng)新“第三方擔(dān)保+農(nóng)地經(jīng)營權(quán)反擔(dān)?！钡姆绞?，發(fā)放貸款時(shí)由第三方擔(dān)保公司提供貸款擔(dān)保、借款人把農(nóng)地經(jīng)營權(quán)作為反擔(dān)保措施提供給第三方擔(dān)保公司。一旦發(fā)生不良，擔(dān)保公司會(huì)代為償還，從而解決了農(nóng)地抵押變現(xiàn)過程中可能出現(xiàn)的等待時(shí)間長、協(xié)調(diào)成本高等問題。
福建省晉江市縣域民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，農(nóng)戶資金需求旺盛。2016年12月7日，晉江農(nóng)商銀行對磁灶鎮(zhèn)東山村就農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款（簡稱“農(nóng)房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款”）進(jìn)行批量授信，總金額達(dá)1億元。這就意味著，經(jīng)營建材生意的東山村村民如有大額資金需求，由村集體出具同意抵押的文件，就可以像城里人一樣拿建材市場內(nèi)的農(nóng)房作抵押申請貸款，再也不需要像以前一樣苦苦尋找其他擔(dān)保。該貸款到賬快、利率低、金額大，農(nóng)民住房這一“死資產(chǎn)”真正變成了可以利用的“活資金”。
記者：與農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款相比，農(nóng)房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款因農(nóng)房金額大、流轉(zhuǎn)難、更敏感，操作起來難度更大。在福建晉江，宅基地確權(quán)率已超過90%，但農(nóng)房的確權(quán)率卻不足10%。您認(rèn)為這背后有哪些原因？
周立：不僅晉江，全國農(nóng)村都存在這個(gè)問題。中國具有明顯的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)特征，這在各個(gè)領(lǐng)域里面都有體現(xiàn)，在房屋上的表現(xiàn)也是很明顯的。城市住房商品化后房屋基本上是通過商品化的方式來購買，房屋及其用地在權(quán)屬上屬于購買者，購買者確權(quán)后可以通過市場化的方式抵押房產(chǎn)獲得資金。而農(nóng)村情況就比較復(fù)雜。它一方面是對農(nóng)村人的福利，因?yàn)檗r(nóng)民的宅基地不需要他們花錢購買，相當(dāng)于政府無償配給他們的；另一方面，有一好必有一壞。那個(gè)“壞”的方面就是剝奪了農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓、抵押、流轉(zhuǎn)宅基地的這些權(quán)利，因?yàn)檎氐乃袡?quán)在村集體，不在農(nóng)民的手上。無償分配的農(nóng)村宅基地還具有明顯的成員權(quán)特征，意味著本村之外的人不能夠購買，這就使得農(nóng)宅處置受到非常大的限制，一戶一宅的規(guī)定又使得這個(gè)村的其他農(nóng)民只能擁有一處農(nóng)房，即使農(nóng)宅要處置也必須恰好在本村的成員里面有人能夠并且愿意買，這樣的匹配也是非常困難的。按照規(guī)定，農(nóng)村擁有一宅的農(nóng)戶是不能再擁有其他農(nóng)房的，但目前農(nóng)村一戶多宅的情況還是較普遍，導(dǎo)致房屋的確權(quán)頒證很困難。另外，還存在超建違建的現(xiàn)象，這部分的確權(quán)也還沒有法律上的解決辦法。
記者：現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定，宅基地面積不得超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村所建住宅應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃，這就令很多農(nóng)房確權(quán)成為難題。晉江市如何破解？
駱裕明：和其他地區(qū)一樣，晉江市農(nóng)村住房也普遍存在著“地有證、房無證”的情況。為保證確權(quán)，首先在全市32個(gè)村開展地籍和房屋調(diào)查工作，為后續(xù)確權(quán)提供依據(jù)，并守住非法占地不能借機(jī)“轉(zhuǎn)正”的底線。在摸清家底的基礎(chǔ)上，按照“尊重歷史，面對現(xiàn)實(shí)，有利于生產(chǎn)、生活和社會(huì)穩(wěn)定”的原則，對初次分配的農(nóng)戶宅基地，實(shí)行規(guī)定面積內(nèi)無償取得；對依法取得的超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地、一戶多宅、非集體成員占有和使用合法宅基地的，探索有償使用。成立不動(dòng)產(chǎn)登記局和不動(dòng)產(chǎn)登記中心，并設(shè)立鎮(zhèn)級(jí)登記窗口，歸口管理土地、房屋等登記發(fā)證和抵押登記工作，頒發(fā)房地一體的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。很多農(nóng)房不能確權(quán)頒證是歷史遺留問題造成的，如有的農(nóng)房房地不符，房屋存在違建或者超建的情況，有的農(nóng)房未批先建，有的一戶多宅，既有合法繼承的，又有非法獲得的，這些房屋按照現(xiàn)行《土地管理法》的規(guī)定都是不能予以確權(quán)的，這就造成農(nóng)房確權(quán)的難度增大，還需要在試點(diǎn)過程中不斷摸索實(shí)踐。
記者：農(nóng)房并沒有一個(gè)發(fā)達(dá)的二級(jí)交易市場，宅基地和農(nóng)房的價(jià)值評(píng)估又是一個(gè)難題。在實(shí)踐中晉江是怎么做的？
駱裕明：在晉江市，農(nóng)房財(cái)產(chǎn)權(quán)價(jià)值是由宅基地價(jià)值和地上附著的農(nóng)房的價(jià)值共同構(gòu)成的。針對宅基地沒有基準(zhǔn)地價(jià)、評(píng)估沒有參照的情況，晉江市政府制定了《晉江市農(nóng)村宅基地級(jí)別價(jià)表》，為宅基地抵押以及流轉(zhuǎn)、有償使用和退出等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的價(jià)值評(píng)估提供參考依據(jù)。同時(shí)對于地上農(nóng)房的價(jià)值評(píng)估，鼓勵(lì)按照市場化的原則，由借貸雙方協(xié)商確定抵押價(jià)值，或由準(zhǔn)入的第三方評(píng)級(jí)公司采取成本法、收益法或市場比較法進(jìn)行評(píng)估。如在東山村的農(nóng)房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款批量授信中，晉江農(nóng)商銀行即采用借貸雙方協(xié)商的方法確定抵押物價(jià)值，這樣就可以為借款人節(jié)省2000元左右的評(píng)估費(fèi)用。當(dāng)下已有30多家房產(chǎn)評(píng)估公司在晉江開展房屋價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，初步建立起了“有機(jī)構(gòu)、有基準(zhǔn)、有規(guī)范”的農(nóng)房財(cái)產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估體系。
記者：晉江市金融機(jī)構(gòu)的農(nóng)房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款有哪些創(chuàng)新？
駱裕明：一是試點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)逐步拓展。在之前晉江農(nóng)商銀行單獨(dú)開辦農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，泉州銀行、泉州農(nóng)商銀行晉江支行以及農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、郵儲(chǔ)銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)也開始接受農(nóng)房財(cái)產(chǎn)權(quán)為抵押物。二是融資模式的創(chuàng)新。金融機(jī)構(gòu)逐步擴(kuò)大允許抵押的農(nóng)房范圍，通過追加個(gè)人保證等方式，將原本僅接受位置好、變現(xiàn)能力強(qiáng)的農(nóng)房擴(kuò)大到較偏遠(yuǎn)區(qū)域的農(nóng)村房屋，更充分釋放農(nóng)房抵押對“三農(nóng)”融資的增量拉動(dòng)效應(yīng)。同時(shí)，抵押率逐步上升，如晉江農(nóng)商業(yè)銀行的農(nóng)房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的抵押率由原來的40%提高到60%；貸款期限也有所延長，金融機(jī)構(gòu)通過引入年審制、自主循環(huán)貸款等方式，將農(nóng)房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的期限延長至5年，滿足了農(nóng)戶和農(nóng)村企業(yè)主中長期融資的需要。
記者：當(dāng)前農(nóng)房的流轉(zhuǎn)存在哪些法律上的障礙？
周立：2005年1月1號(hào)，最高人民法院出臺(tái)《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條指出，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封但不得拍賣、變賣或者抵債，對被執(zhí)行的唯一房屋豁免執(zhí)行。這是出于國家維持社會(huì)穩(wěn)定的需要。第一居所是農(nóng)村的普遍情況，一戶一宅是基本的政策要求。可以想見這樣的制度本身存在矛盾，維穩(wěn)的要求使得銀行處置農(nóng)宅成為了很大的難題。2015年5月5號(hào)，最高人民法院出臺(tái)了新的解釋——《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，明確一戶一宅在下列情況下，法院可以支持金融機(jī)構(gòu)處置：對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。但這個(gè)規(guī)定在實(shí)際執(zhí)行上需要很長的一段時(shí)間貫徹下去，也需要細(xì)則加以明確。所以大部分地方仍然維持2005年的唯一住房不能夠被執(zhí)行的情況。這就使得農(nóng)宅抵押處置很困難。
記者：農(nóng)房流轉(zhuǎn)處置起來難度很大，這也是之前金融機(jī)構(gòu)不愿意提供農(nóng)房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵貸款的重要原因。晉江的試點(diǎn)工作在這方面有哪些嘗試？
駱裕明：晉江市制定《農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格認(rèn)定指導(dǎo)意見》，明確了集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格取得、喪失的各類情形，以及集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員、移居海外人員等特殊人員成員資格認(rèn)定辦法，這樣就明確了農(nóng)房可以流轉(zhuǎn)的對象。晉江市指導(dǎo)各村制定村級(jí)土地利用規(guī)劃和村莊規(guī)劃，引領(lǐng)宅基地按照規(guī)劃進(jìn)行流轉(zhuǎn)，并采取收儲(chǔ)、置換、土地綜合治理以及活態(tài)利用等形式，拓寬宅基地流轉(zhuǎn)處置渠道。同時(shí)積極搭建市鎮(zhèn)村三級(jí)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，一方面在自然村成立村民事務(wù)理事會(huì)，負(fù)責(zé)宅基地取得、有償使用、有償退出以及擔(dān)保抵押等事務(wù)，支持宅基地采取轉(zhuǎn)讓、出租、置換等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)；另一方面依托不動(dòng)產(chǎn)登記中心組織建設(shè)集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易信息管理系統(tǒng)，建立包括宅基地使用權(quán)、農(nóng)房等流轉(zhuǎn)在內(nèi)的統(tǒng)一交易平臺(tái)，提高流轉(zhuǎn)處置效率。
記者：在您看來，兩權(quán)抵押貸款當(dāng)前還存在哪些問題需要完善？
周立：兩權(quán)抵押貸款中，最重要的點(diǎn)在于農(nóng)地權(quán)屬的確定。我國農(nóng)地的三權(quán)分離是一種最為復(fù)雜的土地制度。這種土地制度一方面保護(hù)了農(nóng)民利益，另一方面產(chǎn)權(quán)的不完整、城鄉(xiāng)二元的特征也令土地權(quán)屬不明確。當(dāng)前的兩權(quán)抵押貸款的創(chuàng)新還沒有徹底地激活農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，可以說還在半夢半醒的階段。如果說農(nóng)地既沒有所有權(quán)，也沒有承包權(quán)，只有經(jīng)營權(quán)可以抵押貸款，這種情況下農(nóng)地這種資產(chǎn)的價(jià)值是微乎其微的。做個(gè)比喻，我們原想著要賣一頭牛，結(jié)果最后只拿出了一條牛尾巴。如果不在所有權(quán)和承包權(quán)上面做文章，我們的這個(gè)制度還是難有大的突破。■
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