【轉(zhuǎn)】買二手房注意的問題
經(jīng)過一個多月痛苦的看房，終于買了房子。在這里想擺一擺我的房事和我的一些觀點：先聲明：我的這些想法盡量客觀。如果有什么意見，大家可以討論補(bǔ)充。
首先，總結(jié)一下買房子需要注意的一些問題，
1. 是買新房還是二手房的問題，
新房的優(yōu)勢：首付較低。對于投資炒房的來說可能是首選，因為資金可以快速流動起來。
新房的缺點，小區(qū)不成熟，還有可能不是現(xiàn)房，是期房。有可能最后接房的時候發(fā)現(xiàn)房子有問題。小區(qū)也不知道最終是一個什么樣子。
二手房的優(yōu)勢：可以看到現(xiàn)房，可以看到小區(qū)環(huán)境。小區(qū)相對來說要成熟些。
二手房的劣勢：首付相對新房很高，因為二手房是通過銀行評估后貸款，評估價格肯定低于市場價格。最后導(dǎo)致首付很高，比如我這次買的房子，總共28萬，首付都遭了13萬。還不包括稅費，中介費等等交易成本。當(dāng)然，首付高意味著貸款相對較少。
2. 買二手房需要注意的問題：
1. 去中介公司讓中介帶著去看房子，注意現(xiàn)在中介帶人去看房子都往往要簽訂什么看房合同，大家注意，最好不要簽?zāi)愕恼鎸嵣矸葑C號和姓名，因為這個合同完完全全是保護(hù)中介的利益，如果你看上了這套房子，而最終又繞過中介公司直接跟業(yè)主購買這套房子（大家知道繞過中介買房子可以節(jié)省一大筆的中介費用）。如果這個事情被中介曉得的話，中介可能到法院起訴你。但是如果你簽的看房合同上面是錯誤的姓名和身份證號的話，中介也拿你沒得辦法。
1. 賣房子的業(yè)主銀行貸款還完沒有？沒有還完的還需要去催證，大概需要1000左右的費用吧！
2. 看賣房子的業(yè)主的房產(chǎn)證，房屋交易合同，并到房交所去查詢落實房產(chǎn)證的真實性。同時還要注意：業(yè)主的房產(chǎn)證上面真實的建筑面積及套內(nèi)面積。及房產(chǎn)的土地是劃撥還是出讓，如果是出讓地的話，就意味著稅要多1500多吧。
3. 讓中介公司找銀行的人去落實評估單價和貸款情況，
4. 所有這些事情搞定后，需要注意交易成本問題，我自己寫一個大概的公式：
交易成本=契稅+個稅+雜費+中介費。
先說契稅和個稅的問題：中介往往算契稅和個稅的時候，是按照房子的交易真實價格計算的。但是這些奸商到房屋交易所去幫客戶過戶的時候，又往往選擇的是“平過”，什么叫做平過，就是房屋交易所有一個大概的過戶價格，過戶價格單價不能太低（防止偷稅漏稅）。平過可以讓這些中介的奸商賺取差價。比如我的房子交易價格為28萬。但是最終到房屋交易所過戶可能也就18萬甚至更低，契稅+個稅共兩個點2%，中介公司賺了多少錢大家可以算！
雜費這一塊包括印花稅0.01%，工本費，證書費，按揭擔(dān)保費（中介有時候告訴你說總價的1.5%，這是蒙人的，真實的為680一個單子，而且中介公司有返點）?？偣搽s費可能在1000左右吧。
中介費這一塊，中介公司一般聲稱都是收的2%甚至3%，但是一般情況么給他2000塊都差不多啦，我是這樣認(rèn)為的。
還有一個問題，有的房子沒有過5年，要繳納差額營業(yè)稅，差額營業(yè)稅=購房差額*5.5%，但是大家注意差額應(yīng)該是=房屋過戶價格-房屋原購價格。而不是中介公司所聲稱的房屋買賣價格-房屋原夠價格。
我一般喜歡把所有的價格按照我的方法（真實的成本，不能被中介公司宰成冤大頭）做一個計算，然后把最后的零頭去掉，讓中介公司包干。
總而言之，大家買房子如果是自己住的話，不要著急，一定要耐心的多看，多了解。因為我也剛買了房子，買房子不是一件容易的事情?；ǖ挠侄际谴蠹业难瑰X，千萬別相信中介的花言巧語，中介那些賣房子的人，他的目的就是賺取傭金，而不是為你著想。另外，在付費的時候要注意，最好中介費開始給他一半，等過戶后再給全部。
