關(guān)于2011年象山的房價(jià)走勢
潛水很久，看了很多關(guān)于房子的帖子，忍不住說幾句
先給盼望新房房價(jià)下跌的人澆盆冷水。
宏觀上說，房價(jià)總的來說是上升的。外國房價(jià)之所以破裂，從表面上看是次貸危機(jī)啊、銀行破產(chǎn)引起，根本上講，是缺乏城市化人口支撐的的問題。比較著名的日本80年代末地產(chǎn)泡沫發(fā)生時(shí)，日本的城市化率達(dá)到了76%以上，從農(nóng)村流向城市的人口有限，所以日本的房子沒有了依托，加上美國的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)爭，日本房價(jià)跌的很快，一直到現(xiàn)在，日本的城市化率始終維持在80年代中葉的水平。而浙江2010年城市化率為59%，離70%以上的城市化率穩(wěn)定期尚有一段距離，所以近15年內(nèi)，房價(jià)是不會(huì)跌，這個(gè)跟調(diào)控之類的無關(guān)，是經(jīng)濟(jì)規(guī)律，宏觀調(diào)控?cái)Q不過經(jīng)濟(jì)規(guī)律，硬調(diào)只能引發(fā)諸如房票之類的畸形產(chǎn)物。以上是大道理，我也不是學(xué)經(jīng)濟(jì)的，有興趣的自己可以買書或者百度去搜索點(diǎn)資料看。
先說新房，今年開盤的樓盤有很多，近期開盤的有海御（就是大家說的金地，具體位置在財(cái)富中心和水木華庭中間，臨時(shí)售樓處在上海銀行西邊），之前都說是金地開發(fā)的，很遺憾，其實(shí)不是貨真價(jià)實(shí)的金地來開發(fā)，是另外注冊的金淼公司，最小的套型是118平方的，售價(jià)未知，當(dāng)然民間很多號(hào)稱上頭有舅舅的人流傳出來眾多價(jià)位，主要有3個(gè)版本，1.32w，1.5w，1.6w，我爸不是李剛，我自然不知道價(jià)位，但是這幾個(gè)價(jià)位都有其合理性。以綠城為參照，綠城現(xiàn)在二手房掛牌價(jià)普遍在1w6上下，如果買一套90平方的，5年內(nèi)二手房的稅要全額征收9.5%，那實(shí)際交易價(jià)就相當(dāng)于1.75w！所以理論上說海御的開盤價(jià)可以到1.75w，畢竟新房子可以貸到交易額的70%，而二手房是不能貸到實(shí)際交易價(jià)格的70%的。但海御的房子都是大套型，雖然地段好，但總價(jià)高，考慮到銷路問題，他的開盤價(jià)在1w3-1w5還是比較可信的。如果真的在這個(gè)價(jià)位，我們不難得出結(jié)論，5年內(nèi)二手房的價(jià)格是鐵定要跌了。首當(dāng)其沖的就是綠城。理由？綠城二手房1.75w，海御新房1.5w，你選哪個(gè)？海御如果1.5w，綠城的二手價(jià)格在1.3w才比較合理，所以1.3w買進(jìn)綠城的基本就套牢了。
有人說：綠城牌子好，檔次高。我也不說綠城好不好了，省的別人說我吃不到葡萄說葡萄是酸的。之前，象山?jīng)]有高端房地產(chǎn)品牌進(jìn)駐，來了個(gè)綠城，個(gè)個(gè)吹捧的不得了，期望過高，但是隨著綠城的交付，很多人也會(huì)覺得，不過如此，國內(nèi)幾個(gè)著名的房產(chǎn)開發(fā)商，綠城的特點(diǎn)是室外部分做的好，用料高檔。但這些任何一個(gè)小開發(fā)商都很容易模仿，現(xiàn)在隨著小房地產(chǎn)商的逐漸成熟，綠化好的小區(qū)比比皆是，看多了也就審美疲勞了，當(dāng)綠城剝?nèi)ジ叨说耐庖潞螅o人印象也就那樣，不像萬科，有自己的住宅研究院，房屋的設(shè)計(jì)、用料配比都是科學(xué)數(shù)據(jù)的堆砌，沒有實(shí)力的開發(fā)商根本沒辦法模仿。所以，我也大膽的猜測，有人會(huì)千方百計(jì)阻撓其他高端開發(fā)商進(jìn)駐象山，現(xiàn)在，綠城盡管地段不如海御，但起碼借著牌子高端可以賣同樣的價(jià)格，但是一旦同樣是高端的世貿(mào)、金地等開發(fā)商的進(jìn)駐，牌子跟綠城一樣響，價(jià)格跟綠城一樣高（或者比綠城地），但地段卻比綠城好的話，那綠城的二手房價(jià)就會(huì)瞬間跌到谷底。
現(xiàn)在說說為什么一定要買新房，不能買二手房。除了保值、貸款額度多外，一個(gè)具有象山特色的理由就是可以賠錢。從水木華庭起，象山人已經(jīng)嘗到了一哭二鬧三上吊的甜頭，任何樓盤開盤，第一時(shí)間就是找專業(yè)的測量隊(duì)去測量，發(fā)現(xiàn)一點(diǎn)問題，就開始索賠，這基本已經(jīng)成了慣例。就是號(hào)稱牌子硬質(zhì)量硬的綠城，我看已經(jīng)有帖子在虎視眈眈，準(zhǔn)備索賠了。做過建筑的都知道，任何樓盤都是不可能完全按照施工圖來的，施工圖審核好后在具體施工中100%會(huì)遇到無法按照圖紙施工的問題，會(huì)做些臨時(shí)的修改，而這些修改要及時(shí)通知業(yè)主開會(huì)討論，那也是不可能實(shí)現(xiàn)的。這也是商品房預(yù)售的一個(gè)弊端，所以只要有心，全世界所有樓盤都能找到索賠點(diǎn)。這個(gè)慣例很難說是好是壞，好的是可以賠點(diǎn)錢補(bǔ)貼購房款。。。壞的是導(dǎo)致象山的樓盤開始流行賣現(xiàn)房——現(xiàn)場看房子，看好了再買，省的你丫的找我索賠，于是，2012一整年基本沒有房子交付。。。。這一年要買婚房的只能靠買二手房。。。。
最后，給廣大要買房結(jié)婚的朋友一點(diǎn)建議，先別急著買，如果等著2011年或者2012年結(jié)婚，父母有房的，先一起住個(gè)1-2年，沒房的，先買個(gè)5年以上，房齡長點(diǎn)的舊房過度一下。上半年有海御、康橋（交警大隊(duì)南面，售樓處在財(cái)富中心一樓的皇家騎士海洋酒店）、金域華府（世紀(jì)花園二期，在一期的東面），下半年還有不少樓盤，這些樓盤開盤價(jià)格不會(huì)更高了，基本上都會(huì)控制在1w5以內(nèi)，如果買1w3的二手房，真不如買這些新房，全額征收9.5%的稅啊，都?jí)蛞话氲难b修錢了。咬牙堅(jiān)持，度過嚴(yán)冬，就是春天，最后祝接到最后一棒的炒房人虧本愉快！
