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一項關(guān)乎二手房買賣重要變化的新政策今天發(fā)布了。
這項政策并不是對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，而是對二手房買賣的中介服務(wù)流程更加規(guī)范，保障二手房買賣雙方的安全交易和合法利益。
《北京市存量房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》、《北京市存量房屋承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本正式公布，并將于4月15日起實施。
這是北京在二手房交易的環(huán)節(jié)，中介需要提供哪些服務(wù)，怎樣才算是完成了服務(wù)，首次有了標(biāo)準(zhǔn)化的合同示范文本。而且據(jù)【京房字】了解，這在全國其他地方也并不多見。
今后在二手房交易中，將是買賣雙方各自和中介公司簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，明確中介公司提供的中介服務(wù)，而不像以前中介服務(wù)和房屋買賣合同混在一起。
詳情接著往下看。
01
目前的二手房交易中，并沒有一個單獨的中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，而是把中介的經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容放在了房屋交易的合同中。
但其實，中介應(yīng)該是對買賣雙方提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，也就是中介要向賣方提供房屋出售的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，向買方提供購買房屋的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。
既然中介提供的是一項服務(wù)，那服務(wù)就應(yīng)該有一個服務(wù)合同，任何服務(wù)都是這樣的。
而且，從提供服務(wù)的角度上說，應(yīng)該是兩個服務(wù)，即中介向賣方提供的服務(wù)，和向買方提供的服務(wù)。
也就是中介應(yīng)該是買、賣雙方各自的服務(wù)提供商，應(yīng)該分別簽訂服務(wù)的委托協(xié)議。而不能將房屋的買賣合同和經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同混在一起，成了“一鍋燴”，使得中介和買賣雙方的經(jīng)紀(jì)服務(wù)關(guān)系與買賣雙方之間的買賣關(guān)系糾纏不清。
此次北京單獨制定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，分別針對二手房出售和二手房承購，細(xì)化了中介機(jī)構(gòu)與買方或買方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
專家說，這是北京首次出臺針對中介提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的合同示范文本?！斑^去對于中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容，是揉在了房屋買賣的合同中。而這次是單獨把經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容提出來，就是要明確中介應(yīng)該為賣方或賣方提供哪些服務(wù)，怎樣服務(wù)才算是達(dá)到完成標(biāo)準(zhǔn)等?！?/strong>
02
那么，中介提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，包括哪些內(nèi)容，完成的標(biāo)準(zhǔn)又是什么？
在賣方與中介簽訂的《北京市存量房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》中是這樣規(guī)定的：
也就是說，其中的房源信息核驗、編制房屋狀況說明書、協(xié)助甲方完成《北京市存量房屋買賣合同》網(wǎng)上簽約這三項是必選項，其它項可以中介與賣方協(xié)商選入。
在買方與中介簽訂的《北京市存量房屋承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》中是這樣規(guī)定的：
這其中，初步核查購房資格和完成網(wǎng)簽這兩項也是必選項。
也就是說，無論是賣方還是買方，中介提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的完成標(biāo)準(zhǔn)，都要是完成了網(wǎng)簽。
03
下面就來說一下大家關(guān)心的中介費。
先看一下這次合同中關(guān)于中介費的條款。
有人可能會聯(lián)想，這次北京將經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同分開兩份，中介和買方和賣方分別簽，合同里也都有中介費的條款，是不是要分別向買方和賣方收取中介費？
首先，合同示范文本的目的是為了規(guī)范中介的經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，從而規(guī)范中介行為，和中介費的標(biāo)準(zhǔn)無關(guān)。政府也無意通過一份經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本來修改中介費的規(guī)則。
其次，大家也都知道，無論是中介費還是二手房交易稅費，實際上是誰來支付，其實是市場指導(dǎo)，房屋買賣的當(dāng)事人協(xié)商確定的。
當(dāng)前在北京，行業(yè)慣例是買方承擔(dān)。全國大部分城市也都是這樣的。
當(dāng)然，也有較少的地方實行了雙方的收費。
比如前些天，我愛我家在天津?qū)⒅薪橘M率從2%提高至2.5%，并規(guī)定所漲的0.5%由賣方承擔(dān)。
但最終能否實現(xiàn)雙方收費，抑或是被解讀為“變相漲價”，這都不是中介所能決定的。決定的因素在市場。
買過房的人可能有經(jīng)驗，中介費都是有“講價”的空間。在市場火熱的時候，中介費很難談下來；而市場不好的時候，中介為了促成成交賺取中介費，中介費可能會給予更大的折扣。
而至于誰來交中介費，也是看市場，以及買賣雙方的協(xié)商。
就拿稅費來說。其實二手房交易的稅費不僅僅是合同，而是法律上明確規(guī)定，應(yīng)該由賣方繳納。但由于實際上賣方在房屋買賣中的強(qiáng)勢地位，最終仍然是由買方來承擔(dān)稅費。
所以，一紙經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的示范文本，也無法改變市場情況和約定俗成的現(xiàn)實。
即便是政府強(qiáng)制性要求改變中介費支付的主體，最終中介費也會通過增加到房價里等方式，轉(zhuǎn)嫁到買方頭上。
所以，這次出臺的經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本，關(guān)于中介費方面，沒有什么新變化。最終誰來交中介費，還是有二手房交易的各方協(xié)商確定。
04
此外，今天北京市住建委還發(fā)布了加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案及經(jīng)營場所公示管理的通知，從4月15日起實施。
其中規(guī)定，凡在北京從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動（含通過互聯(lián)網(wǎng)提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)）的，應(yīng)當(dāng)在機(jī)構(gòu)成立之日起30日內(nèi)到所在區(qū)房屋行政管理部門辦理初始備案。
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及分支機(jī)構(gòu)要在經(jīng)營場所醒目、便于公眾翻閱的位置公示下列內(nèi)容：
（一）營業(yè)執(zhí)照、備案證明原件，分支機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)公示其所屬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明復(fù)印件。
（二）服務(wù)項目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)務(wù)流程，收費項目、依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)，本市房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管有關(guān)文件，政府主管部門制定的房屋交易合同等示范文本。
（三）本經(jīng)營場所全部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員姓名、照片、信息卡號。
（四）本機(jī)構(gòu)有效投訴電話、12358價格舉報電話。
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。
05
這里還要多分析幾句。
大家還記得，去年“317”之后，北京對于中介行業(yè)的違法違規(guī)問題，采用了雷霆萬鈞的嚴(yán)厲手段，包括關(guān)停了數(shù)量不菲的中介門店。
對于中介行為的整治，也起到了良好的效果。虛假房源、散布虛假消息等中介違法違規(guī)行為得到了有效的遏制。
不過從根本上說，這還是屬于“治標(biāo)”的手段。
而從今年開始，可以明顯看到一個變化，就是一些“治本”的措施逐漸推了出來。
比如前段時間的二手房買賣合同示范文本，再加上今天出臺的經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本，和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案和管理的通知，都是在從另一個方面，規(guī)范中介行為，明確告訴中介機(jī)構(gòu)，如何才是規(guī)范的管理和服務(wù)。
例如，在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案和管理的通知中，明確正規(guī)的中介應(yīng)該要怎樣進(jìn)行備案，要在門店公示哪些材料。而在經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本中，要約定好中介應(yīng)該提供哪些服務(wù)，怎樣才能算是按照標(biāo)準(zhǔn)完成了服務(wù)。
這些都是在給中介從正向“劃圈”，規(guī)范中介如何去做一個守法守規(guī)的“好人”。
當(dāng)然，去年在執(zhí)法上的那些高壓手段，今天也不會舍棄，如果中介有違法違規(guī)行為，一樣會受到嚴(yán)厲的懲處。
“治本”和“治標(biāo)”相結(jié)合，為的就是創(chuàng)造一個規(guī)范、健康的二手房市場。
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