第一財(cái)經(jīng)記者多方采訪了解到，在萬達(dá)集團(tuán)內(nèi)部，有一套非常嚴(yán)格的高執(zhí)行力體系，所有的項(xiàng)目甚至到會(huì)議都有嚴(yán)格的“銷項(xiàng)法則”。自萬達(dá)商業(yè)從H股退市以來，萬達(dá)一直希望將自己的商業(yè)回歸A股，提高商業(yè)的整體資產(chǎn)回報(bào)顯得尤為重要。因此，萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體壓力巨大。
早在2016年的萬達(dá)年會(huì)，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就說：“我好幾次給萬達(dá)商業(yè)建議，你們是不是在2017年底或2018年把地產(chǎn)改去得了，別再當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商了?！?/div>
經(jīng)過一系列的運(yùn)作，萬達(dá)系目前正在向這個(gè)方向轉(zhuǎn)型。
萬達(dá)集團(tuán)曾發(fā)布公告稱，萬達(dá)商業(yè)更名為萬達(dá)商管集團(tuán)后，1-2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，萬達(dá)商管今后不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)，各方將推動(dòng)萬達(dá)商管集團(tuán)盡快上市。
今年2月，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，為貫徹公司發(fā)展戰(zhàn)略，公司更名為“大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司”，注冊(cè)資本45.27億元，經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、商業(yè)服務(wù)設(shè)施投資及管理等。經(jīng)大連市工商行政管理局核準(zhǔn)，萬達(dá)商業(yè)已于2018年2月22日辦理完成工商變更登記手續(xù)。
王健林曾表示，萬達(dá)輕資產(chǎn)分為兩類，一種叫做投資類，一種叫做合作類。投資類就是別人出錢，萬達(dá)幫別人找地、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、竣工運(yùn)營(yíng)后移交給別人，其中還有一個(gè)資本化程序。合作類就是萬達(dá)既不出錢，也不出地，覺得項(xiàng)目合適，跟別人簽合同，幫別人建設(shè)，建成后租金三七分成。輕資產(chǎn)戰(zhàn)略提出一年之內(nèi)，輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)24個(gè)，新發(fā)展輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)47個(gè)，其中合作類輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)簽約37個(gè)。
目前看來，萬達(dá)商業(yè)依舊是萬達(dá)的主要業(yè)務(wù)之一。
截至2017年末，萬達(dá)集團(tuán)收入2273.7億元，其中商業(yè)地產(chǎn)收入1125.4億元，完成年計(jì)劃的104.1%，同比減少21%；租金收入255.2億元，完成年計(jì)劃的101.4%，同比增長(zhǎng)30.3%。
2017年，萬達(dá)集團(tuán)新開業(yè)廣場(chǎng)49個(gè)，萬達(dá)茂1個(gè)，萬達(dá)旅游小鎮(zhèn)1個(gè)。其中開業(yè)輕資產(chǎn)廣場(chǎng)24個(gè)；開業(yè)重資產(chǎn)廣場(chǎng)26個(gè)，新增持有物業(yè)面積329.6萬平方米，扣除轉(zhuǎn)讓文旅項(xiàng)目、酒店減少的幾百萬平方米持有物業(yè)面積，萬達(dá)累計(jì)持有物業(yè)面積3151.1萬平方米。
高周轉(zhuǎn)下的高壓力
“與綠地、萬科、恒大等業(yè)者相比，萬達(dá)的可售項(xiàng)目的售價(jià)并不高，這就造成其交易額低，我們都看到萬達(dá)集團(tuán)拿地的成本控制得比較好，但是其配套開發(fā)的成本其實(shí)并不低，比如一些商業(yè)設(shè)施的成本很高。文旅項(xiàng)目最典型，其旅游用地的獲取成本很低，可配套投入非常高，所以文旅板塊數(shù)千億元的投入導(dǎo)致該業(yè)務(wù)本身在短期很難盈利，這些都會(huì)導(dǎo)致萬達(dá)利潤(rùn)率低。值得注意的是，萬達(dá)集團(tuán)一直是一個(gè)高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，高周轉(zhuǎn)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他同業(yè)者，其資產(chǎn)負(fù)債率也不低，高周轉(zhuǎn)是指必須快速拿地、快速銷售、快速回收、快速拓展新項(xiàng)目，就是因?yàn)槿f達(dá)利潤(rùn)率低，所以其才需要通過高周轉(zhuǎn)來快速回籠資金，比如18個(gè)月建成一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，萬達(dá)系要依靠快速建成，快速租售來高速回籠資金，然后再投入到新項(xiàng)目中，這是一個(gè)相輔相成的循環(huán)?！笨硕饦啡攧?chuàng)始人兼克而瑞旅游地產(chǎn)總經(jīng)理胡曉鶯向第一財(cái)經(jīng)記者分析。
在采訪中，第一財(cái)經(jīng)記者了解到，萬達(dá)系的高周轉(zhuǎn)不僅僅體現(xiàn)在18個(gè)月建設(shè)一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，同時(shí)還體現(xiàn)在相關(guān)的其他業(yè)務(wù)板塊，比如對(duì)于萬達(dá)電商的布局要跟上商業(yè)聯(lián)動(dòng)的步伐，對(duì)于萬達(dá)“飛凡”App裝機(jī)率和合作伙伴的開發(fā)等也有高要求。
然而，萬達(dá)商業(yè)的盈利情況和萬達(dá)電商業(yè)務(wù)的發(fā)展并不十分理想。
萬達(dá)商業(yè)年報(bào)顯示，截至2017年底，萬達(dá)商業(yè)歸屬母公司凈利潤(rùn)200億，同比2016年末下滑34%。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額255.8億，同比下滑32.6%。從總資產(chǎn)看，因?yàn)橹暗囊恍╉?xiàng)目出售，萬達(dá)商業(yè)總資產(chǎn)為6891億，同比下滑8.26%。不過，在出售資產(chǎn)后，萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債率有所下滑，為64.76%，同比下滑7.83%。
而萬達(dá)電商則在5年作別三任CEO。有接近飛凡的人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者透露，飛凡CEO似乎是一年一簽的合同，飛凡的投入不少，可惜見效慢。還沒找到合適的突破口去帶動(dòng)流量，高管壓力都特別大。盡管飛凡也做了改版升級(jí)，但普及率依舊不高。按照王健林的設(shè)想，飛凡計(jì)劃力爭(zhēng)在2018年實(shí)現(xiàn)盈利，2020年利潤(rùn)超百億元并實(shí)現(xiàn)上市。但要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)似乎難度不小。
“萬達(dá)是目標(biāo)完成型的企業(yè)，尤其是在商業(yè)項(xiàng)目板塊，一般采取‘銷項(xiàng)法則’即完成一件事就核銷一件，然后做下一件，且每件事情都有具體的完成時(shí)間和指標(biāo)。大家都看到業(yè)績(jī)壓力和盈利壓力，高周轉(zhuǎn)之下自然壓力巨大。為了達(dá)標(biāo)，萬達(dá)內(nèi)部執(zhí)行力非常強(qiáng)，比如執(zhí)行力三要素是時(shí)間節(jié)點(diǎn)、責(zé)任人、完成情況。甚至可以細(xì)化到計(jì)劃分解，費(fèi)用分解，指標(biāo)分解。以建設(shè)一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)來說，所有細(xì)節(jié)都是這樣拆分，每個(gè)團(tuán)隊(duì)和負(fù)責(zé)人都有具體的指標(biāo)，如果到點(diǎn)沒有執(zhí)行好，就會(huì)有綠燈、黃燈和紅燈制度來一步步警示你。所以整個(gè)體系運(yùn)作都非常高效且壓力巨大?！币晃辉谌f達(dá)內(nèi)部工作多年的人士透露。
