房產(chǎn)知識指南:二手房過戶流程與注意事項
網(wǎng)友提問：請問二手房過戶都需要什么材料？流程是怎樣的？
回答：您好！
一、二手房過戶流程
■第一天
領(lǐng)表：《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請審批書》、《房地產(chǎn)買賣合同》、《買方確認單》，填表。
交易：買賣雙方驗人簽字。
查檔：查房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、有無抵押、查封(上午查下午出結(jié)果，下午查次日出結(jié)果)。
鑒定：做《房屋安全鑒定報告》。
核價：財政部門根據(jù)《房屋買賣(置換)合同》的成交金額評估房價。
地稅：繳納賣方房產(chǎn)營業(yè)稅(免稅的地稅部門開具免稅確認單)和印花稅，印花稅買賣雙方各萬分之五。
■第二天或第三天交件。
■七天后交契稅：交納契稅，領(lǐng)取契證交手續(xù)費：交納交易手續(xù)費封卷：領(lǐng)取證回執(zhí)。
■此后十個有效工作日后領(lǐng)證：買方拿身份證原件取房證。
二、二手房過戶資料
賣方提供資料
1.房屋所有權(quán)證(復印件1份、產(chǎn)籍圖4份);
2.契稅證;
3.身份證(夫妻雙方)(復印件2份);
4.夫妻雙方戶口簿(復印件1份);
5.結(jié)婚證(如丟失到原婚姻登記的民政部門補辦，其他證明方式不被承認);
6.單身、離婚者提供離婚證、離婚協(xié)議書或民事調(diào)節(jié)書或法院判決書，離婚未再婚證明;喪偶者提供購房證明、喪偶未再婚證明;未婚者提供未婚證明(復印件1份)。
買方提供資料
身份證(復印件2份)
三、注意事項
在二手房買賣過程中，必須遵守下列規(guī)定：
1、進行二手房交易前必須確認房主真實身份
買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起購房者的注意。
2、簽訂二手房買賣合同時必須明確雙方違約責任
二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）__日內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。
3、必須標明付款、過戶時間
很多二手房買賣的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行房屋買賣合同中的違約責任。
4、必須注明二手房相關(guān)費用的交接時間
這是買方所應關(guān)注的房屋本身的附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的繳納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應在合同中明確寫明。
5、與中介公司簽訂合同時，必須有代理費明細單
隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經(jīng)紀公司能切實保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，經(jīng)紀公司的代理費越來越受消費者的關(guān)心。買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀公司明確寫明代理費的用途。
6、通過中介公司購房必須要求與房主見面
經(jīng)紀公司推出“收購”業(yè)務，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀公司在收完一個客戶定金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀公司的免責條款，即經(jīng)紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了定金的消費者只能忍氣吞聲。故提醒消費者，此時您應該行使自身權(quán)利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為。
7、必須學會使用補充協(xié)議
買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
來源：東北新聞網(wǎng)
責編：丸子
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