一、拿地的分級(jí)管控
通過(guò)梳理某標(biāo)桿企業(yè)的實(shí)踐分享，土地管理系統(tǒng)優(yōu)化土地拓展工作流程，增強(qiáng)業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的把控，實(shí)現(xiàn)各級(jí)公司對(duì)拿地流程的分級(jí)管控。（表1）
土地投資管理系統(tǒng)具有三個(gè)方面的特征：
幫助決策者科學(xué)決策：以土地投資決策科學(xué)化為目的，以土地管理模型為手段，多要素綜合分析和動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)，幫助形成專(zhuān)業(yè)科學(xué)的土地投資決策。
幫助管理者強(qiáng)力把控：流程梳理和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)把控有利于管理層快速推進(jìn)土地投資進(jìn)程，強(qiáng)力把控工作質(zhì)量。
幫助執(zhí)行者高效執(zhí)行：動(dòng)態(tài)采集、分析土地投資信息，有效增強(qiáng)信息采集規(guī)模和固化力度。土地?cái)?shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、研究分析規(guī)范化，執(zhí)行有依據(jù)，可復(fù)制性強(qiáng)。
二、拿地流程的分級(jí)管控與關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
拿地流程大概可分為土地信息獲取、預(yù)審立項(xiàng)、可行性研究、投資審核、項(xiàng)目獲取、資料歸檔六個(gè)環(huán)節(jié)。為了增強(qiáng)分級(jí)管控，每個(gè)環(huán)節(jié)都要設(shè)立相應(yīng)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。
1.土地信息獲取環(huán)節(jié)建立網(wǎng)上“全國(guó)土地信息庫(kù)”
“全國(guó)土地信息庫(kù)”可以有效解決土地信息資源大量流失的問(wèn)題，擴(kuò)大可選土地信息總數(shù)量，為全國(guó)各城市之間的土地信息實(shí)時(shí)分享提供便捷。系統(tǒng)收集各城市沉淀的土地信息，全面記錄土地技術(shù)指標(biāo)，為項(xiàng)目初判及篩選提供原始信息。其中，每條記錄包括了土地基本信息、招拍掛信息、土地成交信息，為信息使用者提供了較為充分的綜合內(nèi)容。使用者可以對(duì)全國(guó)有記錄的土地資料進(jìn)行有效搜索，以便能夠快速找到想要的土地信息。
2.預(yù)審立項(xiàng)環(huán)節(jié)形成“土地簡(jiǎn)報(bào)”
“土地簡(jiǎn)報(bào)”可以讓企業(yè)高層查看目標(biāo)地塊的經(jīng)濟(jì)估算指標(biāo)，判斷該地塊的可行性，解決了決策信息不系統(tǒng)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不規(guī)范、投資策略前期研究缺乏等問(wèn)題，為相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審核提供支持。該模塊包括現(xiàn)場(chǎng)考察圖片、周邊成交土地信息、估算結(jié)果、綜合結(jié)論等內(nèi)容。根據(jù)估算結(jié)果，綜合結(jié)論判斷地塊能否滿(mǎn)足公司投資收益的具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，建議公司是否參與地塊競(jìng)標(biāo)，是否啟動(dòng)項(xiàng)目可行性研究，以及采用什么樣的競(jìng)標(biāo)策略。
3 .土地可行性研究環(huán)節(jié)完成“可研報(bào)告”
“可研報(bào)告”是對(duì)“土地簡(jiǎn)報(bào)”的細(xì)化和深入研究，重點(diǎn)在于形成規(guī)劃圖，標(biāo)志著拿地流程進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。其主要作用是對(duì)土地估算結(jié)果進(jìn)行細(xì)化和精準(zhǔn)測(cè)算，形成測(cè)算結(jié)果和最終的綜合結(jié)論，并以此形成規(guī)劃圖。
4.投資審核決策環(huán)節(jié)形成電子化“審批意見(jiàn)流”
系統(tǒng)審批流完成投資審核決策流程，及時(shí)有效傳遞土地投資決策信息，城市公司和各職能部門(mén)能夠快速分享集中呈現(xiàn)的決策信息，為后續(xù)工作及時(shí)指導(dǎo)。決策者和審批人的意見(jiàn)被留痕記錄，便于追蹤查詢(xún)。發(fā)起人、審批人的審批意見(jiàn)記錄按時(shí)間順序呈現(xiàn)，系統(tǒng)自動(dòng)推送審核待辦信息到高層輔助決策信息平臺(tái)首頁(yè)，通過(guò)點(diǎn)擊待辦鏈接即可進(jìn)入審批界面，所有審批時(shí)間和操作動(dòng)作清晰記錄。
5.項(xiàng)目獲取環(huán)節(jié)被固化成“協(xié)議管理”
項(xiàng)目獲取環(huán)節(jié)主要是城市公司項(xiàng)目發(fā)展部或總部發(fā)展部組織通過(guò)系統(tǒng)外的實(shí)際操作完成，是土地拓展流程最為關(guān)鍵性的環(huán)節(jié)。固化的內(nèi)容主要包括談判合同以及成功獲取土地后簽署的成交確認(rèn)書(shū)。
6.資料歸檔環(huán)節(jié)完成“拿地總結(jié)”
拿地總結(jié)環(huán)節(jié)完善拿地全過(guò)程信息統(tǒng)計(jì)和分析，無(wú)論項(xiàng)目獲取成功與否，項(xiàng)目相關(guān)資料都將歸檔保存，為后續(xù)拿地沉淀經(jīng)驗(yàn)。城市公司項(xiàng)目發(fā)展部將項(xiàng)目資料按公司及部門(mén)存檔要求進(jìn)行分析、研究，向總部發(fā)展部提交相關(guān)資料。系統(tǒng)會(huì)根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)自動(dòng)提醒。
三、小結(jié)
通過(guò)充分運(yùn)用具有實(shí)戰(zhàn)操作性的信息化管理工具，房企可以有效擴(kuò)大土地信息庫(kù)，規(guī)范土地研究報(bào)告、提高決策審核效率，降低拿地決策和管控的風(fēng)險(xiǎn)。
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