磚頭研究所擁有多位20年地產(chǎn)高管，擁有20年置業(yè)經(jīng)驗，幫數(shù)千人實現(xiàn)財富飛躍。
文：所長
房產(chǎn)是人一生中購買的最大宗消費商品，是考驗一個人雙商的終極消費。
買房思路甚為關(guān)鍵！
多數(shù)人買房經(jīng)驗都是個位數(shù)，買房是腦力勞動也非?？简炃樯?，作為資深行業(yè)老總，幫你買對房，提早布局避免踏錯他空買貴，進行房產(chǎn)配置優(yōu)化，早日達到千萬資產(chǎn)，跑贏99%人。我們把知識星球部分內(nèi)容摘錄，有興趣加入知識星球，一對一解答買房問題。
提問：請問專家，北漂9年，工作多年，計劃明年上半年買房，但老家在徐州，手頭子彈只有80個，家里還能支持20個，但父母年邁，不想讓他們把這么多錢給我在北京買房，但感覺在北京只能買一個南四環(huán)外小面積一居室，或者六環(huán)外的有個新盤中海云筑，感覺北京買房好累，是給老家徐州買一套三居還是在北京買房？
回答：你好，既然人在北京工作多年，建議還是在北京買房，徐州這幾年房價漲了不少，連續(xù)上漲，現(xiàn)在已經(jīng)算是高點，另外，徐州畢竟三線城市，能級跟北京比差太遠，房價天花板不是一個層次的。人第一套房非常重要，買對了才能實現(xiàn)裂變，小面積置換大面積，剛需盤置換改善房，一套變兩套，兩套變?nèi)?。一線城市置業(yè)不易，靠自己大多數(shù)是買不到房子的，你已經(jīng)跑在了同齡人前面。人生意義在于折騰，人不奮斗跟咸魚有什么區(qū)別，前進一步非常難，但后退一步很容易。買房都是往高一階級城市買房，北京是首都是中國的超一流城市，將來注定是國際一線城市，北京房價天花板比任何城市都會高，現(xiàn)在深圳房價大漲，北京房價已經(jīng)才是60%，經(jīng)過3年半調(diào)整，北京已經(jīng)可以放心買入。中海云筑小區(qū)品質(zhì)不錯，但位置較偏在南六環(huán)外15公里的龐各莊，周邊距離地鐵4、5公里，缺乏配套和產(chǎn)業(yè)，也沒有高薪產(chǎn)業(yè)，唯一產(chǎn)業(yè)是種植西瓜，房子確實不錯，低密度小板樓社區(qū)，但未來升值潛力并不大，建議你選擇北京南三環(huán)草橋附近次新盤一居室，先上車，將來再置換，在一線買房可以靠外力，家里如果有一定經(jīng)濟條件幫襯更好，條件差幫襯少一些也可以，將來房子換大的，接父母來北京定居，是對父母最好的孝順。
人生第一套房怎么買？
1.學(xué)會重視第一套房：第一套房有多重要，相當(dāng)于第一次結(jié)婚，大多數(shù)人一輩子就接一次婚，相當(dāng)于生第一個孩子，大多數(shù)人也就生一個孩子，所以要聽有多次買房經(jīng)驗的人意見；
2.越早買越好：5年前你覺得房價高，現(xiàn)在回頭看5年前的房價是現(xiàn)在的樓板價，一線和強二線城市面粉會越來越貴；
3.學(xué)會延遲消費：買房前先不要著急買車，也不要出國旅游，更不要買奢侈品，這些等買完第一套房子以后再考慮，尤其是奢侈品，要學(xué)會延遲消費，有錢不如多攢攢首付；
4.買能級高城市：一線比強二線強，強二線比弱二線強，強省會比弱省會強，弱省會比三線四線強，所以能去一線買不去強二線買，能去強二線買不去弱二線買，能去強省會買不去弱省會買，能去省會不去三四線城市買；
5.三四線怎么買：三四線要買次新盤，最好有學(xué)區(qū)支撐，這樣升值潛力更大；
6.看二手市場：一個三四線或者新區(qū)能不買新房，關(guān)鍵看二手接盤程度，如果一套二手房掛給中介1個月連1波帶看都沒有，這個二手房將來也很難賣，因為一套二手房沒有30-40次帶看很難成交；
7.看購房客戶：城市是否有投資價值，就看外地人購房占的比例，外地人占比越高這個城市越有投資價值，一個都是本地人購房的市場越?jīng)]有投資價值；
8.別想一步到位：無論哪個城市都置業(yè)不易，尤其是一線和強二線，別老想一步到位，先上車再換座，從一居開始，否則，你將來可能上車的機會越來也難；
9.升值看什么：升值主要看位置、學(xué)區(qū)、房齡、地鐵，這四項全部滿足肯定跑贏85%項目，滿足必需滿足三項跑贏70%項目，至少滿足其中一點升值才有保障；
10.價值洼地：第一套房不要買高價，要選價值洼地而不是價格洼地，價值洼地是將來會漲成價格高地的，而價格洼地可能一輩子都是洼地；
11.買房不是買便宜：買房要看價格，但不能只看價格，因為沒有無緣無故的便宜，一線城市的遠郊區(qū)升值也很慢，所以二三線盡量不要買遠郊區(qū)；
12.創(chuàng)新高的三四線：創(chuàng)了新高的三四線城市一定要謹慎，因為很有可能調(diào)控政策出臺，之后就是房價橫盤和下跌，所以，當(dāng)出租車司機都說這個城市買房肯定大賺的時候就是我們要撤退的時候；
13.理性消費：買第一套房要理性消費，既不過度借貸，也有必要借助家人親戚幫忙適度借貸幫忙湊首付，靠自己努力賺錢攢首付就像騎著共享單車去追高鐵，永遠追不上；
14.付款方式:第一套房貸款，收入高選等額本金，月供多利息少，收入低選等額本息，月供少利息多；
15.位置怎么買：位置不一定是核心區(qū)，但是要有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，就是政府要在這個區(qū)域玩命砸錢的區(qū)域，玩命砸錢將來地價高，地價高才會樓價高；
16.跟著產(chǎn)業(yè)買：買房還有一個竅門就是跟著產(chǎn)業(yè)買房，現(xiàn)在最火的是互聯(lián)網(wǎng)和高科技，一個城市哪里房價有潛力，就跟著這些產(chǎn)業(yè)附近買，看看華為阿里騰訊頭條的辦公地址，方圓10公里附近買房，將來不缺少接盤俠；
17.踏對方向：城市發(fā)展有發(fā)展方向，雖然很多城市的口號都是東南西北全面開花，但你要學(xué)會分辨真正發(fā)展的方向，踏對方向才會事半功倍，現(xiàn)在很多城市上漲也是結(jié)構(gòu)性的行情，即使像深圳這波行情也是分化嚴重，西部大漲東部小漲，一些地區(qū)紋絲不動，踏錯了方向，很可能錯過一波行情，深圳深圳往西，廣州往東往南，北京往北往東，重慶向北，成都向南，杭州向東向北，鄭州向東；
18.物業(yè)很重要：買房一定看物業(yè)管理是否到位，一個房子是否升值物業(yè)管理非常重要，即使買老公房也要看物業(yè)是否盡責(zé)到位；
19.買房看鄰居：買房鄰居素質(zhì)也很重要，如果都是大學(xué)教授、科技白領(lǐng)、知識分子聚集小區(qū)相對來說素質(zhì)較高，盡量不要買整個小區(qū)多數(shù)是還建房回遷戶的小區(qū)；
20.買房季節(jié)：買房最好季節(jié)是每年12月和春節(jié)前1個月，因為這時多數(shù)開發(fā)商都會為了沖刺年度銷售指標而多給些優(yōu)惠，而這些優(yōu)惠都是平時拿不到的。
提問：坐標北京大興，預(yù)算450萬，想買兩居，考慮天宮院，請問住總?cè)f科橙、龍湖時代天街、金融街融匯，這幾盤，自住兼顧投資那個更好？
回答：你好，感謝付費，這幾個盤位置最好是萬科，萬科品牌影響力更大位置最好，物業(yè)也最好，屬于天宮院片區(qū)的標桿盤，17年3月高點時候萬科也是區(qū)域最高價格，成交價格接近6萬，如果考慮純投資，建議萬科橙，自住更建議金融街，戶型更小，有大量一居室，兩居室面積更小，單價更近，價格沒有萬科高但性價比更高，龍湖兩居室基本是東西向而且是復(fù)式，有少部分兩居室是110平米，戶型偏大，所以，兩居室不推薦龍湖。
提問：手里有40-50子彈，每月兩夫妻工資一萬左右，目前大嶺山上班，目前帶一個小孩長安長住租房，另一個二孩在老家，小孩上私立小學(xué)，想投資加自住一套房子，目前了解的是大嶺山光大山湖城5梯22戶的一房一廳，不想壓力那么大，先過度一下，旁邊在挖地鐵口，大嶺山今年又拍了幾塊地，這種就純投資了，但是考慮到5梯22戶又是一房一廳怕后面不好轉(zhuǎn)手，還有長安陽光國際一房一廳140萬，長安沃多夫一房一廳160萬和大嶺山一房一廳120萬哪個前景好點，都幾梯幾戶的，又看了橫瀝的陽光粵港，目前單價1.9萬一平買個兩房79平的還能接受，又擔(dān)心是價格洼地，不知道后面前景如何，橫瀝這個月中旬會有一個碧桂園開盤，目前價格待定，估計是2-2.5萬之間，又擔(dān)心月供承受不住，如果等這個開盤再考慮要不要買陽光粵港的估計又不是這個價格了，常平紫云壹號也漲價了，月供壓力太大，又不知道前景如何？您之前說的鳳崗和塘廈有推薦的樓盤嗎？還有就是房管局那邊有消息了嗎？謝謝！
回答：你好，感謝付費，理解你的焦慮，東莞樓市很火，一手瘋漲，現(xiàn)在看即使政策出來，一手還會暫時火爆，但實際上一手和二手是割裂的市場，但二手并不是很熱，二手房交易量已經(jīng)下跌三個月了。根據(jù)你的預(yù)算和現(xiàn)有收入，又考慮投資，我的建議是買二手，這幾個二手盤，最好還是大嶺山的光大山湖城，陽光國際房齡太老，不建議，沃多夫沒這么老，但房齡比山湖城老，利好也沒山湖城多，不知你夫妻工資兩萬是兩人合計還是一人，如果預(yù)算就買一居室先上車吧，預(yù)算多還是建議買兩居室更好，潛力更大，橫瀝投資不看好，投資不要買，進去容易當(dāng)韭菜。
提問：坐標杭州，請問濱江觀品和亞運村自住和投資價格那個更高？
回答：你好，感謝付費，這兩個盤性價比都不錯，而且都是品牌開發(fā)商，觀品是濱江開發(fā)，品質(zhì)口碑無可爭議，亞運村是綠城萬科華潤三家操盤，三大開發(fā)商口碑實力更強一籌，搖到那個都不錯。濱江觀品位置更好，屬于錢江世紀城和奧體核心區(qū)，距離蓮花碗更近，距離地鐵2號線和6號線更近，戶型169平米起，戶型更大總價更高，以改善為主，限價4.7萬，現(xiàn)在周邊二手房價格已經(jīng)6.5萬+房價倒掛更多，亞運村戶型更小，限價4.5萬，盤子比較大，整個項目200多萬，將來二手房競爭也更多，將來流動性更強。兩個非要比較從投資回報上，肯定觀品更高。
提問：坐標北京，朝陽東四環(huán)上班，預(yù)算500萬，有哪些區(qū)域推薦，自住兼顧投資？
回答：你好，感謝付費，這個預(yù)算，可以看看幾個片區(qū)：朝青板塊和常營板塊是屬于CBD外溢區(qū)域，有地鐵，附近也有龍湖天街商業(yè)，常營：北京新天地，次新盤，高層板樓附近的柏林愛樂，不錯的德式社區(qū)，兩個小區(qū)性價比都不錯。
提問：坐標廣州，今年年底有購房資格，看了大壯名城、星樾山畔、萬科城市之光，哪個好一些，請說明，或者周邊次新盤有無推薦
回答：你好，感謝付費，這個盤都不錯，大壯名城是科學(xué)城核心地段，學(xué)區(qū)房華師附已經(jīng)動工，預(yù)計21年秋季招生，加上地鐵6號線和21號線交匯處，加上在建7號線，三條地鐵交匯，加上周邊萬達，醫(yī)院公園配套齊全。星樾山畔是三大國企廣州地鐵+科學(xué)城+越秀集團開發(fā)，實力更強，地段+三條地鐵+學(xué)區(qū)+商業(yè)醫(yī)療配套，距離敏捷廣場僅300米，但也有不利因素，距離廣佛肇高速路比較近。萬科城市之光周邊有3個地鐵，整個項目是200萬方大項目，但也有周邊有垃圾站不利因素，有一定不確定性，而且對口學(xué)校一般文沖小學(xué)、石化小學(xué)和石化中學(xué)都很一般。整體上比較，首選大壯名城，次選星樾，之后是萬科，次新盤推薦可以看看華景新城。
提問：老師，從長遠考慮，現(xiàn)在買房要今后跑贏大盤在成都哪個區(qū)域買房合適呢？東部新城、天府新區(qū)這兩年很火，說是天府新區(qū)會是成都的副中心，老師您怎么看？現(xiàn)在還沒發(fā)展起來，房價已經(jīng)兩萬+了，合適買嗎？
回答：你好，感謝付費，城市的發(fā)展是有主軸線的，成都的方向就是往南，所以成都最貴板塊在金融城，天府新區(qū)是成都的親兒子，肯定下血本投入，地價高，開發(fā)商踴躍，房價漲，客戶也樂意買單，成都投資往南是踏對了方向，踏對了方向就比踏反了方向能多賺30%利潤，金融城、大源、天府新區(qū)都是一路向南，但不能超過30公里，必需是倒掛盤，必需臨地鐵。
提問：坐標北京，朝陽考慮學(xué)區(qū)，預(yù)算800-850個，最好房子新一點，另外升值空間大一些，有推薦嗎？
回答：你好，感謝付費，推薦望京上京新航線，08年的次新房，高板社區(qū)，小區(qū)樓間距比較大，上陳經(jīng)綸分校，16年朝陽區(qū)樓盤漲幅前10的樓盤，周邊配套商業(yè)完善，距離地鐵14號線東湖渠站很近。
提問：坐標北京，考慮東四環(huán)，預(yù)算500個，看了國美第一城、炫特區(qū)、興隆家園，這幾盤比較哪個盤投資更保值？
回答：你好，感謝付費，這幾盤雖然都在東四環(huán)外，但屬于獨立片區(qū)，國美屬于青年路，炫特區(qū)屬于姚家園，興隆家園屬于高碑店，從片區(qū)發(fā)展上講，青年路＞姚家園＞高碑店，相對國美第一城周邊配套設(shè)施距離地鐵各個方面更強一些，性價比更高，炫特區(qū)屬于小戶型，租客比較多，流動性強，換手率也高，但品質(zhì)差一些，距離地鐵也遠一些，興隆家園位置有些偏，小區(qū)物業(yè)管理一般，小區(qū)里面有幾棟回遷樓，配套也弱差一些。
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