剛剛過去的2015年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了史無前例的深度極寒。一方面實(shí)體商業(yè)消費(fèi)低迷，另一方面電商的競爭猛烈，再一方面大量新增供給遲遲無法消化，市場正在經(jīng)歷痛苦的去庫存周期。
根據(jù)睿意德的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年主要城市購物中心實(shí)際開業(yè)率只有52%，其中上海表現(xiàn)最佳，開業(yè)了26個購物中心，實(shí)際開業(yè)率也只有61%。
大量的購物中心延遲開業(yè)，反映出從2009年中國4萬億拯救世界金融危機(jī)的投資后，資本的盛宴和飲鴆止渴式的政府投資，帶來了嚴(yán)重的后遺癥。
如今中國經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷油價暴跌、房地產(chǎn)投資降速到零增長，水泥、鋼鐵、煤炭消費(fèi)極度低迷，波羅的海干散貨指數(shù)接近冰點(diǎn)，傳統(tǒng)行業(yè)正在痛苦的去產(chǎn)能，這一切都意味著中國經(jīng)濟(jì)的鍍金時代結(jié)束，未來3~5年是關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型期，轉(zhuǎn)得好進(jìn)入歐美經(jīng)濟(jì)模式，轉(zhuǎn)得不好進(jìn)入到拉美經(jīng)濟(jì)模式。
中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)歷更是首當(dāng)其沖，業(yè)內(nèi)人士討論的焦點(diǎn)話題已經(jīng)是創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型。整個行業(yè)的供給側(cè)改革已經(jīng)到了不得不做的生死攸關(guān)的時刻。
一、2015年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已到冰點(diǎn)，整體行業(yè)形勢將逐步回暖
進(jìn)入到2016年，地方政府供地意志主導(dǎo)的產(chǎn)能過剩的因素正在快速消化，2015年的衰頹局勢已讓投資者吃透了苦頭，理性預(yù)期告訴市場未來新增供給將明顯減少。
再看實(shí)體消費(fèi)方面。鍍金時代的中國排浪式的大眾消費(fèi)狂潮被電商沖擊得七零八碎，于是實(shí)體商業(yè)拼命尋找O2O式的救命稻草。如今O2O泡沫破滅，風(fēng)險資本血流成河，市場才意識到原來O2O只是工具，根本無法實(shí)現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。
如今，市場已經(jīng)達(dá)成共識的是，在2016年進(jìn)入中產(chǎn)階級消費(fèi)為主導(dǎo)的個性化消費(fèi)時代，實(shí)體商業(yè)的產(chǎn)品打造必須回歸價值創(chuàng)造的本質(zhì)：即從兜售商品到兜售生活方式。
二、大躍進(jìn)時代結(jié)束，單個新開購物中心體量下降，產(chǎn)品回歸小時代
放眼望去，2015年中國各大城市商業(yè)地產(chǎn)市場高聳的空置率數(shù)字、冷清的商場已經(jīng)讓鍍金時代的沖動的投資者們付出了痛苦的代價。高大上的城市級商業(yè)供給飽和的同時，市場轉(zhuǎn)向縱深化發(fā)展。中小體量、立足本地、主題聚焦、服務(wù)完備的特色購物中心將成為廣為接受的新理性發(fā)展模式。
根據(jù)睿意德的統(tǒng)計，2015年上海商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)率先進(jìn)入了小產(chǎn)品的時代。2015年入市的項目以8萬平米體量以下的社區(qū)型及區(qū)域性項目為主。
（資料來源：睿意德）
三、收購兼并和項目轉(zhuǎn)型將成為新常態(tài)
可能很多從業(yè)人士認(rèn)為去庫存還離自己太遙遠(yuǎn)，只是中央政治局們關(guān)心的話題。其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)界的去庫存問題已經(jīng)迫在眉睫。
2016年，在信用緊縮周期和中央處理僵尸企業(yè)的鐵腕政策下，去庫存對于那些茍延殘喘的商業(yè)項目來說，意味著問題貸款被處理、股權(quán)被并購，冗余的從業(yè)人員被清退，不產(chǎn)生效益的資本被挪出這個產(chǎn)業(yè)。
與此同時，如大悅城等一批行業(yè)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)開始在此伺機(jī)并購，用自身良好的資本實(shí)力、管理模式、消費(fèi)者粉絲群體，去盤活那些僵尸項目。
并購的目的不是同質(zhì)化競爭，而是將率先創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的店鋪、理念和創(chuàng)新的產(chǎn)品代入到曾經(jīng)無效的同質(zhì)化的市場，從而激發(fā)市場的消費(fèi)意愿，讓大量二三線城市項目盡快跟一線城市的經(jīng)營水準(zhǔn)對齊，讓這些城市居民的生活水平盡快享受到發(fā)達(dá)的一線城市產(chǎn)品創(chuàng)新帶來的紅利。
四、打造場景式消費(fèi)將成為市場主流
2015年底，蘇州誠品、上海MUJI旗艦店、上海大悅城二期等一批商業(yè)項目的橫空出世，又將中國商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)造帶入了一個新到高度。他們的出現(xiàn)將原先中國商業(yè)項目的標(biāo)桿從芳草地、K11式的藝術(shù)體驗，轉(zhuǎn)向了更貼近市民的生活方式場景消費(fèi)。
購物中心里的店鋪已經(jīng)打破了品類的界限，零售、餐飲、文化的混搭構(gòu)成了新場景的發(fā)展要素。
在進(jìn)入中產(chǎn)消費(fèi)的2016年，鎖定個性化的細(xì)分人群，突破單間商鋪的空間藩籬，打造主題化的場景，在場景下激發(fā)消費(fèi)，這種模式必然將成為業(yè)內(nèi)大規(guī)模流行的吸客和店鋪營造手法。
場景消費(fèi)模式將不再局限于一線城市，大量二、三線城市也將享受到場景特色的紅利。在場景式革命的推動下，中國廣大內(nèi)陸城市的商業(yè)消費(fèi)將迎來更加絢爛的生活方式進(jìn)化。
五、傳統(tǒng)零售落幕，新業(yè)態(tài)沖進(jìn)購物中心，完爆市場眼球
當(dāng)業(yè)內(nèi)人士痛心疾首地看著大量的消費(fèi)通過互聯(lián)網(wǎng)海淘和跨境電商的方式流失到國外的同時，一批批先知先覺的零售業(yè)企業(yè)家開始摩拳擦掌，伺機(jī)進(jìn)入病入膏肓的購物中心市場。
2016年，我們將看到一批新業(yè)態(tài)、新店鋪正卷積著他們的粉絲們，開始往購物中心里安營扎寨。下面我們來看睿意德的一組店鋪創(chuàng)新研究。
1、 文創(chuàng)零售、生活集合店當(dāng)?shù)?/span>
以上海當(dāng)前流行的店鋪模式為例，PRADA、GUCCI這樣的高大上的主力店風(fēng)光不再，但日本、臺灣風(fēng)格的小而美的文創(chuàng)集合店卻越來越多。
這一方面反映出消費(fèi)回歸大眾的趨勢，更反映出生活美學(xué)的意識正在中國被喚醒，在女性消費(fèi)體驗的“她經(jīng)濟(jì)”模式下，小而美的店鋪成為流行。
（圖：雷諾瓦拼圖文化坊）
2、 購物中心喜迎運(yùn)動大時代
2008年中國奧運(yùn)會前的運(yùn)動行業(yè)一輪高漲是運(yùn)動商品消費(fèi)的風(fēng)潮，從此中國傳統(tǒng)運(yùn)動店鋪一蹶不振。但如今，生活方式升級的潮流和商場引流的需要，又將運(yùn)動風(fēng)潮重新刮入了購物中心。如今，各種特色的運(yùn)動場館開始紛紛進(jìn)駐購物中心，成為差異化購物中心時代下的主力店大軍的一員。
（資料來源：睿意德）
3、 醫(yī)療闖入購物中心
2016年，隨著健康生活品質(zhì)需求的提升，齒科、體檢中心、中醫(yī)養(yǎng)生將在國內(nèi)購物中心更為盛行。市場調(diào)查顯示，16%的醫(yī)療診所選擇進(jìn)駐購物中心，這比2015年的5%大大提升。醫(yī)療診所已經(jīng)成為國外優(yōu)質(zhì)購物中心的必備業(yè)態(tài)，平均每個購物中心至少擁有2個醫(yī)療服務(wù)商。
4、 書店從小角色變成脊梁
臺灣誠品的成功已經(jīng)毋庸諱言。計劃經(jīng)濟(jì)時代的新華書店在購物中心里就是雞肋，其退出歷史舞臺后，誠品、西西弗、言幾又、方所、生活館等一批改良的品牌書店反倒成為購物中心的追逐對象。
他們獨(dú)特的知識品味、別具一格的設(shè)計風(fēng)格、閱讀與休閑結(jié)合的跨界組合模式，成為了當(dāng)下都市文青族的最愛。
（西西弗書店）
5、 百貨重新殺回舞臺，開啟自營模式
傳統(tǒng)百貨的問題癥結(jié)就在于不掌握產(chǎn)品終端，二房東模式在供過于求的市場必然會被終端商品品牌跳開，沒有獨(dú)創(chuàng)的產(chǎn)品特色無以長久。
如今這幾年，百貨業(yè)經(jīng)過痛定思痛的醞釀轉(zhuǎn)型之后，以百盛為代表的一批百貨品牌又重新回到了購物中心的舞臺，不過這回他們的模式已經(jīng)從二房東變成了自營店，市場依舊火爆。
新近在上海開業(yè)的百盛優(yōu)客城市廣場，市場用人氣和銷售額投票，標(biāo)志著新型百貨業(yè)態(tài)的回歸。
6、 社交互動店鋪進(jìn)入購物中心
2016年，購物中心的社交化屬性將被進(jìn)一步強(qiáng)化。圍繞地域范圍的親子社交、社交廚房、跑步俱樂部、工藝作坊、設(shè)計師社交圈等平臺店鋪，越來越成為一種時尚店鋪。
這些店鋪里，提供了培訓(xùn)、社團(tuán)、商品銷售、沙龍劇場等多樣化的服務(wù)和活動設(shè)施，從而將人氣通過強(qiáng)有力的社群組織緊密串聯(lián)，構(gòu)成了一個城市的社交平臺。
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