租賃合同中
出租人的維修義務(wù)
《合同法》第二百二十條 出租人應(yīng)當(dāng)履行
租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。
本條是關(guān)于出租人的維修義務(wù)的規(guī)定。
出租人的維修義務(wù)是出租人對(duì)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任中派生的義務(wù)。維修義務(wù)是指在租賃物出現(xiàn)不符合約定的
使用狀態(tài)時(shí)，出租人須對(duì)該租賃物進(jìn)行修理和維護(hù)，以保證
承租人能夠正常使用該租賃物。維修義務(wù)也包括對(duì)租賃物的正常保養(yǎng)。
承租人使用租賃物就是要使租賃物發(fā)揮其效用，以滿(mǎn)足自己的需要，這就要求租賃物本身應(yīng)保持一個(gè)良好的狀態(tài)，具備它本身的性能，發(fā)揮它本身的效能，當(dāng)該租賃物出現(xiàn)妨礙使用的情況時(shí)，就要對(duì)其進(jìn)行維修。法律將維修的義務(wù)加諸于出租人是從租賃合同的特點(diǎn)出發(fā)的，一是租賃物的所有人在絕大多數(shù)情況下是出租人，出租人要對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)，要延長(zhǎng)租賃物的使用期，對(duì)租賃物進(jìn)行正常的養(yǎng)護(hù)和維修，維護(hù)的是自己的利益；二是出租人出租租賃物是為了收取租金，承租人付出租金是為了使用租賃物，如果租賃物不能使用了，承租人訂立合同的目的就不能實(shí)現(xiàn)，再讓他支付租金是不公平的。因此，各國(guó)法律都把對(duì)租賃物的維修義務(wù)歸于出租人一方。
出租人盡維修義務(wù)并不是絕對(duì)的、無(wú)限的，它應(yīng)具備一些條件：
1．租賃物有維修的必要
有維修的必要是指租賃物已出現(xiàn)影響正常使用、發(fā)揮效用的情況，不進(jìn)行維修就不能使用，出租人應(yīng)對(duì)租賃物進(jìn)行及時(shí)的維修，以保證其正常使用。
2．有維修的可能
有維修的可能是指租賃物損壞后能夠?qū)⑵湫藓靡曰謴?fù)或達(dá)到損壞前的狀態(tài)，如果租賃物已徹底損壞，沒(méi)有修復(fù)的可能，出租人的維修義務(wù)就轉(zhuǎn)化為承擔(dān)一定的民事責(zé)任的義務(wù)，如減少租金等。
3．有維修的正當(dāng)理由
出租人的維修義務(wù)一般是在承租人按約定正常使用租賃物的情況下出現(xiàn)的租賃物的損耗或者是由租賃物的性質(zhì)所要求的對(duì)租賃物的正常的維護(hù)，如果是因?yàn)槌凶馊说谋９苁褂貌簧疲斐勺赓U物損壞時(shí)，出租人不負(fù)有維修的義務(wù)。如承租人租賃一架塔吊，因自己安裝不符合要求出現(xiàn)了問(wèn)題，不能使用，就要由承租人自己負(fù)責(zé)重新進(jìn)行安裝。
出租人的維修義務(wù)是需要承租人的協(xié)助來(lái)履行的。當(dāng)租賃物出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人，以便能夠得到及時(shí)的維修。當(dāng)出租人對(duì)租賃物進(jìn)行正常維修時(shí)，承租人不能拒絕出租人維修租賃物的要求，而應(yīng)當(dāng)積極配合出租人并為其提供必要的條件。例如，在房屋租賃中，出租人在雨季前對(duì)房屋進(jìn)行維修，以保證在雨季到來(lái)時(shí)不致漏水，承租人就應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助出租人。當(dāng)租賃物出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，承租人如果有可能或在有條件的情況下，應(yīng)當(dāng)采取必要的措施防止租賃物的進(jìn)一步被損壞等等，承租人的這些義務(wù)雖然法律上并沒(méi)有規(guī)定，但根據(jù)合同法的誠(chéng)實(shí)信用原則，這些附隨義務(wù)也是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守的。
法律雖然規(guī)定了在一般情況下出租人負(fù)有維修義務(wù)。但并非在所有的情況下維修的義務(wù)都由出租人承擔(dān)。排除出租人維修義務(wù)的情況有幾種：（1）法律、行政法規(guī)規(guī)定，由承租人承擔(dān)維修義務(wù)的。如我國(guó)海商法規(guī)定，在光船租賃中，由承租人負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。有的國(guó)家的法律規(guī)定，在房屋租賃中，有些小的維修義務(wù)由承租人承擔(dān)，如法國(guó)民法典就規(guī)定在房屋租賃中，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的修繕義務(wù)有：房間內(nèi)的一部分破碎地磚的修補(bǔ)、窗戶(hù)玻璃的修補(bǔ)、門(mén)鎖的修繕等等。意大利民法典規(guī)定，由房客負(fù)擔(dān)的小修繕是屬于因使用所引起的損壞。（2）雙方約定維修義務(wù)由承租人負(fù)擔(dān)。（3）依當(dāng)?shù)亓?xí)慣或商業(yè)習(xí)慣。如在汽車(chē)租賃中對(duì)汽車(chē)的維修義務(wù)一般都由承租人負(fù)擔(dān)。再如前面曾提到的在我國(guó)民間實(shí)行的房屋租賃“大修為主，小修為客”的習(xí)俗。
《合同法》第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。
本條是關(guān)于出租人維修義務(wù)的補(bǔ)充規(guī)定。
出租人履行維修義務(wù)，可以是由承租人提出的，也可以是出租人主動(dòng)作出的。承租人提出維修要求的一般是指在租賃關(guān)系存續(xù)朗間，租賃物出現(xiàn)問(wèn)題，需要修理的，承租人向出租人提出修理的要求，催告出租人在合理的期限內(nèi)對(duì)租賃物進(jìn)行維修。該合理期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)物的損壞程度、承租人需要維修的緊迫程度及出租人的維修能力等具體情況確定。出租人應(yīng)當(dāng)在承租人提出的合理期限勾，履行對(duì)租賃物的維修義務(wù)，以滿(mǎn)足承租人使用租賃物的要求。
如出租人拒絕維修或因?yàn)槠渌虿荒茉诤侠淼钠谙迌?nèi)對(duì)租賃物進(jìn)行維修的，承租人可以自行修理。由于對(duì)租賃物的維修是出溫人的義務(wù)，出租人未盡其義務(wù)，由承租人代為履行的，由此支出的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由出租人負(fù)擔(dān)，承租人已經(jīng)墊付的，有權(quán)要求出租人償還或者從租金中扣除。另外出租人無(wú)正當(dāng)理由在承租人通知的合理期限內(nèi)拒不履行其維修義務(wù)的，就構(gòu)成根本違約，出租人可依據(jù)本法有關(guān)規(guī)定，解除合同并請(qǐng)求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。
無(wú)論是出租人對(duì)租賃物進(jìn)行維修，還是承租人對(duì)租賃物進(jìn)行維修，影響了承租人對(duì)租賃物的正常使用收益的，承租人有權(quán)要求出租人相應(yīng)地減少租金或者延長(zhǎng)租賃期限。
