2015年，申城二手房交易總量創(chuàng)下近36萬(wàn)套的歷史新高。由于二手房交易涉及金額大、流程復(fù)雜，購(gòu)房者一旦遭遇交易陷阱，可能會(huì)造成經(jīng)濟(jì)損失。業(yè)內(nèi)人士建議，申城不僅需要對(duì)二手房交易的資金進(jìn)行監(jiān)管，還要重視相關(guān)從業(yè)人員，邀請(qǐng)律師等專業(yè)人士全程參與。
問(wèn)題
二手房買賣常見(jiàn)陷阱
簽約前，中介工作人員承諾將8.7萬(wàn)中介傭金優(yōu)惠至5萬(wàn)。市民薛先生投訴道，他購(gòu)買了普陀區(qū)上海家園的一套房產(chǎn)，交易日，該工作人員只承認(rèn)固定合同約定的總房款2％作為傭金，其他約定均無(wú)效，收到全部傭金才辦理過(guò)戶手續(xù)。
無(wú)獨(dú)有偶。家住虹口區(qū)的黃女士本計(jì)劃為老人購(gòu)置香港麗園小區(qū)一套住房，恰巧看到一套房屋房?jī)r(jià)低于市場(chǎng)價(jià)30萬(wàn)元左右，隨即和第一位產(chǎn)權(quán)人王先生簽訂購(gòu)房合同，并支付了100萬(wàn)元首付款。付款后，王先生的父親作為公有產(chǎn)權(quán)人、阻止房屋交易。更讓黃女士氣憤的是，王先生以資金周轉(zhuǎn)困難、拒還首付款。數(shù)次索要未果，黃女士無(wú)奈選擇走司法途徑。數(shù)月后，黃女士拿回首付款，發(fā)現(xiàn)類似房源的總價(jià)漲了60余萬(wàn)元。
二手房交易時(shí)，涉及金額較大、流程相對(duì)比較復(fù)雜；二手房交易方多為個(gè)人，買賣雙方缺乏防范風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)驗(yàn)，容易產(chǎn)生糾紛。二手房交易環(huán)節(jié)中，究竟有哪些常見(jiàn)'陷阱'？
房屋信息或存'陷阱'。網(wǎng)絡(luò)時(shí)代信息量非常大，真假房源信息充斥其中；一套房源在不同的門店有不同的價(jià)格，給市場(chǎng)帶來(lái)干擾；房屋的債權(quán)債務(wù)問(wèn)題，尤其一些明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房源，可能暗藏債權(quán)債務(wù)糾紛。
房屋權(quán)屬暗藏玄機(jī)。一張產(chǎn)證上可能會(huì)有幾個(gè)共有人，在實(shí)際交易時(shí)，有個(gè)別賣房者收取賣房定金，卻未獲得產(chǎn)權(quán)共有人的同意，導(dǎo)致交易不能進(jìn)行、也不愿意退還定金。
貪小便宜帶來(lái)大麻煩。以低房?jī)r(jià)避稅，已經(jīng)是二手房交易中的公開(kāi)秘密。對(duì)于賣房者來(lái)說(shuō)，網(wǎng)簽備案的契約是房產(chǎn)和稅務(wù)部門認(rèn)可的，效力比雙方私下約定的高。如果作低房?jī)r(jià)，交易中出現(xiàn)糾紛，賣房者只能按作低后的總價(jià)進(jìn)行交易。同時(shí)，簽訂陰陽(yáng)合同，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，則屬于偷稅行為，需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。簽訂'陰陽(yáng)'兩份買賣合同也極易引起合同糾紛，導(dǎo)致交易雙方當(dāng)事人不必要的經(jīng)濟(jì)損失。
違約責(zé)任不明確。雖然簽訂合同是格式條款，但是對(duì)于違約責(zé)任需要提前協(xié)商、約定好。部分買賣雙方可能覺(jué)得由中介服務(wù)了，一些條款簽訂不夠嚴(yán)密，輕信口頭承諾或保證，還有些違約責(zé)任寫的不嚴(yán)密或者不全。一旦發(fā)生違約，利益受損方維權(quán)相對(duì)比較困難。
原因
交易陷阱多為操作環(huán)節(jié)
買賣二手房，買賣雙方要簽訂《商品房買賣合同》，為何還會(huì)出現(xiàn)那么多交易糾紛？對(duì)此，華燕房盟研究部方秀玲介紹道，容易出現(xiàn)交易問(wèn)題的環(huán)節(jié)多為操作問(wèn)題，因合同違約糾紛相對(duì)較少。
目前，《商品房買賣合同》對(duì)二手房交易的程序都非常規(guī)范，房屋詳細(xì)信息，分期付款、付款對(duì)象、貸款、過(guò)戶等程序也非常明確。然而，二手房交易時(shí)，存在很多細(xì)節(jié)并未列入合同，比如說(shuō)，房屋共有產(chǎn)權(quán)人不同意賣房，房屋內(nèi)的家具和電器并未按約定移交，房屋拖欠物業(yè)管理費(fèi)……部分購(gòu)房者沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，未將這些細(xì)節(jié)列入合同附件，可能就會(huì)影響房屋過(guò)戶，給買房者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。'上海的房?jī)r(jià)變化起伏較大，對(duì)于簽約的合同尊重度不夠，容易產(chǎn)生違約，合同方面的監(jiān)管力度不夠。'信義地產(chǎn)研究部分析師陳麗娜補(bǔ)充道。
值得一提的是，國(guó)內(nèi)的二手房市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)人入行'門檻'低。少數(shù)經(jīng)紀(jì)人為了促成房屋交易，可能會(huì)隱瞞房屋信息；經(jīng)紀(jì)人或銷售員發(fā)生違反職業(yè)道德的行為，相關(guān)的監(jiān)管、懲罰措施也不力。
提醒
勿輕信口頭承諾和保證
滬上多位二手房交易專家表示，簽約前，購(gòu)房者不要輕信口頭承諾和保證，而應(yīng)多方核實(shí)信息。首先，購(gòu)房者要選擇正規(guī)的房屋中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)；通過(guò)居委會(huì)或物業(yè)公司了解房屋的基本信息或鄰里關(guān)系；聽(tīng)取房屋出售人的陳述，查看其身份證、房產(chǎn)證、戶口簿的原件，必要時(shí)到相關(guān)部門核實(shí)證件真?zhèn)危毁?gòu)房者可以去房屋所在區(qū)縣房產(chǎn)交易中心核實(shí)房源真實(shí)性與產(chǎn)權(quán)清晰有無(wú)糾葛，核實(shí)房源掛牌面積真實(shí)性。
在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，需要警惕合同中的文字陷阱:將容易發(fā)生的問(wèn)題與中介方及賣方在合同中約定清楚，要對(duì)合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等進(jìn)行全面考慮；商量好分期付款的方式、時(shí)間、付款對(duì)象、違約責(zé)任等；買賣雙方的承諾和約定最好寫入合同的附加條款，避免簽訂'陰陽(yáng)合同'。
二手房交易持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，手續(xù)相對(duì)較多。買賣雙方簽訂購(gòu)房合同后，還有很多過(guò)程沒(méi)有完成，所以，買賣雙方要注意保留每個(gè)環(huán)節(jié)的證據(jù)，包括自己履行義務(wù)的證據(jù)，同時(shí)要注意向中介索要正規(guī)交易發(fā)票。
舉措
試點(diǎn)開(kāi)設(shè)資金監(jiān)管專戶
'有關(guān)部門要加大監(jiān)管力度。'中原地產(chǎn)研究部盧文曦建議道，二手房交易可以推出'一房一價(jià)備案制'。唯一一個(gè)地址房源對(duì)應(yīng)唯一價(jià)格，進(jìn)行網(wǎng)上備案了才可銷售，避免虛假房源'吹高'房?jī)r(jià)。同時(shí)，有關(guān)部門還需重視房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的隊(duì)伍建設(shè)，設(shè)立相關(guān)的準(zhǔn)入考核機(jī)制。
在國(guó)外，買賣房屋大多由專業(yè)律師負(fù)責(zé)，能保證合同的公平、公正，防范房屋交易中的隱患和風(fēng)險(xiǎn)，這一經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。盧文曦建議道，二手房交易時(shí)，可邀請(qǐng)律師等專業(yè)人員參與全過(guò)程。
二手房交易最大的風(fēng)險(xiǎn)就是交易資金的安全。為了確保二手房交易資金監(jiān)管，上海市房地產(chǎn)交易中心等部門牽頭搭建了存量房交易資金監(jiān)管平臺(tái)，并率先在松江區(qū)試點(diǎn)。交易雙方在簽訂二手房交易合同后，可直接前往松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心資金監(jiān)管窗口簽訂資金監(jiān)管協(xié)議；買方將購(gòu)房資金轉(zhuǎn)入上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司在銀行開(kāi)設(shè)的資金監(jiān)管專戶，待交易雙方完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，再將監(jiān)管的購(gòu)房資金支付給賣方，保障交易資金安全。這一新舉措有望防范與化解存量房交易結(jié)算資金的風(fēng)險(xiǎn)、保障存量房交易過(guò)程中買賣雙方的利益，為二手房交易提供一個(gè)安全的環(huán)境。
美國(guó)已成中國(guó)第二大海外購(gòu)房地
海外當(dāng)房東要注意啥？
2013年，一位中國(guó)女富豪花費(fèi)650萬(wàn)美元在紐約第五大道買下了一套豪華公寓。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人問(wèn)她:'我能問(wèn)一下是您自己住嗎？'女富豪答:'不，是我女兒住，她以后會(huì)上紐約大學(xué)或哥倫比亞大學(xué)。''你的女兒多大？'女富豪回答說(shuō):'2歲。'
這是一個(gè)在美國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)界幾乎無(wú)人不知的'真實(shí)故事'，被美國(guó)媒體報(bào)道后，一度引發(fā)美國(guó)網(wǎng)友熱議。根據(jù)CNN提供的數(shù)字，中國(guó)買家已經(jīng)成為僅次于加拿大的美國(guó)房產(chǎn)第二大海外客戶群，占比達(dá)到16％，去年一年的購(gòu)房總額很可能突破300億美元。
購(gòu)房自住不到四成
到美國(guó)當(dāng)房東，確實(shí)會(huì)令不少人心動(dòng)。洛杉磯著名的華人高檔社區(qū)阿凱迪亞市，一棟建筑面積200多平方米的普通獨(dú)立別墅，價(jià)格在100萬(wàn)美元左右。此外，投資潛力也不小。從2012年至今，南加州房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，部分學(xué)區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格幾乎上漲100％。CNN調(diào)查后透露，中國(guó)人到美買房用來(lái)自住的不到四成，大多數(shù)人看中的還是投資潛力。當(dāng)然，也有不少人順帶為子女到美讀書提供便利。
到美國(guó)買房，自然也得入鄉(xiāng)隨俗，了解美國(guó)的相關(guān)政策和法規(guī)。和國(guó)內(nèi)的二手房交易相比，美國(guó)的房產(chǎn)交易信息公開(kāi)，市場(chǎng)環(huán)境更加規(guī)范、有序。在專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房屋律師和公證公司的介入下，買賣雙方甚至無(wú)需見(jiàn)面就能達(dá)成協(xié)議。
買房容易養(yǎng)房難
不過(guò)，美國(guó)購(gòu)房欺詐、租賃欺詐近年也屢見(jiàn)不鮮。一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)以次充好，虛報(bào)價(jià)格，甚至和房東聯(lián)手欺詐也時(shí)有發(fā)生。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，詳細(xì)了解區(qū)域和房產(chǎn)信息，找正規(guī)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，制定詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算是必修課。此外，在美國(guó)，買房容易養(yǎng)房難。房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、房屋保險(xiǎn)、庭院維護(hù)與房屋保養(yǎng)費(fèi)等其他隱形成本很多，如果沒(méi)有心理準(zhǔn)備，恐怕后續(xù)開(kāi)支會(huì)沒(méi)完沒(méi)了。
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