案例：
我于2008年11月15日與開發(fā)商簽訂了《北京市商品房認(rèn)購書》。認(rèn)購書中第四條第二款約定在支付定金之日起三日內(nèi)與開發(fā)商協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，我已經(jīng)于簽定認(rèn)購書當(dāng)日支付了兩萬元定金，且與2008年11月16日、2008年11月17日、2008年11月18日與開發(fā)商就商品房買賣合同的相關(guān)條款進行協(xié)商，我要求補充條款：我以按揭貸款方式支付購房款，若未被銀行批準(zhǔn)，開發(fā)商應(yīng)無條件退還首付購房款和定金，但是開發(fā)商拒絕增加該條款，并拒絕修改、刪除<<商品房買賣合同>>附件5中特別約定第二條:如果銀行按揭未被批準(zhǔn),5日內(nèi)付清剩余的購房款，故雙方?jīng)]有就商品房買賣合同條款達成一致意見，依據(jù)在2008年11月15日簽定的<<北京市商品房認(rèn)購書>>中第六條,認(rèn)購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款,但雙方未達成一致意見,自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過7日的，本認(rèn)購書自動解除；出賣人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購書解除之日起30日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購人。
我要求退還定金2萬元。我有證據(jù)（人證，朋友當(dāng)時和我去協(xié)商的，錄音：和開發(fā)商協(xié)商合同條款時的，錄像：用手機拍攝的協(xié)商條款時，照片也是協(xié)商時的，郵局發(fā)的函件：協(xié)商條款）證明已經(jīng)和他們協(xié)商過，且最后協(xié)商未成功我還寫了個退款要求，但是這個退款要求他們拒絕簽字，只能交給銷售人員讓他們上交。
現(xiàn)在簽訂的購房合同認(rèn)購書已經(jīng)自動解除了，請問怎么樣能要回定金呢？一定要通過訴訟才能要回嗎？在此期間，我和他們的銷售人員溝通過，她一直說，他們公司法務(wù)部在處理此事，有消息了告訴我，可是這樣光等下去，他們怎么會退錢呢？有什么更好的辦法嗎？謝謝律師回答。
法律分析：
根據(jù)您提供的案件情況，您和開發(fā)商之間的“定金”應(yīng)該是一種訂約金。定金，作為《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定的一種擔(dān)保的形式，作了這樣的規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！辈⑶?，《最高人民法院關(guān)于適用“中華人民共和國擔(dān)保法”若干問題的解釋》第115條規(guī)定“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！币虼耍ń鹗且粋€嚴(yán)格的法律詞語，只要在合同中約定了“定金”字樣，則必需嚴(yán)格遵照法律對定金的規(guī)定來理解和適用，即交納定金一方違約，收取定金的一方定金不退，而收取定金的一方違約，則雙倍返還定金，這種定金適用規(guī)則，是法定的，是不允許雙方當(dāng)事人更改的。
本案中的認(rèn)購書只是確定了雙方簽訂正式商品房買賣合同的義務(wù)，而對具體房屋的買賣沒有作詳盡約定，那么雙方在訂立正式合同中必然會盡量的維護自身權(quán)益，為自己爭取更大的利益，這也是無可厚非的，不能因此說一方是去故意的不履行認(rèn)購書中約定的合同義務(wù)，所以出現(xiàn)雙方因商品房買賣合同的具體條款不能協(xié)商一致而導(dǎo)致合同不能簽訂的，不屬于雙方違約。依據(jù)《最高人民法關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條“因不可歸則于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同不能簽訂的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”。所以本案中的“定金”應(yīng)理解為一種訂約金，房屋買賣合同的預(yù)付款。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用“中華人民共和國擔(dān)保法”若干問題的解釋》第118條“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者定金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持”的規(guī)定，那么您交納的2萬元，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為作為您購買商品房的預(yù)付款，出現(xiàn)違約事項時，只能按照預(yù)付款的規(guī)則進行處理，法律依據(jù)是：《商品房銷售管理辦法》第22條第二款規(guī)定“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定?！?div style="height:15px;">
另外因為您和開發(fā)商簽訂的<<北京市商品房認(rèn)購書>>對此做了約定，所以若開發(fā)商在認(rèn)購書解除之日起30日內(nèi)沒有把定金退還給您，您就可以到法院提起訴訟，訴訟時效是兩年。
若開發(fā)商一直找藉口不予退還定金給您，您可以考慮盡快到法院提起訴訟，建議您聘請律師，這樣可以提高您維權(quán)效率。
目前在我國的商品房買賣過程中，購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商直接簽訂正式商品房買賣合同的情況極少，絕大多數(shù)都是購房者先與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立一份認(rèn)購性質(zhì)的預(yù)約合同，而購房者要交給房地產(chǎn)開發(fā)商一定數(shù)額的定金或認(rèn)購金，往往都帶有為簽訂正式商品房買賣合同提供保證的作用。然而，正如本案，認(rèn)購書的作用只是確定將來雙方有義務(wù)訂立正式的商品房買賣合同，而不詳細(xì)涉及具體的房屋買賣的具體事項，則一旦在簽訂正式合同時雙方對合同的具體條款不能協(xié)商一致或開發(fā)商設(shè)置的條款不公平，開發(fā)商很多都以不退定金或認(rèn)購金相威脅，定金和認(rèn)購金從擔(dān)保正式合同簽訂變成了開發(fā)商要求購房者必須按其要求簽訂商品房買賣合同的工具，使其法律功效在實際中變了味。通過本案的分析，希望購房者能對商品房認(rèn)購書定金或認(rèn)購金在法律上是如何適用的有個初步的了解，不要害怕失去訂約金而非要和開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同不可；也不要害怕失去訂約金而不敢堅持維護自己的合法利益，在與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂正式房屋買賣合同時接受一些不公平條款。
問題的研究
在商品房買賣過程中，先簽一份認(rèn)購協(xié)議書然后交付定金，在有些地方干脆連認(rèn)購協(xié)議也沒有，直接交付一定數(shù)量的定金，待樓盤開盤后再簽訂商品房買賣合同，這已成為商品房買賣的一個慣例。然而，在具體實踐中，有關(guān)“購房定金”的糾紛屢見不鮮。特別是一些購房者在交完定金后，由于種種原因不想買下訂購的房子，那么在這種情況下，購房者已付的定金到底能不能退還？針對《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，分析如下：
A． 相關(guān)法條
1． 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《商品房買賣合同解釋》）第四條 “出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?div style="height:15px;">
2．《商品房銷售管理辦法》第二十二條 “不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。
符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定?！?div style="height:15px;">
