近期，老潘和老胡在群里發(fā)福利啦！每天上午固定一小時問答交流，回答群友們提出的各種各樣的買房置業(yè)投資問題。小編特地將群友們的問題梳理了一下，給更多粉絲帶來干貨，分析買房人最關(guān)心的樓市典型的問題，話不多說，直接奉上。
一、行情走勢方面：
1、雖然限購后房價下降，成交很少，但是金三銀四會不會漲一波，能不能分析一下下一個買房的時機？
11月份南京房價環(huán)比微漲0.2%，但其中最重要的原因還是政府把控高價房的銷許，同時2萬5以上的房子的成交不給備案，導(dǎo)致11月份的整體均價被拉下來，明年至少9月份前還是一個比較重要的調(diào)整期，剛需、剛改買房不需要等，看準時機果斷出手，在這里建議投資客不要輕易出手，多等多看多比較。
2、明年預(yù)計什么時候政府會開放限價？
限價令目前保證了南京樓市各大板塊價格的一個表面均衡，至少明年限價令還會繼續(xù)嚴格的執(zhí)行下去，中央的政策調(diào)控地方政府必須配合。
二、板塊價值方面：
1、六合區(qū)的程橋聽說地塊拍賣，賣出了六合區(qū)主城紫晶未來城的地價，那么這個區(qū)域可以投資嗎？
六合區(qū)程橋拍出的兩個地塊面積較小，最多幾棟樓的體量，兩個地塊對區(qū)域的整體房價不會有太大的提升。六合的房價在一年內(nèi)漲了30%-40%左右，個別樓盤甚至漲了70%-80%，在漲過一輪之后，六合整體的房價沒有再次暴漲的空間。如果要在六合買房，可以選擇靠近六合核心區(qū)，包括龍池湖周邊的品牌樓盤，樓盤品質(zhì)、物業(yè)較好，有地鐵、學(xué)區(qū)的可以看一下。
2、對于溧水樓市怎么看？
溧水目前的房子比較熱，房價大概在1萬左右，很多南京人都到那邊投資。目前這個房價還是可以出手的，但如果再漲的話，風(fēng)險就可能比較大，因為投資帶來的房價增長，在二手房市場很少有自住需求的人接手，未來流動性會比較弱。如果手上有幾十萬或者一百萬，可以在溧水這邊挑一挑。如果手上有一百五十萬以上、將近兩百萬，盡量選擇主城區(qū)，這樣風(fēng)險更小。
3、為什么高淳不建議去？
雖然有寧高城際，但是很難實現(xiàn)跨區(qū)域的居住，高淳之前的供應(yīng)量比較大，距離南京也比較遠，可能會有人去那邊投資，但有沒有自住需求的人去接盤是一個問題。
4、江北新區(qū)核心區(qū)附近的房價走向會如何？
江北核心區(qū)很不錯，現(xiàn)在大家可能覺得有些迷茫，但是買房、投資要跟著政府的規(guī)劃、資金投入走?，F(xiàn)在政府投入主要的財力、物力、人力發(fā)展江北核心區(qū)，短期內(nèi)大家看到江北核心區(qū)不是很宜居，但是房子本身是流動性很慢的投資品，周期都在五年以上，所以要帶著發(fā)展的眼光去看。
5、大廠的房子現(xiàn)在能買嗎？
大廠目前是和六合差不多的一個市場，現(xiàn)在還是比較熱的，區(qū)域內(nèi)低價位的比如紫藝華府1萬2千多還是可以考慮的。
6、請問汊河那邊的房子可以買嗎？靠著林場站
汊河那邊會有都市圈的項目，都市圈的樓盤要慎重考慮。如果預(yù)算相對多一些的話，盡量往主城核心區(qū)那邊靠。如果預(yù)算實在只有一百萬以內(nèi)的，都市圈也是分區(qū)域的，需要多比較。因為南京南北比較長一些，從地理距離來講，很難實現(xiàn)真正的居住導(dǎo)入，如果是純投資帶來的泡沫，區(qū)域是有一定的投資風(fēng)險。
7、請問仙林附近的寶華房子可以買嗎？
寶華的樓盤目前供應(yīng)量比較大，賣的也比較好。第一個原因是不限購，第二個原因是南京東西向比較短，從經(jīng)濟輻射角度來講，寶華離仙林是比較近的，價格差距在一倍左右，寶華在這一輪上漲中從七八千漲到近一萬四五，這個漲幅已經(jīng)比較大了，短期內(nèi)不會有太大的升值空間。一萬四五的價格可以橫向?qū)Ρ纫恍┢渌陌鍓K，比如江北高新區(qū)、江寧濱江、板橋，如果說以上的區(qū)域比較難買或者沒有樓盤入市，那選寶華里的品質(zhì)樓盤，也不是不可以。
8、浦口高新區(qū)怎么樣？
目前來看是比較不錯的板塊，相對于剛需買房人來說，價格比較合理一些。
三、項目價值方面
1、保利朗詩蔚藍現(xiàn)在可以出手嗎？
純自住的話，如果開發(fā)商有優(yōu)惠，可以考慮，如果沒有優(yōu)惠，可以再等一等。
2、泰馮路地鐵站的天華硅谷怎么樣，我昨天去看了，離地鐵口很近，未來也有規(guī)劃，目前打算自住，但是限購前這房價炒的很高，現(xiàn)在降了一些，是否還有降的空間，還是及時出手？
橋北以及靠近高新的二手房價格有松動跡象，可以暫時先等一等，不要著急。關(guān)于一二手房的關(guān)系，有些是二手房明顯倒掛高于新房的，有些是新房高于二手房，有些是新房和二手房差不多的。但是一二手房要一起看，不同板塊是有不同變化的，橋北以及靠近高新區(qū)的一二手房價格是差不多的，但是目前二手房有下降的趨勢，所以不用太著急。
3、將軍大道附近的單身公寓（可以落戶）還能買嗎？2.2萬，是萬科物業(yè)，中小學(xué)配套、交通都很不錯，地鐵站附近、南站附近。
將軍山板塊如果是自住、上班在附近的可以考慮，但是區(qū)域增值潛力不是很大，因為早期規(guī)劃做的不是很好，雖然區(qū)域比較成熟，但是整個商業(yè)節(jié)點的分布是有些問題的，只有托樂嘉五萬方商業(yè)，都是出售以后的物業(yè)，沒有大型的、持久的物業(yè)。而且板塊定位比較雜亂，有學(xué)校、別墅區(qū)、普通公寓，相對來說整個區(qū)域的房價漲幅是比較慢的。
4、句容碧桂園房子可以入手嗎？
碧桂園鳳凰城主要是零距城際帶來的利好，現(xiàn)在的價格已經(jīng)漲上來一部分了，但在這個利好之下還是有一定漲幅的。但是，小區(qū)比較大，二手房也比較多，從長期來說流動性會比較差一點，如果是9000多、10000多的價格買也是可以的，前提是預(yù)算只有這么多，如果能加杠桿還是盡量往主城區(qū)靠攏，主要看個人預(yù)算情況。
5、證大大拇指的房子怎么樣？
證大大拇指廣場純投資的話建議大家慎重考慮，同樣的價格和板塊屬性做一下橫向比較。
6、城東板塊的紫金華府，現(xiàn)在的價格還能入手嗎？
如果是純投資，上漲的空間不會太大。雙學(xué)區(qū)、地鐵、資源都在周邊，如果目前的價位和投資預(yù)期結(jié)合起來的話，還是需要慎重考慮，如果是自住還可以。
7、雨山路板塊明年上市的樓盤哪個好一些？
雨山路板塊的樓盤不多，建議可以看看融創(chuàng)臻園，明年可能還有國資江山薈會上市，可以實地看看。
8、想在江寧買單價15000的房子，哪個樓盤值得買？
單價15000的房子選擇空間不是很多，只有幾個地方，比如江寧濱江中鐵原香頌、禹洲弘陽濱湖里，和祿口的翠屏城這幾個樓盤。
9、堯化門的華潤幸福里值得投資嗎？最近幾年這個區(qū)域有利好嗎？
堯化門利好相對較少，已經(jīng)是相對成熟的區(qū)域了。但是華潤幸福里的定價相對較低，性價比還行。
10、中南錦苑個緹香漫城哪個更好些？
中南錦苑所在的板塊雖然和河西只有一橋之隔，但是單價差一萬左右，它的升值速度比較慢，但項目位置還是不錯的，自住的話，交通、配套還可以。緹香漫是在青龍國際生態(tài)新城，自住的話也可以買，但是需要等個幾年的時間配套才會有，從長期來看，緹香漫的升值空間會相對多一些，不過時間要拉得長一點，可能五年以上。
11、江寧市政天元城的二手房好些還是買江寧都市麗景的新房好？
建議置換成更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，更看好新房市場，市政天元城是不錯，但是房齡在那邊。置換成品質(zhì)、物業(yè)比較好的新房，這樣的資產(chǎn)在二手房市場保值增值性好。
12、能否推薦一些不錯的城中二手房？
把握幾個要點，買城中的二手房，第一個要買2005年最好2005年以后的次新房，第二個是品牌開發(fā)商，有銀城、萬科這樣的物業(yè)，第三個是如果有自住需求，要看一下學(xué)區(qū)怎么樣，還有小區(qū)的環(huán)境、房子的質(zhì)量需要留意、把關(guān)。
四、自住、置換方面
1、江寧自住，求推薦性價比較高的區(qū)域？
自住建議主要看兩個板塊，百家湖和九龍湖，區(qū)域內(nèi)的一些樓盤比如金輝金陵銘著、中銳星湖名邸、龍湖春江酈城、萬科翡翠公園都可以去看一下。
2、珠江路北門橋的高層現(xiàn)在能賣嗎？
市中心房齡較大的這類房子的特點是增值會比較慢，如果是位于市中心又沒有好的學(xué)區(qū)的房產(chǎn)，可以考慮置換成有潛力的新房，進行資產(chǎn)優(yōu)化。
3、仙鶴門附近的一些10年左右的房子，仙居雅苑、仙居華庭等，2W出頭能不能買？
這些樓盤基本上都是拆遷安置房，居住品質(zhì)不高，而且租戶多。建議不要買拆遷安置、居住品質(zhì)不高的，連品牌物業(yè)都沒有的房子，后期在二手房市場賣出的價值回報也不會太高。
4、東方名苑的房子，在大洋百貨對面，房產(chǎn)證上的日期到2062年，高層，這房子不能接嗎？
買這個房子相當(dāng)于做了接盤俠，無論是從升值，還是從租金水平方面來考慮，都不是很好。新街口一帶，如果是自住的話，就不要去考慮升值比較快的問題了，可以看看2005年以后的房子，比如大發(fā)凱潤金城、長江路九號等樓盤，盡量買住宅。
5、現(xiàn)在有三個地方麻煩您幫我分析一下，謝謝！一、濱江，二、翠屏城，三、溧水的永陽。
剛需的話，江寧濱江、祿口都可以選擇，溧水不大建議，雖然溧水行政區(qū)屬屬于南京市，但是與南京主城的距離比較大。如果是剛需再帶一點投資需求的話，首先考慮江寧濱江，再考慮江寧祿口，并不一定只是翠屏城，可以看看朗詩青春街區(qū)等房子。
6、城東有兩套房子，一套是13年空置毛坯，在麒麟科創(chuàng)園；一套08年豪裝帶產(chǎn)權(quán)車位。入手了龍江04年房子，有貸款，想用城東房子置換市中心品質(zhì)盤，時機是否成熟了？如何操作比較好？
不建議置換到市中心，除非置換到市中心名校學(xué)區(qū)樓盤，城東麒麟科創(chuàng)園那邊還是可以的。
五、學(xué)區(qū)方面
1、孩子現(xiàn)在已上小學(xué)，想買金陵匯文學(xué)區(qū)房，不住，只想用學(xué)區(qū)，附帶投資用，請問哪個樓盤可以考慮入手？想年前買可以嗎？還是再等等？
金陵匯文學(xué)區(qū)房的價格在盤整階段，短期內(nèi)不會太大上升空間。如果是純投資，頂級學(xué)區(qū)房目前出手不是最佳時機，從長期來看，自住還是可以的，房子比較保值，不會有大跌。
2、買個江寧的學(xué)區(qū)房（小學(xué)江寧第一、初中南京排名第七），以后不會跌吧？城里有些雙學(xué)區(qū)房，對我而言，太貴，也擔(dān)心以后會更破。
江寧沒有太好的學(xué)區(qū)房，雖然政府也引進了幾個名校，但是名校從建設(shè)、落地到辦學(xué)、出成績需要很長的一段時間，但是選擇有名校的品牌樓盤至少是買房的要點之一。
3、我兒子目前上4年級，想買個上中學(xué)的學(xué)區(qū)，在江北地區(qū)，請給點意見？
江北新區(qū)的中學(xué)資源目前只有橋北這塊相對成熟，可以看看弘陽、大華、朗詩這幾個樓盤的新房，或者考慮一下品牌開發(fā)商的二手房。
4、拉小的學(xué)區(qū)房還有增值空間嗎？本部的。
目前這一兩個月南京的頂級學(xué)區(qū)房的價格是有點下降的，將來隨著政策的松動，學(xué)區(qū)房還是有上漲空間的，但是漲幅比較穩(wěn)，最近的波動也很微弱，不會有特別高的價值收益，畢竟價格基數(shù)比較高。
基于時間問題，群友們還有很多問題沒有得到解答，但我們每周在線下會舉辦不同主題的講座，群友們可以和老潘、老胡現(xiàn)場面對面、一對一交流買房問題，不限板塊，不限樓盤，充分交流，解決問題，避免走彎路。
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