業(yè)主群是個(gè)神奇的存在，從房產(chǎn)投資城市規(guī)劃，到樓上孩子太吵，啥話題都聊。
最近我們業(yè)主群聊起了“選樓盤”往事，在一個(gè)話題上發(fā)生了有趣的爭論：
開放式小區(qū)。
圍觀下來，似乎很多人都認(rèn)同“開放式小區(qū)，沒有圍墻”是個(gè)大bug，是自己絕不會(huì)置業(yè)于此的原因。
但也有一些鄰居表示，開放式社區(qū)是很理想的優(yōu)秀規(guī)劃，是值得期待的未來。
作為行業(yè)相關(guān)人士，我又回想起了當(dāng)年置業(yè)的心路歷程。
當(dāng)年租房的時(shí)候，我特地租了離地鐵最近的樓棟，通行大門卻在另一側(cè)，得繞到正門，再從正門去地鐵站。
直線50m硬是拉成步行800m，七八分鐘過去，終于從我家樓下（小區(qū)內(nèi)）走到了我家樓下（小區(qū)外）。
出門晚了點(diǎn)的時(shí)候，真想翻墻。
從理論上的理解，到實(shí)際中的利益，都算是對開放式社區(qū)有感受的，但是到了買房的時(shí)候，我似乎也沒有考慮過這個(gè)選項(xiàng)。
更好的城市布局
國家是在2016年提出“原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”，出發(fā)點(diǎn)是希望通過小區(qū)內(nèi)部道路公共化，優(yōu)化交通路網(wǎng)布局。
要是在北京早高峰試過排隊(duì)上三環(huán)，肯定一下子就覺得有道理啊，真剛需啊。
圖源：知乎@CnDriver
同一視點(diǎn)高度下的城市路網(wǎng)，北京明顯更為稀疏，原因正是大面積的土地被封閉式小區(qū)占用，路遇圍墻只能繞行。
去過東京的朋友可能更有直觀對比，一戶建的感覺更像農(nóng)村自建房的布局，大大小小的道路阡陌交通，確實(shí)很適合步行，確實(shí)不咋堵車。
圖源：freepik
從這個(gè)角度上說，增加城市交通的毛細(xì)交通網(wǎng)，多點(diǎn)尺度舒適的人行步道、創(chuàng)造一個(gè)增加煙火氣的基礎(chǔ)條件，緩解交通壓力，確實(shí)利國利民。
支持方的觀點(diǎn)也主要是這幾個(gè)方面：
其實(shí)就是沒有墻的普通小區(qū)，用綠植什么的進(jìn)行隔離，其他設(shè)施和封閉小區(qū)區(qū)別不大；
居住體驗(yàn)核心還是看物業(yè)，主要物業(yè)有保障就好；
下樓逛街方便，在街邊商鋪吃飯比去商場有感覺；
大型小區(qū)走出大門路程都很遠(yuǎn)
……
比較早用這類規(guī)劃思路的案例也有很多，比方說荷蘭幾十年前就大量建造聯(lián)排花園房，小區(qū)都沒有外墻，有些會(huì)用人工水渠、綠化帶做隔離區(qū)。
圖源：網(wǎng)絡(luò)
每個(gè)居住區(qū)的交通規(guī)劃規(guī)定，至少有2個(gè)以上的出入口，兩個(gè)出入口之間的距離也有規(guī)定，靠這些規(guī)劃測算，來調(diào)整城市主路、社區(qū)小路的車流量，緩解交通壓力。
圖源：網(wǎng)絡(luò)
國內(nèi)的例子我也去實(shí)地考察了幾個(gè)，像北京頗有名氣的燕保百灣家園。
圖源：MAD建筑事務(wù)所
一層臨街空間作為生活服務(wù)配套，引入了便利店、咖啡店、餐廳、幼兒園、便民診所等一系列功能，社區(qū)生活非常便捷。
并且街區(qū)內(nèi)的道路尺度宜人，city walk有點(diǎn)費(fèi)時(shí)，晚飯后的 小區(qū) walk 更適合見縫插針放松的北京市民。
圖源：MAD建筑事務(wù)所
部分一層空間被架空，用于停放非機(jī)動(dòng)車。
除此之外，街道辦事處、物業(yè)、老年活動(dòng)中心、設(shè)備室等配套用房也散落在一層各處。
看起來的確是更新、更“當(dāng)代”的生活區(qū)狀態(tài)。
不過這似乎是個(gè)例，更多的實(shí)地訪查結(jié)果，都更像“反派”觀點(diǎn)的證據(jù)。
混亂、不安全、利益受損
現(xiàn)實(shí)生活中似乎更多人持反方觀點(diǎn)，例如：
太亂了，什么人都能隨便進(jìn)出；
掏空六個(gè)錢包終于上車，配套設(shè)施居然被別人隨便使用；
小區(qū)內(nèi)歸物業(yè)管理，小區(qū)外歸市政管理，一旦邊界被打破，誰來管？怎么管？是否具備管理能力？
……
在北京，常被中介詬病的老開放式小區(qū)——百環(huán)家園，實(shí)際上是由幾個(gè)區(qū)組成，各個(gè)區(qū)以道路分隔，各有自己的院墻。
門禁確實(shí)不太嚴(yán)格，不過話說回來，除了豪宅區(qū)，有幾個(gè)小區(qū)會(huì)仔細(xì)核實(shí)每一位進(jìn)入者的身份呢？
幾個(gè)組團(tuán)之間的主干道兩邊是各類的網(wǎng)紅店，幾乎每三個(gè)月就能更新一輪。夜幕降臨，各家精心設(shè)計(jì)的招牌亮起，熙熙攘攘，熱鬧非凡，人間的煙火氣十足。
居民和中介都有提到，顯“亂”的院子，是底商的后門開在小區(qū)內(nèi)，租金確實(shí)會(huì)比其他幾個(gè)院低一些，房價(jià)倒未見得受明顯影響。
道路兩邊分別是百環(huán)家園的兩個(gè)區(qū)
還有兩處比較新的盤，曾聲稱開放式小區(qū)，今年年初交房收房時(shí)，已經(jīng)被圍欄圍住。
要知道，幾年前即便看樓盤的用戶表示顧慮，銷售依然一口咬定：不會(huì)建圍墻。
這些雖然不能直接證明開放式小區(qū)是不好的，但至少，大部分購房者都不想買，是真的。
圍墻真是為了安全嗎？
一說要不要開放要不要墻，很多人的反應(yīng)都是“太亂了、不安全”。
但似乎也挺容易被反駁的，畢竟大部分商業(yè)小區(qū)的安保措施，并不足以應(yīng)對真有賊心也有賊膽的人，總不能指望“碧桂園方面軍”保護(hù)人民安全。
如果本質(zhì)上不是為了安全，到底是為啥？
和一些鄰居業(yè)主、設(shè)計(jì)師聊過，大家有一些共識(shí)。
比如，中國文化中對于“圍墻”的執(zhí)著是有跡可循的。
從秦始皇修建長城，再到唐代的“里坊制”，封建統(tǒng)治者建墻，或是抵御外敵入侵，或是用來管理民眾。
圖源：freepik
往小了說，中國人自古以來“宗族”觀念都非常強(qiáng)，從北方的四合院，到南方的蘇皖民居，建筑形式與特點(diǎn)在變，不變的是聚族而居的生活方式。
外圍建起高墻，將宗族，甚至階級(jí)，劃分開來。
直到現(xiàn)在，一些地區(qū)仍有“分家”一說，意味著小輩自立門戶，從原有的合院搬到新的合院中。
四合院，圖源：建筑學(xué)院
墻的功能一直在變，但有東西似乎一直延續(xù)。
新中國成立后，著名建筑大師張開濟(jì)接到了，為中央政府辦公組群修建配套住宅的任務(wù)，新中國第一個(gè)小區(qū)——百萬莊住宅區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。
而這新中國第一個(gè)小區(qū)，基本就是開放式設(shè)計(jì)。
它分為子、丑、寅、卯、辰、巳、午、未、申九個(gè)區(qū)域，建筑使用圍合式布局，除了最中間的申區(qū)，其他部分完全開放。
這類住宅區(qū)在五六十年代的中國十分常見，大家更為熟知的名字是——大院。
在大院里，幾乎沒有通勤距離可言，甚至醫(yī)療、孩子的教育都可以在院內(nèi)完成，日常維護(hù)一般由單位完成，看情況及企業(yè)性質(zhì)決定是否封閉。
一個(gè)大院內(nèi)，幾乎人人都互相認(rèn)識(shí)，陌生人極易辨認(rèn)，再加上人心單純，滿心搞建設(shè)，安全感并不缺失，圍墻反而成了阻礙大家社交的障礙。
百萬莊小區(qū)現(xiàn)狀，圖源：鏈家
事情在80年代至90年代開始發(fā)生變化，社會(huì)治安問題顯著，入室盜竊頻發(fā)，民眾的安全感被擊潰，防盜窗一時(shí)之間成了如同桌椅、床鋪一樣的剛需。
那時(shí)別說圍墻，光建了墻還不夠，非要在頂上加點(diǎn)玻璃碴子，或者直接拉根高壓電才算夠。
圍墻保護(hù)的不僅是財(cái)產(chǎn)，更是住戶心中的安全感。
圖源：淘寶
90年代末期，房地產(chǎn)迅速發(fā)展，開發(fā)商不斷拿地，興建商品房，同時(shí)也心照不宣的建起了圍墻。
畢竟“比隔壁小區(qū)多一個(gè)羽毛球場”“比隔壁小區(qū)綠化率高X%”，都是開發(fā)商大肆渲染的賣點(diǎn)，潛臺(tái)詞是——“我們比他貴，是有道理的哦”。
業(yè)主們花真金白銀，買綠化，買配套，之后還要交物業(yè)費(fèi)來維護(hù)。
此時(shí)的墻，是保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)的方式，此處財(cái)產(chǎn)包括但不限于房價(jià)和物業(yè)費(fèi)。
這，可能才是當(dāng)代商業(yè)住宅小區(qū)的圍墻的現(xiàn)實(shí)原因。
圖源：freepik
開放式社區(qū)，在未來
前面有說到，我本人在購房的時(shí)候已經(jīng)用腳投票了，沒買開放式。
但這次實(shí)地調(diào)研中，也有了一些新感受。
燕保百灣家園，首層像是在為城市服務(wù)，二層是社區(qū)居民的“立體花園”。
一條環(huán)形步道將社區(qū)內(nèi)的六個(gè)街區(qū)串通連接，形成了一個(gè)屋頂公園，其中包括健身房、羽毛球場、生態(tài)農(nóng)場等面向住戶的社區(qū)功能。
二層的尺度更小，綠化密集，道路也不那么寬敞。如果說首層是e人的社交場，那二層更像是i人的居心地。
圖源：MAD建筑事務(wù)所
而且如此密集的社區(qū)，綠化率居然能達(dá)到47%，走在二層的步道上，綠化密度讓我仿佛真的置身公園，說話聲音都下意識(shí)放低。
噪音問題也因?yàn)橐粚蛹芸蘸途G植覆蓋率，有所緩解。
圖源：MAD建筑事務(wù)所
我當(dāng)下的直接感受是：可惜。
可惜公租房的相關(guān)政策和管理辦法，無法直接照搬到商品房，這個(gè)優(yōu)秀樣本到底能不能復(fù)制推廣，很難說。
圖源：MAD建筑事務(wù)所
但至少，無論是給城市交通更多疏散空間，還是讓城市居民獲得更多生活層次和煙火氣，絕不是一場業(yè)主群辯論能解決問題的。
首先有一些更底層也更宏大的問題需要解決，譬如社會(huì)集體心理的安全感，譬如更充分的公共設(shè)施、或大家內(nèi)心認(rèn)同的更合理的設(shè)施分配，譬如確實(shí)能充分發(fā)揮開放式優(yōu)勢的設(shè)計(jì)能力。
大家難養(yǎng)，眾口難調(diào)，但話說回來，這樣的居住問題能被我們廣泛討論，是很積極的，或許有人拒絕眼下的被push，但沒有人會(huì)拒絕更好的居住方案。
關(guān)于開放式社區(qū)vs封閉式社區(qū)，也想聽聽你的看法，請?jiān)诹粞詤^(qū)暢所欲言哦~
（文章來源：住范兒，如有問題請立即聯(lián)系）
聯(lián)系客服
