杭州的房產(chǎn)，到底有多熱，是真火還是虛火？
杭州的房子，對于普通本地人特別是剛需還有機(jī)會嗎？
杭州的房子，對于外地人還有機(jī)會嗎？如何操作？
透過現(xiàn)象看本質(zhì)，帶著問題找方法，米宅杭州考察團(tuán)隊(duì)，就為你說清這些問題。
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回答這些問題，首先你的明白，杭州現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的三個(gè)矛盾。
第一個(gè)矛盾：政府限價(jià)和客戶預(yù)期價(jià)之間的矛盾；
第二個(gè)矛盾：想買房客戶和能買房客戶數(shù)量的矛盾；
第三個(gè)矛盾：中心城區(qū)和非中心城區(qū)供應(yīng)量的矛盾。
先說第一個(gè)矛盾。
杭州房價(jià)經(jīng)過將近一年半的上漲，已經(jīng)站在了歷史的高位。
同時(shí)政府也兩次出臺了調(diào)控措施，除了常規(guī)資格限購之外，限價(jià)是最主要的調(diào)控措施。
然而，二手房卻不能限價(jià)，于是出現(xiàn)了價(jià)差。
這是限價(jià)之后，2018年米宅1月杭州新房房價(jià)地圖。由于根據(jù)政府備案價(jià)格做的數(shù)據(jù)，偏低一點(diǎn)，真正的價(jià)格應(yīng)該是數(shù)據(jù)上浮10%——15%。以下城區(qū)為例，基本上價(jià)格應(yīng)該在42000到47000之間（政府限價(jià)）。
下圖是沒有限價(jià)的杭州二手房地圖，較為真實(shí)的反映了客戶預(yù)期房價(jià)，也可以說是客戶心中對這個(gè)區(qū)域的估計(jì)。比如中心城區(qū)（主要指上城區(qū)和下城區(qū)）應(yīng)該在50000——55000。
——圖片來源于快房網(wǎng)K指數(shù)研究院
很明顯，新房和二手房的價(jià)差倒掛出現(xiàn)。對于主城區(qū)的房子，這個(gè)價(jià)差每平大約在5000元到8000元，對于熱點(diǎn)板塊項(xiàng)目，價(jià)差在8000到12000元之間。
好，這就是從2017年調(diào)控開始，杭州房地產(chǎn)的原始矛盾。
新房房價(jià)比客戶預(yù)期房價(jià)偏低很多，買新房，現(xiàn)在一買以后一賣，坐著不動就能賺到差不多小一百萬。誰不動心，誰不想搶？
這是杭州市場的第一矛盾——政府限價(jià)和客戶預(yù)期價(jià)之間的矛盾。
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杭州市場真正的瘋狂從G20會議之后。
一開始，全國人民特別是浙江地市的購房客戶，很快把市場上基本的存貨掃的干干凈凈。
杭州本地人很有意見？杭州政府很撓頭，于是調(diào)控升級：
下圖就是杭州現(xiàn)行2018年3月最新購房貸款政策▼
從2017年3月開始執(zhí)行的調(diào)控政策，實(shí)際上就兩句話：
1、杭州本地家庭最多買兩套。
2、非杭州籍一套也不允許買。
當(dāng)然對于外地人，還是放開了三個(gè)口子：
研究生可以馬上落戶買房；
有社保兩年的可以落戶買房；
來杭州建公司的法人在企業(yè)繳納一定數(shù)量稅收后可以買。
這個(gè)政策執(zhí)行的相當(dāng)嚴(yán)，于是外地人暫時(shí)老實(shí)了。然而，只是行動老實(shí)了，心還不老實(shí)，畢竟這么大的價(jià)差放在這兒的。
這就是杭州市場的第二個(gè)矛盾：能買房的客戶（本地有房票，有錢）較多和想買房客戶（外地購房者）更多的矛盾。
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但是，由于價(jià)格倒掛造成的“紅包效果”，本地人只要是有房票（無房或者一套房）、有財(cái)力的人還是在不停的買買買。偏偏這時(shí)候杭州市政府開始了巨量的拆遷計(jì)劃（亞運(yùn)推動），涉及人數(shù)40000戶，補(bǔ)償金額約4000個(gè)億，所以外地人買不成了，本地依舊購買力不減。
而且本地人專挑熱點(diǎn)板塊買（比如濱江、奧體、上下城），品牌項(xiàng)目買（綠城、濱江）。所以，在一些熱點(diǎn)板塊，熱點(diǎn)項(xiàng)目，限價(jià)基礎(chǔ)上連本地人都需要搶，茶水費(fèi)漲的比房價(jià)都快，房蟲掙錢比開發(fā)商還快。初期茶水費(fèi)10萬都算不少了，今年2月居然已經(jīng)漲到了35萬，甚至五十萬，快趕上一套房子總價(jià)的十分之一了。在這些區(qū)域真是沒房，真是開盤即清。
然而，不是所有版塊都有那么多瘋狂的粉絲，在一些版塊，客戶量實(shí)際上也不多，但是開發(fā)商依舊偽裝成“開盤即清”的態(tài)勢，只開盤，不平銷，每次開盤只開一棟或一個(gè)單元，通過拓客把客戶量搞得大大的，保證每次開盤小步快跑的去化完。
如果客戶問我“開盤能選到房子嗎？”銷售員一定一臉誠懇的告訴他“大哥，客戶太多，真不能保證，要不你去找找關(guān)系吧”。然而，你一出門還是有可能碰見這個(gè)項(xiàng)目的拓客小蜜蜂，拿住單頁，逢人便問“大哥，看房不？我們的房這一片最好了”。在這些區(qū)域，實(shí)際上供應(yīng)是相對充足，缺的反而是能買房的客戶。買不到房，買房必找人，都是售房部導(dǎo)演出來的。
拿著單頁的拓客蜜蜂▼
這就是杭州市場的第三個(gè)矛盾——熱點(diǎn)板塊房子少和非熱點(diǎn)板塊客戶少，供應(yīng)和消化的矛盾。
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好了，說了這三個(gè)市場矛盾，我們來談?wù)労贾菥烤怪档貌恢档觅徺I？能不能買到？
對于第一個(gè)問題，答案是肯定的。
值得購買。
新經(jīng)濟(jì)，互聯(lián)網(wǎng)、亞運(yùn)會、這些大概念我就不給大家說了。我只告訴我的一周后考察的直觀感受，三句話：
1、 我基本上已經(jīng)跑完了中國的二線以上城市，杭州是我經(jīng)歷的所有二線以上城市中，居住舒適度最高的一個(gè)（個(gè)人認(rèn)為另一個(gè)是青島），不管從氣候，風(fēng)景還是市政管理水平（斑馬線上車讓人，中國有幾個(gè)城市能達(dá)到），已經(jīng)達(dá)到了中國城市的頂級水平。
2、 杭州新房項(xiàng)目的開發(fā)水平，產(chǎn)品品質(zhì)，是全中國最高的一個(gè)城市，這個(gè)沒有之一，只有杭州（以后，我會有專文闡述）。
3、 杭州從經(jīng)濟(jì)水平和前景來看，最有可能成為下一個(gè)完全一線城市，一旦成為一線城市，它又是中國居住最為舒適的一線城市（這一點(diǎn)只有深圳可以與之相比）。
所以，杭州城市如此美麗，經(jīng)濟(jì)如此水平，房地產(chǎn)從長期向好，房價(jià)自然水漲船高，這點(diǎn)毫無疑問。
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那么下一個(gè)問題就是，能不能買到，特別是外地客戶能不能買到的問題。
然而，這要看政策。
限購期的今年估計(jì)是沒戲了，然而畢竟現(xiàn)在杭州拆遷量那么巨大，今后3年提供巨量的供給是一個(gè)定論。所以，銷售壓力很可能會出現(xiàn)在2020年到2021年，本地人購買力結(jié)束，必然引入外地購買力，限購解除也是一個(gè)必然。需要關(guān)注的時(shí)間和解除方法（比如允許本科落戶）。
一旦解除，機(jī)會就來了。所以，對于一個(gè)想入杭州的外地人就要開始研究另一個(gè)問題，買哪里，去哪買。保證限購接觸后，快速決策，果斷下手，在市場價(jià)格再次大漲之前完成購房。
米宅調(diào)研，訪談了很多的本地專業(yè)人士并且結(jié)合實(shí)地調(diào)研，給出了2018版的“杭州購房板塊指南”。拿著這份指南，你去調(diào)研會更加輕松，更有效率。
我們把整個(gè)杭州需要了解的板塊分為三大類，若干小類：
?第一大類：完全不必考慮的板塊
——圖片來源于快房網(wǎng)K指數(shù)研究院
1、 城市CEO板
主要就是指兩個(gè)，第一市中心（環(huán)城東路、環(huán)城北路、環(huán)城西路和西湖、玉皇山圍合區(qū)域），南宋皇城老的十個(gè)城門范圍之內(nèi)。另外一個(gè)就是錢江新城。
典型項(xiàng)目比如老城的鳳起潮鳴，錢江新城的保利濱江翡翠海岸。
這兩個(gè)區(qū)域?qū)儆谡嬲?strong>貨少客多，絕對不愁賣，另外價(jià)格已經(jīng)被炒到了非常高的高點(diǎn)，甚至透支完了十年的溢價(jià)空間，也就是說一買一賣中間根本賺不到什么錢。
2、根本搶不到手的爆品項(xiàng)目
板塊熱，限價(jià)低一買一賣賺錢是穩(wěn)穩(wěn)。然而，茶水費(fèi)已經(jīng)要上了天。
所以本地人可以看看，外地人就算了，那不是你的菜，如果你認(rèn)為你上輩子拯救了宇宙，這輩子運(yùn)氣好到爆棚，可以試試，其他外地人就算了。包括：濱江板塊+奧體板塊，如金茂府，融創(chuàng)信達(dá)一號院，綠城桂雨江南。
3、 城市爛白菜板塊
和前兩類完全相反，這些屬于城市中最為沒有價(jià)值的區(qū)域，直到2022年還不可能通地鐵的事實(shí)注定了他們被拋棄的命運(yùn)，包括：瓶窯板塊、崇賢板塊、蕭山義橋。
?第二大類：限購解除，建議盡快上車區(qū)域
1、發(fā)展?jié)摿Υ?，可以盡快上車。這類板塊往往地鐵已經(jīng)開工，但是房價(jià)相對還比較低，有著充分的想象空間，不遠(yuǎn)的將來地鐵開通之時(shí)，還有一個(gè)房價(jià)的快速拉升期。包括：未來科技城板塊+大江東新城板塊。未來科技城板塊之內(nèi)如果拿不到項(xiàng)目，不妨去板塊相鄰區(qū)域轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，看一看。大江東板塊現(xiàn)在較荒，項(xiàng)目較少，但是規(guī)劃等級很高，如果考慮2022年之后長線投資，是非常值得關(guān)注的。
2、 軌道交通已經(jīng)開通但房價(jià)，性價(jià)比還不錯。比如良渚板塊，價(jià)格限到了2萬到2萬5，但是一路之隔的申花板塊已經(jīng)達(dá)到了4萬，板塊性價(jià)比優(yōu)勢一目了然。另外這些板塊還包括：大良渚板塊+蕭山新區(qū)板塊+蕭山開發(fā)區(qū)板塊+濱江長河埔沿板塊。
3、 目前不限購板塊，原因就不說了，由于不限購，盯著他們的是全國人民至少是全浙江人民，狼多肉少還用解釋嗎？包括：青山湖科技城板塊+臨安城區(qū)板塊。風(fēng)控考慮不建議本地有房票的參與。
這一大類：第一小類強(qiáng)于第二小類，第二小類強(qiáng)于第三小類，不是并列關(guān)系。
?第三大類；可以關(guān)注，占不到大便宜，掉不到大坑里的板塊。
1、 主城非核心，即使限價(jià)，和其板塊水平相比，政府給的紅包不大，但是由于區(qū)位和配套，這個(gè)價(jià)格放在長期觀察也很合適，包括：三墩板塊+城東新城板塊。
2、屬于戰(zhàn)略預(yù)留地板塊，這些板塊的特點(diǎn)就是有地?zé)o政策，距離市中心交通不遠(yuǎn)或者很方便，配套基本完成或正在完成，價(jià)格一般都相對便宜，一旦有了政策支持，馬上可以麻雀變鳳凰。包括：之江新城板塊南片+未來科技邊沿區(qū)域，比如老余杭區(qū)域。
３、其他未涉及板塊，要么沒房子了（比如下沙），要么暫時(shí)還無法判斷。當(dāng)然以上判斷，基于2018年初的調(diào)研，如果市場發(fā)生較大的變化，我們將重新判斷。
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最后談一下郊縣板塊。
在環(huán)杭區(qū)域，受到杭州市場影響的有多個(gè)縣級市場，杭州市轄區(qū)范圍內(nèi)且未列入限售范圍的是：臨安區(qū)+桐廬縣+建德市+淳安縣。
可以選擇臨安，因?yàn)樗熊壍澜煌ㄒ?guī)劃。另一個(gè)是淳安，因?yàn)橛星u湖，所以以后將是整個(gè)華東南區(qū)域的度假地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)核心區(qū)域。其他兩個(gè)沒啥概念，就不推薦了。
另外兩個(gè)區(qū)域，雖然不是杭州所屬，但是屬于環(huán)杭熱點(diǎn)，一個(gè)是紹興柯橋，距離蕭山超級近，紡織產(chǎn)業(yè)也極為牛逼，米宅原來搞過團(tuán)購，去年12000多的房子，現(xiàn)在已經(jīng)16000，具體可看：目前，就數(shù)這個(gè)城市有漏可撿！但你們都看不到，也不愿意撿！
另外是海寧，屬于嘉興市，是環(huán)杭區(qū)域最靠近上海，既是著名的觀潮區(qū)域，工業(yè)也很發(fā)達(dá)。未來的客戶群是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)新移民和上海外溢剛需，未來可期。
如果外地人實(shí)在想在杭州限購期間上車，不妨考慮一下。
作者：宋富貴丨校稿：小愛丨留言值班：米粒
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