廣東省深圳市中級(jí)人民法院
民事判決書
(2010)深中法民五終字第1138號(hào)
上訴人（原審原告）張××。
委托代理人張××，廣東××律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）賴××。
被上訴人（原審被告）李××。
委托代理人蔡××，廣東××律師事務(wù)所律師。
上訴人張××與被上訴人賴××、李××因房屋買賣合同糾紛一案，不服深圳市福田區(qū)人民法院（2009）深福法民三初字第2286號(hào)民事判決，向本院提出上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理查明：2009年6月6日，張××與賴××之間簽訂了一份《房產(chǎn)買賣合同》，約定張××將其所有的位于深圳市××區(qū)××花園×-×棟×棟××號(hào)房轉(zhuǎn)讓給賴××，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為1285000元。張××通過委托擔(dān)保公司贖樓的方式辦理贖樓手續(xù)，應(yīng)在簽訂合同后5個(gè)工作日內(nèi)簽署委托第三方辦理贖樓、過戶等手續(xù)的全權(quán)委托公證書。該房產(chǎn)為帶租約轉(zhuǎn)讓，張××應(yīng)在簽訂本合同后5日內(nèi)將承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面承諾交付賴××或第三方。購(gòu)房定金50000元，賴××應(yīng)于簽訂合同之日支付20000元，簽訂合同后辦理首期款資金監(jiān)管之日補(bǔ)交定金30000元。定金以外的購(gòu)房款1235000元通過首期款及按揭貸款方式辦理，賴××應(yīng)于2009年6月26日前支付首期款200000元，該款項(xiàng)到買方貸款銀行作資金監(jiān)管，買方應(yīng)于辦理首期款監(jiān)管當(dāng)日向銀行提交按揭貸款申請(qǐng)的相關(guān)資料。在買方貸款銀行出具貸款承諾書及賣方贖出房地產(chǎn)證原件并注銷抵押登記之日起2個(gè)工作日內(nèi)，買賣雙方需簽訂《深圳市二手房買賣合同》并辦理過戶手續(xù)。任何一方不履行合同義務(wù)，導(dǎo)致交易無法完成的，應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任，如買方支付定金后違約，賣方有權(quán)解除合同沒收定金或要求買方支付轉(zhuǎn)讓價(jià)10％的違約金；如賣方收取定金后違約，買方有權(quán)解除合同并要求賣方雙倍返還定金或要求賣方支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)10％違約金。合同備注欄注明：1、該房產(chǎn)尚在抵押狀態(tài)中，賣方全權(quán)委托擔(dān)保公司贖樓，并于簽訂合同之日起2個(gè)工作日內(nèi)辦理全權(quán)委托公證給擔(dān)保公司；2、賣方保證供樓記錄無逾期狀況，如有逾期產(chǎn)生的贖樓費(fèi)用由賣方自行承擔(dān)。合同簽訂當(dāng)日，賴××支付了定金20000元。該筆定金由中介方深圳市××房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有限公司進(jìn)行監(jiān)管。2009年6月8日，張××簽署《委托書》并辦理了公證，委托擔(dān)保中介方辦理贖樓、過戶等手續(xù)。2009年6月22日，張××、賴××與案外人中國(guó)工商銀行股份有限公司××市分行××支行簽訂了一份《二手樓交易資金委托代保管協(xié)議》，約定買賣雙方將首期款105000元委托該行進(jìn)行監(jiān)管。2009年6月24日，張××與賴××、李××簽訂了一份《主體變更確認(rèn)書》，約定買賣雙方協(xié)商一致對(duì)涉案合同作如下變更：張××同意在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)將該房屋產(chǎn)權(quán)過戶給賴××指定人即李××（被指定人）。被指定人確認(rèn)，已全部通讀并完全理解原合同全文，并承諾完全按照合同的約定履行合同中的買方義務(wù)，承擔(dān)合同中買方應(yīng)承擔(dān)之責(zé)任。由被指定人造成合同不能順利履行的，賣方及經(jīng)紀(jì)方均可按合同的約定追究原買方或被指定人之違約責(zé)任。原買方對(duì)被指定人承擔(dān)連帶責(zé)任保證。2009年6月24日，李××向首期款資金監(jiān)管賬戶存入首期款105000元。2009年6月30日，中國(guó)工商銀行股份有限公司××支行向李××出具了一份《二手樓按揭貸款確認(rèn)書》，同意為李××購(gòu)買涉案房產(chǎn)提供貸款1160000元。張××要求賴××、李××依約補(bǔ)足定金及首期款，賴××、李××認(rèn)為貸款金額已足以支付購(gòu)房款，無需補(bǔ)足，雙方遂起爭(zhēng)議。2009年7月8日，張××訴至本院。2009年7月15日，張××向賴××、李××發(fā)出《關(guān)于解除房產(chǎn)買賣合同的函》。另查：張××沒有依照合同的約定，在合同簽訂之日起5日內(nèi)將承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面承諾交付賴××或第三方。以上事實(shí)，《房產(chǎn)買賣合同》、收款收據(jù)、《委托書》及《公證書》、《資金委托監(jiān)管協(xié)議》、《二手樓交易資金委托代保管協(xié)議》、《主體變更確認(rèn)書》、《二手樓按揭貸款確認(rèn)書》、《關(guān)于解除房產(chǎn)買賣合同的函》、《房地產(chǎn)證》、庭審筆錄等證據(jù)證實(shí)。
張××在原審中訴請(qǐng)：1、解除張××與賴××于2009年6月6日簽訂的《房產(chǎn)買賣合同》及張××與賴××、李××于2009年6月24日簽訂的《主體變更確認(rèn)書》；2、賴××、李××連帶支付張××違約金128500元；3、賴××、李××承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
原審法院認(rèn)為：張××與賴××之間簽訂的《房產(chǎn)買賣合同》以及張××與賴××、李××之間簽訂的《主體變更確認(rèn)書》主體適格，意思表示真實(shí)，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，各方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格履行各自的義務(wù)，任何未依照合同條款履行的行為均構(gòu)成違約。雖然根據(jù)銀行出具的貸款承諾，李××在未補(bǔ)足定金及首期款的情況下，也有付清全部購(gòu)房款的能力，但定金畢竟帶有履約擔(dān)保的性質(zhì)，而首期款作為一種履約方式，其變更也應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶贤鄬?duì)方的同意，故，李××未經(jīng)張××同意，不嚴(yán)格依照合同條款履行義務(wù)，已構(gòu)成違約。然而，上述行為雖然構(gòu)成違約，但畢竟僅僅是對(duì)合同部分義務(wù)履行方式、履行期限的變更，并未導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，不構(gòu)成根本違約，根據(jù)合同法的規(guī)定，張××僅得追究李××擅自變更履行方式的違約責(zé)任，但無權(quán)解除合同，相應(yīng)的也不符合合同第十二條關(guān)于合同解除后根本違約方需按照總價(jià)款10％支付違約金的適用條件。故，張××上述兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求依法不予支持。賴××經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，視為放棄相應(yīng)的訴訟權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)不利的法律后果。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十條、《中華人民共和國(guó)合同法》第七十七條第一款、第七十九條、第九十四條第（四）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回張××的訴訟請(qǐng)求。本案案件受理費(fèi)2870元（已由張××預(yù)交），因適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?，按?guī)定減半收取1435元，由張××負(fù)擔(dān)。
張××不服原審判決，向本院提起上訴，請(qǐng)求：1、撤銷深圳市福田區(qū)人民法院(2009)深福法民三初字第2286號(hào)民事判決書；2、支持上訴人的一審訴訟請(qǐng)求；3、兩被上訴人承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由：一、被上訴人的行為已構(gòu)成根本違約。根據(jù)上訴人與被上訴人簽訂的《房產(chǎn)買賣合同》的約定，被上訴人應(yīng)于簽訂合同當(dāng)天支付定金人民幣20000元，于簽訂合同后辦理首期款監(jiān)管之日補(bǔ)交定金人民幣30000元，并于6月26日前支付首期款人民幣200000元。然而，合同簽訂后，倆被上訴人僅付購(gòu)房定金20000元及首期款105000元，尚欠定金和首期款人民幣125000元至今未付。由于支付首期款的條款是房屋買賣合同的主要條款，也是核心條款，且該合同對(duì)首期款的履行期限有明確的約定。因此，根據(jù)有關(guān)合同法理論，被上訴人違反該條款約定的行為，應(yīng)為根本違約。二、被上訴人理應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任?！斗慨a(chǎn)買賣合同》第十二條明確約定："如買方支付定金后違約，賣方有權(quán)解除合同沒收定金或要求買方支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)的百分之十的違約金。"因此，上訴人根據(jù)該條款的約定要求解除合同和支付百分之十的違約金的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予成立。退一步說，即使被上訴人未按合同的約定支付首期款的行為不構(gòu)成根本違約，上訴人也有權(quán)提出上述訴請(qǐng)，因?yàn)楦鶕?jù)合同第十二條的約定，只要被上訴人的行為構(gòu)成違約，而不是所謂的根本違約，即應(yīng)承擔(dān)上述違約責(zé)任。根據(jù)合同自治原則，上訴人按合同的約定要求被上訴人承擔(dān)違約責(zé)任，是符合合同法的精神的。再退一步說，即使被上訴人行為不構(gòu)成根本違約，上訴人也無權(quán)解除合同的認(rèn)定成立的話，上訴人也有權(quán)依據(jù)合同第十二條的約定要求被上訴人承擔(dān)支付百分之十的違約金的責(zé)任。因?yàn)楦鶕?jù)該條約定，即便是在合同不解除的前提下，仍可要求支付違約金。
被上訴人賴××未到庭答辯。
被上訴人李××口頭答辯稱：一、原審判決結(jié)果正確，但在事實(shí)認(rèn)定和適用法律上略有欠缺。1、賣方單方終止并解除合同的原因是房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)從1285000元上漲到159萬元。2、賣方單方終止并解除合同的理由是買方未按約定支付首期款，這個(gè)理由是不成立的。（1）首期款約定的支付方式是雙方在銀行作資金監(jiān)管，賣方簽署了金額為105000元的首期款資金監(jiān)管協(xié)議，說明賣方同意對(duì)首期款金額的變更。（2）在賣方簽訂的《二手樓轉(zhuǎn)按揭貸款擔(dān)保服務(wù)合同》以及《貸款審批表》中，雙方認(rèn)同買方的貸款為116萬元。（3）合同約定貸款金額以銀行承諾的貸款金額為準(zhǔn)，銀行批準(zhǔn)了買方的116萬元的貸款申請(qǐng)。在《二手樓轉(zhuǎn)按揭貸款擔(dān)保服務(wù)合同》中對(duì)這116萬元的處理進(jìn)行了約定，該116萬元除償還賣方的貸款本息649800元以外，剩余的轉(zhuǎn)入賣方的指定帳戶，這樣定金加首期款加貸款金額與合同價(jià)款1285000元相等，不存在需要補(bǔ)足首期款的問題。買方也從未收到賣方要求補(bǔ)足首期款的請(qǐng)求，只收到解除合同的通知。綜上，買方李××完全按雙方約定的方式履行合同，沒有違約之處。二、原審判決在程序上有錯(cuò)誤。1、原買方賴××已將購(gòu)買權(quán)轉(zhuǎn)給新買方李××，這是合同權(quán)利義務(wù)的整體轉(zhuǎn)讓，該轉(zhuǎn)讓行為取得了賣方的認(rèn)可。2、上訴人起訴后，作為合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系的受讓人李××在舉證期限內(nèi)提出了反訴，原審法院未予受理，致使李××喪失了最佳的訴訟和保全機(jī)會(huì)。請(qǐng)求二審法院駁回上訴人的全部訴訟請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理查明，原審已查明的事實(shí)正確，本院予以確認(rèn)。
另查，2009年6月22日，張××作為賣方、李××作為買方、深圳市××房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有限公司作為擔(dān)保人，就涉案房產(chǎn)簽訂了《二手樓轉(zhuǎn)按揭貸款擔(dān)保服務(wù)合同》，合同約定李××一項(xiàng)按揭銀行申請(qǐng)按揭貸款，貸款金額為人民幣1160000元。
再查，2009年12月8日，涉案房產(chǎn)被轉(zhuǎn)移登記至案外人許×名下。
本院認(rèn)為，上訴人張××與被上訴人賴××簽訂的《房產(chǎn)買賣合同》以及上訴人張××與被上訴人賴××、李××簽訂的《主體變更確認(rèn)書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方具有法律約束力，雙方應(yīng)按約定全面履行自己的義務(wù)?！斗慨a(chǎn)買賣合同》約定，購(gòu)房定金50000元，賴××應(yīng)于簽訂合同之日支付20000元，簽訂合同后辦理首期款資金監(jiān)管之日補(bǔ)交定金30000元。定金以外的購(gòu)房款1235000元通過首期款及按揭貸款方式辦理，賴××應(yīng)于2009年6月26日前支付首期款200000元。關(guān)于定金的支付，賴×平雖然僅支付了20000元定金，但定金合同為實(shí)踐性合同，定金的數(shù)額應(yīng)以實(shí)際交付的數(shù)額為限，賴×平未另行補(bǔ)交合同約定的30000元定金并不構(gòu)成違約。關(guān)于首期款，2009年6月22日，上訴人與被上訴人賴××與案外人中國(guó)工商銀行股份有限公司××市分行××支行簽訂了一份《二手樓交易資金委托代保管協(xié)議》，約定買賣雙方將首期款105000元委托該行進(jìn)行監(jiān)管。且2009年6月24日，被上訴人李××向首期款資金監(jiān)管賬戶存入首期款105000元，上訴人也未提出異議。關(guān)于按揭貸款的數(shù)額，從張××與李××于2009年6月22日簽訂的《二手樓轉(zhuǎn)按揭貸款擔(dān)保服務(wù)合同》來看，張××已同意李××變更按揭貸款的數(shù)額為1160000元，上述合同簽訂后，銀行亦向李××出具了《二手樓按揭貸款確認(rèn)書》，同意為李××購(gòu)買涉案房產(chǎn)提供貸款1160000元。由上可見，雙方當(dāng)事人在履行涉案合同的過程中已通過協(xié)商對(duì)合同中購(gòu)房款的履行方式、期限、數(shù)額予以了變更。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第七十七條第一款之規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致的，可以變更合同。變更后的合同對(duì)雙方當(dāng)事人均有約束力，雙方當(dāng)事人均應(yīng)全面履行。原審認(rèn)為被上訴人變更購(gòu)房款的履行方式構(gòu)成違約的認(rèn)定不當(dāng)，本院予以糾正。被上訴人已按變更后的合同履行了自己的義務(wù)，上訴人無權(quán)解除合同并要求被上訴人支付違約金，原審駁回張××的訴訟請(qǐng)求正確，本院予以維持。
綜上，上訴人張××的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，適用法律雖有不當(dāng)?shù)罱K處理結(jié)果并無不妥，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費(fèi)人民幣2870元，由上訴人張××負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 鐘 波
審 判 員 俞 紅
代理審判員 聶 效
二○一○年五月十七日
書 記 員 陳曉瑩
