近期，數(shù)家房企IPO進(jìn)入證監(jiān)會(huì)反饋階段的消息讓業(yè)內(nèi)士氣大振，冰封多年之后，排隊(duì)沖擊A股的希望似乎又重新降臨到房地產(chǎn)行業(yè)中來。
7月21日，據(jù)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站公布的《發(fā)行監(jiān)管部首次公開發(fā)行股票審核工作流程及申請(qǐng)企業(yè)情況》顯示，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、廣州富力地產(chǎn)、同策房產(chǎn)咨詢、金輝集團(tuán)、南都物業(yè)服務(wù)和廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)等6家房地產(chǎn)業(yè)公司IPO狀態(tài)顯示為“已反饋”。 在8月4日證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站公布的新一期名單中，又有兩家房地產(chǎn)企業(yè)——西藏新城悅物業(yè)服務(wù)、北京思源興業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)位列其中，顯示狀態(tài)均為“已受理”。然而在另一份《上交所首次公開發(fā)行股票中止審查企業(yè)基本信息情況表》中，首創(chuàng)置業(yè)的審核狀態(tài)卻顯示“中止審查”。
屢屢受阻的回A之路
自2016年9月萬達(dá)商業(yè)從香港資本市場(chǎng)退出以來，便一直在謀求A股IPO的上市計(jì)劃。而如今，距離萬達(dá)商業(yè)2015年9月2日的申報(bào)已經(jīng)過去了近兩年的時(shí)間。
在此前的招股說明書中，萬達(dá)在業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)一欄強(qiáng)調(diào)：本公司在國(guó)內(nèi)已經(jīng)具備了良好的商業(yè)布局及先發(fā)優(yōu)勢(shì)。后續(xù)將持續(xù)鞏固及增加持有面積，并結(jié)合中國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用“輕資產(chǎn)”模式，快速拓展本公司的管理面積及市場(chǎng)占有率。
今年7月以來，隨著萬達(dá)商業(yè)將77個(gè)酒店全部股權(quán)以199.06億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，同時(shí)，以438.44億元的價(jià)格向融創(chuàng)中國(guó)出售西雙版納萬達(dá)文旅項(xiàng)目、南昌文旅項(xiàng)目等13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)，萬達(dá)已經(jīng)在“去地產(chǎn)化”“輕資產(chǎn)”的道路上走得更遠(yuǎn)了。
“不過，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)近期賣了這么多資產(chǎn)，即便不屬于重大資產(chǎn)重組，舊的招股書也需要更新，要看監(jiān)管層怎么認(rèn)定，是否需要重新排隊(duì)。”北京一位資深投行人士解釋道。而根據(jù)證監(jiān)會(huì)公布的最新IPO排隊(duì)信息顯示，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)目前排在第68名，比一周之前的第65名略有退后。
“王健林之所以選擇讓萬達(dá)商業(yè)私有化回歸A 股，是因?yàn)闊o法容忍萬達(dá)商業(yè)的價(jià)值在香港市場(chǎng)被嚴(yán)重低估。”有業(yè)內(nèi)人士如此分析道。
而同樣的困境也是富力地產(chǎn)需要面對(duì)的。證監(jiān)會(huì)公開資料顯示，富力地產(chǎn)同樣于2015年9月提交了招股說明書，而這已經(jīng)是富力地產(chǎn)第五次申請(qǐng)A股IPO了。
根據(jù)富力地產(chǎn)披露的IPO招股書顯示，擬公開發(fā)行不超過107000 萬股，募集資金擬投入金額350億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后按輕重緩急投資于北京富力新城項(xiàng)目、北京富力通州運(yùn)河十號(hào)項(xiàng)目、上海虹橋項(xiàng)目、天津富力新城項(xiàng)目等9個(gè)項(xiàng)目，這9個(gè)項(xiàng)目的總投資額高達(dá)786.09億元。
早在2005年，富力地產(chǎn)就在香港聯(lián)合交易所主板正式上市，并一舉打破多項(xiàng)紀(jì)錄：首個(gè)交易日中，成交量達(dá)到617萬股，總成交額約6863萬港元，市值超200億港元，成為在香港H股上市集資額最高的中國(guó)內(nèi)陸民營(yíng)企業(yè)。2006年5月，上市不到一年時(shí)間的富力地產(chǎn)，更成功躋身香港上市公司市值最高的的200家之列，成為首家被納入恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)、恒生綜合指數(shù)系列及恒生流通指數(shù)系列成份股的內(nèi)陸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2017年，富力地產(chǎn)因收購萬達(dá)77個(gè)酒店又一次高調(diào)地出現(xiàn)在眾人面前，并將今年的銷售目標(biāo)定在730億元——比2016年增長(zhǎng)20%。不過，即便在房地產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的2016年，富力地產(chǎn)也僅實(shí)現(xiàn)12%的增長(zhǎng)率。從銷售數(shù)據(jù)來看，同樣作為曾經(jīng)的“華南五虎”之一，富力地產(chǎn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在恒大（2017年銷售目標(biāo)4500億元）和碧桂園（2017年銷售目標(biāo)5500億元）之后了。
但對(duì)于此次沖擊A股IPO，此前多次受挫的富力地產(chǎn)依舊表現(xiàn)得很樂觀，并表示這一計(jì)劃將持續(xù)推進(jìn)。“隨著2016年下半年起，新上市審批程序進(jìn)一步加快，本集團(tuán)積極推動(dòng)上市申請(qǐng)進(jìn)程。對(duì)獲得上市批準(zhǔn)，我們抱有信心?！?br>而此前同樣獲得證監(jiān)會(huì)“已反饋”資格的首創(chuàng)置業(yè)近期卻再次遭遇“中止審查”，根據(jù)之前披露的IPO企業(yè)排隊(duì)情況顯示，首創(chuàng)置業(yè)申報(bào)日期為2016年11月18日，擬發(fā)行數(shù)量37000萬股，籌集資金將用于的項(xiàng)目包括浦平?jīng)鲰?xiàng)目、天津北運(yùn)河項(xiàng)目在內(nèi)的5個(gè)項(xiàng)目。
有專家分析首創(chuàng)置業(yè)A股IPO招股說明書后表示，首創(chuàng)置業(yè)存在利息保障倍數(shù)較差、存活周轉(zhuǎn)率較慢等問題，此外，2015年至2016年上半年公司整體毛利率下降也較為明顯。
“獲得資金做大規(guī)模是首創(chuàng)置業(yè)回歸A股的主要原因?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，自2003年6月登陸港股以來，首創(chuàng)置業(yè)一直沒有得到合理的估值，共利用香港平臺(tái)融資20億港元左右，未能為公司發(fā)展提供資金支持。
而根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)董事局的規(guī)劃，公司要保持復(fù)合增長(zhǎng)率30%，并定下2018年實(shí)現(xiàn)銷售額600億元的業(yè)績(jī)目標(biāo)（2016年實(shí)現(xiàn)簽約銷售455.1億元，2017年業(yè)績(jī)目標(biāo)500億元）?！耙虼?，解決資金問題是目前首創(chuàng)置業(yè)要完成既定目標(biāo)的關(guān)鍵所在，回歸A股是首創(chuàng)置業(yè)迫切需要完成的事情?！比欢鴱哪壳扒闆r來看，首創(chuàng)置業(yè)的回A將注定不平坦。
“對(duì)于房企上市來說，近期或有收緊的可能，這和金融工作會(huì)議的精神是有關(guān)的，但預(yù)計(jì)后續(xù)依然會(huì)放開，尤其是積極結(jié)合城市更新和特色小鎮(zhèn)概念的企業(yè)，會(huì)受到更大的青睞?！必?cái)經(jīng)評(píng)論人士嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于類似企業(yè)來說，當(dāng)前上市也是為了擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。否則在行業(yè)聚集度擴(kuò)大的情況下，小企業(yè)的地位已經(jīng)不高了。后續(xù)關(guān)鍵要做兩點(diǎn)：第一是不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吻合相關(guān)審批部門的需求；第二是擴(kuò)大新的融資渠道，積極并購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
借殼重組也艱難
“從2010年1月‘國(guó)十一條’出臺(tái)，證監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)公司 IPO 和再融資，都需要征求國(guó)土資源部意見，其開發(fā)行為需要住建部進(jìn)一步檢查認(rèn)定，實(shí)質(zhì)上叫停了房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資。”根據(jù)民生證券發(fā)布的研究報(bào)告顯示，從2010年至今，只有兩家房地產(chǎn)企業(yè)在2015年12月成功在A股上市，分別是招商蛇口（融資481億元），新城控股（融資53億元）。境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO基本停滯。即便是增發(fā)也在收緊，2017年1~5月房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)融資136億元，同比減少80%。
IPO之路充滿坎坷，因此借殼、重組上市便成為眾多房企“不得已”的選擇。
首當(dāng)其沖的是金科地產(chǎn)。2011年8月23日，其借殼ST東源的重組方案獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，在深交所正式掛牌上市，簡(jiǎn)稱“金科股份”，成為2010年調(diào)控以來首家獲準(zhǔn)借殼重組的民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)。至此，金科歷時(shí)兩年多的上市計(jì)劃終于圓夢(mèng)。
2011年8月29日，華夏幸?；鶚I(yè)借殼ST國(guó)祥上市成功，其通過“資產(chǎn)置換+定向增發(fā)”的方式獲得這個(gè)殼。并成為該年度第7家借殼獲批的房企，同時(shí)也是河北地區(qū)繼榮盛發(fā)展和天山發(fā)展后第3家房地產(chǎn)上市公司。
2015年3月20日，四川房企藍(lán)光地產(chǎn)也終于上市成功。其殼公司“迪康藥業(yè)”隨后也正式更名為“藍(lán)光發(fā)展”，成為2015年地產(chǎn)開閘第一股。
隨后的2015年8月18日，綠地集團(tuán)在上海證券交易所大廳舉行股票上市儀式，A股上市公司金豐投資更名為綠地控股，綠地集團(tuán)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)整體上市。
不過，2016年證監(jiān)會(huì)修訂《重大資產(chǎn)重組管理辦法》，重組上市的審核條件相較于之前更加嚴(yán)格，大大提高了重組上市通過審核的難度。從2016年下半年開始，國(guó)家也陸續(xù)出臺(tái)了若干更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。近日，證監(jiān)會(huì)年中監(jiān)管座談會(huì)又強(qiáng)調(diào)嚴(yán)把發(fā)審質(zhì)量關(guān)。因此，從2016年至今，便再無房企借殼上市的成功案例。
不過眼下，上市了的房企融資狀況也越發(fā)不樂觀了。
“上市房企股權(quán)融資以定向增發(fā)為主，受監(jiān)管政策影響較大?！迸d業(yè)研究發(fā)布的報(bào)告顯示：從歷年融資規(guī)模來看，上市房企股權(quán)融資受政策影響較大，2006~2009 年，受益于房地產(chǎn)行業(yè)的高景氣度，上市房企股權(quán)融資規(guī)模蔚然成風(fēng)；2010年至2014年上半年，隨著2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策的落地，證監(jiān)會(huì)收緊房企再融資審核，上市房企股權(quán)融資規(guī)?；窘^跡；2014年下半年至2016年三季度，在貨幣寬松、房地產(chǎn)去庫存背景下，上市房企股權(quán)融資規(guī)模井噴；2016年四季度至今，證監(jiān)會(huì)限制房企再融資募集資金用途后，上市房企股權(quán)融資規(guī)模再度銳減。
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